Со сферой жилищно-коммунального хозяйства каждый человек соприкасается ежедневно. За то, чтобы в квартиру бесперебойно поставлялись вода и газ, а в подъезде горел свет, отвечают управляющие компании. Это уже давно не ЖЭКи, про которые ходят байки и легенды, а профессиональные государственные или частные компании. Объясняем, чем они различаются.
Что такое управляющая компания
Управляющая компания (УК) — это юридическое лицо, которое занимается обслуживанием и содержанием многоквартирного дома. В России такие организации впервые появились в двадцатых годах прошлого века. Они назывались жилищными товариществами и были первой формой управления жилой недвижимостью с большим количеством пользователей. Жилищные товарищества также стали прообразом существующих сегодня товариществ собственников жилья (ТСЖ).
С конца пятидесятых и содержанием, и управлением жилого фонда занимались жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК). За почти пятьдесят лет существования они поменяли несколько названий (РЭП, РЭУ, ДЕЗ и др.). Но для жителей постсоветских стран аббревиатура «ЖЭК» стала нарицательной для обозначения всех компаний, работающих в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), хотя факту ЖЭКов не существует уже почти пятнадцать лет.
В 2005 году, после появления Жилищного кодекса, содержание и обслуживание многоквартирных домов было передано частным и государственным управляющим компаниям (УК). Однако отсутствие единых требований к УК вызвало массовые проблемы в сфере ЖКХ: неспособность выполнять свои обязанности перед жильцами, мошенничество и т. д. Необходимость защитить собственников от недобросовестных УК привела к обязательному лицензированию.
С мая 2015 года заниматься обслуживанием многоквартирных домов могут только УК, получившие разрешение от органов государственного жилищного надзора. Это требование было введено Федеральным законом № 255 от 21 июля 2014 года. Все лицензии находятся в открытом доступе на сайте ГИС ЖКХ.
Сегодня в России работает около двадцати тысяч управляющих компаний. Крупнейшей частной УК является «ПИК-Комфорт», государственными: ООО «Главное управление жилищным фондом» Минобороны России и московский «Жилищник». Всего в столице 503 УК, из которых 373 частные.
Как работают государственные УК
Государственные УК оказывают минимальное количество услуг, закреплённых в законе. Расширить список по желанию жильцов компании обычно отказываются, поскольку выполнять дополнительную работу им невыгодно.
Государственные УК работают исходя из установленных законом нормативов. Например, заменить перегоревшую лампочку в подъезде коммунальщики должны в течение семи суток, а устранить засор в мусоропроводе — за один день. Требовать от УК оперативнее выполнять свою работу жители дома не могут.
Тарифы на услуги государственных управляющих компаний устанавливает государство, поэтому зачастую для их содержания требуются дотации из бюджета.
Как работают частные УК
Перечень услуг, которые могут оказывать частные УК, гораздо шире по сравнению с государственными и зависит от потребностей и финансовых возможностей жильцов дома. Кроме того, обслуживание может проводиться чаще, чем это прописано в нормативе.
Частные УК самостоятельно устанавливают тарифы на свои услуги, субсидий от государства они не получают. Такие компании сильнее заинтересованы в качественном управлении домом и более оперативной работе, поскольку в противном случае жители сделают выбор в пользу другой УК.
Что делают государственные УК и обязаны делать частные:
- Содержать в надлежащем состоянии несущие (фундамент, стены, колонны, перекрытия, ригели, лестницы, элементы крыши) и не несущие (перегородки, внутренняя отделка, полы) конструкции дома.
- Обеспечить работу систем газо- и водоснабжения, теплоотведения, лифтов и мусоропроводов.
- Проводить регулярную уборку дома, придомовой территории, контролировать работу освещения.
Сроки устранения аварийной ситуации в жилом доме
ПОВРЕЖДЕНИЕ ЭЛЕКТРИЧЕСКОГО КАБЕЛЯ
2 часа
СБОЙ В РАБОТЕ ЛИФТА
1 сутки
НЕПОЛАДКИ В РАБОТЕ ВХОДНОЙ ДВЕРИ
1 сутки
ПОВРЕЖДЕНИЕ ОКНА
1 сутки зимой, 3 суток летом
ЗАСОР МУСОРОПРОВОДА
1 сутки
ЗАМЕНА ПЕРЕГОРЕВШЕЙ ЛАМПОЧКИ
7 суток
ПОВРЕЖДЕНИЕ СИСТЕМ ВОДОСНАБЖЕНИЯ
3 суток
Постановление правительства о вопросах управления многоквартирными домами
Как формируются тарифы управляющих компаний
Услуги сферы ЖКХ делятся на две группы: коммунальные и жилищные. Первые включают в себя бесперебойную и регулярную (круглосуточную или сезонную) поставку воды, газа, электричества, тепла, а также вывоз мусора. Жилищные услуги УК оказывают для поддержания дома в надлежащем состоянии. В их число входят влажная уборка подъезда, ремонт и т. д.
Ни государственные, ни частные УК не влияют на тарифы на воду, тепло, газ, электричество и вывоз мусора. Этот вопрос регулируют поставщики услуг и уполномоченный орган власти в регионе.
В зоне ответственности УК остаются тарифы на жилищные услуги. В случае с государственными УК тариф устанавливает государство. Частные компании формируют цены на эти услуги самостоятельно с учётом частоты работы и пожеланий жильцов.
Индексация тарифов
Повышение тарифов в сфере ЖКХ происходит ежегодно 1 июля и больше всего затрагивает коммунальные услуги. Обычно сразу после этого государственные УК повышают цены на жилищные услуги.
Частные УК обычно устанавливают тарифы на жилищные услуги на три года. Ежегодная индексация на них не влияет, а повышение цен происходит редко.
На мой взгляд, частные и государственные УК по своим функциям ничем не отличаются. В законе есть перечень услуг, которые те и другие обязаны оказывать. Как правило, государственные компании за пределами этого списка ничего не делают. Частная УК всегда заинтересована работать больше. По факту она может оказать жильцам дома любую услугу, найти для этого подрядчика. Вопрос только в цене.
В чем плюс частной УК? Жители многоквартирного дома сами формируют набор услуг. Например, им нужно видеонаблюдение. Они организуют собрание собственников, где вместе с представителями УК обсуждают цены, сроки, и после проводят голосование. Так же решается вопрос и с придомовой территорией, частная УК может даже нанять садовника. Вряд ли государственная компания будет это делать.
Для частных УК обслуживание многоквартирного дома — это всё-таки бизнес. У государственных УК нет задачи зарабатывать деньги.
Кроме того, частные УК зачастую более мобильны и оперативны. Это связано и с тем, что они регулярно проводят осмотр дома. У госкомпаний на это просто нет ресурсов, поэтому жителям самим надо следить и сообщать о проблемах: о перегоревших лампочках, потопах и т. д. После вызова эту задачу поставят в график, назначат исполнителя и только после этого за неё возьмутся. Такая система просто не может работать быстро.
ИЛЬЯ РОЗАНОВ
руководитель дивизиона «ПИК-Сервис»
Как сменить управляющую компанию
Договор между собственниками жилья и управляющей компанией заключается на срок от одного года до пяти лет. Если управляющая компания не справляется со своими обязанностями или пренебрегает ими, то жильцы имеют право расторгнуть договор досрочно.
Для того чтобы сменить управляющую компанию, жители дома должны выполнить несколько процедур:
1. Назначить дату общего собрания жильцов. Если хотя бы один жилец многоквартирного дома не получил извещение о проведении собрания, то это повод признать все принятые решения недействительными.
2. Провести общее собрание и рассмотреть вопрос о замене УК, а также о выборе новой управляющей компании. Все участники встречи должны быть зарегистрированы с указанием паспортных данных.
3. Провести голосование. Решение считается принятым, если «за» проголосовало больше половины участников.
4. Составить протокол собрания, в котором прописано решение и подтверждено согласие жильцов.
5. Передать протокол действующей УК и выбранной в качестве замены.
Если жильцы по определенным причинам не смогли принять участия в голосовании и не согласны с решением, его можно обжаловать в суде. Это должно произойти в течение шести месяцев.
Источник:
ПИК Медиа
Текст:
Юлия Акиньшина / медиаартель «Мамихлапинатана»
Иллюстрации:
Павел Лысцов / медиаартель «Мамихлапинатана»
