Ни завтра. Ни через год. Ни через три. Спойлер - всякие особые операции и положения настоящего времени тут ни при чём.
В достаточно непростой ситуации в стране застройщики всё равно пока рапортуют о своих успехах в строительстве и сдаче жилья. Представители власти, Минстроя и других заинтересованных ведомств, как главы, так и замы, периодически сообщают, что у нас тут всё очень неплохо с объёмами ввода новостроек.
Вроде как даже и самый пиковый по ценам и объёмам 2021 год - опережают. Кажется, ну - отлично же! Казалось бы, много построили - много купят. Значит, больше будет на каждого квадратных жилых метров. А это же хорошо! Ух, заживём!
Но кое-что тем временем на самом деле не совсем здорово развивается в сфере жилищного строительства.
Что же именно?
Для начала сразу напомню - во-первых, в новых рекордных показателях общего вводимого в строй жилья ранее "сидело" уже более 50 % ИЖС. Как я уже писал не раз.
А теперь, на текущий момент, объём жилья в ИЖС во вновь построено уже превысил даже 60 % (!). Т.е. объективно объёмы квадратных метров, сдаваемых именно в МКД, в составе общего объема нового строительства - падают.
Но это ещё "цветочки". По последним данным у жилья во многоквартирных домах не только сохраняется, но и растёт одна уже "застарелая" проблема последних лет.
У нас очень мало количество реальной жилой площади на одного человека. Отстаём практически ото всех развитых и некоторых даже развивающихся стран.
Но мало того. У нас сохраняется большой дисбаланс между проживающими в различных квартирах. Очень мало реальных шансов у большинства населения улучшить свою жилищную ситуацию. То есть не только увеличить квадратуру, но и комнатность квартир. Что также очень немаловажно, согласитесь.
Посмотрите на таблицу:
Это данные из отчёта Фонда "Институт экономики города" - "Жилищная потребность и спрос на жильё в России". Отчёт на 26 страницах. Я все их внимательно за всех нас прочитал, и дам вам краткую выжимку.
*Важное примечание: данные взяты по отдельной, подробно исследованной части России (не все 100 % населения страны). Но, как можно видеть из таблицы, сведена информация о 62,8 млн. человек. Что более чем репрезентативная выборка.
Что можно увидеть из приведённой таблицы? 27 % одиноких людей в России проживает в 3-х и более комнатных квартирах. Хотя, казалось бы, зачем им такое? И только 73 % - в 1 и 2-х комнатных.
А вот семьи из 4 и более человек в почти 30 % случаев проживают в одно- и двухкомнатных квартирах! Т.е. фактически ютятся в тесноте да не в обиде. В двухкомнатных проживает целых 25 % из их числа.
Из всех семей из 3-х человек, например, в 3-х комнатных квартирах проживает фактически только половина. А в однокомнатных живут 16 % из них. Даже не в двухкомнатных! Т.е. фактически так живёт почти каждая 6-я семья свыше 3-х человек.
Понимаете какое положение дел у нас в стране?
Налицо та ситуация, когда надо бы срочно всем расширяться. И не просто в квадратных метрах. А менять свои метры на квартиры с большим количеством комнат. Казалось бы - есть цель, нет препятствий!
Ан нет. Препятствия для большинства российских семей есть. Да ещё какие.
Кто давно на моём канале, знает, что у нас есть программа развития строительной сферы и ЖКХ аж до 2030 года и с перспективным периодом до 2035 года. Готовится она аж с 2018-2020 года. И так и не подписана полностью официально. Хоть и заявлена была во всеуслышание на совещании Госсовета в своё время не так давно Президентом. Правда, озвучивалась она ДО всем известного старта событий от 24 февраля.
Тем не менее, по ней и живём. Во всяком случае, Минстрой и прочие ориентируются на неё. И вот в ней заявлена была сдача всего (не только МКД, а МКД + ИЖС) 1 миллиарда кв. метров нового жилья за 10 лет.
Это по 100 млн. в год. А пока рекордный 2021 - 93,6 млн.кв. метров. В 2022 идём пока даже с опережением, как я уже сказал, но - не намного. А вот чего желают люди. Точнее, что им было бы необходимо (синий столбик слева):
ДВА миллиарда квадратных метров. Не один. Но присмотритесь - потребность в жилье потенциально платёжеспособных граждан уже значительно меньше - 660 млн. кв. метров. Меньше одного миллиарда. На оставшиеся 1,4 млрд. кв. метров спрос также есть. Но платёжеспособности - не хватает.
Что может выручить в такой ситуации? Конечно же, покупка по ИКД - т.е. ипотека.
Но сейчас и до неё дойдём.
Пока же посмотрите на правый, самый маленький столбец. Почти в 2,4 раза меньше, чем теоретический платёжеспособный спрос. Это - практический, фактический спрос сегодня - всего 276 млн. кв. метров.
Важная цифра. Без внесения каких-то существенных изменений в структуру жилищного строительства, текущие цены и вот это вот всё, раздутое и повернувшее не туда, сегодня это - предел спроса. Т.е. это реальный спрос всего буквально на три года при нынешних темпах.
Потом - неизвестность. В том смысле, что неизвестно, а кто покупать-то всё остальное реально будет?
Прерывистые стрелки показывают разницу в 7,4 раза между общей потребностью в жилье, и реальным отложенным спросом на жилые метры.
Т.е. 2 млрд. кв. метров - это о том, чтобы КАЖДЫЙ из россиян, кто нуждается в улучшении жилищных условий, их реально улучшил. И наконец переехал вчетвером в четырёхкомнатную или в две двухкомнатные, например. Но даже не важно - как. Но - улучшил.
А 276 млн. кв. метров - это о том, сколько у нас может новых квадратных метров реально пойти на улучшение условий проживания. Исходя из текущих цен, условий ипотеки и доходов большинства населения.
Недоступная ипотека
Теперь вернёмся к ипотеке. Казалось бы - вот всем нам панацея ото всех бед. Пусть каждый придёт за нею, и каждому воздастся сторицей! Но и тут все не так гладко.
Вот деление всего населения России на т.н. децильные группы по доходам - каждая группа по 10 %. Десять групп = все 100 %. Без учёта наших так называемых "сверхбогатых". Пусть данные и 2020 года, но уж очень показательные. И вы сами понимаете, что с тех пор в части распределения доходов по группам населения в России мало что изменилось с тех пор.
Что мы видим здесь? В левой, самой бедной группе, речь не только о покупке, но и об ипотеке вообще не идёт. Понятно почему - посмотрите на цифры доходов на человека. В крайне правой - вообще всё хорошо. После средних по рынку ипотечных выплат у неё останется бОльшая часть доходов.
А вот "внутри" средних по доходам групп уже всё не так радужно. Доля расходов на выплаты по ипотеке растут от 14-19 % до 68 %, т.е. даже больше двух третей совокупного дохода. При этом, как известно, у нас бОльшая часть населения имеет малые доходы. А мЕньшая - большИе.
В разных активах и пассивах это соотношение разное. Но даже если грубо можно сказать, что 80 % всех доходов у нас - в руках всего 20 % населения, то это означает, что:
Позволить себе ипотеку может фактически не более 30-35 % реально нуждающегося населения.
И то некоторые - с большой натяжкой. И значительная часть этого спроса на ипотеку и возможности его получить уже "съедена" предыдущим достаточно активным на выдачу ипотечных кредитов периодом прошедших пяти-семи последних лет. Далеко не двух-трёх 2020-2022.
Вот и выходит, что общего, глобального спроса на новое, улучшающее положение дел с жилищным вопросом, жильё, даже включая ипотеку, осталось на три года. Может, чуть более. Или менее, если "ускориться". А застройщики и банки это и делают. Ускоряются.
Кто потом собственно всё остальное новое понастроенное будет покупать? И брать на это ипотеку?
Не совсем пока ясно.
И последнее. Всё это однозначно приведёт к тому, о чём и написано в заголовке - как вы, други, не садитесь, в музыканты не годитесь на улучшение жилищных условий не годитесь. Большинство из вас. Нас.
Появятся новые граждане. И новые сограждане, очевидно. И им также нужны будут квартиры. вроде бы это - в плюс. Но у нас вовсю идёт тренд на снижение количества метров в каждом объекте жилья. Будь то квартира или апартаменты. Растёт число именно малых по площади студий и однокомнатных квартир.
Растёт и само число "малокомнатных" квартир. Студий, апартаментов, однушек и двушек. Уже писал об этом, не буду повторяться.
Растёт число даже "бабушкиных" по факту кладовок, погребков и чердачков, и я сейчас не шучу. Вплоть до такого, я уже об этом писал вот здесь. И даже без окон уже появилось "якобы жильё". И площадью теперь уже и 14, и 11, и даже 9 кв. метров!
Так что, видимо, наше будущее - как у Булгакова: уплотнение, уплотнение и ещё раз уплотнение!
Спасибо, что дочитали до конца🙏. Я это очень ценю.
Подписывайтесь на канал, чтобы и дальше быть в курсе новостей рынка недвижимости и не только. Заходите в гости на огонёк🪔.
Лайк, подписка, комментарии - не обязательны, но будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
Возможно, вам могут понравиться другие новые публикации канала: