В 1 части статьи я рассказал о новом порядке получения разрешения на строительство частного дома - "Уведомлении о соответствии планируемого строительства", почитать можно нажав на эту ссылку.
Во 2 части статьи я описал какие проблемы могут ждать собственника земельного участка, если он купил участок без должной проверки. А именно, попадание земельного участка в ту или иную охранную зону, которых появилось сейчас очень много в Москве и области. И не думайте, что Вас это не коснется, почитайте лучше по этой ссылке.
В 3 части статьи я расскажу о наиболее часто встречающихся ошибках, которые допускают собственники при проектировании и строительстве дома и которые могут потом стать непреодолимым препятствием для оформления и регистрации дома. Удивительно просто, как много человек может создать себе проблем на ровном месте, просто из-за отсутствия необходимых знаний.
Итак, Вы купили участок. Предположим Вам повезло и участок не попадает ни в одну из 28 видов охранных зон, что сейчас бывает довольно редко, то есть, Вам очень крупно повезло. Но дальше Вы сами легко можете испортить все свое везение и наделать не поправимых ошибок при строительстве дома.
Самая распространенная ошибка частных застройщиков - не соблюдение 3-х метровых отступов от границ участка до стен дома. Уже сколько на эту тему написано-переписано и все равно встречаются собственники, которые делают круглые глаза и восклицают - а что надо было отступать 3 метра??? Да, надо было отступать 3 метра.
А еще надо было посоветоваться с архитектором и юристом перед тем как тратить миллионы на стройку, но это так, к слову. Ошибка эта происходит из-за нежелания людей получать разрешение на строительство (уведомление о соответствии) перед началом строительства. Многие думают, что это не обязательно или что можно все "бумажки" оформить потом. Потом бывает сложно и дорого, а иногда бывает и поздно.
Когда Вы подаете Уведомление о планируемом строительстве в администрацию района, с указанием размеров проектируемого дома и его положения на участке, то администрация тщательно изучает, что и как Вы хотите построить на своем участке и если нарушений нет, выдает Вам Уведомление о соответствии, то есть разрешение на строительство, по-старому.
Если же, Вы что-то нарушили в правилах землепользования и застройки своего поселения, то Вы получаете отказ с указанием причин. Таким образом, Вы подстрахованы от ошибок из-за своей некомпетентности в этом вопросе. Если уведомление о планируемом строительстве готовит специалист, то он сразу Вам скажет, что так строить нельзя и подскажет как можно.
Дело в том, что в каждом поселении есть утвержденные правила ПЗЗ - правила землепользования и застройки, то есть, строгие регламенты, что и как можно строить на земельном участке, какого размера и с какими отступами.
Почти во всех ПЗЗ содержится норма об обязательном отступе от границ участка для жилого дома - 3 метра, для хозпостроек - 1 метр. Отступ от фасадной границы участка (там где проходит дорога) для всех построек - 5 метров, исключение может быть только для гаража. Гараж воротами может стоять по границе участка, но это допускается не везде, надо смотреть ПЗЗ конкретно Вашего поселения.
Таким образом, при строительстве дома необходимо отступить от границ участка не менее 3-х метров, а от фасадной границы не менее 5 метров. И отступать надо именно от официальной границы участка, а не от забора, так как заборы очень часто стоят не по границе, а со смещением. Столько уже людей на этом споткнулись, так как если отступ в 3 метра не соблюден, буду проблемы при регистрации дома. Подробнее можно почитать по этой ссылке.
И так везде, во всех городских округах Московской области. Особым случаем выступает город Москва, там в ПЗЗ нет такого требования, но, мне кажется, что это скорее ошибка, которую рано или поздно исправят. Так что, если у Вас дом в Новой Москве построен с нарушением отступов, надо как можно скорее регистрировать его, пока там тоже не ввели отступ в 3 метра. Если же у Вас такой дом в Московской области, то узаконить его будет очень проблематично и дорого.
А ведь есть еще противопожарные нормы. Если вкратце, то между двумя каменными домами должно быть расстояние не менее 6 метров. Если один дом каменный, а другой деревянный, то не менее 10 метров. А если оба дома деревянные, то не менее 15 метров.
То есть, если у Вашего соседа уже построен деревянный дом на участке, то Вы при расположении своего деревянного дома должны соблюсти не только отступ в 3 метра от границы участка, но и обеспечить отступ от его дома не менее 15 метров. Что бывает сделать практически невозможно, так как размер участка не позволяет. Пока власти не очень требовательно смотрят за соблюдением противопожарных отступов, но это только пока.
Следующая ошибка - превышение максимально разрешенных параметров строительства. В градостроительном кодексе записано, что индивидуальный жилой дом может иметь высоту не более 20 метров и иметь надземных этажей не более чем три. То есть, можно еще иметь подземный этаж (подвал). Итого максимально получается: подвал, первый этаж, второй этаж, третий этаж. Мансарда, кстати, считается за полноценный этаж. Поэтому если Вы построите дом в четыре надземных этажа, Вы его не узаконите.
Помимо количества этажей, в Московской области строго регламентируется процент застройки - как правило, не более 40% от площади участка. То есть, пятно застройки которое занимает на земле Ваш дом, не должно быть более 40% от всей площади участка.
В городе Москве регламентируется плотность застройки. Плотность застройки, это отношение суммарной габаритной площади всех этажей к площади участка. То есть, плотность застройки считается с учетом габаритных размеров всех этажей, а не только первого, как в области. Поэтому на одном и том же по размеру участке в Московской области можно построить гораздо больший по площади дом, чем в Москве.
Это я перечислил только самые основные ошибки застройщиков в Москве и Московской области. А есть еще много других правил, норм и ограничений при строительстве, не зная которых, люди строят дома, тратят миллионы, а потом не могут узаконить дом и попадают в разряд "незаконного строительства", со всеми вытекающими последствиями.
Вывод такой: разрешение на строительство индивидуального жилого дома (уведомление о соответствии планируемого строительства) надо получать обязательно. И получать его надо перед началом строительства, а не после его окончания.
Если Вы не можете или не хотите сами разобраться во всех нормах и правилах, но хотите все сделать по уму и по закону, то обращайтесь к профессионалам. Например, к нам, в компанию "Регистратор". Мы поможем Вам получить разрешение на строительство, провести дополнительные согласования и потом оформим и зарегистрируем Вам построенный дом без всяких проблем и нервотрепки. Подробнее можно узнать по этой ссылке.
Я уже более 10 лет профессионально занимаюсь оформлением недвижимости, от получения разрешения на строительство до регистрации права собственности в Росреестре. Подписывайтесь на мой канал и ставьте лайк, если было интересно.
Чепурной Алексей , руководитель компании "Регистратор".
Переходите на наш сайт - www.registrator-dom.ru
Разрешение на строительство дома. Часть 1 - Новые правила.
Разрешение на строительство дома. Часть 2 - Охранные зоны.
Разрешение на строительство дома. Часть 3 - Правила ПЗЗ.
Компания "РЕГИСТРАТОР-ДОМ" - юридические услуги в сфере земли, недвижимости и строительства.
- Решение земельных вопросов и оформление загородной недвижимости: земельные участки, жилые дома и коммерческие объекты.
- Юридическая защита и сопровождение строительства на всех этапах: покупка участка - проектирование - строительство - оформление объекта.
- Более 20 лет опыта в сфере земли и недвижимости. Повышаем безопасность, экономим деньги, контролируем качество. Обращайтесь.
Сайт компании / Телеграмм / YouTube / Rutube / VK-Видео / Дзен / Вконтакте
Пишите в WhatsApp или звоните по телефону +7-995-656-80-89
Подписывайтесь на наш телеграмм-канал что бы быть в курсе новостей в сфере недвижимости: https://t.me/RegistratorDom
#земельныйучасток #покупкаучастка #земельныйюрист #оформлениедома