Как нас обманывают управляющие организации и как добиться выполнения обязательств по содержанию и обслуживанию многоквартирного дома
«Граждане в большинстве своем по большинству коммунальных позиций давно переплачивают больше 100% себестоимости. И все эти разговоры, что мы какие-то там убогие, недоплачиваем этим коммунальным монстрам, — это все чушь собачья. Мы давно им все переплачиваем. Они на это дело содержат различного рода рестораны, дома отдыха для себя, охотничьи заимки» - Руководитель Федеральной антимонопольной службы Игорь Юрьевич Артемьев.
Я решил написать эту статью в помощь собственникам жилых помещений и проживающим, чтобы уравновесить то не знание, чем обычно пользуются представители некоторых управляющих компаний, ТСЖ(ТСН), жилищных кооперативов(в дальнейшем управляющих организаций, сокращенно УО) списывая денежные средства с дома за не оказанные услуги. Когда же вы обращаетесь в УО у сотрудников обычно заготовлены ответы, как что-то не делать или возразить вам, даже когда вы обращаетесь с законным и справедливым требованием или просьбой, очень часто нашим не знанием пользуются, к ним до вас могло уже поступать сотни подобных обращений, они знают и у них уже выработано, как вам лучше возразить.
В каждом доме и даже в каждой квартире, есть общее домовое имущество, которое должна содержать УО в оптимальном состоянии, которой мы ежемесячно оплачиваем за предоставляемые услуги, но часто встречаются случаи, когда услуги оказываются лишь частично, и мы видим лишь ежедневное оказание самых необходимых работ, многие же обязательные услуги оказываются не периодично или вовсе не оказываются, так к примеру жители многих домов не видят качественного ежемесячного мытья полов(в некоторых домах люди годами не видели мытья полов на своём этаже), ежедневного мытья пола кабины лифта; ежедневного влажного подметания нижних этажей и ежедневного влажного подметания перед загрузочными клапанами мусоропроводов(не частичного сбора сухим веником, там где замусорено, а ежедневного влажного подметания всей поверхности пола). Управляющая организация должна оповещать жителей, когда в их доме проводится регулярная чистка, промывка и дезинфекция стволов мусоропроводов, чтобы жители не пользовались на время этих обязательных работ мусоропроводом, но вместо этого часто встречаем, что эти услуги вовсе не оказываются или оказываются крайне редко и жители домов получают воняющие мусоропроводы и т.к. данные услуги не оказываются. Когда же мы просим сделать, какое-то благоустройство на придомовой территории или выполнить ремонтные работы в доме нам часто отказывают из-за того, что денег на счету текущего ремонта нет, из-за того, что были потрачены на другие работы, в дальнейшем же выясняется, что стоимость выполненных ремонтных работ была сильно завышена, а иногда люди встречаются с работами, которые не выполнялись или же должны были быть выполнены за счёт городского бюджета, но УО повесила эти работы на многоквартирный дом и теперь УО должны несколько миллионов рублей, которые дом будет оплачивать несколько лет оставшись без ремонтных работ, при том, что жилищный фонд из года в год стареет и в дальнейшем ситуации будет только ухудшаться, что будет отражаться не только на качестве жизни собственников и проживающих, но и на самой стоимости помещения. Если собственники не будут контролировать свои УО в дальнейшем ситуация только изменится в заметно худшую сторону, дополнительных платежей в фонд капитального ремонта будет не достаточно для того, чтобы содержать дом в порядке и отремонтировать необходимое. Государство на настоящий момент не в состоянии осуществлять контроль над УО без контроля и участия собственников, не которые же чиновники из надзорных органов занимают лояльную позицию к недобросовестно УО, отказываясь полноценно работать с жалобами собственников на УО, поэтому мы видим, что некоторые управляющие работают для себя, а не для собствеников осваивая в полной мере ежемесячные платежи, предоставляя в замен лишь самые обязательные для дома услуги таких как вывоз мусора и редкую уборку.
В этом статье я расскажу, как улучшить качество предоставляемых услуг по содержанию общего имущества, как сделать так, чтобы УО предоставляла больше выполненных ремонтных работ, популярные у УО схемы мошенничества, что можно сделать, чтобы управляющая компании предоставляла лучшее обслуживание и не загоняла дом в долги списанием своим подрядчикам денежных средств за не предоставленные услуги.
Что могут сделать жители.
Первое, что желательно сделать жителям, если ваш дом обслуживает управляющая компания это создать Совет дома(лучше всего с полномочиями принятия решений по текущему ремонту), выбрать председателя Совета дома, создать коммуникацию общения жителей в виде общедомового чата(большую популярность набирают общедомовые чаты Whatsapp). До тех пор по ка не будет Совета дома, гораздо сложнее повлиять на управляющую компанию и очень часто с дома бесконтрольно списываются деньги. Так в одном из домов в 2016 году, когда не было Совета дома за ремонт стояка холодного водоснабжения списали 99 619 рублей, при этом один из сотрудников управляющей компании дополнительно ходил по квартирам и просил по 1500 рублей на материалы, в 2019 году после того, как Совет дома появился управляющая компания предложила поменять точно такой же стояк этому дому за 61 203 рубля(при том, что сметная стоимость работ спустя три года подросла), но Совет дома не согласился и выбрал своего подрядчика, который выполнил работы по замени этого стояка за 42 554 рублей, при этом дополнительных поборов уже не было, к тому-же подрядчик, которого выбрал Совет дома дал гарантию 5 лет на выполненные работы, а управляющая компания предложила только 2 года.
Когда Совет дома ответственно и самостоятельно выбирает подрядчика это имеет преимущество по сравнению с подрядчиками, которых выбрала управляющая компания в том, что очень часто управляющие компании не следят надлежащим образом за своими подрядчиками, подрядчики же экономят на качестве материалов и выполненных работ, когда же Совет дома выбирает подрядчика, часто управляющие компании, начинают следить за качеством работ и соблюдением технологии выполненных работ, выискивать моменты к которым можно придраться, что улучшает качество выполненных работ по сравнению с теми подрядчиками, которых выбрала управляющая компания самостоятельно или предложила их. Встречаются случаи, когда управляющая компания отказывается реагировать на жалобы собственников по поводу качества работ и не соблюдения технологии выполнения работ, выбранных ей подрядчиков и расплачивается с ними за некачественно проведенные работы при этом завышая объем выполненных работ, также по многим видам работ рыночная стоимость ниже сметной, таким образом Совет дома с полномочиями принятия решений по текущему ремонту может снизить стоимость работ даже на 50% и более при этом выбрать подрядчика, который выполнит работы более качественей.
Если у Вас нет Совета дома и вам сложно найти активных жителей, собрать Собрание собственников, для начала создайте общедомовой чат Whatsapp, пригласите соседей для вступления в него, так чтобы жители увидели объявление. Создастся группа, которая сможет обсуждать проблемы дома в настоящем времени в общедомовом чате, без проведения собраний во дворе, со временем вы придёте к тому, чтобы создать Совет дома и найдутся достойные кандидаты. Также через Whatsapp существующему Совету дома удобно информировать жителей о деятельности, делать опросы. Практика показывает, что чем больше Совет дома информирует о своей деятельности жителей дома, озвучивает свои решения, приглашает жителей к совместному решению вопросов, выбору подрядчиков, тем больше сплочённее становится дом, жители больше одобряют деятельность Совета дома и председателя.
Второе, что можно сделать это ежегодно запрашивать УО годовой финансовый отчёт, сметы выполненных ремонтных работ и акты принятых работ по текущему ремонту и содержанию. Это можно делать без Совета дома и это может сдерживать УО в списывании средств за ремонтные работы, которых не было. Не добросовестные УО, когда видят, что никто не интересуется отчётностью дома и домом, часто соблазняются взять с дома лишние деньги.
Третье, внимательно изучайте, что вас просят подписать представители УО, прежде чем подписать. Посмотрите стоят ли даты в документе(период времени за который просят подписать), существуют ли не заполненные строки, в которые можно вписать работы, которые вы не получали, уже после того, как вы подпишите, если существуют перечеркните эти строки. С некоторыми УО лучше заполнять акт своей ручкой. Часто встречаются случаи, когда УО приносят акты выполненных работ собственникам и проживающим с завышенным объемом работ, рассчитывая на то, что проверять собственники не будут, собственники же подписывают не проверяя, видя, что какая-то работа действительно сделана, в результате с дома часто списывают денежные средства, в несколько раз превышающие реально выполненный объем работ. Если есть замечания обязательно напишите их в акте выполненных работ, по возможности попросите ещё кого-нибудь расписаться за указанные вами замечания в акте, сфотографируйте акт отправьте фотографию акта и вашу претензию в УО т.к. акт с претензией может исчезнуть и на его месте появится другой акт без претензий.
Некоторые управляющие компании в обход председателя Совета дома и Совета дома подписывают, находят людей кто подпишет. В этом случае прокуратура и государственная жилищная инспекция обычно реагирует на обращения со стороны Совета дома.
Пример №1 Управляющая компания часто выполняет ремонт межпанельных швов, при этом заменяет 2-5 метра швов, чтобы устранить не герметичность, оставшиеся швы обратившийся и соседней квартиры замазывает сверху мастикой без замены, по предоставленным же на подпись актам собственникам она заменят не 2-5 метров швов, а 75 метров, что является фикцией, собственники же могут подписать акт выполненных работ не проверяя выполнялись ли виды работ в реальности и не обращая внимания, что подписывают т.к. замены 75 метров швов не проводилось управляющая компания дает гарантию на выполненные работы 1 год, и если в следующем году, в другом месте этой же квартиры нарушится герметичность швов, такая фикция с заменой швов повторятся. В результате с дома может быть списано несоизмеримо больше средств, чем было выполнено в реальности работ, в ближайшем будущем работу скорее всего придется переделывать. Требуйте приемки скрытых видов работ, прежде чем управляющая компания приступит к следующим работам, что скроет объем выполненных работ ранее, наблюдайте за выполнением работ или просите сделать это кого-нибудь, если видите, что рабочие не заменяют швы, а лишь сверху замазывают мастикой фотографируйте и снимайте видео, в доказательство не выполненных работ.
Пример № 2 Управляющая компания тратит много денег на замену лифтового оборудование, при этом по смете, чтобы выполнить данные работы требуются ни одни сутки, то есть лифт должен был не работать во время выполнения работ, в реальности, лифт при выполнении работ продолжал работать, как можно было выполнить данные виды работ указанные в смете при работающем лифте остается загадкой. Так к примеру одна УК в 2018 году в некоторых подъездах домов делала восстановительный ремонт 2 этажа лифта, чтобы лифт ходил до второго этажа. Для того, чтобы восстановить работу вызова этажа на 2 этаж в каждом доме потребовалось заменить 18 позиций оборудования, а это 51 трудо-час, в которые лифт должен был не работать, камера же одного из домов зафиксировала, время посещения электромонтера подъезда дома для данной работы, которому потребовалось 2 часа, вместо 51, разумеется ни какой электромонтер не смог бы заменить 18 позиций оборудования за 2 часа, если по нормам на эти работы требуется 51 час, за 2 часа можно было подключить кнопку к имеющемуся оборудованию без замены последнего. Похожая ситуация с заменой лифтового оборудования может существовать почти по всем работам выполненным на доме при этом акты подписанных работ подписываются директором управляющей компании и директором компании подрядчика, без собственников, при этом директор компании подрядчика и выдаёт предписание на выполнение работ директору управляющей компании, а директор управляющей компании выбрал компанию подрядчика для того, чтобы она подавала ей эти предписания и выполняла сомнительные работы. Собственников же для проверки выполненных работ по лифтовому оборудованию не пускают ссылаясь на то, что там где находится оборудование лифтового хозяйства эта зона повышенной опасности и что допуск туда имеет лишь главный энергетик управляющей компании. В данной ситуации можно найти в доме собственника, который имеет допуск в данные помещения, которые управляющая компания не пускает, требуйте от управляющей компании наблюдать за ходом выполняемых работ не заходя в помещения, там где требуется допуск, наблюдая с другой стороны двери, требуйте при замене оборудования выполнить осмотр нового оборудования и оборудования, которое заменили, фотографируйте его(в особенности номера и шилдики на оборудовании), чтобы в дальнейшем можно было идентифицировать оборудование или в случае отсутствия замены, как не замененное оборудование. Можно перед входом в помещение, в которое не пускают установить камеру и следить за ходом работ таким образом. Эти меры помогут сократить аппетиты управляющей компании в уводе денежных средств в результате сомнительно проведенных работ.
Пример №3 Управляющая компания начала проводить текущий ремонт подъездов силами своего подрядчика. На тот момент не было Совета дома, жители запросили у управляющей компании смету, когда им предоставили они увидели, что объем работ в разы больше, чем требуется делать. Жители решили контролировать ход работ поэтапно, когда закончились работы по оштукатуриванию, жители пригласили представителя управляющей компании для составления акта сделанной работы по сплошному выравниванию стен сухой смесью «Ротбонд», в результате объем работ сократился с 30% поверхности всех стен до 12%, когда же был составлен акт по сплошному выравниванию стен сухой смесью «Террако», объем работ жителями был сокращен с 70% до 22%, таким образом жители уменьшили стоимость ремонтных работ и УК с дома списала приблизительно на миллион рублей меньше чем планировала, если бы жители дома не инициировали составления актов, одни работы скрыли бы ранее сделанные виды работ и УК утверждала бы, что все работы выполнены. По другим домам, где составление актов жителями не инициировалась управляющая компания воспользовалась доверчивостью собственников и подписали акты с завышенными объемами работ, оставив этих жителей на несколько лет без ремонтных работ, так как жителям пришлось оплачивать искусственно созданные долги, текущими оплатами по выставленным квитанциям. Жители другого дома пригласили сотрудников УК на контрольные замеры объемов указанных в смете и сумели снизить объём работ почти на 500 000 рублей.
Можно написать заявление в УО о том, чтобы управляющая компания приглашала вас на приём всех видов работ сделанных по вашему дому, в том числе скрытых перед тем, как они будут скрыты, обязательно оставьте свои контактные данные, чтобы с вами могли связываться, лучше чтобы такое заявление написал не один собственник, чтобы у управляющей компании не было возможности потом ответить, что до вас не дозвонились. Если у вас нет Совета дома, создайте Совет, желательно с полномочиями принятия решений по текущему ремонту.
Уборка подъездов и обслуживание мусоропроводов.
При заключении договора с собственниками, управляющая организация должна утвердить перечень работ и услуг и размер платы за них (ст. 162 ЖК РФ), который должен быть не меньше чем указан в Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004, которое было утверждено Госстроем РФ.
В МДК 2-04.2004, в Приложении 1 приводится минимальный перечень работ по уборке подъезда с периодичностью их выполнения. Управляющие организации должны ежедневно делать влажное подметание лестничных площадок и маршей нижних 2 этажей. Еженедельно – влажное подметание лестничных площадок и маршей выше 2-го этажа. Каждый день нужно подметать влажным веником места перед загрузочными клапанами мусоропроводов и мыть полы кабины лифта. Лестничные площадки и марши моют ежемесячно, ежегодно (обычно весной) моют окна, влажной тряпкой протирают стены, двери, плафоны на лестничных клетках, подоконники, отопительные приборы, оконные решетки, чердачные лестницы, шкафы для электросчетчиков, слаботочные устройства и почтовые ящики. Это минимальный перечень требований к уборке помещений, при заключенном договоре вы утверждаете перечень работ по уборке, который должен быть не меньше, чем в МДК 2-04.2004.
Здесь мы привели лишь не большую часть услуг по уборке, чтобы ознакомится с полным перечнем услуг читайте договор заключенный управляющей компанией с собственниками вашего дома. По той причине, что договоры не всегда могут соответствовать нормативно-правовым документам рекомендуем для ознакомления в конце статьи список нормативно-правовых документов.
Новые правила работы аварийной диспетчерской службы(АДС).
С 1 марта 2019 года аварийно диспетчерской служба должна работать круглосуточно, ответить на звонок собственника или пользователя помещения аварийно-диспетчерская служба должна в течение 5 минут. Дольше заставлять ждать человека нельзя. Не успели ответить – перезвоните в течение 10 минут с момента поступления звонка. Или же предусмотрите возможность оставить голосовое или электронное сообщение. Такое сообщение АДС должна рассмотреть в течение 10 минут после поступления. Полчаса с момента регистрации заявки отводится на локализацию аварий на внутридомовых системах ГВС и ХВС, водоотведения, отопления и электроснабжения. На ликвидацию засоров внутридомовой инженерной системы водоотведения можно потратить два часа с момента регистрации заявки. А вот устранить саму аварию нужно не дольше чем за 3 дня с даты аварийного повреждения. При этом при таких авариях АДС обеспечивает подачу коммунальных услуг в срок, не нарушающий установленную продолжительность перерывов в предоставлении коммунальных услуг. Кроме того, при аварийных повреждениях внутридомовых инженерных систем ХВС и ГВС, водоотведения и отопления АДС должна сообщить в орган местного самоуправления, на территории которого находится дом, характер повреждения и срок его устранения. Засор мусоропровода устраняется за 2 часа после регистрации заявки, но не раньше 8 часов и не позднее 23 часов при круглосуточном приёме заявок. После регистрации заявки в течение получаса нужно оценить срок её выполнения и проинформировать о нём заявителя. Срок устранения мелких неисправностей согласовывается с заявителям. Это может быть хоть 2 часа ночи, всё равно нужно выехать, потому что АДС работает круглосуточно.
Нарушение сроков ответа на звонки, сроков выполнения заявок считается грубым нарушением лицензионных требований. За первое нарушение УК отделается обычным наказанием, за второе в течение года - потеряет обслуживаемый дом, либо даже все МКД, которые обслуживает.
Порядок действий при поступлении заявки в АДС такой:
1) Выяснить причину и характер обращения.
2) Решить, понадобится ли помощь аварийно-ремонтных служб.
3) Зафиксировать принятое решение в журнале учёта заявок.
4) Сообщить заявителю регистрационный номер заявки, сроки исполнения и перечень необходимых мероприятий.
5) Организовать исполнение поступившей заявки в надлежащие сроки.
Выезд на объект:
Сотрудники аварийно-диспетчерской службы берут с собой на выезд необходимые оборудование и материалы, служебное удостоверение, одноразовые бахилы и опознавательный знак (бейдж, нашивка на одежду), на котором будут указаны название организации, фамилия, имя и отчества, и профессиональная специализация. Если для отработки заявки сотруднику АДС нужно попасть в помещение в МКД, аварийно-диспетчерская служба заранее предупреждает об этом собственника или пользователя помещения, сообщает: планируемые дату и время начала исполнения заявки, причины необходимости в доступе, ФИО сотрудника, который будет отрабатывать заявку. Чтобы проверить, что заявка отработана, АДС должна попросить исполнителя сфотографировать результат и будет периодически опрашивать собственников и пользователей помещений в МКД. Всё серьёзно, результаты контроля должны вноситься в журнал учёта заявок или ГИС ЖКХ, если учёт заявок ведётся там.
Обращения в управляющую компанию.
Жители многих домов сталкиваются с тем, что некоторые УК превышают максимальный срок ответа 10 дней и отвечает 30 дней ссылаясь на Федеральный закон от 02.05.2006 № 59-ФЗ (по этому закону управляющая компания может отвечать 30 дней только если вы не проживаете в обслуживаемым ей доме).
УО должна в течение 10 дней: предоставить информацию по запросу, поступившему в электронном виде, предоставить информацию по письменному запросу согласно постановление правительства РФ от 23.09.2010 № 731
УО должна в течение 5 дней с момента получения обращения ответить о перечнях, объёмах, качестве и периодичности оказанных услуг, выполненных работ УК согласно постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
УО должна в течение 3 дней с момента поступления обращения: предоставить потребителю информацию о запрашиваемых им расчётных периодах, о помесячных объёмах коммунальных ресурсов, о показаниях ОДПУ, о суммарном объёме коммунальных ресурсов, потребляемых в жилых и нежилых помещениях, об объёме коммунальных ресурсов на ОДН, об объёмах коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг; ответить на жалобы, обращения, требования и претензии по качеству предоставляемых коммунальных услуг по обращению с твёрдыми коммунальными согласно Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.
УК должна в течение 1 дня предоставить возможность ознакомиться с показаниями ОДПУ согласно Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.
Если УО нарушает сроки ответов, её можно привлечь к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ. превышение этих сроков административное нарушение, управляющая компания часто же ссылается на договор управления и на 59-ФЗ. Если управляющая организация нарушает сроки ответов, её можно привлечь к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ. предусматривает ответственность за нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению домом. Для должностных лиц это административный штраф от 50 000 до 100 000 рублей или дисквалификация до 3 лет. Для юридических лиц – штраф от 150 000 до 250 000 рублей.
Жалобы и заявления жители в УК могут подать как устно, так и письменно с помощью следующих каналов: по почте, электронным письмом, через ГИС ЖКХ, лично в офисе УО или сотруднику ТСЖ/ЖСК/ЖСК, через консьержа, устным запросом по телефону или лично. Но практика показывает, что не добросовестные УО не реагируют на устные запросы и не принимают ни каких мер. Поэтому запросы лучше писать письменно, но практика показывает, что не все УО, надлежащим образом реагируют даже на письменные запросы и нормально отвечают. Некоторых УО на не удобные для них претензии, просьбы, обращения могут не отвечать по почте, на жалобу в контролирующий орган вам покажут отметку в журнале исходящих сообщений УК, что вам ответ был направлен уже давно и вам предоставят ответ, который вероятнее всего был оформлен задним числом, если вы будете настойчивы. Когда же собственники по серьёзным вопросам обращаются по электронной почте, очень часто, когда наступает время ответа сотрудники УК начинают утверждать, что ни какого письма они не получали и ссылаются на произошедший сбой в работе сервиса электронной почты.
В настоящее время при не добросовестной УО эффективно отправлять письма через государственную информационную систему жилищно-коммунального хозяйства (сокращенно ГИС ЖКХ, чтобы отправить наберите в строке поиска ГИС ЖКХ далее войдите в систему используя логин и пароль «Госуслуг», если вы не зарегистрированы на «Госуслугах» в МФЦ можно получить логин и пароль), ответ вы получите в электронном виде на ГИС ЖКХ, все обращения и ответы регистрируются государственной информационной системой, а не сотрудниками УК.
Составление актов не надлежащего оказания услуг.
Если управляющая организация не идёт к вам на встречу и продолжает оказывать не качественные услуги или вовсе их не оказывать лучше составить акт ненадлежащего качества услуг и работ или их выполнение с перерывами, превышающими установленную продолжительность их выполнения и потребовать перерасчёта стоимости жилищных услуг.
Составлять его можно в свободной форме, но, чтобы этот документ был максимально эффективным, лучше сначала ознакомиться с разделом 10 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354. В этом разделе подробно прописана процедура составления акта. Причем указанные нормы, регулирующие порядок составления акта, действуют как в отношении коммунальных, так и в отношении жилищных услуг. Именно на указанный акт жители потом будут ссылаться, требуя перерасчета стоимости жилищных услуг. Прежде чем составить акт, нужно позвонить или написать письмо в аварийно-диспетчерскую службу и сообщить, что дворник, к примеру, плохо убрал придомовую территорию. Ваше сообщение обязательно должно быть зафиксировано в аварийно-диспетчерской службе. Не забудьте при этом сообщить свои фамилию, имя и отчество, точный адрес дома, где вы обнаружили нарушение и в чем, собственно, суть проблемы. Желательно дополнительно записать телефонный разговор и реакцию аварийно-диспетчерской службы.
После этого сотрудник аварийно-диспетчерской службы должен согласовать с вами, в какое время к вашему дому подойдут специалисты, чтобы вместе с вами зафиксировать факт нарушения. Уложиться они должны в 2 часа, но, если вам это время неудобно, вы можете попросить подойти позднее (а вот ответственные сотрудники не имеют права просить у вас отложить время своего визита).
Важно! Обязательно потребуйте от сотрудника, который принял ваш телефонный звонок, чтобы тот продиктовал вам свою фамилию, имя и отчество, номер, за которым он зарегистрировал ваше сообщение и время регистрации.
Вы не смогли дозвониться в аварийную службу? Аварийщики обещали прийти и не пришли? В этом случае вы имеете полное право составить акт без них. Акт подписывается как минимум двумя незаинтересованными лицами и председателем совета многоквартирного дома. В акте нужно указать: дату и время проведения проверки; состав комиссии; выявленные нарушения; инструменты, с помощью которые вы выявили эти нарушения; описание нарушения и его последствий, которые воспринимаются через органы чувств (видимые подтеки, слышимое подтекание воды, запах сырости, плесени и тп.) Если же во время проверки всем стало очевидно, что нарушения нет и не было, это все равно нужно зафиксировать в акте, чтобы дело было доведено до логического завершения. Если в процессе проверки относительно существования нарушений возник спор, то любая из сторон вправе инициировать производство экспертизы. Акт проверки составляют в стольких экземплярах, сколько существует заинтересованных лиц (то есть по числу участников проверки). Каждый из них (или их представитель) подписывает этот документ, один экземпляр остается у собственников помещений, еще один обязательно передается той компании, что выполнила некачественную услугу, остальные берут себе представители прочих компаний и организаций, участвовавших в проверке. Если кто-то из участников проверки отказывается подписать акт, вместо него подписи ставят как минимум двое незаинтересованных лиц.
Составление акта, особенно моменты выявлением нарушений, а также не нормальное поведение сотрудников управляющей компании, если таковое возникнет, лучше всего записывать на видео.
После того, как акт составлен и подписан, жильцы дома могут обращаться с письменной претензией в управляющую организацию.
Если ответа на заявление собственников нет, копия акта может быть приложена к заявлению в органы государственного жилищного надзора, лицензионного контроля или служить доказательством неисполнения управляющей организацией возложенных на нее обязательств или условий договора управления в судебном споре.
Обращения в надзорные органы.
Если УО не идет к вам на встречу, плохо реагирует на ваши законные и договорные требования и составленные акты можно письменно обратится в государственную жилищную инспекцию, прокуратуру и другие надзорные органы, предварительно собрав подтверждение обоснованности ваших претензий к управляющей организации.
Чтобы прокуратура не переслала вашу жалобу в государственную жилищную инспекцию, лучше прийти на личный приём в прокуратуру
Встречаются случаи, когда Государственная жилищная инспекция или даже прокуратура не надлежащим образом реагирует на обращение граждан на действия некоторых УО, в этом случае можно отправить обращение депутату, а депутат отправит ваше обращение в виде депутатского запроса, что увеличивает возможность разрешения проблемы. При этом на обращение депутата государственной думы, реагируют лучше, чем на запрос муниципального депутата.
Рекомендуемая литература:
1) Заключенный договор управления УК, ТСЖ, ТСН, ЖСК с собствениками дома
2) Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения";
3) МДК 2-04.2004 Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда;
4) ГОСТ Р 56192-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования.
5) Азбука для потребителей услуг ЖКХ 2.0
