Европейский инвестиционный рынок 2019 года сохранял тенденции прошлых лет — высокий уровень борьбы за основные активы и снижение общей доходности. В топе выбора инвесторов были коммерческие офисы, которые обеспечивали почти половину общей активности рынка. Арендная плата в деловых районах европейских столиц росла в пределах до 10%.
Следом за офисами располагались ретейл и жилая недвижимость для сдачи в аренду. Великолепную динамику инвестиций демонстрировала Восточная Европа, где оборот стабильно рос в среднем на 24% в год.
Коронавирус полностью изменит рынок
Все это было до коронавируса. Сейчас он практически заморозил инвестиционный рынок в Италии и Франции, значительно приостановил его работу в Германии и Великобритании. В условиях карантина сделки и оценка объектов не проводятся. Перенесен MIPIM 2020 — главное международное событие в отрасли.
Можно ли в такой ситуации говорить о чем-либо уверенно? Да. В новых условиях будет значительно востребована логистика, выстоит и получит качественное развитие продовольственный ретейл. У этих направлений пока самый сильный иммунитет. Жилой и коммерческий секторы ждет большая трансформация.
Кратно усилятся общие тенденции рынка. Главные из них — вовлеченность инвесторов в управление недвижимостью, перепрофилирование площадей, гибкость в поиске и подборе объектов. Рассмотрим тенденции новой реальности и возможные инвестиционные стратегии.
Вирус обнажил проблемы
Огромное число заболевших и большой процент скончавшихся в Италии — одном из самых перспективных регионов прошлого года — показывает, как система может быть не готова к ударам. Уровень доверия к ней падает, вызывая неопределенность и растерянность.
Система обязана реагировать. Инвестиционный рынок ждет существенное упрощение бюрократических процедур и шаги навстречу, включая финансовую поддержку. Это может стать одной из заметных тенденцией, как и желание инвесторов максимально обезопаситься от рисков — вкладывая больше собственных, а не заемных средств.
Каким будет рынок после пандемии
Период карантина и связанной с ним инвестиционной паузы приведет к трансформациям рынка. Сегмент традиционных коммерческих офисов потеряет позиции роста. Намного возрастет роль логистического сектора, обслуживающего электронную коммерцию. Фокус — на стратегических хабах, где сочетаются функции склада, транспортного узла, магазина, сервиса и пункта выдачи заказов.
Отношения между владельцами и арендаторами поменяются. Крупные арендаторы во всех секторах давно ожидают от собственников более высокого уровня сервиса, удобства, гибкости. Инвесторы — больше не сборщики ренты, а операторы пространства. Да, это повышает стоимость управления, но позволяет адаптироваться к изменениям, динамике среды, экономической неопределенности.
Вирус и карантин приведут к волнообразному росту электронной коммерции, создадут спрос на площади новой формации, которые смогут поддерживать ее в офлайне. Границы между секторами и форматами недвижимости стираются, пространства все больше выступают в качестве услуги. Гибкость и коммуникации станут драйверами инвестиций.
В очнувшемся от пандемии рынке инвесторам необходимо научиться применять новые инструменты, погружаться в задачи арендаторов, совместно с ними проектировать логистику и маркетинг последней мили, измерять полезность площадей. И это не все: теперь при покупке объекта у инвестора всегда должен быть запасной план.
Спрос на доступное и качественное индивидуальное жилье
Отсутствие доступного жилья — серьезная проблема в европейских городах на протяжении многих лет. Ее срочно придется решать: при падении целых отраслей занятости люди стремятся создавать подушки безопасности. Если вчера арендатор готов был тратить на жилье 40% месячного дохода, то теперь эта цифра сократится минимум на четверть.
В пост-кризисный период нас ожидает спрос на меньшее по площади, но не менее комфортное жилье. Речь именно о квартирах, а не об апартаментах и студиях, которые в условиях пониженной миграции уже не являются достаточно привлекательным активом.
Вирус обрушит тренд на апартаменты и форматы Co-Living
В многоквартирном жилом секторе в 2020 году ожидались большие изменения. Их драйверами должна была стать краткосрочная аренда, меблированные апартаменты и спрос на формат совместного проживания.
Такой тип пространства отвечал потребностям молодежи, которая изо всех сил пытается найти хорошее качество жизни по доступным ценам в плотных городских центрах. К ней присоединялись мигранты, стремящиеся интегрироваться в социум и общаться с другими людьми. Теперь это тенденция откладывается, как и коворкинги в коммерческом сегменте.
Инвестиции в ретейл
Сектор продовольственных сетей и магазинов будет одним из самых защищенных, чего не скажешь о стрит-ретейле в сегменте люксовых и премиальных брендов, который ожидают очень непростые времена.
Перспективными по-прежнему будут большие портфельные сделки с обратной арендой, объем которых в 2019 году составил около €2,2 млрд. Лидеры здесь — Германия и Франция, за ними — Швеция, Великобритания и Нидерланды.
Переоценка и перепрофилирование станут лейтмотивом инвестиционной активности в рознице.
Доходность объектов будет иметь тенденцию к росту, но инвесторам необходимо тщательнее анализировать и учитывать факторы риска в зависимости от локации и глобальной экономической конъюнктуры. На сегодня предпочтительным регионом выглядят Нидерланды, Германия, Польша и Восточная Европа в целом.
Независимость от арендодателя
В условиях вызванной коронавирусом нестабильности, потенциальные и действующие арендаторы будут искать возможность самим стать владельцами площадей, чтобы полностью контролировать ситуацию и собственное будущее. Это приведет к дополнительному спросу на недвижимость во всех секторах и с учетом обозначенных выше тенденций.
В какие активы выгодно вкладываться
Для стратегий Core/Core+. В контексте пандемии к правилу трех L в недвижимости добавляются не менее важные факторы, связанные с ее доступностью и форматом. Что касается именно локаций, то многоквартирное жилье для сдачи в аренду лучше приобретать в городах с сильной урбанизацией и тенденцией к острому дефициту площадей. Достаточно привлекательным, во всяком случае сегодня, выглядит инвестиционный пакет Стокгольм, Хельсинки, Копенгаген и крупнейшие города Нидерландов.
Модные вчера коворкинги не будут выгодным вложением для долгосрочных инвестиций. Значительно снизится привлекательность премиального ретейла.
Для стратегии добавленной стоимости. Выгодной будет покупка офисов для развития и переоборудования в логистику в городах с сильными фундаментальными основами, такими как Стокгольм и Париж, и на менее масштабных рынках — к примеру, в Люксембурге или Лиссабоне.
Перспективны объекты ретейла для развития и перепрофилирования на зрелых розничных рынках Великобритании и Германии.
Для стратегии оппортунизма. Наиболее выгодными будут вложения в переоцененные активы для последующего редевелопмента на рынках, где электронная коммерция оказала наибольшее влияние на розницу.
Рост интернет-торговли делает перспективным направление логистики и складов. Покупка участков под строительство такого рода центров вблизи крупных городов будет все более и более востребованной.
