Второй по значимости и частоте применения составляющей дополнительной арендной платы является эксплуатационный платеж.
Формально эксплуатационный платеж, также как и арендная плата, является возмещением имущественных потерь арендодателя, связанных с обеспечением арендованного помещения, а иногда и мест общего пользования, эксплуатационными услугами, такими как:
- содержание и техническое обслуживание инженерного оборудования и инженерных систем, таких как, например, транзитные трубопроводы, кабели электроснабжения и связи, воздуховоды и вентиляционные машины, чиллеры, фанкойлы, лифты и эскалаторы;
- уборка и содержание прилегающей территории (плоскостные парковки, рекреационные зоны и т.д.), включая вывоз снега и льда и применение антигололедных средств в зимний период;
- дезинфекция, дезинсекция и дератизация здания или мест общего пользования здания и прилегающей территории;
- охрану общественной безопасности в местах общего пользования здания и на прилегающей территории;
- обслуживание систем пожарной сигнализации, системы автоматического пожаротушения, противопожарного оборудования;
- сбор и утилизация отходов.
Указанный перечень не является исчерпывающим и может отличаться даже в пределах одного торгового центра в зависимости от конкретного помещения и индивидуальных особенностей деятельности конкретного арендатора.
По сути ключевым отличием возмещения стоимости эксплуатационных услуг от коммунальных услуг является то, что невозможно точно и однозначно установить объем оказанных эксплуатационных услуг, а их стоимость не регулируется государством, но зависит от ряда факторов, которые находятся вне разумного контроля арендатором, а иногда и арендодателем.
В одном из крупнейших универмагов России при строительстве система отопления была спроектирована с применением фанкойлов. На тендере был выбран подрядчик, который предложил не только одну из наиболее доступных цен, но при этом и наиболее современную на тот момент систему с длительным гарантийным сроков. Однако уже после выполнения работ по устройству фанкойлов и ввода здания в эксплуатацию выяснилось, что стоимость технического обслуживания таких фанкойлов превышает аналоги в 1,5-2 раза.
Указанное отличие эксплуатационного платежа от возмещения стоимости коммунальных услуг привело к двум системам определения размера эксплуатационного платежа:
Фиксированный эксплуатационный платеж
Это наиболее распространенный вид определения размера эксплуатационного платежа, что с одной стороны противоречит принципу “возмещения”, но с другой стороны позволяет исключить разногласия, по обоснованности, объему и стоимости тех или иных услуг, которые составляют эксплуатационный платеж.
Боюсь запутать вас еще сильнее, но действительно получается фиксированная составляющая переменной (дополнительной) арендной платы. Чего только в жизни не увидишь.
Фиксированный размер эксплуатационного платежа удобен и для арендатора, и для арендодателя, так обе стороны могут планировать свой бюджет исходя из понятных и заранее известных сумм расходов и доходов, соответственно.
Если для арендатора фиксированный размер эксплуатационного платежа представляет еще одну “базовую арендную плату”, то для арендодателя вопрос расчета и, что немаловажно, изменения размера эксплуатационного платежа вопрос существенный, так как арендодателю необходимо верно рассчитать размер такого платежа, который, как и в случае с коммунальными платежами, может иметь ярко выраженную сезонность.
Очевидно, что летом отсутствуют затраты на уборку и вывоз снега, а зимой на техническое обслуживание кондиционирования.
Переменный эксплуатационный платеж
В таком случае, когда размер эксплуатационного платежа определяется по принципу Open Book, он полностью соответствует принципу “возмещения”, но при этом, как полная противоположность фиксированного размера эксплуатационного платежа, переменный эксплуатационный платеж в России в настоящее время встречается крайне редко.
Несмотря на то, что в данном случае арендатор обязан компенсировать только фактически понесенные арендодателем затраты на эксплуатацию здания и/или помещения, что отвечает принципам справедливости, но, ввиду ключевых отличий от эксплуатационного платежа от возмещения стоимости коммунальных услуг, неизбежно возникновение разногласий из-за объема и, особенно, стоимости эксплуатационных услуг.
При определении стоимости эксплуатационных услуг возможны злоупотребления как со стороны арендатора, который будет стараться снизить объемы и стоимость услуг, ссылаясь на то, что аналогичные услуги в другом торговом центре стоят меньше, намеренно игнорируя технические особенности зданий разных торговых центров, так и со стороны арендодателя, который намеренно завышает стоимость эксплуатационных услуг.
Дополнительным отрицательным моментом применения переменного обеспечительного платежа является сложность его администрирования для обеих сторон договора, что влечет дополнительные расходы.
Комбинированный эксплуатационный платеж
Это, как обычно, золотая середина между фиксированным и переменным эксплуатационным платежом, но встречается еще реже, чем даже переменный эксплуатационный платеж.
В данном случае эксплуатационный платеж, как правило, состоит из фиксированной части, которая возмещает арендодателю затраты на рутинные и однообразные операции, например, расходы на оплату охраны, эксплуатацию воздуховодов и лифтового оборудования, и переменной части, которая возмещает арендодателю затраты на услуги, стоимость и наличие которых неравномерны, например, уборка снега или площадей общего пользования, которые, очевидно, зависят от наличия и интенсивности атмосферных осадков.
Эксплуатационные услуги?
Гражданское законодательство предусматривает, что договор может быть смешанным, то есть сочетать в себе различные виды договоров, как упомянутых в Гражданском кодексе, так и отсутствующих в нем.
Являются ли эксплуатационный платеж платой за оказание эксплуатационных услуг? Однозначного ответа из практики здесь нет, так как неоднократно встречаются договоры аренды, составленные юристами арендодателей, которые однозначно указывают на то, что договор не является смешанным и оказание арендодателем эксплуатационных услуг не является предметом договора. Но эксплуатационный платеж заплатить при этом необходимо полностью и в срок.
Полагаю, что при заключении договора аренды арендатор исходит из общей оценки будущего объекта аренды, включая, например, наличие вентиляции в необходимом объеме, работоспособность лифтового оборудования, особенного когда объект аренды расположен ниже или существенно выше нулевой отметки здания, наличие и порядок на парковке.
Очевидно, что лишаясь тех или иных эксплуатационных услуг, арендатор должен иметь право предъявить арендодателю претензию, так как, например, при поломке лифта арендатор, расположенный на 3 и выше этажах, лишается значительного потока потребителей, которые до него просто не доберутся.
Таким образом эксплуатационный платеж уплачивается все-таки за услуги, перечень которых приводится добросовестными арендодателями в самом договоре или отдельном приложении к нему, что влечет определенные правовые последствия.
