Современное законодательство предусматривает возможность легализации объектов самовольного строительства через Градостроительно-земельную комиссию города Москвы (ГЗК). Однако процесс узаконивания самостроя имеет ряд особенностей, и чтобы уберечь себя от неблагоприятных последствий и сохранить сооружение, следует знать, из каких этапов состоит эта процедура и на что нужно обратить особое внимание.
Нормативные основания сноса «самостроя» в Москве
8 декабря 2015 года Правительство Москвы приняло Постановление №829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы». В этом документе утвержден перечень зданий, строений, сооружений, признаваемых самовольными постройками.
Самовольными постройками являются сооружения, созданные (возведенные) в городе Москве на земельных участках, не предоставленных для этих целей, на территориях общего пользования, а также в полосах отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. Такие виды строений подлежат сносу.
С момента вступления в законную силу указанного выше постановления, перечень объектов, подлежащих сносу, увеличился в семь раз! Изначально московский законодатель планировал снести сто четыре объекта самостроя. В последней действующей редакции постановления их количество достигло трехсот восьмидесяти шести.
Мэрия города Москвы в 2019 году предлагает собственникам самовольных построек компенсацию за добровольный демонтаж. Сумма выплаты формируется из расчета: пятьдесят пять с половиной тысяч рублей за каждый квадратный метр сносимого помещения.
В Постановлении правительства Москвы от 11 декабря 2013 года № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» расширено понятие «самовольная постройка».
Согласно положениям ст. 3 ГК РФ, гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса и иных федеральных законов. При этом министерства и иные федеральные органы исполнительной власти могут издавать свои акты, содержащие нормы гражданского права. Однако существует ограничение: эти акты должны быть изданы в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами и иными правовыми актами.
С 11 декабря 2013 года (согласно указанному Постановлению) дополнительным основанием для сноса является незаконное размещение на земельном участке построек, которые не относятся к объектам капитального строительства.
Эти строения подлежат сносу в случае, если:
- они зарегистрированы как объекты недвижимого имущества;
- у правообладателя имеются свидетельства о государственной регистрации прав собственности.
Гражданским Кодексом РФ установлено, что правительство Москвы, в качестве органа исполнительной власти, вправе издавать акты, содержащие нормы гражданского права. Однако эти акты не могут расширять нормы, определенные гражданским законодательством. Следовательно, внесение дополнительных оснований для сноса самовольных построек является незаконным.
Законность Постановления №819-ПП уже была предметом судебного рассмотрения. По итогам этого рассмотрения документ признан законным (Решение Московского городского суда от 26 декабря 2013 года по делу № 3-212/2013).
Судебная практика
С момента первого недобровольного сноса, организованного Правительством Москвы в феврале 2016 года, собственники объектов недвижимости, внесенных в Постановления №829-ПП, 819-ПП, уже успели сформировать судебную практику по исключению принадлежащих на праве собственности объектов из перечня.
В основном заинтересованные лица обращались в Арбитражный суд города Москвы и Московский городской суд с требованием признать недействующим соответствующий пункт Приложения к Постановлению Правительства и/или взыскать убытки.
Верховный суд РФ признал законным Постановление Правительства Москвы о сносе самовольных построек, отказав нескольким заявителям в удовлетворении их жалоб на внесение в реестр самостроя.
Для изучения судебной практики в данной области можно ознакомиться со следующими источниками:
примеры дел в арбитражном суде: А40-254041/2016, А40-182602/2017, А40-53919/2018;
примеры дел в суде общей юрисдикции: № 33а-3206/2016, 33а-3035/2016, 33а-12020/2016;
апелляционное определение ВС РФ от 07.02.2018 №5-АПГ17-147.
Чаще исключение объектов из перечня происходит в административном порядке через ГЗК путем принятия нового постановления (например, Постановление Правительства Москвы от 29.07.2014 № 425-ПП, от 30.01.2018 № 40-ПП). Однако в судебной практике существуют и положительные примеры о признании недействительным указанного №819-ПП в части включения объектов недвижимости в перечень (Приложение №2 №819-ПП).
В своем Определении по делу №5-АПГ15-84 от 07.10.2015г. Верховный суд Российской Федерации для обоснования своей позиции ссылается на разъяснения, содержащиеся в пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22. Из этих разъяснений следует, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может являться единственным и достаточным основанием для сноса самовольной постройки в тех случаях, когда право собственности на нее уже признано в установленном законом порядке.
Вместе с тем согласно пункту 23 указанного выше совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, наличие регистрации права собственности на строение не исключает возможности предъявления требования о его сносе. Однако в этом случае суд должен установить обстоятельства, на основании которых постройка не может быть сохранена, а ранее признанное право подлежит прекращению.
Доказывание должно осуществляться с учетом предъявленных требований о признании нормативного акта о сносе объекта недвижимости недействующим, если:
- государственная регистрация прав на него произведена в установленном законом порядке;
- отсутствует разрешение на строительство.
Первый иск, поданный в ЕСПЧ в связи со сносом объектов недвижимости, признанных самостроем
Европейский суд по правам человека принял к рассмотрению жалобу ООО «Созидание» против России о неправомерном сносе объекта недвижимости 9 февраля 2016 года (дело №71215/17). Жалоба основана на основополагающих принципах защиты права собственности от произвола. В случае с ООО «Созидание» право собственности было подтверждено судебными решениями, а уничтожено ковшом экскаватора без какой-либо компенсации и возможности судебной защиты.
Возможно ли узаконить самострой в административном порядке?
Иногда самовольно построенный или самовольно реконструированный объект в целом соответствует градостроительным и противопожарным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью физических лиц. При этом объект соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям, обеспечена его механическая и пожарная безопасность, разработана проектная документация и, возможно, пройдена экспертиза. Однако с точки зрения действующего законодательства РФ из-за отсутствия разрешения на реконструкцию (строительство) такой объект вне закона и не может являться объектом гражданских прав. Поэтому часто легализацию самостроя сопровождают определённые трудности, финансовые потери, задержки во времени. В некоторых случаях легализация невозможна вовсе.
Узаконивание самостроя в Москве с принятием новых законодательных актов перешла на новый, более экономически целесообразный уровень. Положено начало узаконивания самовольных построек с их сохранением путем принятия ГЗК административных решений.
Правовой статус ГЗК
Градостроительно-земельная комиссия города Москвы была создана на основании ст. 23 Закона г. Москвы от 20 декабря 2006 г. № 65 «О Правительстве Москвы» в целях оперативного решения вопросов в следующих областях:
- земельные отношения;
- градостроительная деятельность;
- инвестиционная деятельность;
- осуществление строительства;
- реконструкция объектов капитального строительства;
- проведение работ по сохранению недвижимых объектов культурного наследия, выявленных объектов культурного наследия.
Решения Комиссии вступают в силу со дня подписания протокола заседания ответственным секретарем и являются поручениями для органов исполнительной власти города Москвы.
Правовой статус, полномочия и основные принципы организации работы ГЗК определены Постановлением Правительства Москвы от 16 ноября 2010 года № 1019-ПП.
Этапы легализации самостроя через ГЗК
Процедура легализации самовольной постройки в административном порядке через ГЗК включает несколько этапов.
1. Подача заявления в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы. На этой стадии осуществляется подготовка и подача технического заключения и необходимого пакета документов.
2. Проведение заседания Градостроительно-земельной комиссии города Москвы по вопросу возможности сохранения и легализации самостроя.
3. Рассмотрение вопроса целесообразности сохранения объекта в существующих объемах на совместной комиссии Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы и Департамента городского имущества города Москвы. Также этот этап включает:
- получение заключений Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы и Департамента городского имущества города Москвы;
- предварительный расчет компенсационного штрафа, подлежащего уплате в бюджет города Москвы.
4. Оформление документов. На основании положительного решения комиссии оформляется разрешительная документация и разрешение на строительство (реконструкцию) здания.
5. Получение выписки из протокола заседания ГЗК о принятом решении относительно целесообразности сохранения объекта в существующих объемах с утвержденным размером компенсационного штрафа.
6. Получение разрешения на ввод в эксплуатацию.
7. Оформление прав на объект недвижимости в Росреестре.
Условия положительного решения
Одним из требований ГЗК является наличие нескольких документов для узаконивания самовольной постройки.
- ЗОС – Заключение о соответствии объекта, расположенного на земельном участке, градостроительным нормативам и правилам. Также этот документ подтверждает, что объект не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц. Заключение является результатом строительно-технической экспертизы и предоставляется в Департамент городского имущества г. Москвы или в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы.
- АГР – Архитектурно-градостроительное решение, согласованное Комитетом по архитектуре и градостроительству Москвы (Москомархитектура). Предоставляется в Департамент городского имущества г. Москвы.
Особенности исключения объекта из перечня
Исключение объектов из перечня в приложении Постановления №819-ПП осуществляется после выполнения всех обязательств сторон и при условии оплаты штрафа.
Отдельный пункт протокола ГЗК обязывает соответствующих должностных лиц исключить легализованные объекты из приложения. На практике для решения этого вопроса предоставляется около 30 дней.
В случае если на момент исключения объектов недвижимости из приложения Постановления №819-ПП городом были поданы к собственникам иски о самострое и сносе объектов, город обязан отозвать такие иски. Эта информация вносится отдельным пунктом в протокол ГЗК.
Если заинтересованное лицо не выполнит принятые обязательства (сдача экспертизы, АГР, оплата штрафа), Протокол ГЗК будет отменен!
Выводы
Как видно, узаконивание самостроя через ГЗК – это целый комплекс правовых мероприятий, который необходимо планировать и реализовывать в срок с учетом постоянно появляющихся правоприменительных особенностей. И только специалисты, имеющие опыт работы в данном направлении, могут гарантировать положительный результат решения вопроса о признании самовольной постройки законной.
С полным текстом статьи Вы можете ознакомиться на сайте компании Maxard.
