Портал METRTV.ru выяснял, как изменились запросы покупателей и настроения продавцов квартир за последние полгода. Обнаружилось немало интересного. Например, именно со «вторички» начался возврат инвесторов на рынок жилой недвижимости, притом, что огромная категория вторичных квартир резко перестала пользоваться спросом. Попутно удалось вызнать секрет роста цены сделок с жильём в ситуации, когда на самом деле жильё не дорожает.
В конце лета и начале осени 2017 года (в момент смены ценового тренда на рынке жилья Екатеринбурга) портал METRTV.ru изучал процессы, происходящие на рынке городской «вторички». Тогда было выявлено 8 формирующихся рыночных трендов. Среди них стоит упомянуть рост спроса на квартиры со свежим ремонтом и предпосылки для возникновения районов трущоб. Все те «подводные течения» не потеряли своей актуальности и сегодня, однако в последние 5-6 месяцев на рынке проявились новые тренды, о существовании которых полезно знать как покупателям, так и продавцам жилья.
Отложенный спрос уже сыграл
Оживление на рынке вторичного жилья Екатеринбурга наблюдается с осени 2017 года. Даже традиционно «провальный» январь не ознаменовался снижением активности покупателей. Впервые за последние три года в городе ощутимо сократилось предложение — число объектов вторичной жилой недвижимости выставленных на продажу снизилось с 10 до 9 тысяч.
Влада Павлова, специалист по недвижимости АН «Линк»:
Рост спроса на жильё наблюдается с сентября-октября 2017 года — после августовского снижения ставки по ипотеке в Сбербанке (по некоторым продуктам она снизилась на 2 п.п.)… Сегодня, на мой взгляд, работают два фактора, стимулирующие спрос. Во-первых, ажиотаж создали застройщики, заявившие, что грядущая отмена долёвки приведёт к росту цен. Во-вторых, многие опасаются, что после выборов президента вырастет ставка по ипотеке. Не факт, что эти прогнозы сбудутся, но сегодня они влияют на поведение покупателей.
Эксперты называют ещё одну причину оживления рынка минувшей осенью — на рынок пришёл отложенный спрос.
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:
Несколько лет люди ждали лучшего момента для покупки жилья. Для многих он наступил в 2017 году. Считаю, что основной объём отложенного спроса в Екатеринбурге уже был реализован. Сегодня на настроение покупателей действует более стабильный фактор — дешёвая ипотека. Следует, впрочем, заметить, что хотя исторически ставки по ипотеке минимальны, но на фоне низкой инфляции они достаточно высоки.
Средняя цена сделки растет из-за вымывания дешёвых квартир
Логично, что оживление спроса сопровождалось сменой ценового тренда. Длившееся в течение двух лет снижение цен сменилось на стабилизацию и даже некоторый рост.
Сергей Меньшенин, руководитель аналитического отдела АН «Новосёл»:
Положительная ценовая динамика наблюдается с июля 2017 года, с этого периода средняя цена на вторичном рынке жилой недвижимости Екатеринбурга выросла на 3,6%. По нашим прогнозам в ближайшие месяцы тенденция роста стоимости сохранится.
Все риэлторы отмечают определённую особенность существующей сегодня положительной ценовой динамики.
Юлия Маслаускене, директор АН «Роттердам»:
В последние месяцы с вторичного рынка ушли самые дешёвые квартиры. Имеется в виду объекты самого низкого качества в каждом сегменте жилой недвижимости. И это наблюдается во всех районах. В результате средняя цена сделки стала выше, хотя как такового подорожания объектов не наблюдается.
Аналогичную мысль высказали и другие эксперты.
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:
Когда рынок растёт по цене, все новые объекты, которые выходят на рынок, выставляются на продажу по более высокой цене, чем аналогичные только что проданные. Сейчас такого нет.
Вымывание с рынка дешёвых квартир может сыграть злую шутку с некоторыми екатеринбуржцами.
Юлия Маслаускене, директор АН «Роттердам»:
Благодаря оживлению на рынке многие горожане, давно выставившие квартиры на реализацию, смогли, наконец, совершить продажу. Следующий шаг – покупка другого жилья. Как правило, человек себе уже что-то присмотрел… Однако, пока он продавал свою квартиру, тот объект, на который он нацеливался уже ушёл. Более того, в продаже уже нет и объектов сходных по характеристикам – их раскупили. Подобных случаев не много, но они есть. И людям, задумывающимся о смене квартиры – например с целью улучшения жилищных условий – следует учитывать изменившуюся ситуацию на рынке.
Квартиры с завышенным ценником никуда не делись
В то же время на рынке по-прежнему присутствуют квартиры, выставленные по завышенной цене. По оценкам риэлторов доля таких объектов (вероятность продажи которых близка к нулю) составляет 30-50% от всего объёма предложения.
Татьяна Антонова, эксперт отдела жилой недвижимости ООО «БК_Недвижимость»:
Многие собственники жилья не готовы продавать свои квартиры дешевле, чем купили несколько лет назад. Более того, в цену они включают заплаченные проценты по ипотеке и стоимость ремонта… Понятно, такие объекты трудно продать. Причём владелец часто не берёт во внимание то, что просел весь рынок – сегодня он продаст квартиру дешевле, чем купил когда-то, но и та квартира, которую он хочет приобрести, сегодня стоит меньше, чем раньше. То есть, соглашаясь на рыночную цену человек ничего не теряет. Если он, например, три года назад купил малосемейку за 1,5 млн, то сегодня продаст её за 1,35 млн. руб. и соответственно, однокомнатную он купит не за 2,1 млн. руб., а дешевле – за 1,79 млн. руб.
Рынку оказались не нужны большие «возрастные» квартиры
Многие из опрошенных экспертов назвали ещё одно любопытное явление на сегодняшнем рынке вторичного жилья – резкое снижение популярности возрастных квартир семейного формата.
Тимофей Кривощеков, заместитель директора ООО «Белый Дом»:
В последнее время плохо покупают трёх- и четырёхкомнатные квартиры в хрущёвках, брежневках, пентагонах. Их сегодня можно продать по цене немногим отличающееся от цены двушки. В свою очередь вырос спрос на двухкомнатные квартиры-брежневки и двушки улучшенной планировки. Их сегодня часто рассматривают как альтернативу однокомнатной квартире.
Аналогичными наблюдениями делятся ведущий специалист ООО «БК_Недвижимость» Татьяна Антонова и специалист АН «Линк» Влада Павлова. По их оценке начавшийся рост спроса никак не затронул большие квартиры в домах советского периода (от хрущёвок до улучшенок), зато достаточно востребованными оказались однокомнатные квартиры в этих же домах.
Татьяна Антонова, эксперт отдела жилой недвижимости ООО «БК_Недвижимость»:
Однокомнатные квартиры сегодня очень популярны. Часто обращаются семьи – с целью разъехаться (продать 3-х, 4-х комнатную свою квартиру и купить две, три квартиры меньшей площади). Однокомнатные квартиры востребованы в этом случаи в хрущевках, брежневках , улучшенной планировки. Если такой объект выставляется по адекватной цене – обычно до 2 млн. руб.– то он уходит за две недели. Что касается трёхкомнатных квартир, то сегодня спрос на них значительно ниже! Бывает, что разница в цене на трехкомнатную квартиру и аналогичную по возрасту двухкомнатную квартиру в том же районе составляет всего 100-200 тыс. руб. Правда, такое бывает, если двухкомнатная продаётся с более-менее свежим ремонтом.
Но не только большие хрущёвки-брежневки сегодня оказались невостребованными. Из рынка выпали квартиры, расположенные в достаточно новых домах, которые ещё совсем недавно считались элитными.
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:
Речь идёт о квартирах в домах, построенных порядка 20 лет назад. Физически они ещё новые, но устарели морально. Хотя площадь квартир может быть большой, но планировки неудобные, окна маленькие, да и инженерная начинка уже требует замены. Тем не менее, хотя бы в силу размеров и удачной локации такие объекты предлагаются по высокой цене. К тому же многие собственники по старой памяти считают такое жильё элитным. Покупатели в свою очередь не хотят покупать объекты с такими характеристиками за предлагаемую цену. Они уходят на первичный рынок, где есть жильё с лучшим соотношением цена-качество. Будущее у псевдо элитных квартир, построенных на стыке веков – поиск новых ценовых ориентиров.
Зато свежая вторичка неожиданно оказалась интересной
Чутко реагируя на спрос, екатеринбургские застройщики в последние годы предлагают в основном квартиры сравнительно небольшой площади. Это отмечалось в недавно озвученном докладе Риэлторского информационного центра УПН. В нём в частности говорилось, что в 2017 году число продаж квартир на первичном рынке выросло на 21% (по сравнению с 2016 г.), однако если считать не количество квартир, а квадратные метры, то прирост будет гораздо более скромным, так как площадь квартир стала меньше.
Подобное «съёживание» первичных квартир вынудило определённые категории покупателей искать счастья на вторичном рынке.
Вера Манохина, директор офиса АН «Добродел»:
Люди, желающие купить большую квартиру – площадью 100 кв. м и больше – сегодня ищут варианты на вторичном рынке. В новостройках подобных объектов совсем немного. В массовом сегменте предлагаются новые трёхкомнатные квартиры, чья площадь, как правило, не превышает 80 кв. м. А вот в домах, введённых до 2010 года можно найти гораздо более просторные квартиры.
Инвесторам вновь интересно жильё. В первую очередь вторичное
Ещё об одном явлении, наблюдаемом в последние месяцы, можно говорить, как о знаковом. На рынок недвижимости Екатеринбурга вернулись инвесторы.
Михаил Дэви, генеральный директор ООО «Урал-Эстэйт»:
Вернулись инвесторы, но только частники – небольшие бытовые инвесторы. Институциональных крупных инвесторов, которые новостройки подъездами скупают – пока нет…
По наблюдениям риэлторов, сегодня на рынке недвижимости присутствуют два типа инвесторов. Для первых основная цель – надёжное помещение средств, плюс возможность выгодной перепродажи, для вторых – получение дохода от сдачи квартиры в аренду.
Тимофей Кривощеков, заместитель директора ООО «Белый Дом»:
В 2015-2016 годах инвесторы с рынка жилья ушли. В первую очередь – с первичного. Вкладывать деньги на падающем рынке бессмысленно. Сегодня критическое дно достигнуто. Вложения вновь обрели смысл. На вторичный рынок инвесторы возвращаются, про первичный я пока не готов говорить.
Как замечает Тимофей Кривощеков, сегодня инвесторы работают точечно – ищут ликвидные объекты по невысокой цене. Вероятно, они пришли к выводу, что сегодня вложения в жилую недвижимость по надёжности и доходности вновь могут поспорить с покупкой валюты и ценных бумаг. Также возвращается бизнес построенный на покупке жилья для сдачи в аренду. Если в предыдущие годы процент по банковским депозитам превышал доход от аренды, то сегодня ситуация обратная.
Тимофей Кривощеков, заместитель директора ООО «Белый Дом»:
Традиционно жильё в Екатеринбурге активно покупают жители соседних регионов – для детей или сами переезжают сюда. Но сегодня квартиры в нашем городе интересны и для инвесторов из соседних областей. Например, серьёзные средства в покупку жилой недвижимости в Екатеринбурге сегодня вкладывают предприниматели из Кургана. Предполагаю, что инвесторы выбирают именно Екатеринбург, так как здесь рынок недвижимости наиболее прозрачен, принципы делового оборота урегулированы риэлторским сообществом и есть чёткие правила взаимодействия агентств недвижимости с клиентами. Всё это минимизирует риски для участников рынка, в том числе, для инвесторов.
Продать квартиру, чтобы не рефинансировать ипотеку
Залоговые квартиры (купленные в кредит, ипотека по которым ещё не погашена) встречаются в продаже уже более десяти лет. Уже разработаны схемы, позволяющие снизить риски при покупке залоговых квартир. Но именно в последние месяцы такие объекты заняли существенную часть рынка.
Татьяна Антонова, эксперт отдела жилой недвижимости ООО «БК_Недвижимость»:
Анализ предложений на вторичном рынке показывает, что примерно каждая третья выставленная на продажу квартира, находится в залоге у банка. Кто-то продаёт залоговую квартиру, просто чтобы изменить жилищные условия, кто-то не справился с кредитными обязательствами и вынужден расстаться с квартирой. Кроме того появилась категория продавцов, которые используют продажу залогового объекта, как некий аналог рефинансирования ипотеки – эта квартира продаётся, а новая приобретается с использованием нового кредита с более низкой ставкой.
Как правило, залоговые квартиры продаются чуть ниже рынка. Такие объекты считаются рискованными и более трудоёмкими в покупке. К тому же, такие квартиры часто продаются под давлением обстоятельств. В такой ситуации для человека критичен фактор времени, и он готов «подвинуться по цене» лишь бы ускорить сделку.
