Строительство собственного дома начинается с выбора участка. В этой статье мы не станем рассказывать всем известные факты, а поговорим об одном из важнейших инструментов, которым пользуются все профессиональные риелторы — земельном кадастре.
Это грозное слово — кадастр
На самом деле кадастр не так грозен, как может показаться человеку, далекому от строительства. По сути, это простой упорядоченный список, в который государство вносит различные официальные данные, а тип этих данных определяется назначением кадастра. Поскольку речь в нашей статье идет о покупке земельного участка, нам будет интересен кадастр земельный.
Земельный кадастр — это упорядоченный список земель, в котором указаны их природные, хозяйственные и правовые статусы.
Именно с изучения земельного кадастра стоит начать выбор участка для строительства. Почему? История знает немало примеров, когда доверчивые покупатели приобретали участки, фактический размер которых был меньше, чем было указано в объявлении. Или участки земли, целевое назначение которой, исключало возможность строительства на ней капитального дома. А то и вовсе продавали чужие участки, пока хозяева отдыхали на море.
И если в первом случае покупатели потеряли всего лишь несколько сотен тысяч рублей, то в остальных потери были гораздо более существенными. Поэтому мы повторим: изучите кадастровую карту. Как минимум это избавит вас от потери времени, а как максимум – от потери денег.
Но где найти эту самую карту и на что там нужно смотреть? Сейчас все подробно расскажем.
Ищем участок на кадастровой карте
Публичная кадастровая карта доступна на официальном сайте Росреестра по адресу pkk.rosreestr.ru. Поиск объектов на ней выполняется так же, как и на любой другой карте: просто вписываете точный адрес и выбираете нужный результат. Сложности возникают только в том случае, если земельный участок новый и как такового адреса у него еще нет. Как быть?
У каждого участка есть свой кадастровый номер, который выглядит как 15-значное число: xx:xx:xxxxxxx:xxxx. Давайте попробуем найти на этой карте ЖК «Долина Роз». Для этого перейдем по ссылке и вставим в строку поиска номер одного из участков, например, 26:11:060201:1269.
Отлично, участок мы нашли. И теперь стоит рассказать о том, на что именно здесь нужно смотреть.
Читаем кадастровую карту
В чтении кадастровой карты нет никаких особых сложностей. Просто изучите на ней следующие пункты:
Точный размер участка — в объявлениях принято округлять площадь в большую сторону. Например, 490 кв. метров будут равны 5 соткам. Это нормально. Но если же размер по кадастру составляет, например, 450 кв. метров, а в объявлении сказано, что продаются 6 соток, есть вероятность, что вас пытаются обмануть.
В нашем примере кадастровая площадь совпадает с заявленной, и это не может не радовать.
Местоположение — в этом пункте нам важно не то, где физически расположен участок, а то к какой территориальной единице он относится. Проще говоря, это информация о том, где будет прописан собственник: в деревне, городе и т. д.
Смотрим, как обстоят дела с пропиской у нашего участка: Российская Федерация, Ставропольский край, Шпаковский район, в районе ул. Роз, в черте г. Ставрополя. Отлично, значит, будет городская прописка со всеми вытекающими из нее плюсами.
Форма собственности бывает трех видов:
- Государственная.
- Муниципальная.
- Частная.
В нашем примере указана «частная собственность», что как нельзя лучше подходит для строительства частного дома.
Если кадастровая стоимость сильно отличается в большую или меньшую сторону от рыночной — это серьезный повод для беспокойства. Существует множество мошеннических схем, построенных именно на завышении или занижении цены.
Впрочем, все эти аферы возможны только при покупке земли «с рук». При покупке участка напрямую у застройщика подобные схемы «провернуть» невозможно.
Категория земель — важнейший пункт, о ценности которого, уверены, наши читатели прекрасно осведомлены.
У земли есть целевое назначение, в зависимости от которого ее можно использовать тем или иным способом. Например, на земле для ИЖС (индивидуального жилищного строительства) не стоит пытаться организовать свиноферму. А на земле, отведенной под сельхозработы — не получится построить капитальный дом и получить в нем прописку.
Смотрим назначение нашего участка: для индивидуального жилищного строительства, код 2.1. Отлично, похоже, строить можно, но немного смущает этот код 2.1. Интересно, что он означает? Заглянем в «Классификатор видов разрешенного использования земельных участков». Итак, код 2.1 это:
- Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости).
- Выращивание сельскохозяйственных культур.
- Размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.
Получается, что если вы не планируете построить 5-этажный дом и продавать в нем квартиры, то код 2.1 ничем вам не помешает. Наоборот, убережет от излишне рачительных соседей, считающих своим долгом, завести на участке курочек, коровок, козочек и другие источники приятных звуков и ароматов.
Выводы
Мы настойчиво советуем изучать всю доступную информацию об участке до того, как вы отправитесь смотреть его «живьем». Это снизит вероятность обмана при совершении сделки. Если простого снижения вероятности вам недостаточно, и вы хотите быть уверенными на 100%, что вас не обманут, отличным решением будет приобрести землю напрямую у застройщика.