Довольно часто, даже у профессиональных экономистов, многие выводы о ситуации на рынке жилья строятся на показателе ввода жилья. На нем строятся ориентиры национального проекта. Объясняем почему не всегда стоит доверять этому индикатору.
Причина первая. Ввод жилья - это прошлогодний снег
Когда вы слышите утверждения о том, что ситуация на рынке жилья ухудшилась, ввод жилья по итогам года упал на 10%, не верьте этому. Точно также не верьте и победным отчетам о росте нового жилья. Главная причина в том, что "ввод жилья в эксплуатацию" - это результат работы за предыдущие 2-3 года. В большинстве случаев этот индикатор не отражает того, что происходит здесь и сейчас. Он носит крайне запаздывающий характер и может заинтересовать лишь отделочников, продавцов мебели и мувинговые компании.
Причина вторая. Ввод жилья надо разделять
Часто в СМИ публикуются общие данные по вводу - и то что построили частные лица самостоятельно на своем участке и многоквартирное жилье, построенное профессиональными девелоперами. С недавнего времени в эту статистику включают жилые дома, построенные на садовых участках. За последние десятилетия в России были построены миллионы квадратных метров такого жилья. Сейчас их можно будет зарегистрировать и учесть в официальной статистике. Не исключено, что в ближайшем будущем в общий объем ввода начнут добавлять и апартаменты. Такие инициативы уже озвучивались.
Причина третья. Важны итоги года, а не промежуточные данные
В региональных СМИ часто выходят публикации об обвальном падении объемов ввода жилья за полугодие или несколько месяцев. Но пройдет немного времени в этом же СМИ можно будет узнать о новом рекорде в жилищном строительстве. Причина - промежуточные данные по вводу за несколько месяцев очень не стабильны в разрезе отдельного города или региона. С определенным допущениями этими цифрами можно пользоваться в масштабах страны (помня о первой и второй причине). Но главная проблема в том, что основной объем жилья сдается в последние месяцы года. Поэтому только годовые данные могут быть значимыми и информативными.
Показатель ввода жилья можно использовать для оценки долгосрочных тенденций, сравнения между собой крупных городов. На нем худо-бедно можно строить требования со стороны государства к региональным властям:
Но он не подходит для оперативной оценки текущей ситуации.
Для оценки строительной активности в жилой сфере следует использовать более гибкий показатель - объем жилья в стадии строительства. С недавнего времени этот индикатор публикуется ДОМ.РФ на основании данных из Единой информационной системы жилищного строительства и отражает реальную строительную активность в жилищной сфере. Важно, что эта статистика доступна не только в разрезе регионов, но и по городам. В текущей ситуации именно эти цифры, вместе с данными о начале строительства новых проектов следует отслеживать для понимания рыночной динамики.
Если темы рынка жилья, развития городов и региональной статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал / чтобы не пропустить, что-то важное.
Михаил Хорьков
Уральская палата недвижимости