Содержание
1. Проблема завышенной кадастровой стоимости
2. Время перемен: новые законы
3. Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в 2023 году?
- В каких случаях оспаривание кадастровой стоимости целесообразно?
- Если кадастровая стоимость завышена
- С чего начать?
- Куда обращаться?
4. Сроки снижения кадастровой стоимости
5. Основные сложности, которые могут возникнуть при оспаривании кадастровой стоимости
Проблема завышенной кадастровой стоимости
Последние несколько лет теме кадастровой стоимости уделялось пристальное внимание. Правительство делало серьезные шаги, чтобы усовершенствовать систему кадастровой оценки. Владельцы недвижимости тревожно ждали выхода новых законов и правил. Ведь именно от величины кадастровой стоимости, а также от возможности или невозможности ее оспорить, зависит важная статья расходов – сумма налоговых платежей по налогу на имущество.
В результате принятых мер государственная оценка стала точнее, а процесс пересмотра кадастровой стоимости сложнее и противоречивее.
Рассмотрим подробнее, что изменилось, и как пройти процедуру оспаривания кадастровой стоимости участка земли или другой недвижимости по новым правилам.
Время перемен: новые законы
2022 год стал переходным в сфере кадастровой оценки недвижимости – новые законы вступали в силу один за другим.
Прежде всего правительство установило единую периодичность проведения государственной кадастровой оценки: 4 года по всей России и 2 года в городах федерального значения по решению местного управления.
К тому же, обязало все без ограничения регионы провести оценку кадастровой стоимости земельных участков в 2022 году, а также зданий, помещений, сооружений, машиномест в 2023 году.
Ужесточение санкций во второй половине 2022 года могло бы повлиять на рост кадастровой стоимости. В свою очередь, это повлекло бы за собой дополнительную налоговую нагрузку на собственников недвижимости.
Чтобы поддержать граждан и предпринимателей в сложных условиях правительство экстренно выпустило еще один закон, который «фиксирует» кадастровую стоимость на уровне 2022 года. Таким образом, в 2023 году налог на имущество по кадастровой стоимости будет платиться исходя из показателей 2022 года. Исключение составляют ситуации, когда показатель вырос из-за изменений характеристик здания. 26.03.2022 N 67-ФЗ
Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости в 2023 году?
В ст. 378 НК РФ отражается полный перечень объектов недвижимости, по которым государство устанавливает кадастровую стоимость. В этот список входят:
- Земельные участки
- Административно-деловые и торговые центры
- Нежилые помещения
- Гаражи и машиноместа
- Объекты незавершенного строительства
- Жилые строения
- Садовые дома
- Хозяйственные строения или сооружения
Владельцы таких объектов могут пройти процедуру оспаривания кадастровой стоимости в случае несогласия с результатами государственной оценки (ГКО).
В каких случаях оспаривание кадастровой стоимости целесообразно?
Несмотря на постоянное совершенствование методов государственной кадастровой оценки, проблема завышенной кадастровой стоимости остается по-прежнему актуальной.
Любой массовый метод предполагает наличие неточностей. При этом законодатели осознают, что при общем подходе невозможно точечно учитывать все нюансы и допускают возможность обжалования кадастровой оценки.
Бывает и так, что отклонение от рыночной стоимости несущественно. В таком случае снижение кадастровой стоимости невыгодно самому собственнику: придется пройти многоступенчатую процедуру и понести большие издержки, которые в результате не окупятся.
С чего начать пересмотр кадастровой стоимости?
Для начала необходимо разобраться, действительно ли кадастровая стоимость не соответствует рыночному значению.
Для этого необходимо:
1. Узнать кадастровую стоимость объекта. Сделать это можно несколькими способами.
2. Определить разницу между рыночной и кадастровой ценой. Для этого можно провести сравнительный анализ цен по региону и площади объекта.
Если кадастровая стоимость завышена
У физических и юридических лиц есть все законные основания оспорить кадастровую стоимость в двух ситуациях:
- Если в ходе ГКО были допущенные ошибки государственными оценщиками. К примеру, были использованы недостоверные сведения о материалах стен здания, дате постройки, местоположению и пр.
- При необходимости установления кадастровой стоимости в размере рыночной.
Разобраться, какие ошибки были допущены можно с помощью информации на официальном сайте Росреестра. Здесь содержатся данные о том, какие показатели были использованы для оценки кадастровой стоимости земли или других объектов недвижимости в ходе ГКО.
Куда обращаться?
1. Государственное бюджетное учреждение
В случае, если ошибку допустили государственные эксперты, переоценка кадастровой стоимости возможна при обращении в Государственное бюджетное учреждение (ГБУ).
Во всех субъектах РФ созданы ГБУ, где работают целые отделы по исправлению ошибок. Необходимо подготовить и подать заявление в региональный центр, а в качестве доказательства приложить документы, подтверждающие неточность кадастровой оценки. Например, технический паспорт квартиры, технические данные, фотографии и другие доказательства.
При подтверждении ошибки экспертами ГБУ, результатом станет решение о переоценке кадастровой стоимости.
2. Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства через суд
Снизить кадастровую стоимость можно при обращении в суд, путем установления в отношении объекта недвижимости справедливой рыночной цены. Оспаривание кадастровой стоимости через суд регламентируется главой 25 КАС РФ.
Для начала процедуры необходимо подготовить перечень документов:
- Исковое заявление;
- Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
- Выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости;
- Официальный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости на бумажном носителе и в форме электронного документа;
- Доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия представителя в суде, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования либо ученной степени по юридической специальности (если иск подается через представителя);
- Сведения об уплате госпошлины;
- Иные документы и материалы, подтверждающие обоснованность процедуры.
ВАЖНО! С 1 января 2023 года планируется введение единого досудебного порядка — заявление об оспаривании кадастровой стоимости нельзя будет направить сразу в суд. Перед этим будет необходимо обратиться в государственное бюджетное учреждение, которое проводило кадастровую оценку. И только в случае отказа ГБУ можно будет решать вопрос в судебной инстанции.
Сроки снижения кадастровой стоимости
С 16 ноября 2021 года по Распоряжению Правительства РФ № 3214-Р судебные экспертизы в рамках оспаривания кадастровой стоимости проводятся исключительно государственными судебно-экспертными организациями.
В связи с высокой загрузкой государственных экспертов сроки рассмотрения судом экспертиз по оспариванию кадастровой стоимости выросли до 10-12 месяцев (вместо 6-8 месяцев). При этом новый закон об обязательном досудебном порядке, который вступит в силу в 2023 году, может увеличить этот период до полутора лет.
Основные сложности, которые могут возникнуть при оспаривании кадастровой стоимости
Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков или любой недвижимости – многоэтапный процесс. При самостоятельном прохождении процедуры собственники тратят большое количество времени на подготовку документов, несут расходы на проведение судебной экспертизы и т.д. К тому же, без поддержки опытного юриста крайне сложно защищать свои интересы в суде.
Чтобы оспорить кадастровую стоимость, потребуется отчет об оценке объекта недвижимости. Документ будет действителен в суде, только если составлен оценщиками, состоящими в саморегулируемой организации оценщиков (СРО) и застраховавшими ответственность. Для успешного разрешения дела важно выбрать опытных специалистов в области оценки недвижимости, которые составят отчет без ошибок.
Сегодня большое количество юридических компаний специализируется на комплексной правовой поддержке собственников в процедуре снижения кадастровой стоимости земельного участка либо другого объекта недвижимости. В интернете достаточно много предложений и от частнопрактикующих экспертов.
Мы всегда настоятельно рекомендуем обращать внимание только на организации с внушительным количеством выигранных дел и многолетним опытом кропотливой работы в профильной области, иначе есть риск потратить очень много времени и средств впустую, и даже получить кадастровую стоимость выше изначальной по решению суда.
К примеру, эксперты Атлант Оценка специализируются на процедуре оспаривания кадастровой стоимости уже более 12 лет, при этом портфель успешных кейсов в этом направлении насчитывает более 3106 проектов.
Как проходит процедура при поддержке экспертов Атлант Оценка:
- Мы рассчитываем предварительный результат снижения кадастровой стоимости в процентах и фиксируем этот показатель в договоре, закрепляя прогнозы гарантиями.
- Рабочая группа оценщиков и методологов готовит отчет об оценке объекта недвижимости, который становится основанием для снижения кадастровой стоимости в суде.
- Ведущие юристы нашей компании осуществляют комплексное правовое сопровождение на всех этапах проекта.
Выводы
- Снизить кадастровую стоимость стало сложнее, но по-прежнему нет ничего невозможного.
- Оспаривание кадастровой стоимости не всегда выгодно собственнику недвижимости.
- К выбору оценщиков и юристов стоит подойти максимально ответственно. Чем опытнее эксперты, тем больше шансов на успех.
