На самом деле они уже падают. И ещё как. И на вторичке, и на первичке. Скидки можно увидеть в рекламных объявлениях у многих. Вот только что прошла "чёрная пятница" 11.11.2022. И в этот раз к ней активно присоединились и застройщики.
Особенно из регионов с самыми перегретыми "ценами". Такие, как Краснодар, Сочи, Калининград. Коснулось это и обеих наших столиц.
Если проверять реальную информацию и смотреть на конечные цены продаж, а не на заявленные в рекламе и объявлениях, цены сделок падают. И на вторичном рынке, и на первичном сегменте рынка недвижимости сегодня уже есть скидки и в 20, и в 25, и даже в 30 %.
Ранее я в отдельной статье на канале объяснял, что от высокой базы это очень немало. Ведь 30 % от цены равно предыдущему приросту этой цены аж в 43 %. Было 100, приросло на 43 %, стало 143. От этого минус 30 % стало снова те же 100.
Но падать ещё есть куда. Как минимум, теоретически. Прирост был по стране в среднем только за два последних года более 66 %. А значит, во многих регионах - и выше. Но не это главное.
Нет массовости падения цен. Хотя уже появляются и первые тревожные "звоночки" беспокойства и со стороны застройщиков. Которые прекрасно понимают складывающуюся ситуацию. И куда всё идёт. Туда им не хочется. Но и снижать цены как путь спасения они приберегают напоследок.
Просто явно и во всеуслышание не хотят её признавать. Вопрос именно в "заводилах" рынка - девелоперах. Они упорно не хотят даже признавать, но на ряде своих объектов вынуждены существенно падать в цене для реальных покупателей.
Это как завлекалы на рынке. Уже понятно, что залежалый и дорогой товар как минимум в этот базарный день уже не продать. Но всё равно нужно "драть луженую глотку", зазывая рекламой потенциальных покупателей, и рассказывать стандартный набор про то, что всё по-прежнему хорошо, "любезная маркиза".
Например, вот какая реклама попалась мне на одном из гаджетов буквально вчера:
От 30 % годовых. "От 30 %, дамы и господа"! Т.е. с ними можно надеяться и на большее! За три года к концу 2025 - началу 2026 года будет почти вторая стоимость квартиры. Надо срочно бежать к ним, как считаете?
Всё по-прежнему у застройщиков и агентств недвижимости.
Я не устану повторять - риэлторам выгодны любые ваши телодвижения всегда. Два ключевых слова - любые и всегда. А застройщики будут петь вам всегда только одну и ту же "песню" про вечный дикий рост цен на их бетонометры. А что им ещё "петь"?
Что вам ещё придётся вложить в конечном итоге в квартиру в новостройке кучу денег, и не только в ремонт? Или то, что придётся в большинстве случаев ждать годы, пока район обрастёт инфраструктурой и ЖК реально наполнится живыми людьми? А не просто "покупателями". Которые в значительной своей части так и не появятся в своих квартирах за годы.
Конечно, периодически он уже случался, этот рост.
И последние годы ценники росли. Вот буквально вчера одна подписчица поделилась в комментариях довольно успешным опытом продажи квартиры. С которой она успела "схватить" и относительно низкий старт, и довольно высокий финиш. Итог: почти четверть от цены - 24 % за почти полтора года - 17 месяцев.
Но при всём моём уважении, подписчица восполнила этим только бОльшую часть своих потерь в рублёвых активах, произошедшую за это же время. Всё подорожало в среднем на круг, считая все товары в России, больше, чем на четверть. Как минимум - настолько же.
Только официальная инфляция составляет пока по прогнозам 13-14 % на конец года. А по опыту прошлого эту цифру надо умножать минимум на два, чтобы получить реальную.
Смысл в такой операции был. Явный. Квартира была как счёт в банке. Со ставкой выше даже "сладких" 20 % в начале 2022 года от российских банкиров. Потом за деньгами пришли, и забрали их в хотя бы не "усохшем" серьёзно размере. Но это сработало только потому, что нашёлся покупатель. И она продалась. А скинуть пришлось миллион, на минуточку.
Это - инвестиции. И теперь они - умeрли. А для себя покупать квартиру в новостройках это было больно и в 2021 году. Потому что ценник уже и тогда "кусался". А теперь и подавно "зубастый".
Конечно, рост рублёвых ценников случится и в дальнейшем. Когда-нибудь. Мировая инфляция никуда не уходит. И даже растёт. Но в ближайшее время? В ближайшие годы? Найдите хоть один повод для серьёзного роста. Я уж не говорю о "под сотню процентов за три года". Хотя бы один фактор, ведущий к этому сегодня.
Но возможно, в АН Big City что-то знают об этом больше? Возможно. Звонок к ним, как они пишут, бесплатный). Тот ещё конечно "приз" в наше время. Что уже как бы намекает. Какая-то прямо реклама из прошлого. Это так же "мило" и старомодно, как сегодня по-прежнему писать в объявлениях о найме "бесплатная сим-карта предоставляется компанией".
Работодатели и хедхантеры, и присоединившееся к ним АН, вы там серьёзно? Вот это помощь в семейный бюджет! Экономия аж 300-500 рублей в месяц! Даст ист фантастишен! Всю жизнь мечтал! - из этой серии.
Позвоните им, если желаете. Только ради всего святого, не пишите здесь в комментариях, что "расходимся, это реклама").
Так почему же ценник не падает?
Тому есть три очевидных причины.
🔺Психология.
Человеческие стратегии, заложенные в людей прошлыми ситуациями. Прошлым опытом. Ошибками и поражениями в первую очередь. Отсюда все эти "как бы не прогадать?", "а что я буду падать, никто цену не опускает!" и так далее.
Кроме того, есть и те, кто купил недавно, "на вершине", или близко к ней, и по факту прогадал. Так получилось. И теперь продавать дешевле - себе дороже. Вот и будут они пока "висеть". Эти нереальные старые ценники марта 2022 года.
Заставить снизить ценник может только серьёзная и неотложная причина. Когда она появится у многих на рынке, и станут принуждать к действиям, тогда и начнётся реальное массовое снижение.
🔺Ожидания застройщиков.
Чего они ждут? Того, что уже получали более 2-х лет. Помощи и вливаний от государства. Я про это уже много раз писал в последнее время. Так что подробно останавливаться не буду. Часть такой помощи в виде специализированных льготных ипотек застройщики уже получили.
🔺Какое-то общее изменение в экономике.
В стране. Что подтолкнёт спрос. И позволит снова задирать цены.
В "зачёт" первой причины повышения спроса застройщики имеют "думку" про мобилизацию и вообще всё, что у нас идёт после 24 февраля. Но я пока не вижу в бюджете заложенные на ВСЕХ 1,5 трлн. рублей, это необходимы, если всем платить всегда и за любое участие в CBO по 195000 рублей в месяц.
Есть ещё и жилищные сертификаты. Хотя я уже объяснял, что они серьёзно не повлияют на весь рынок жилой недвижимости России. В тех масштабах, что они пока предполагаются. Совершенно не те суммы.
В счёт второго обоснования потенциала сдерживания и даже роста цен застройщики имеют "про запас" ту самую всем уже набившую оскомину инфляцию. Падение рубля. Ведь во власти есть силы, и серьёзные, которые по-прежнему хотят его уронить. Или хотя бы понизить. Девелоперы входят в это лобби "уронителей рубля".
Будет ли рыночным это удержание ценника на квартиры в новостройках и тем более повышение цен сегодня?
Нет. Однозначно. Рыночной подоплёки под этим нет ни на йоту.
Застройщики и сами понимают это.
Вот вам напоследок маленький пример, как мыслят и ведут себя сегодня их представители. Буквально несколько дней назад в РИА Новости вышла показательная статья.
Заместитель Генерального директора, руководитель бизнес направления “Продажи” АО «Дон-Строй Инвест» Евгения Колосова сообщила о том, что
“... появилась такая несистемная история, когда коллеги предлагают скидки в размере 20-30 %. Это очень негативный фактор …”
Кстати, в коллегах этих уже и крупные застройщики из лидеров в двадцатке, между прочим.
Ну, когда цены повышали вверх, это был конечно исключительно положительный фактор. Никакого негатива. Только позитив! И это было вполне себе системой. Это вообще был тот основной стержень, на котором вся эта “история”, говоря словами самой г-жи Колосовой, и держалась.
А сегодня только от этих скидок в 20-30 %, по мнению Заместителя главы “Донстроя”, у клиентов
“... появляется тревога о том, что у застройщика не хватает средств и есть риск недостроя.”
Причина таких "дум" только в этом. Исключительно. Нет других!
И вообще, что за дела-то такие? Одни не покупают, другие скидки дают...
Во-первых, это вообще какие-то клиенты неправильные, это клиенты виноваты в том, что они что-то не очень хорошее начинают подозревать от застройщиков, которые сидят без продаж, без денег, без финансирования толкового от банков на проектное строительство в нынешних условиях, о чём я также писал ранее на канале.
И при этом не снижают цены, приговаривают - а у нас всё хорошо, нам не страшен серый волк реальный рынок. Берите по нашим диким ценам квартиры да апартаменты наши. Они и дорожать будут, вот вам крест, и достроим мы всё, вот вам второй.
А на вполне закономерный вопрос “Откуда деньги, Зин?” на всё вот это вместе и сразу, слышат один только заученный ответ: верьте нам, потому что мы так говорим. Ибо деревья растут до неба, а цены на бетон - до космоса.
Почему покупатели должны верить застройщикам?
Да потому что застройщики, во-вторых, вышли уже, видимо в астрал, и научились питаться святым духом. Познали высшие практики. И никакие такие деньги-финансы им уже не нужны. Вот вам третий крест.
Ну, уже хорошо, что один из лидеров рынка хоть теперь признаёт эти самые реальные скидки в 30 %. Хоть и таким образом, но всё же. Они есть. Они - существуют. Как бы кто не рассказывал "сказки" о том, что цены и сегодня дорожают вовсю.
Остаётся вопрос, существует ли "астральная часть" застройщиков, способная жить и функционировать без финансовой подпитки?
Мне вот что-то не верится.
🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏
Одна маленькая просьба в конце. Уважаемые читатели! Кто ещё не мой подписчик, подписывайтесь на канал! Хотелось бы набрать 2000 подписчиков к Новому году! Для меня это будет лучшим подарком. Я даже поспорил, что наберу). Стараюсь каждый день для всех вас. Оцените мой труд просто подпиской! Заранее спасибо!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Подписаться можно здесь. На канале есть что почитать. Много разного - интересного. Плюс ежедневно на канале - новые посты и статьи. Заходите в гости на чашечку кофе☕.
Лайк, подписка, комментарии, репост и сохранение в избранное будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
Возможно, вам могут понравится другие статьи на канале: