Или вовсе не такой? И всё "обойдётся"? Всё наладится, и будет как прежде? Или даже лучше?
Для того, чтобы понять, что будет, нужно вспомнить, как всё было во все прошедшие периоды обвалов рынка. Что случалось в непростые периоды тогда. Что во всех кризисах похоже. А что отличает именно сегодняшнюю ситуацию. Делает её уникальной в истории России.
1998. Дефолт по обязательствам ГКО
На самом деле кризис был “многосоставной” и протянулся до конца 2000 года. В него “вошли” и проблемы огромного долга России тех времён, и собственно обвал рынка ГКО, и кризис, случившийся на азиатских рынках, и падение цен на нефть и другие проблемы.
Как сказался на рынке недвижимости: падение цен по разным данным не менее чем от 30 до 35 % в долларах (индекс IRN - здесь и далее, и другие), рост цен в рублях.
Особенности рынка недвижимости того времени: отсутствие ипотеки, очень маленький рынок новостроек, практически отсутствие их в массовых сегментах, малое число крупных застройщиков, отсутствие проектного финансирования строительства, цены в валюте, зарплаты в долларовом эквиваленте.
Владельцы вторички длительное время (многие месяцы) не хотели снижать цены. Покупатели по “старым” ценам в новых условиях не могли купить. Это “подвесило” рынок в периоде “застоя” на период около 9-12 месяцев в зависимости от региона.
Уровень средних цен после снижения оказался в районе 700 долларов за кв. метр. Но рублёвый ценник вырос фактически в разы.
Я помню, что тогда казалось, что это вот - всё. Всё очень плохо. Сегодня с высоты прожитого мне уже так совсем не кажется. Бывает и хуже, как уже показала жизнь. А что она нам ещё готовит в будущем?
Результаты: падение цен, закрытие множества застройщиков (тогда ещё совсем небольших), начало объединения застройщиков в будущие “зародыши” полноформатных девелоперов. Началось первичное импортозамещение на строительном рынке и развитие строительных мощностей и мощности российских производителей стройматериалов.
Серьёзно пострадал рынок “элитного” жилья тех времён. Уехали экспаты, потеряли работу многие банкиры, разорились многие бизнесы в самых разных сферах экономики.
Проблемы покупателей: очередное обнищание из-за падения курса рубля. “Застрявшие” в банках денежные средства на счетах.
Итоги: кризис “подстегнул” развитие рынка жилой недвижимости. Застройщики и производства стройматериалов стали активно развиваться. Было положено начало массового строительства нового жилья.
2008. Мировой экономический кризис
Начало из-за краха банков и девелоперов в Северной Америке. Также “многосоставной” кризис, который длился минимум порядка двух лет до конца 2010 года: ипотечный кризис, падение цен на нефть в 2 раза, падение цен на газ, металлы и другие полезные ископаемые, последовавший кризис ликвидности множества стран мира и так далее.
В России - разорение многих банков и крупного корпоративного сектора из-за их перекредитованности в зарубежных финансовых структурах.
Как сказался на рынке недвижимости: падение цен до 35 % в долларах и около 15 % в рублях.
Если смотреть по ценам на нефть и по ценам на недвижимость предкризисных времён того периода, Россия фактически не выбралась даже из этого уже достаточно давнего кризиса за все 12 лет прошедших с его “официального” окончания.
Особенности рынка недвижимости того времени: наличие уже существенного по объёму сегмента новостроек. Высокие ставки на развивающуюся быстрыми темпами ипотеку (до 20 %). Основная схема привлечения денег - долевое участие покупателей. Сильно разогретый “пузырь” цен (пик на уровне даже чуть выше 6000 долларов за кв. метр, т.е. рост в 6 раз с предыдущих “докризисных цен 1998 года”) и его значительное и быстрое падение за относительно короткий период. Довольно быстрое восстановление рынка в целом - уже начиная с начала 2011 года. Появление проблемы массового количества “обманутых дольщиков” и значительного количества недостроя.
За десять лет с 1998 года строительный рынок в сфере жилой недвижимости стал быстро растущим сегментом с высокой доходностью. Произошёл переход с доллара на рубли в ценах квартир.
Кстати:
Единственный период в России с середины 2006 по конец 2008 года, когда можно было продать недвижимость в Москве, Санкт-Петербурге и в некоторых городах-миллионниках, и купить практически аналогичную чуть ли не всех городах и даже в большинстве столиц мира.
Результаты: многие крупные застройщики того времени перешли под управление кредитовавших их банков. Прошла волна банкротств застройщиков, включая некоторых крупных для того времени девелоперов. Фактически на рынке произошёл глобальный передел сфер влияния.
Проблемы покупателей: сотни тысяч семей получили проблемы с новым жильём. Десятки тысяч, если не более, вошли в число “обманутых” дольщиков”.
Итоги: начало исчезновения действительно “длинных” заёмных денег в строительстве. Объёмы вводимого жилья в итоге сократились, цены вследствие этого и сопутствующего действия других факторов стали относительно быстро восстанавливаться. Именно после этого кризиса в недвижимости появился и стал крепнуть тренд на снижение площади и комнатности квартир и внедрение на рынке новых "форматов" недо-жилья (что приведёт в будущем к "студиям, апартаментам и к "евро"-вариантам квартир).
Обвал фондового рынка резко ограничил доступность для застройщиков инструментов займов через свои облигации.
По итогам 2008 года падение продаж в новостройках составило не менее 60 % к предыдущему году. Заморожено почти 50 % всех новых объектов. Объёмы ввода жилья рухнули на десятки процентов в зависимости от региона (до 30 % и даже более).
Памятуя о длительной “заморозке” рынка после 1998 года, продавцы довольно быстро стали давать существенные скидки, и длительный обвал продаж не случился.
Что похоже на ситуацию 2022 года: большой процент так называемых инвестиционных, т.е. спекулятивных сделок на рынке. К 2008 году он дошёл почти до 40-50 % в Москве и до 25-30 % в регионах. Соответственно, падение долларовых цен с уровня 6000 долларов за кв. метр в Москве до 2000-3000 долларов было очень сильным ударом по “застрявшим в бетоне” на сам момент кризиса “инвесторам в бетонометры”.
2014. Новая экономическая реальность. В "окружении" пакетов ограничений
Причины: падение рубля (в 2 раза) и цен на полезные ископаемые, включая нефть. Антироссийские санкции и российские ответные меры.
Длительность: Фактически продолжается до сих пор, т.к. появляются всё новые и новые пакеты “подарков” от “недружественных” государств и общемировых организаций. Следствие продолжения рецессии в экономике России вследствие “застарелых” нерешённых проблем экономики страны: высокой сырьевой зависимости, отсталости экономики в ключевых современных отраслях и технологиях, низкая производительность труда, отсутствие массового количества производств высокого передела, низкий общий уровень потребления внутри страны вследствие низкого уровня зарплат, отсутствие доступных внешних и внутренних источников финансирования и другие.
Как сказалось на рынке недвижимости: падение долларовых цен на 50 %, рублёвых на 15-20 %.
Особенности рынка жилой недвижимости того времени: плавное снижение цен в течении более двух лет несмотря на то, что с учётом падения рубля в два раза на фоне минимального роста зарплат цены на жильё снова стали очень высокими.
Именно длительное снижение цен и активизация развития ипотеки именно в сфере покупок первичного жилья “переманило” окончательно большее число покупателей на рынок новостроек. Потому что он стал расти по ценам на фоне постоянно, хоть и медленно падающей вторички.
Результаты: первоначальное резкое сокращение спроса. Снижение темпов строительства. Активное использование инструмента ипотечного кредитования и начало падения ставок на кредиты, что фактически и позволило “сгладить” и уменьшить в конечном итоге падение цен и продаж.
При всей кажущейся положительности такой “замедленной” динамики, это фактически означало не прекращение кризисной ситуации на рынке жилья, а переход сложного "острого" состояния в хроническую, длительную фазу.
Что необходимо отметить как очень важный момент. Позже вы поймёте, почему.
Многие крупные застройщики или обанкротились, или потеряли значительную часть своих активов, или сменили собственников. Также начался отток иностранных девелоперских компаний из страны.
Проблемы покупателей: дальнейший, но ставший уже довольно резким, рост стоимости жилья и её “веса” в общих расходах семей (домохозяйств) в течении всего цикла их “жизни”.
Весь период и до, и после 2014 года от предыдущего и до следующего кризисов решался вопрос “обманутых дольщиков”. К ним добавились и новые проблемные МКД, незавершённые в строительстве. Вопрос с ОД на 100 % не решён и по состоянию на настоящее время по официальным заявлениям самих же официальных структур государства, ответственных за решение вопроса
Итоги: вторичка с 2015-2016 года перестала рассматриваться как надёжная гавань для временной “парковки” свободных денежных средств или хранения своих накоплений в долгосрочном периоде. Стало понятно, что задержки ввода в строй и падение качества строительства это не временные срывы и особенность только некоторых девелоперов, а скорее системная проблема.
Основной итог и он же основная проблема - непростая ситуация на рынке недвижимости и экономики России в целом становится уже практически системной.
Государство уже и тогда обеспечило снижение ставок по ипотечному кредитованию, что было одним из следствий понижения ключевой ставки аж до 4,25 % в определённый период. Укрепление тренда на снижение комнатности и площади квартир. Продолжение “расцвета” нежилых помещений-апартаментов и недо-квартир под названием “студия” с постоянно уменьшающейся площадью.
2020. Новая бoлeзнь и начало общемировой стaгнации
Временная остановка и падение многих отраслей деятельности. В основном изначальная проблема первичной причины кризиса по состоянию на конец 2022 года практически преодолена.
Тем не менее, остались фактически все проблемы в экономике - падение ВВП, “отрицательный рост” экономики, резкий рост стоимости жилья во всех сегментах рынка, снижение реальных доходов населения и их покупательной способности, как следствие этого - плавное общее падение потребления, которое в 2020 году сменилось уже хоть и временным, но буквально пиковым обвалом.
Как сказалось на рынке недвижимости: в течении двух лет сложилась уникальная и “удивительная”, если не знать подоплёку событий, ситуация.
В самый kризис борьбы с общемировой бoлячкoй из-за резкого снижения ставок на ипотеку и выделения больших объёмов субсидий от государства, цены на квадратные метры в России вместо падения снова резко пошли вверх.
Вопреки всем объективным факторам, в стандартном развитии событий ведущих к временному снижению цен на фоне падения всей экономики.
Покупателям вроде бы как вышло “послабление” в кредитовании, чем они и поспешили вначале воспользоваться. Но при отсутствии каких-либо регуляторных мер рублёвые цены на квартиры за короткий период очень серьёзно выросли (в некоторых регионах - буквально в разы).
Что привело к резкому росту ипотечных выплат и существенному повышению размера первого взноса.
Результаты: цены на жильё существенно выросли, став для многих потенциальных покупателей просто “заградительными”. Объём производства новостроек вырос. Общий рост рублёвых цен по стране составил порядка от 50-60 % и до 65-70 % по разным данным, в отдельных регионах превысив и 100 %.
При резком росте цен усилился тренд на уменьшение площадей лотов.
Не смотря на выросшие цены на стройматериалы, впервые в истории России объём ввода нового жилья в ИЖС превысил объёмы новостроек в МКД. Произошло это во многом также из-за переоценённости квартир и серьёзной недооценки рынком стоимости частных земельных участков и загородных домов.
Кроме того, многих не устраивает ни качество жилья в современных новостройках, ни общее качество жизни в больших районах новостроек, превращаемых в плотно застроенные “человейники”.
Спрос на вторичку упал. Количество ипотечных сделок в этом сегменте у уменьшилось почти в 2 раза - с 40-45 % до 20-25 % максимум.
2022. И, наконец, год текущего кризиса
Развитие стагнации не только в России, но и в мире. Нависшая угроза перехода её в стагфляцию в нашей стране, о чём я уже писал. Общемировой кризис "переформатирования" баланса сил, недо-конфликт между США и Китаем. И фактически "открытый" конфликт с северо-атлантическим альянсом, Европой, Северной Америкой и большим пуцлом других крупных и ведущих государств мира. Нарастающая антиглобализация мира.
Основная проблема сегодняшнего периода на рынке жилой недвижимости, в особенности - рынка первичной недвижимости, как не покажется странным, это то, что сейчас продолжается и нарастает тот самый “перманентный” длительный кризис, начавшийся ещё в 2008-2014 годах.
Постоянно развивающийся и только усиливающийся все прошедшие годы. В том числе, и после событий конца 2019 года в Китае и последовавших за ними. И уж тем более после событий текущего года конца февраля и конца сентября.
Ключевые отличия сегодняшнего дня на конец 2022 года: существенное превышение предложения над спросом. Существенное падение спроса - спрос к концу года можно уже сказать даже не упал, а рухнул. На долгое время продажи новостроек в течении 2022 года во многих регионах просто “замерли”.
“Навес” предложения вырос до полутора годовых объёмов возводимого нового жилья (не проданного, а всего лишь только отстроенного!). И этот навес к концу года грозит стать уже двукратным.
Количество продаваемого жилья упало вследствие отказа от активного снижения цен как застройщиками, так и многими продавцами вторички в первой половине 2022 года.
Такое снижение помогло бы выровнять пошатнувшееся финансовое положение застройщиков и вернуть жилую недвижимость в русло реального рынка с его балансом спроса и предложения.
Но этого не произошло до сих пор.
Качество жилья на фоне “гона” объёмов строительства и на фоне других очевидных проблем, связанных с текущим положением дел в стране, у многих застройщиков падает. Как минимум - не повысилось в соответствии с ростом цен.
Потенциал покупателей жилья с реальной финансовой состоятельностью существенно “выбран”, и, возможно, вообще близок к исчерпанию при общем текущем уровне цен.
В попытках сохранить снижающийся спрос на новостройки предложены “новые” виды ипотек, которые исчерпали и запас глубины предложения по ипотечным кредитам. Следующий этап - это давать жильё в беспроцентную рассрочку на минимум 30-40 лет.
Но даже на таких условиях количество клиентов, способных "потянуть" сегодня цены, в первую очередь на новое жильё, очень ограничено.
Плюс нет значительного объёма “накопленного спроса” от потенциальных клиентов застройщиков и банков. Он бывает только при длительном падении рынка. А почти три последних года спрос активно удовлетворялся.
Предварительный вывод:
Сегодня мы являемся свидетелями уникальной ситуации на рынке жилой недвижимости в России.
Хотя она таковой на первый взгляд не кажется.
На сегодняшнее развитие событий “накладываются” два последних кризиса, пережитых экономикой и населением России после событий 2014 и 2019-2020 года. 2022 год - это уже третий подряд период продолжения и нарастания этого “общего” кризиса всех последних 8 лет без какого-то существенного изменения экономики в лучшую сторону.
Мы живём в эпоху затянувшегося хронического заболeвaния, которое в любой момент может грозить резким осложнением.
Возможные меры противодействия от даже сплочённых действий государства в лице Правительства в целом, Минстроя и всех заинтересованных ведомств и секторов экономики, и застройщиков, могут не дать желаемого эффекта на фоне падающих доходов и потребительской активности. Кроме того, теперь власть гораздо больше ограничена в средствах для осуществления поддержки именно строительства жилья.
В заявленных в Стратегии-2030 объёмах нового жилья в ближайшие несколько лет заложены фактически меньшие, чем ранее, цифры. Хотя их общий размер сохранён, но уже озвучен и нецелевой, проблемный сценарий развития событий с уменьшенными объёмами.
Кроме того, при сохранении высоких цен на квартиры, скорее всего сохранится и тренд на рост доли ИЖС в новых объёмах жилья. Она может и далее вырасти, что также снизить показатели МКД при сохранении прежних объёмов.
Итоговый вывод:
Сегодня на “стыке” 2022 и 2023 года жилищный сектор строительной отрасли и весь рынок первичного и вторичного жилья суммарно находится в самой сложной ситуации за всё время развития России в XXI веке.
Рынок балансирует на тонкой грани общего коллапса.
Пусть и временного, скорее всего, но очень глубокого и протяжённого.
Выводы из вышеизложенного предлагаю сделать вам самим.
🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏
Одна маленькая просьба в конце. Уважаемые читатели! Кто ещё не мой подписчик, подписывайтесь на канал! Хотелось бы набрать 2000 подписчиков к Новому году! Для меня это будет лучшим подарком. Я даже поспорил, что наберу). Стараюсь каждый день для всех вас. Оцените мой труд просто подпиской! Заранее спасибо!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Подписаться можно здесь. На канале много разного и интересного. Плюс ежедневно - новые посты и статьи. Заходите в гости на чашечку кофе☕.
Лайк, подписка, комментарии, репост и сохранение в избранное будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
Возможно, вам могут понравится другие статьи: