Как меня тут недавно вполне обоснованно "пожурили" в комментариях, я редко и мало пишу о регионах нашей страны. Всё больше Москва да вокруг Москвы. У меня есть конечно "оправдание" - я и сам больше работаю вокруг да около территории Московской области.
Поэтому, конечно, лучше всего, т.е. в том числе и лично, и "ножками", как говорится, я знаю ситуацию в Центральной части России - в областях вокруг Московской, ну, и может быть, ещё в десятке областей России.
Да и Московская агломерация - ведущая и самая показательная на рынке жилой недвижимости страны. На чём, как не на её примере, показывать важнейшие тренды и тенденции всего рынка?
Тем не менее, хочу расширить зону интересов канала и на другие регионы.
Планирую периодически выпускать в меру своих сил информационные публикации о положении дел в других регионах страны.
С чего начать в этом направлении? С какого региона? Конечно же, с так сильно любимого мною Питера! Почему? Не только потому, что я прожил там больше десяти лет, и люблю это особенный город всем сердцем.
И не только потому, что это общепризнанная вторая, северная столица России. И просто - очень необычный и очень красивый город России.
По статистике на канале среди читателей санктпетербуржцы занимают 15 %. Среди подписчиков - 12 %. Вполне закономерное второе место после Москвы с её 26 % и 25 % соответственно. Так что думаю ситуация именно в Сантк-Петербурге будет интересна многим друзьям и читателям канала. А не только проживающим в регионе.
Сегодня расскажу немного об общем положении дел. Ну а там дальше посмотрим, куда и как всё пойдёт в "региональных выпусках".
Итак, ситуация на жилищном рынке Сантк-Петербурга за прошедшие 9 месяцев 2022 года и в октябре.
Почему написал по датам именно так? Потому что в статистических данных пока есть информация в основном только за первые три квартала 2022 года. Ну а из "оперативных сводок" можно частично получить и более свежую информацию.
Город не смотря ни на что и вопреки всему активно строится. Среди прочих новых тенденций мейнстримом последнего времени стали т.н. "намывные территории". Это новые кварталы города, возводимые в районах, где, говоря техническим языком, производится "подъём поверхности суши до установленных отметок выше уровня уреза воды".
В основном это непосредственно касается примыкающих к заливу двух районов - Василеостровского и Петроградского. Места и виды там красивые. Инфраструктура - развитая. И потому проекты в основном недешёвые. Подробнее может быть как-нибудь о некоторых из них расскажу.
Но строиться - это, конечно, хорошо. А как обстоят дела с продажами?
В целом в Сантк-Петербурге в 2022 году вот так выглядит информация по десятке лидеров среди девелоперов (совместно строят порядка 80 % новостроек в городской черте):
Это данные 10 лидеров по продажам и объёмам полученных доходов. В ТОП-3 две питерские компании и местное подразделение ГК Самолёт. Суммарно по количеству продаж они заняли почти две трети рынка. Бесспорный лидер - Setl Group. Рекламу этой компании сегодня часто можно встретить в интернете и в городе.
Как раз она очень активно в последнее время использует в продвижении своих проектов так называемую "траншевую" ипотеку, а до того - и "нулевую".
У лидеров фактически самые маленькие средние площади квартир - от 31 до 37 кв. метров. Этим же может "похвастаться" только ещё одна компания из верхней десятки рынка - "Полис". У них - 35 кв. метров. Что вполне себе в русле общероссийских тенденций к существенному уменьшению средней площади квартир в последние годы.
Значительное число продаж, да и собственно строительства, у всей этой четвёрки приходится именно на квартиры-студии и апартаменты.
Самая низкая средняя цена за квадратный метр из трёх лидеров - у СПб Реновация - около 174000 рублей. Самая высокая в тройке - у Setl Group - почти 208000 рублей.
Самые низкие цены во всей десятке - 155000 рублей - у компании Главстрой. Обращает внимание, что разрыв между ценами этой компании и ценами остальных - очень существенный. От самых "дорогих" компаний в группе лидеров - ГК Эталон и РСТИ с их средними ценами уровня 243000 рублей за кв. метр - разница составляет 88000 рублей, что от цен Главстроя составляет почти 57 %!
Понятно, что это другие и локации, и проекты, и качество жилья. Но, если вам нужно реально что-то подешевле в новостройках Санкт-Петербурга - обратите внимание на компанию с "громким" названием - Главстрой (это не реклама, а прямой результат анализа имеющихся данных).
По разным проектам, как и везде в крупных городах и агломерациях, совершенно разная ситуация у разных компаний. Где-то продажи идут бойко, где-то уже более полугода практически стоят.
Но в целом рынок в 2022 году с апреля падает. И месяц к месяцу. И в сравнении с 2021 годом. Например, по данным Росстата, по ДДУ (договорам долевого участия) в сентябре было продано 3660 квартир и апартаментов, а в октябре - уже только 3260. Что составило минус 12 %.
Падение год к году - более существенное. В сравнении с прошлым октябрём октябрь этого года показал отрицательную динамику на целых 38 %! Что характерно, уменьшился и средний размер продаваемых жилых и нежилых помещений. Также упал и объём продаж в квадратных метрах - на 16 %.
Уменьшилась и цена реальных сделок по ипотеке. Средний бюджет ипотечных сделок снизился на 0,46 млн. рублей - с 9,9 млн. в сентябре до 9,44 млн. рублей в октябре.
Что дальше?
Как пишут про рынок недвижимости своего города многие питерские новостные, деловые и специализированные издания в последнее время:
"Главный вопрос текущего момента - это уже дно? Или в ноябре-декабре падение продолжится?!"
Каковы дальнейшие сценарии развития? На рынке жилой недвижимости и апартаментов обычно предновогоднее время - это один из сезонов продаж среди прочих в течении года. Тем не менее, в этом году местные продавцы недвижимости и застройщики далеки от оптимизма.
Большинство экспертов ждёт максимум замедления падения продаж в последние два месяца года. И уж точно не роста.
Никакого предновогоднего ажиотажа прошлых лет уже не случится, считает мой давний знакомый из Санкт-Петербурга, работающий в этой сфере, который просил его не называть.
Директор по маркетингу Группы ЦДС выразил недавно своё мнение сайту nsp.ru:
“Скорее всего, спад будет продолжаться. Мы еще не вышли из состояния неопределенности.”
Есть и другая точки зрения. Например, многие из представителей застройщиков, конечно же, говорят, что в ближайшее время ситуация “стабилизируется”. Что это значит, они обычно подробно не раскрывают.
Лично мне наиболее близка точка зрения господина Ельцова, руководителя санкт-петербургской компании “ПИА-недвижимость”:
“Жилищное строительство достигло рекордной зависимости от финансовой системы. Поэтому любые изменения и даже словесные интервенции, например, предупреждение о рисках, оказывают заметное влияние на спрос в сегменте новостроек.”
Абсолютно верно. Недаром я недавно писал о решениях и заявлениях ЦБ РФ и непосредственно Председателя Совета директоров этой организации Эльвиры Набиуллиной вот здесь и вот здесь. Сегодня они в значительной мере способны повлиять на поведение банковской системы, а, значит, как следствие - и на рынок недвижимости.
Финансисты из-за политики регулятора в ноябре уже вовсю вынуждены пересматривать условия по самым “актуальным” программам совместного финансирования - траншевой и нулевой ипотекам. Банки ведут себя по-разному. Но общий итог - ужесточение условий ипотечного кредитования.
Увеличение процента первого взноса, размера комиссионных банка, снижение доли квартир у застройщика, по которым можно применять нулевую ставку или отложить платежи до ввода дома в эксплуатацию.
Разные методы, итог один - такие ипотеки существенно не смогут сказаться на росте рынка.
Так что общий прогноз по рынку Санкт-Петербурга - продолжение падения спроса и продаж. И дальнейшее снижение цен на этом локальном рынке.
Прошу по возможности прокомментировать ситуацию в Санкт-Петербурге местных жителей. Возможно, у вас другие данные или иная точка зрения?
🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏
Уважаемые читатели! Кто ещё не мой подписчик, подписывайтесь на канал! Хотелось бы набрать 2000 подписчиков в Новому году! Для меня это будет лучшим подарком. Кстати, я даже поспорил, что наберу). Я стараюсь каждый день для вас. Оцените мой труд просто подпиской! Заранее спасибо!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Подписаться можно здесь. Там уже есть, что почитать. Плюс ежедневно на канале - новые посты и статьи. Заходите в гости на чашечку кофе☕.
Лайк, подписка, комментарии, репост и сохранение в избранное будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
Возможно, вас также могут заинтересовать другие новые публикации: