Недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге - неплохая инвестиция с минимальными затратами труда, если все правильно организовать. Однако у нас здесь нет моря и солнца, а иногда так хочется.
При наличии свободных денег или ненужной квартиры в Подмосковье можно задуматься об инвестиции в недвижимость за рубежом. Как здорово иметь свою квартиру или дом где-то в теплых краях, куда ты можешь выбираться на зимовку из серых столиц.
Если вы задумываетесь купить недвижимость за рубежом и хотите узнать о подводных камнях ДО того, как на них напоретесь сами, то продолжайте читать. В статье привожу первичный обзор интересных фактов о покупке квартир в разных странах.
Порог инвестиций в недвижимость в ЕС
- Испания – €500 000
- Португалия – €500 000
- Болгария – €300 000
- Латвия – €250 000 + 12 500 (госпошлина)
- Греция – €250 000
Кстати, почему бы питерским не рассмотреть Латвию?
Вьетнам - новая страна для инвестиций в недвижимость
Недавно увидела обзор по покупке недвижимости во Вьетнаме. Оказывается, там есть курорт и развивающаяся экономика, а значит инвестиционный климат хороший.
- Есть возможность купить квартиру в Нячанге удаленно, оформив нотариальную доверенность. Это удобно для тех, кому по тем или иным причинам нельзя выезжать заграницу, а вложить деньги в недвижимость необходимо.
- Вьетнамская экономика расцветает, сюда стекается международный капитал. По прогнозам Всемирного банка, к 2019 году Вьетнам обгонит Китай по росту ВВП. Здесь строятся госпитали, открываются языковые школы, иностранцы обеспечивают вьетнамцев работой, открывая компании и налаживая производство. На конференции по недвижимости, прошедшей в Сингапуре, Вьетнам был назван самой интересной страной Азии для инвестиций. Последние пару лет, по данным CBRE и Colliers, цены на недвижимость повышаются на 3-7% ежегодно. Ожидается дальнейший рост.
- Многие выходцы из СНГ создают во Вьетнаме ресторанный и туристический бизнес, ориентируясь на потребности приезжающих туристов. Но есть один минус – в этом бизнесе вы не сможете получать пассивный доход: чтобы преуспеть, придется посвящать этому много времени и сил. Другое дело – недвижимость. Здесь вы будете только отдыхать, имея при этом хорошую прибыль.
Греция: ВНЖ за покупку недвижимости
В апреле 2013 года в Греции вступил в силу закон «О создании благоприятной среды для стратегических и частных инвестиций». С этого момента граждане стран, не входящих в ЕС, получили возможность оформить греческий вид на жительство при покупке жилой или коммерческой недвижимости стоимостью от €250 тыс. и выше. Подробнее здесь.
ВНЖ, полученный в обмен на инвестиции в недвижимость, не дает права на трудовую деятельность в Греции и странах ЕС. Но! Участники программы могут открыть юридическое лицо и уже на этом основании осуществлять бизнес-деятельность на территории Греции и Евросоюза.
Германия: ПМЖ за 5 лет, гражданство - за 2 года после сдачи экзамена по немецкому
Перед стартом проекта по покупке недвижимости, определите четко свои цели этой затеи. Что вы хотите делать в Германии: жить, отдыхать или строить бизнес? Исходя из целей уже начинайте моделировать стратегию своих действий. Чаще всего состоятельные иностранцы выбирают одно из двух решений:
- Экономическая независимость (§7 AufenthaltsG). Главное условие получения ВНЖ – доказать, что у вас достаточно средств. Причем вкладывать их никуда не нужно. Инвестиции в экономику, ведение предпринимательской деятельности или покупка недвижимости – не требуются.
- Открытие бизнеса (§21 AufenthaltsG). Здесь главное – защитить бизнес-план, т.е. доказать властям, что ваш бизнес будет полезен для Германии. А требований о найме 5-10 сотрудников никогда не было. Это лишь рекомендация. Этот путь подойдет лишь в случае, если вы действительно хотите развивать свое дело в Германии.
Порог входа покупки недвижимости в Германии
Еще одно преимущество boarding houses для инвесторов – сравнительно низкие цены. От €150 000 до €260 000. Купить апартаменты в Мюнхене под 4-7 процентов годовых, обратите внимание на налоги.
За эти деньги вы получите небольшую квартиру, скорее всего, однокомнатную. Причем меблированную и обставленную всем необходимым, т.е. тратиться дополнительно на ремонт не придется, разве что посуду и постельное белье купить.
В подавляющем большинстве случаев имеющиеся предложения находятся в стадии строительства. К моменту ввода в эксплуатацию все здания в Мюнхене уже раскуплены, поэтому покупать надо на этапе котлована.
Ждать готовности дома на 50-100 квартир придется около года, более крупного – до 20 месяцев.
Расходы, которые ждут собственника бизнес-апартаментов:
- Налог на землю. Высчитывается индивидуально для каждой квартиры. Для подобных апартаментов ежегодный налог составит €100-200.
- Коммунальные расходы (свет, вода, интернет, страховка, уборка и т.п.) – примерно €5 за кв. м. в месяц. Как и в отеле, эти расходы несет собственник, но они закладываются в сумму, которую платят арендаторы за каждые сутки.
- Управляющая компания в зависимости от объема предоставляемых услуг возьмет 3-7% от арендной ставки.
- Налог на доходы от аренды в Германии. Рассчитывается по таблице. Налогооблагаемая база – доход минус расход. Ставка – от 0% до 35%, в зависимости от размера прибыли, а также собственника (физическое или юридическое лицо).
Подробнее про покупку апартаментов в Мюнхене можно почитать здесь.
В Германии без ТСЖ не обойтись: всё строго
В Германии есть закон "О жилищном имуществе". Он обязует собственников управлять домом, отвечая общим интересам. В том числе, делать достаточные взносы в резервный фонд для ремонта и обслуживания здания. Речь идет как о крупном ремонте – крыши или фасада, так и о содержании в хорошем состоянии лестничных клеток и придомовой территории. Расходы на это обязуется нести товарищество собственников.
Именно в Уставе собственников общего имущества могут содержаться частные ограничения для владельцев квартир.
На общем собрании обсуждаются следующие темы:
- годовой финансовый отчет, общий отчет и отдельные расчеты
- назначение или отзыв управляющего
- годовой план финансово-хозяйственной деятельности
- принятие решений об особых финансовых распределениях
- выборы управляющей комиссии
- строительные работы
- пользование общим имуществом
- размер взносов в резервный фонд
Просто игнорировать Устав и идти на конфликт с ТСЖ – нельзя. В законе «О жилищном имуществе» предусмотрена возможность изъятия недвижимости товариществом. Если вы будете серьезно и грубо нарушать обязанности, другие члены ТСЖ могут вынудить вас продать собственность.В качестве причин изъятия, как поясняет юрист, в судебной практике признаются:
- длительные и грубейшие нарушения закона, установленных прав и обязанностей согласно §14 (WEG);
- создание невыносимых условий для совместного проживания;
- рукоприкладство, угрозы, продолжающиеся тяжелые оскорбления, выражения недоверия к другим собственникам жилья и управляющему;
- задолженности, превышающие более чем 3% имущественного ценза квартиры более чем 3 месяца.
Подробнее можно прочитать здесь.
Как купить недвижимость в Турции
Расположение у моря и жаркое лето наводят мысли о том, как было бы здорово иметь собственную квартиру в Турции, где можно в сезон останавливаться самим, а в остальное время - сдавать туристам.
Однако не все так просто, как кажется. Ведь никто не скажет, что законы этой страны накладывают ряд ограничений, которые могут помешать инвестору осуществлять свои планы.
Важные моменты покупки недвижимости в Турции
- Граждане России, Украины, Беларуси, Казахстана имеют право покупать в полную частную собственность квартиры и виллы в Турции. В некоторых случаях необходимо получить уведомление из военного ведомства о том, что объект НЕ находится на особо охраняемой территории.
- Владение объектом любой стоимости дает право получить вид на жительство в Турции. Покупатели, потратившие на недвижимость более $1 млн, могут сразу запросить гражданство.
- Главный документ, удостоверяющий право собственности на недвижимость, - это ТАПУ. Договор купли-продажи, даже подписанный у нотариуса, еще не делает покупателя официальным владельцем недвижимости.
- Иностранцы должны соблюдать законы Турции, связанные с недвижимостью. Например, законодательство об аренде, которое фактически запретило сдачу квартир посуточно.
Пошаговая инструкция, как купить квартиру в Турции
Этап 1. Заключение договора купли-продажи
- Подписываем договор купли-продажи
- Вносим задаток 5 - 10%
Этап 2. Подготовка документов для регистрации сделки
- Делаем доверенность на риэлтора – по желанию
Если покупатель не может / не хочет лично готовить документы для оформления недвижимости в собственность, он может сделать нотариальную доверенность на своего представителя в Турции, который выполнит все формальности от его имени.
- Получаем ИНН
У покупателя, в том числе иностранца без ВНЖ, должен быть индивидуальный налоговый номер в Турции – это обязательное требование для регистрации недвижимости, открытия банковского счета, заключения договоров с коммунальными службами и провайдерами телефонной связи.
Процедура простая и занимает несколько минут. Для получения ИНН надо прийти в районное отделение налоговой инспекции (vergi dairesi), предъявить паспорт и написать заявление.
- Открываем счет в банке
Для открытия счет понадобится:
- загранпаспорт и его ксерокопия
- налоговый номер в Турции (официальный документ из налоговой инспекции)
- внутренний паспорт со штампом о регистрации по месту жительства
Счет в турецком банке можно открыть в евро, долларах США или турецких лирах. Можно открыть все три валютных счета одновременно. Процедура занимает несколько минут, внести деньги можно сразу. Минимальной суммы вклада не существует – при открытии счет может быть даже пустым.
- Получаем разрешение от госорганов – при необходимости
Этап 3. Оплата недвижимости
Оплачивать недвижимость в Турции можно как в турецких лирах, так и в евро, долларах, английских фунтах. В Стамбуле цены указывают преимущественно в долларах, на побережье – чаще в евро. По личной договоренности с продавцом можно выбрать удобную валюту, прописав этот пункт в договоре. Там же указывается график платежей.
Чаще всего сделки оплачиваются банковским платежом. Для совершения перевода из России банк может запросить подтверждающие цель платежа документы – договор купли-продажи. Часть средств можно внести наличными. Некоторые турецкие компании принимают платежи в своих офисах в России, Украине, Казахстане.
Этап 4. Передача права собственности и ТАПУ
Помните про ипотеку для иностранцев?
Как искать риэлтора в Турции?
Россияне входят в пятерку самых активных иностранцев на местном рынке недвижимости. Турецкие компании об этом знают и активно работают в России – часто приезжают на выставки, у многих есть свои представители в крупных городах, и почти у всех – хотя бы один русскоговорящий сотрудник.
Смотрите:
В курортных регионах и Стамбуле, где традиционно активны иностранцы, работает очень много посредников, и далеко не все из них оказывают услуги качественно. Обязательно проверьте документы компании (налоговую регистрацию, регистрацию в Торгово-Промышленной палате в разделе агентств недвижимости, лицензию на ведение риэлторской деятельности).
У сотрудников, которые будут заниматься подготовкой документов, должны быть сертификаты об окончании риэлторских курсов. Проверьте, чтобы у компании был юридический адрес, не пренебрегайте отзывами о работе агентств.
Мне кажется, кейс Турции является хорошим примером для осознания того, что в каждом государстве свои законы и негласные правила, которые инвестору потребуется изучать. Если вы чувствуете в себе силы и энергию постигать новые просторы недвижимости, то все сложится, а значит, купить недвижимость за рубежом не так и трудно, как кажется.
Если вы хотите читать больше обзоров здесь на канала про зарубежную недвижимость, обязательно ставьте лайк и подписывайтесь на этот канал!) Если данная статья наберет более 50 лайков, я продолжу обзоры по заграничному жилью.
