2280 подписчиков

Как учесть все расходы при покупке квартиры в новостройке и не переплатить лишнего

21 июля 202021 июл 2020

673

11 мин

Оглавление

Какие могут быть затраты
Экономия на этапе выбора квартиры
Расходы при ипотеке и первоначальный взнос

В 2012 году я приобрела квартиру в строящемся доме. Первоначальный взнос был 30%, остальные 70% взяла в ипотеку. Переплата за весь срок ипотеки должна была составить почти 100% от суммы кредита и это было запланировано.

Но вот неожиданные траты ждали на каждом шагу: единовременная комиссия за выдачу кредита, оформление доверенности у нотариуса, проверка договоров у юриста, расходы при приемке квартиры и другие. И самые большие расходы — на ремонт и обустройство, которые оказались в итоге примерно на 30% больше запланированного бюджета. Из своего опыта я сделала выводы, как можно было рассчитать затраты и минимизировать их.

Какие могут быть затраты

Главное, что нужно сделать — определиться с предельным бюджетом покупки: суммой, которую вы готовы потратить на квартиру с учетом всех текущих и будущих дополнительных расходов.

Затраты при покупке квартиры:

сама квартира;
ипотека;
подушка безопасности, если вы берете ипотеку. Оптимально, если это будет сумма шести ежемесячных ипотечных платежей, примерно 3-5% от цены квартиры;
ремонт и обустройство жилья — прибавьте около 10-20% к первоначальной сумме квартиры;
сопутствующие расходы — оформление, госпошлина и т.п., около 1%-5% от общей цены.

Экономия на этапе выбора квартиры

Иногда большая площадь не значит, что квартира удобная и там нет неиспользуемых метров. Может оказаться, что несущие стены или архитектурные детали сделают квартиру неудобной и окажутся лишней тратой денег. Продумайте, какая планировка у квартиры должна быть, какие зоны в ней нужны. Возможно, квартира 35 метров будет функциональнее, чем квартира 40 метров. Почитайте наш материал о том как выбрать планировку. Вы можете сэкономить уже на этапе выбора квартиры и отказаться от расходов за ненужные «квадраты».

Искать квартиру вы можете самостоятельно, но обычно это отнимает много времени и сил. Вам недостаточно просто знать свой бюджет и район, в котором хотите жить. Для того, чтобы не ошибиться в выборе, нужно знать, какому застройщику можно доверять, какие районы обладают лучшей инвестиционной привлекательностью и многое другое. Подробно обо всех нюансах выбора квартиры в новостройке мы писали в этой статье. Чтобы сэкономить время, вы можете доверить весь процесс выбора агентству недвижимости по подбору новостроек. В этом случае вы только назовете пожелания, а агентство подберет лучшие варианты и поможет с сопровождением сделки. Кстати, услуги таких агентств — бесплатны.

Расходы при ипотеке и первоначальный взнос

Если берете квартиру в ипотеку, подумайте и посчитайте, какая сумма кредита вам нужна, сколько можете заплатить первоначального взноса, какую предельную сумму готовы платить ежемесячно и на сколько лет хотите брать кредит. Внимательно сравните условия разных банков и ипотечные ставки. Помните, чем на больший срок вы берете кредит, тем больше итоговая переплата, вплоть до 100% от суммы ипотеки. Рассчитать примерные ежемесячные платежи и переплату банку можно на любом ипотечном калькуляторе, например, этом.

Учитывайте, что по условиям банков, сумма регулярных платежей, как правило, не может быть больше 50% от заработной платы заемщика и созаемщика.

Дополнительные расходы при ипотеке:

Разовая комиссия банка за выдачу кредита. Это либо фиксированная сумма, либо 1-1,5% от суммы займа, несколько тысяч рублей.
Страховка. Обязательно — страхование объекта залога от повреждения и утраты. Дополнительно банк может попросить застраховать жизнь и трудоспособность. Это добровольно, но если вы захотите сэкономить и решите отказаться от этой страховки, то банк может повысить процентную ставку по кредиту на 1-5%. Страховые взносы выплачиваются раз в год на протяжении всех лет ипотеки и составляют в среднем от 0,2 до 2% от общей суммы кредита в год. Но сейчас рассматривается законопроект, по которому покупателей перестанут обязывать брать страховку на весь срок ипотеки. В нашей статье вы можете почитать, как выбрать страховку.

Неожиданными расходами могут оказаться штрафы и неустойки за просрочку платежей. Даже если вы опоздали на один день с оплатой — вам могут начислить штраф/пени.

Первый взнос

Доля первоначального взноса варьируется от 10 до 50%, но обычно это 20% от суммы квартиры. Есть банки, которые предлагают купить жилье без взноса, но брать такую ипотеку не стоит — условия программ для заемщика невыгодные: увеличивается процентная ставка на 1-5%, а одобряемая сумма кредита часто меньше. К тому же нужно дополнительно обеспечить ипотеку залоговым имуществом.

Первоначального взноса лучше накопить побольше, чтобы отдать большую долю от суммы квартиры — так получится сэкономить на процентной ставке и сумме ежемесячных платежей.

Если вы хотите взять потребительский кредит на первый взнос, то рассчитывайте, что первые годы придется платить два кредита, а это сильно увеличит долговую нагрузку. Кроме того, ипотечного кредита могут выдать меньше или вовсе отказать по заявке на ипотеку, поскольку банк будет проверять кредитную историю.

Квартиры с отделкой и без отделки

При выборе квартиры определитесь, хотите ли вы купить жилье с отделкой или без. Подробнее о том, какие типы отделки бывают мы рассказывали здесь и здесь. Если вы выберете квартиру с чистовой отделкой, то у вас будут минимальные траты: останется докупить только мебель и технику в квартиру.

Если вариант с отделкой вам не подходит, вы хотите сами сделать ремонт, то рассчитывайте сумму на ремонт и обустройство с нуля и закладывайте на него время.

Цена квартиры с чистовой отделкой может быть немного выше, чем квартиры без отделки. В итоге такая квартира выйдет дешевле, чем с самостоятельным ремонтом, поскольку стоимость ремонта от застройщика ниже.

Но в случае отделки от застройщика возможны дополнительные траты при устранении недоделок. Недостатки можно устранить самостоятельно или ждать застройщика. Если ждать застройщика, и он ничего не исправит в положенный по закону срок — вы имеете право обратиться в суд. Но и в первом, и в последнем случае расходы лягут на вас. Они потом, скорее всего, будут возмещены в полном объеме, но не сразу.

Пока квартира строится

Если приобретенная квартира ваше единственное жилье, то пока она строится, вы, возможно, будете арендовать квартиру и параллельно платить ипотеку за свою. Заранее готовьтесь к тому, что придется еще пару месяцев снимать жилье, пока застройщик будет исправлять недоделки после приёмки квартиры, если такие будут. Подсчитайте и добавьте эти траты к общему бюджету.

Подумайте, как оптимизировать расходы на время строительства квартиры. Например, снимать это время недорогую квартиру, комнату или жить у родственников.

Когда дом построили

Когда дом сдали в эксплуатацию и специалисты произвели обмеры квартир, вам придет уведомление от застройщика, что квартиру можно принимать. Здесь тоже возможны траты, которые нужно заложить в бюджет.

Приёмка квартиры. Сделать это можно самостоятельно или обратившись к независимым специалистам. Последние обнаружат все недоделки и дефекты квартиры и при необходимости помогут грамотно сформулировать претензию к застройщику. Услуги эксперта будут стоить в среднем от пяти до десяти тысяч рублей.

Гарантия от застройщика. Расходы, которые могут возникнуть, если вы или специалист при осмотре квартиры нашли серьезные недочеты и не хотите ждать пока застройщик исправит их. Можно устранить всё самостоятельно, а потом взыскать эти деньги с застройщика. О том как это сделать читайте наш материал.

Лишние метры. После обмеров ПИБ (проектно-инвентаризационного бюро) построенного дома, площадь квартиры может оказаться меньше или больше той, которая указана в вашем договоре. За эту разницу вам доплатит застройщик, если площадь окажется меньше, или вы застройщику — если больше. Обычно такое отклонение не превышает трех метров. Но если вы покупали квартиру по цене 80 тыс. рублей за кв. м, то три «лишних» квадрата — это уже 240 тыс. рублей и к этим расходам нужно быть готовым.

В ДДУ должен быть пункт о том, какая норма отклонения считается допустимой и не оплачивается ни одной из сторон. Как правило, это один кв. м.

Если сомневаетесь в обмерах ПИБ — можете вызвать независимых оценщиков, но этот дополнительный расход ляжет на вас.

Опережающий коммунальный платеж. Часто при передаче ключей требуется оплатить коммунальные услуги авансом за два-шесть месяцев вперед.

Делается это для того, чтобы управляющая компания могла обеспечить бесперебойную поставку ресурсов, и жильцы не испытывали сложностей с получением всех необходимых услуг. Если допустить, что средняя сумма коммунальных услуг — пять тысяч рублей, то за четыре месяца вам нужно будет внести 20 тысяч.

Траты на ремонт

Самые большие траты на ремонт вас будут ждать, если покупаете квартиру без отделки или с черновой отделкой. Чётко рассчитайте все расходы по пунктам и определитесь, будете ли делать ремонт самостоятельно, наймете бригаду специалистов или строителей на отдельные виды работ. Обратитесь в несколько компаний, которые оказывают услуги по ремонту и просчитайте разные варианты. Уточняйте у фирм, что входит в стоимость ремонта.

Учесть нужно все пункты расходов:

строительные материалы;
отделочные и строительные работы;
оборудование;
логистика, подъем материалов в квартиру;
мебель и техника.

Дополнительные затраты:

Если вы нанимаете дизайнера — стоимость дизайн-проекта и авторского надзора. Если ваша квартира свободной планировки, то чтобы вам не пришлось жить в темном помещении и не было неиспользуемых метров в квартире — закажите проект помещений и расстановки мебели у профессионала.
Если хотите делать перепланировку, то нужно будет заплатить за изготовление проекта, согласовать его в инстанциях, заплатить госпошлину и заказать новый техпаспорт. Это может стоить в среднем от 10 до 50 тысяч рублей.

До получения прав собственности на квартиру не делайте в ней перепланировку, особенно если квартира в ипотеке. Из БТИ могут неожиданно прийти с проверкой и заставить за свой счет вернуть всё в первоначальное состояние.

Если вы заблаговременно планируете ремонт, то будьте готовы, что за пару лет стройматериалы могут существенно подорожать. Вместе с непредвиденными расходами (доставка, замена материалов, покупка более дорогой мебели и т. п.) заложите еще примерно +30% к смете ремонта.

Следите за скидками в магазинах, в том числе и во время ожидания квартиры. Если увидите что-то негабаритное, что сможете хранить до заселения — покупайте со скидкой.

Здесь вас могут выручить сервисы индивидуального хранения — небольшие боксы 1-3 кв. м, где можете оставить мебель или вещи, которые пока не нужны. Аренда такого бокса в среднем от 1 500 до 5 000 рублей в месяц.

Имейте ввиду, что вряд ли получится нормально жить в квартире, где идет ремонт. Поэтому заложите в возможные траты аренду жилья на это время.

К каким еще тратам нужно быть готовым

К перечисленным основным расходам нужно добавить дополнительные и включить их в окончательную смету. Такие затраты можно условно разделить на обязательные и возможные.

Обязательные расходы

Услуги нотариуса. Для совершения сделки потребуется заверить у нотариуса ряд необходимых документов:

согласие супруга на покупку, если вы состоите в зарегистрированном браке;
доверенность на представителя, если вы не можете лично присутствовать на сделке;
доверенность от лица несовершеннолетних, если такие принимают участие в сделке;
может потребоваться доверенность на представителей застройщика для регистрации ДДУ в Росреестре;

Общие расходы на услуги нотариуса могут составить в среднем от двух до пяти тысяч рублей.

Госпошлина

за регистрацию ДДУ (или договора уступки по ДДУ) — 350 рублей;
за регистрацию права собственности после ввода новостройки в эксплуатацию — 2000 рублей.

Оценка недвижимости для ипотеки

Если вы приобрели квартиру в ипотеку, то для регистрации права собственности на нее нужно подготовить закладную у банка. Для закладной в свою очередь необходим отчет об оценке стоимости недвижимости. Вероятнее всего банк предложит услуги конкретного оценщика или список фирм, из которых вы можете сравнить и выбрать устраивающую по цене.

В среднем оценка обойдется в 5000 рублей.

Возможные расходы

Оформление собственности. Это можно сделать самостоятельно, собрав необходимые для регистрации документы и заплатив только госпошлину, а можно через застройщика или сторонние фирмы.

Иногда застройщик может добавить в ДДУ пункт, где дольщик обязуется оплатить услуги застройщика по регистрации. Нужно внимательно читать договор на предмет такого пункта или быть готовым оплатить услуги, которые могут стоить в среднем от 25 до 50 тысяч рублей.

Услуги юристов. Если вы искали квартиру самостоятельно, то стоит отдать на проверку юристам договор долевого участия и ипотечный договор. Стоимость услуг юриста — в среднем от семи тысяч рублей за договор. В агентствах по подбору новостроек такие услуги могут быть бесплатными.

Аренда банковской ячейки или комиссия за безналичный расчет потребуется если вы приобретаете квартиру в строящемся доме по договору переуступки. В среднем эти услуги стоят две-пять тысяч рублей.

Неожиданной может оказаться комиссия застройщику если вы сами захотите переуступить квартиру, купленную по ДДУ. Это может быть процент от сделки или фиксированная сумма, в среднем она будет равна 1-3% от суммы сделки.

Страхование недвижимости если опасаетесь в новом доме таких сюрпризов, как протечки и поломки. Стоимость страховки зависит от того, какие риски будут вписаны в нее и какая сумма компенсаций будет выплачена. В среднем полис будет стоить от семи тысяч рублей в год.