Нет наверное сегодня никого, кто бы не интересовался ситуацией с жилой недвижимостью в стране. Положение дел тут в конце 2022 года сложное, и потому вдвойне интересное для обсуждения.
Но вот что стало в последнее время особенно бросаться в глаза.
Многие не совсем верно понимают, как правильно воспринимать реальные сигналы с рынка.
Постоянно сталкиваюсь в последнее время с неверной оценкой одной достаточно простой и очевидной вещи при обсуждении цен на любую недвижимость. Ничего заоблачно сложного из высшей математики или тем более какого-нибудь матана - математического анализа. Это - из сферы простой математики.
Как-то недавно в одной из статей я уже упоминал данные по росту цен в Московском регионе за период пика раздувания пузыря в 2020-2022 годы. С марта по март. Повторю их здесь:
Сведения аналитического центра irn.ru:
“... за два года вторичные квартиры в «старой» Москве подорожали на 37,7%, в Новой - на 39,2%, а в Подмосковье – на 53,5%. На первичном рынке средняя стоимость метра выросла на 37,2%, 65,6% и 57,6% соответственно.”
Сейчас цифры не особо важны. Ошибаются в своих оценках эксперты с известного портала недвижимости, или нет. Возьмём любую, и округлим. Например, самый высокий процент прироста на вторичке в Подмосковье - 53,5 %. Округлим для простоты расчётов в меньшую сторону, пусть будет 50 %.
Теперь давайте смоделируем реальную ситуацию. Пусть цена квартиры во вторичке до повышения также для простоты расчётов была 100 руб. Если она выросла на 50 %, то её цена стала после повышения 150 рублей. Сегодня есть информация с рынка, что появились скидки во вторичке доходящие и до 25 %, и даже до 30 %.
Казалось бы, прирост в 50 % и максимальная скидка в 30 % - такие разные, верно же? Почти в 2 раза разница! 25 % и 30 % так близки. Так что - подорожало на 50 % - это печаль и боль. А вот подешевело на 30 % - ну, это ... так себе. Всего-то на 30 %, не на 50 же!
Но если мы вычтем из 150 рублей 30 %, то получим ... 105 рублей! Разница с изначальной ценой квартиры - всего 5 рублей. Т.е. 5 %! Одна двадцатая от первичной цены. Да, небольшая разница в сторону прироста есть, но она уже похожа на реальную рыночную.
150 рублей минус 25 %, это составит 112,5 рублей. Всего на 12,5 % дороже первоначальной цены. Одна восьмая часть. Также не особо много.
Если же мы отнимем от новой цены скидку в размере тех же 50 %, что и прибавляли ранее к начальной цене, то квартира уже будет стоить всего 75 рублей. Что на 25 %, т.е. на целую четверть ДЕШЕВЛЕ первоначальной цены!
Почему так? Потому что прирост мы считали от "низкой базы". А падение - соответственно от "высокой базы".
Ключевое правило здесь такое:
Всегда скидка значительнее сказывается на цене, чем её прирост.
И, например, скидка в 35 % будет БОЛЬШЕ, чем подорожание на 50 %. Никакой магии. Чистая математика. Но по опыту знаю - не все это понимают, наблюдая за приростом цен и последующим их падением.
Учитывайте в своих оценках и в понимании реальной ситуации с ценами чего бы то ни было. Не только при понимании ситуации с ценами на квартиры и любую другую жилую и нежилую недвижимость.
На этом у меня на сейчас - всё.
Верной оценки рынка вам. И удачных покупок!
♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥
Подписывайтесь на канал, чтобы и дальше быть в курсе новостей рынка недвижимости и не только. Заходите в гости на чашечку кофе☕.
Лайк, подписка, комментарии и репост будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
Возможно, вас могут быть полезны другие статьи канала: