И расходятся, как в море корабли. Одни "летают в облаках" космических цен. Другие плавают по океану жизни, борясь с налетающими со всех сторон житейскими штормами. Как это повлияет на рынок жилья в России? Упадут ли от этого цены на квартиры? Рассмотрим это сегодня.
Ключевой причиной “расхождения” являются цены на жилые метры.
Из-за них застройщики и их потенциальные клиенты скоро вообще могут перестать “пересекаться” в реальной жизни. Совсем.
Застройщики
Застройщики уверены, что цены надо продолжать поднимать и дальше. К концу следующего года некоторые из их представителей видят перспективу наращивания цен в среднем ещё на 20-30 %. Некоторые дают на это два года.
Об этом упоминалось разными докладчиками на разных конференциях застройщиков и других игроков рынка. Где они все вместе в течении 2022 года “успокаивали” друг друга, что всё будет хорошо. Для них. Не смотря на резкое падение спроса.
Но при этом активно искали и ищут самые различные пути “преодолеть кризис текущего момента”. Строго в свою пользу.
Пока получается не очень классно. Для покупателей.
Что было придумано в текущем году?
“Новые” форматы ипотеки. Но она уже фактически перестаёт работать. О чём я уже писал недавно здесь. И главное, каждый такой вариант таит в себе как и повышение цены на квадратный метр, так и повышение рисков в выдаваемых кредитах и, внимание - возложение этих возросших рисков именно в первую очередь на плечи и кошелёк покупателей. А не застройщиков и банков!
Кроме того, застройщики пытаются удержать и даже повысить стоимость квадратного метра путем сокращения площади своих предложений. Я уже не раз писал и про “бабушкины кладовки” в 9 кв. метров, и про антресоли, чердаки и подвалы от 11-14 метров, некоторые из которых - даже без окон!
Вот результат опроса с сайте irn.ru, хотят ли граждане России жить в “клетках” меньше 20 метров:
78 % потенциальных собственников жилья не хотели бы ютиться в таких “конурах”. Хотя сегодня в крупных городах 20 кв. метров - это даже не микро-флэт, а всего лишь "мини"-квартира. "Мысль" застройщиков ведь пошла гораздо дальше. И опустила планку "микро" до 6-9-10 кв. метров.
Что следует из этого? Как следствие? Спрос перетекает во вторичку. Собственники которой вследствие разных причин уже прямо сегодня готовы вынужденно “ронять” цены. А новостройки в связи с этим “зависают”.
Можно подвести итог, что за 2022 год, точнее, даже за не весь год, а за прошедшие с марта 2022 всего 7 месяцев, применяемые застройщиками способы удержать стоимость квадратного метра перестают работать.
Успешно работавшие последние полгода пути увеличения цен за счёт предлагаемых “виртуальных пряников” для покупателей явно начинают сбоить.
Затраты на СМР, реально подорожавшие в течение года, составляют не более 25 % от расходов девелоперов, сообщают сведущие источники. И также не могут быть объективной причиной для подорожания цен.
Покупатели
Поэтому покупатели квартир сегодня со своей стороны имеют все основания ожидать падения хотя бы на те же 30 % от существующих цен. Минимум. И когда они видят сегодняшние цены, то зачастую делают вот так:
Конечно, цены не могут упасть прямо за день. Есть инерция рынка. И они уже не упадут на 50 %, например. Хотя... Такие скидки бывало и случаются на "чёрные пятницы" распродаж, которые стали применять и девелоперы. Давая понять, что не так уж всё и плохо у них с маржой и прибылью.
Сегодня большинство желающих улучшить свою жилищную ситуацию потенциальных покупателей даже с “бесплатной” ипотекой с трудом смогут купить себе новую квартиру по текущим ценам.
Такие ожидания кажутся вдвойне справедливыми на фоне текущей ситуации в экономике страны. И возникших сложностях в связи с проведением спeцoперации и других изменений в России.
Финансы у многих россиян сегодня "поют романсы".
В стечении 2022 года произошло падение доходов широких масс населения. Случились широкомасштабные увольнения из-за ухода иностранных компаний и наложенных санкций. Уровни зарплат у значительной части работающих россиян снизились, а не возросли.
Тем временем, за предыдущие два с половиной года на рынке недвижимости ценник на квартиры застройщиками был явно не рыночно повышен до порядка 60 % в среднем от цен 2019 года. И даже более в отдельных случаях.
По данным аналитического центра irn.ru:
“... за два года вторичные квартиры в «старой» Москве подорожали на 37,7%, в Новой - на 39,2%, а в Подмосковье – на 53,5%. На первичном рынке средняя стоимость метра выросла на 37,2%, 65,6% и 57,6% соответственно.”
В отдельных городах, таких, как Краснодар, Сочи или Калининград, он вырос за тот же период и на 100 %, и даже более.
Почему? Например, есть “железный” аргумент девелоперов о том, что цены поднимаются из-за растущих расходов на стройматериалы. Жаль, правда, что это сегодня не так. И этот аргумент теперь не может работать.
По данным различных мониторинговых агентств, цены на стройматериалы в 2022 годы не показали роста. А многие позиции - подешевели. Некоторая часть из них - даже значительно (вплоть до десяти и более процентов от пиковых цен 2021 года).
Дадим снова слово специалистам irn.ru:
“... в Москве прирост строительной себестоимости (СМР) за минувшие два года составил 10-30 тыс. с кв. м, а продажные цены за тот же период увеличились на 100 000 – 200 000 руб. за кв. (не в среднем по рынку, а в отдельных проектах ЖК - прим. моё). И это при том, что стоимость СМР в столице формирует лишь около 25% от цены квартиры для покупателей.”
По аналогии это похоже на то, как смело ставить новый высокий ценник на авто в целом, ссылаясь на рост стоимости автомобильных шин и дисков, например.
А вот что сообщил недавно Коммерсантъ:
“Более 1 трлн рублей заработали в 2020–2022 годах застройщики жилья за вычетом затрат на строительство, включая закупки стройматериалов, оплату подрядных работ, подсчитали в СМПРО (занимается аналитикой и консалтингом на рынке стройматериалов).”
Так оказывается, у застройщиков всё в “ажуре”? Выходит, что как минимум - “не всё пропало”? Интересные данные на фоне постоянных "выпрашиваний подачек" от государства со стороны девелоперов.
Так и хочется задать застройщикам один сакраментальный вопрос: "Да что с вами не так?".
Потенциальные покупатели в тоже время параллельно с попыткой накопить на первый взнос, например, вынуждены больше тратиться на товары первой необходимости, услуги и прочие некрупные покупки.
На мой взгляд, в этой ситуации и Правительство РФ ведёт не совсем дальновидную политику. Все “вложения” в рынок жилья сегодня скажутся не только в положительном ключе, но и просто откладывают нарастающую проблему “разрыва реальностей” в будущее.
В будущем такие "отложенные" социальные потрясения будут только сильнее. И их последствия - ещё тяжелее. И для покупателей. И для застройщиков.
Руководство страны что-то знает, чего не знают остальные россияне? Что позволит в будущем просто платить "не по всем счетам"? И именно за счёт этого снизить и сгладить последствия большого "барабума", назревающего на рынке жилой недвижимости?
Возможно. Я бы сказал, что ставка на это ненулевая. В отличие от "популярной" сегодня ипотеки. Но от этого не легче тем, кто хочет купить квартиру прямо сегодня. Или завтра.
Цены надо опускать. Другого пути найти сегодня массового покупателя пока не видно.
♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥
Подписывайтесь на канал, чтобы и дальше быть в курсе новостей рынка недвижимости и не только. Заходите в гости на чашечку кофе☕.
Лайк, подписка, комментарии и репост будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
Возможно, вас могут заинтересовать другие статьи: