Нелюбимая мной форма управления МКД – товарищество собственников жилья (недвижимости) критикуется мной не в первый раз. Ей я обещал посвятить серию статей «Минусы ТСЖ». Про минус первый – коррупцию – можно почитать здесь.
Почему же ТСЖ как форма управления МКД способствует тому, что домом начинают управлять непрофессионалы?
Причины две:
- Количество квадратных метров в управлении.
Обычно ТСЖ (ТСН) создаётся на один дом. В редких случаях в одно ТСЖ (ТСН) объединяются два-три дома. Это значит, что объём жилой площади, находящейся в управлении, и, соответственно, так называемая оплачиваемая площадь, с которой собирается плата на содержание и текущий ремонт, сравнительно мала.
Вследствие этого объём денежных средств, собираемых ежемесячно с дома (домов) на содержание, по сравнению с таковым объёмом в управляющей организации, обслуживающей десятки или сотни домов, ничтожно мал.
Между тем, требования к содержанию общего имущества МКД и предоставлению коммунальных услуг для ТСЖ (ТСН) такие же, как и для управляющих организаций:
ТСЖ (ТСН), пытаясь втиснуться в узкие рамки бюджета, идут на ухищрения:
- совмещение нескольких функций в одном сотруднике (бухгалтер/юрист, дворник/уборщица, председатель/специалист по ответам на обращения и т. п.);
- отказ от некоторых сотрудников (должностей) в ущерб качеству обслуживания, до первой жалобы (потока жалоб);
- приём сотрудников на ½ или ¼ ставки;
- отдача некоторых разовых работ подрядным организациям или исполнителям – физ. лицам.
2. Руководитель управляющей организации должен быть аттестован лицензионной комиссией.
Чтобы стать аттестованным специалистом, необходимо сдать квалификационный экзамен и получить квалификационный аттестат (п. 2 ч. 1. ст. 193 ЖК РФ).
Подобного требования к председателю ТСЖ (ТСН) в законодательстве на сегодняшний день не существует. Всё, что от него требуется, помимо избрания на собрании, это право собственности на помещение в МКД.
Конечно, наличие у руководителя управляющей организации квалификационного аттестата не гарантирует нам, что во главе УО будет стоять настоящий профессионал в ЖКХ, но это уже хоть какой-то фильтр.
__________________________________
Я уверен, многие жители домов с ТСЖ (ТСН) завалят меня комментариями к статье, что у них в доме всё не так, что ТСЖ (ТСН) работает эффективно, персонал вполне профессиональный, что им очень повезло с председателем, членами правления и ревизионной комиссии, но ключевым словом в подобных комментариях будет «повезло». Эти единичные случаи являются исключениями из общей тенденции, не опровергающие, а лишь подтверждающие её.
Если МКД переходит к такой форме управления, как ТСЖ (ТСН), то в нём создаются условия (предпосылки) для ситуации, когда домом начинают управлять непрофессионалы.
В отдельных случаях жители МКД справляются с этими предпосылками, несмотря на появившиеся неблагоприятные условия. По крайней мере, в течение какого-то периода времени, пока у них не угас энтузиазм.
Эффективность работы ТСЖ (ТСН) слишком сильно привязана к контингенту собственников помещений в МКД (а члены ТСЖ и члены правления ТСЖ обязательно должны быть собственниками помещений в этом МКД). Если дом небольшой, собственников немного, невелика вероятность, что среди них найдутся люди, хорошо разбирающиеся в юридических и инженерных тонкостях ЖКХ, к тому же располагающие достаточным количеством свободного от основной работы времени и желанием заниматься домом. Если же такие люди всё-таки находятся, они налаживают эффективную работу ТСЖ, но через несколько лет они могут продать квартиру и съехать по личным обстоятельствам, умереть и т.п. Новых энтузиастов среди собственников помещений в МКД может уже не оказаться. Тогда начинается упадок ТСЖ (ТСН).
Здесь я уже слышу контраргументы о том, что
ТСЖ может нанять управляющего не из числа собственников, профессионала ЖКХ
НО:
1) Смотрим выше про недостаток средств и стремление держать в штате ТСЖ (ТСН) как можно меньше сотрудников, а хороший управляющий попросит хорошую зарплату;
2) Требования законодательства о наличии квалификационного аттестата на такого управляющего также не распространяются.
Предвкушаю предъявление главного козыря любителей ТСЖ – отсутствие прибыли при такой форме управления МКД, в отличие от управляющих организаций, что, якобы, является предпосылкой для значительного снижения тарифа на содержание. Друзья мои, этот фактор с лихвой компенсируется вечной нехваткой средств на оплату труда персоналу, поэтому на моём опыте тариф на содержание в домах с ТСЖ (ТСЖ) растёт ещё быстрее, чем в рядом стоящих домах с управляющей компанией.
Как итог озвучу своё убеждение по поводу судьбы ТСЖ (ТСН) в целом. Как форма правления вместе с непосредственным способом управления МКД (п. 1 ч. 2. ст. 161 ЖК РФ) товарищества собственников жилья (недвижимости) будут терять популярность и постепенно уходить в прошлое. Каждой работой должен заниматься профессионал.
Не забудьте подписаться на канал в Дзен, чтобы не пропустить статьи о других минусах ТСЖ!
Для telegram-канала Старший по дому.
