О новых технологиях в управлении недвижимостью рассказывает Павел Люлин, генеральный директор управляющей компании SVN, д.э.н.
Рынок недвижимости продолжает развивать свои технологии, несмотря на трудности этого года, пусть и не такими темпами, как раньше. У нынешних изменений две основные цели – удобство и снижение расходов. Исследования Deloitte показывают, что развитие сферы недвижимости будет определяться технологиями, повышающими эффективность процессов, например, искусственный интеллект, робототехника и когнитивная автоматизация.
В этой подборке я собрал те тенденции, которые будут активно использоваться в ближайшие 5-10 лет в коммерческой недвижимости.
Искусственный интеллект и автоматизация
Автоматизация уже не первый год занимает первое место среди внедряемых инноваций у девелоперов и УК. Чем больше процессов автоматизируют люди, тем большую востребованность показывает искусственный интеллект (ИИ). Он существует уже не одно десятилетие, но в последние три года технология совершила качественный скачок: появилась возможность не только выполнять запрограммированные задачи, но и учиться.
В ближайшем будущем это приведет к изменениям в строительстве и управлении коммерческой недвижимостью. Роботы уже активно применяются в некоторых отраслях, в том числе и в России. Постепенно процесс роботизации происходит и на строительных площадках еще на этапе сноса старого здания. Пока что это редкость, доступная только крупным компаниям, которые решают задачи не только выживания, извлечения прибыли, но и стремятся быть на уровень выше: привносят инновации в свою деятельность.
Сейчас ИИ активно используется в видеонаблюдении для распознавания лиц, определения характеристик посетителей, даже оценки их эмоций. Есть экспериментальные технологии, которые позволяют оценивать проведение уборочных работ, наличия сотрудников на объекте, и даже то работают они, или нет.
Ориентация на миллениалов
Представители поколения миллениалов через пять лет начнут доминировать среди трудоспособного населения во всем мире. Эти люди предъявляют высокие требования к рабочему пространству – оно должно быть более современное и комфортное. Девелоперы коммерческой недвижимости уже сейчас создают проекты, ориентированные на такие изменения.
Это более открытые пространства, зоны отдыха и даже закрытые комнаты, где можно побыть в тишине наедине с собой, поработать или просто отдохнуть. Велика и развлекательная составляющая в таких концепциях. Это могут быть, например, зоны настольных или компьютерных игр. Создатели, ориентируясь на ценности молодого поколения, уверены, что такой симбиоз идет на пользу физическому и психическому здоровью сотрудников, при этом повышая производительность труда. Надежность, безопасность и удобство будут главными при оформлении рабочего места.
Экологичное строительство
В передовых европейских странах и США застройщики вместе с владельцами недвижимости, арендаторами и их сотрудниками практически повсеместно делают выбор в пользу «зеленого» строительства. Само строительство обходится дороже в среднем на 20% за счет экологичных материалов и нестандартных решений, но оно быстро окупается сниженными коммунальными платежами, а в некоторых случаях и повышенными арендными ставками.
Хотя эта тенденция обусловлена желанием внести свой вклад в сохранение окружающей среды, но она полезна и для бизнеса. Из-за изменений в законодательстве и ожиданий потребителей и инвесторов арендаторы требуют, чтобы здание и управляющая им компания соответствовала «зеленым» международным стандартам LEED, BREEAM, GRESB, CDP, российский GREEN ZOOM и др. У SVN есть такой проект — производственно-складской комплекс немецкого концерна WILO в Ногинском районе. Здание сертифицировано по стандартам LEED-NC (новое строительство) и GREEN ZOOM.
«Умное» здание
Когда мы говорим об «умных» зданиях, то зачастую подразумеваем «умные дома». Однако сфера применения этой технологии не ограничивается жилыми объектами. Наличие «умного» офиса на рынке недвижимости дает вам преимущество над конкурентами и является огромным плюсом для ваших арендаторов.
Это означает, что вы можете анализировать посещаемость вашего здания, использовать компьютер для настройки окружающей температуры или оптимизации энергоресурсов, обеспечивать безопасность, например, определяя местоположение людей во время чрезвычайных ситуаций, организовывать надежный контроль доступа в здание.
Конечно, эти системы существуют во многих современных торговых и офисных центрах, но они работают разрозненно, не являясь единым целым. Основой «умного» здания служит все тот же искусственный интеллект.
Интернет вещей (IoT)
Все чаще мы наблюдаем, как огромные объемы данных о клиентах принимаются через устройства с IoT-соединениями и через цифровые платформы. Такие платформы, как Schneider Electric Workplace Advisor и App Studio, предоставляют арендаторам и владельцам объектов информацию о посетителях с помощью мобильных приложений. Эти данные помогают арендаторам в выборе наиболее подходящей площади, а владельцам зданий подсказывают, как лучше использовать пространство и увеличить отдачу с каждого метра.
Интернет вещей (англ. Internet of Things, IoT) – концепция вычислительной сети физических предметов («вещей»), оснащённых встроенными технологиями для взаимодействия друг с другом или с внешней средой.
Есть мнение, что интернет вещей появился в более десяти лет назад, когда количество подключенных устройств превысило количество людей, живущих на планете. Сейчас же только количество IoT-устройств и IoT-датчиков без учета компьютеров, смартфонов и других пользовательских терминалов превышает 8,4 млрд.
Виртуальная реальность (VR)
VR стала доступна для массового потребителя всего несколько лет назад. В строительстве виртуальная реальность позволяет архитекторам и заказчикам работать более планомерно, внося изменения и корректировки в план застройки без «возврата к исходной точке». Вместо этого изменения могут выполняться «на ходу», позволяя заказчикам менять проекты здесь и сейчас. Это помогает лучше вникать в процесс проектирования и экономить время. С помощью этой технологии конечный результат можно оценить уже на этапе проектирования.
Кстати VR уже сейчас успешно применяется в сферах смежных с эксплуатацией зданий: например, при сортировке товаров в логистике, или сборке оборудования. Небольшая адаптация технологии и можно использовать её и для целей технического обслуживания, ремонтов в зданиях. Особенно полезно это при тесной интеграции с BIM моделью здания.
3D-печать
Принтеры с трехмерной печатью были изобретены еще в начале 1980-х годов, однако сейчас они привлекают всё больше внимания, т.к. позволяют решить острую социальную проблему – нехватку жилья. Сейчас такие принтеры уже печатают целые здания, правда, небольшие. На мой взгляд, эта технология за пять лет модернизируется и позволит печатать целые офисные здания. Но в Россию это новшество придет позже.
Высказываются мнения, что трехмерная печать на сегодняшний день – самая нерентабельная технология в сфере недвижимости. Но в то же время, многие эксперты сходятся во мнении, что плюсы заключаются в ее скорости, стоимости и безопасности. 3D-печать зданий в настоящее время уже используется во многих странах, в том числе и в России, но пока не в коммерческой недвижимости.
Для целей управления зданиями можно печатать запасные части оборудования, или элементы конструкций – при небольших партиях это дешевле и быстрее, чем заказывать и везти издалека.
Влияние пандемии коронавируса
Не стоит переоценивать значение этого события на коммерческую недвижимость, но все же некоторые изменения ее коснутся. Например, в планировках офисов будут заметны тенденции социальной дистанции, в торговой недвижимости, вероятно, будут изменения инженерной составляющей: появятся дополнительные розетки для подключение дезинфицирующих устройств, кабин на входах в ТЦ. Вероятно, изменятся и планировки магазинов, чтобы обеспечить безопасное пребывание покупателей.
Какие-то из упомянутых тенденций уже применяются на рынке коммерческой недвижимости, какие-то развиваются в западных странах, а в России пока не актуальны, а некоторые только зарождаются. Точно можно утверждать одно: они уже оказывают существенное влияние на девелопмент коммерческой недвижимости, а спустя 5-10 лет станут повседневной реальностью.
Читайте больше статей на нашем сайте Depat.info. Мы также будем Вам очень признательны, за подписку на наш канал «Девелопмент недвижимости» или рекомендацию его друзьям и знакомым в социальных сетях.
