Точная статистика прошедшего лета в Юрмале будет известна к концу года, но уже сейчас можно смело утверждать, что ее показатели значительно превзойдут цифры последних лет. Минувшее лето в Латвии выдалось уникальным – теплым и с многочисленными температурными рекордами. Такого количества солнечных дней и столь прогревшейся в отечественных водоемах воды не было давно. Этот природный феномен быстро нашел свое отражение в потоке туристов, в том числе и иностранных, нацеленных на отдых на латвийских курортах. веренности в этом придают и данные первого полугодия: согласно информации юрмальского туристического центра, только в первые шесть месяцев 2018 года количество гостей главного курорта нашей страны выросло на 21%. Среди иностранцев доминировали граждане России, Литвы, Эстонии, Финляндии, Беларуси, Германии, Швеции и Украины. При этом по российским туристам был зафиксирован прирост в 30%. Туристическая отрасль Латвии излучала удовольствие и оптимизм.
А как же столь прекрасное лето отразилось на рынке латвийского курортного жилья? Задавшись этим вопросом, журнал m2 и портал varianti.lv попросили некоторых юрмальских и саулкрастских посредников и застройщиков поделиться своими ощущениями от рынка и того, как происходили сделки с клиентами.
– 2018-й для LNK Properties по курортным продажам – рекордный. Большим спросом пользовался юрмальский проект нашей компании – Jasmine Garden, который мы сдали в эксплуатацию совсем недавно. Благодаря отличному месторасположению комплекса, высокому качеству строительства и низкой стоимости обслуживания, а также замечательному соотношению цены и качества продажи в нем пошли с первого дня выхода на рынок. Ярким отличием от предыдущих лет стала значительно возросшая доля местных покупателей в нашем проекте. Если раньше на них приходилось около 10% всех сделок, а остальные 90% – на нерезидентов, то сейчас пропорция совершенно иная: местные покупатели – это уже 70% продаж. Быть юрмалчанином стало модно, престижно и удобно, это отличная альтернатива проживанию в Риге. Наши соотечественники распробовали вкус круглогодичной жизни на курорте. Это то, что мы старались донести до латвийцев в течение нескольких последних лет. Изменился и портрет иностранцев, покупающих квартиры в проектах LNK Properties: уже нельзя сказать, что доминируют россияне. Возросло количество покупателей из стран Балтии, которые инвестируют с целью дальнейшей сдачи квартир в аренду, и Южной Европы, чьи граждане хотят проводить у нас лето.
– Для нас очень важно, что увеличился поток отдыхающих из России и таких стран, как Украина, Беларусь и Казахстан. Именно представители этих государств и формируют основной спрос на юрмальскую недвижимость бизнес- и элитного класса. Местных клиентов, по крайней мере в практике нашей компании, в данном сегменте не так уж и много.
Европейцы? Они много гуляют по пешеходной улице Йомас и часто останавливаются у витрины нашего офиса, на которой представлены различные курортные предложения, но поговорить о чем-то предметно заходят редко.
В этом году от обращавшихся к нам российских клиентов доводилось многократно слышать просьбу: «Предложите нам то, чего нет на рынке». А-ля из-под прилавка. Уверяю вас, в Юрмале практически ни у одного игрока нет объектов «из-под прилавка». Только если что-то очень дорогое и серьезное, что принадлежит известным персонам, не желающим афишировать своих намерений продать недвижимость. Но там речь идет о ценах в миллионы евро. А так даже если бюджет продаваемого объекта доходит до 500 000-600 000 евро, то без его активного рекламирования, без привлечения к нему как можно большего внимания потенциальных клиентов не обойтись.
Отличительной чертой лета 2018 года назову рост продаж квартир в курортных новостройках как на морской, так и на речной стороне. Проявилась также тенденция покупать жилье в рассрочку и арендовать с правом выкупа. Первый инструмент благосклонно стали воспринимать частные владельцы новых квартир, предлагаемых на вторичном рынке, второй активно практикуют застройщики.
Исходя из нашего опыта, скажу, что на морской стороне центра Юрмалы клиенты выходят на покупки квартир в новых проектах по ценам плюс-минус 3 000 евро за кв. м, на речной – 1 700-2 000. А есть проекты и с меньшими ценами. Застройщики ужались в своих запросах. Когда ты приходишь к ним с реальным клиентом, то в отличие от прошлых лет они прислушиваются к тому, что же просит и что хочет видеть покупатель.
С застройщиками стало легче договариваться в силу того, что объем курортного предложения квартир значительный и конкуренция острее.
И этот объем предложения новых квартир в Юрмале продолжает пополняться за счет новых новостроек. Меня самого это ничуть не смущает. Если предприниматели реализуют новый многоквартирный проект за собственные средства без кредитов и в хорошем месте – это логичнее, чем держать деньги на счете. Финансово выгоднее построить, и даже если в данный период времени продажи не будут идти хорошо, произвести отделку и сдать квартиры в аренду. Можно получить хороший поток денег. В этом сезоне юрмальский рынок летнего жилья оказался разогретым. Сдалось почти все, что было в предложении. Самым ходовым товаром у нерезидентов по традиции оставалось жилье по ценам от 3 000 до 5 000 евро в месяц. Оно требовалось на июль и/или август, чтобы были квартиры в новых проектах либо частный дом в относительно свежем состоянии. У многих владельцев многоквартирных домов их жилье разлеталось в аренду вообще без какого-либо участия посредников.
Поучительной оказалась история с запросами на аренду частных домов, за которые постояльцы готовы были платить 20 000-30 000 евро в месяц. Разумеется, при обеспечении надлежащего уровня. Так вот соответствующих названным ценам домов жестко не хватало. Что-то заранее забронировали, владельцы каких-то, с учетом хорошего лета, не стали никуда съезжать. И у нас в этом году набрался почти десяток клиентов, которым мы не сумели подобрать на месяц или два достойный вариант размещения под высокий бюджет. Люди уехали отдыхать в другие страны.
Возвращаясь к продажам, скажу, что еще в прошлом году нерезиденты приезжали с мыслью, что в Юрмале падающий рынок. Поэтому не хотели принимать решения о покупке. Сегодня они больше готовы к принятию этих решений, и количество просмотров растет. Сам рынок не растущий, но он и не падающий. Он где-то в районе ценового дна, что и должно привлекать покупателей. Получать бонусы для клиентов, особенно в сегментах, где чувствуется дефицит (это я о частных домах и участках в хороших местах с нормальной рыночной ценой) все труднее. Когда звонишь владельцам и они говорят, что вчера у них были показы, завтра еще ожидаются, то четко понимаешь, что твой клиент уже не единственный и вряд ли владелец станет суперсговорчивым.
– Столько показов желающим прицениться к нашим квартирам, как в этом летнем сезоне, мы не проводили никогда. Основная заслуга в этом принадлежит, разумеется, прекрасной погоде и нашему апарт-отелю, работающему на территории комплекса. Именно его постояльцы и проявляли самый живой интерес к тому, что мы можем предложить на продажу. Выбор был, но не столь широкий, как раньше. Этим летом в SunRepublic мы могли вести разговоры о 24 из имеющихся в комплексе 123 квартир: остальные давно проданы. В глаза бросился такой факт: если постояльцы, прежде всего иностранцы, арендовали в апарт-отеле просторные и самые дорогие квартиры за 160-170 евро в сутки, то показать с прицелом на покупку они просили также лучшие варианты, имеющие хорошие видовые характеристики. В ценовом диапазоне это 2 500-3 200 евро за кв. м. Спрос на такие предложения носит сегодня, по нашим ощущениям, довольно устойчивый характер.
Местные клиенты, желающие приобрести квартиру у моря, чаще изучали более умеренные по бюджету квартиры. Тем более что цены на них за последние годы претерпели определенную и приятную для потенциальных покупателей трансформацию.
Так, один из самых экономичных по расходам примеров – полностью меблированная квартира площадью 53 кв. м, которую можно купить за 88 000 евро.
Имеется выбор и других небольших меблированных квартир по 1 770 евро за кв. м. Нами откорректированы цены и на некоторые квартиры без отделки. Например, есть предложение жилья площадью 82 кв. м за 137 000 евро, то есть по 1 550 евро за кв. м. За 150 000-160 000 евро в SunRepublic можно найти готовую квартиру с двумя спальнями.
Проделанная нынешним летом работа дает надежду на осенний рост числа сделок по продаже в комплексе. Должна же начать работать воронка продаж! Что касается апарт-отеля, чье жилье предлагается нами в аренду, то в период с середины июня и по последнюю неделю августа в нем была 100-процентная заполняемость. Это говорит о том, что мы нашли своего клиента и на этот наш продукт.
– Погода этим летом стояла замечательная, такие же настроения вызывал и рынок. Запросов было очень много, но полноценно оценивать результаты лета станем в конце октября, когда можно будет понять, в какое количество сделок превратятся многочисленные просмотры. Это вполне нормально и традиционно, когда покупать курортную недвижимость люди приезжают после летнего сезона, после того, как схлынет основной поток туристов.
Если анализировать показы, то наибольший интерес у наших клиентов вызывали квартиры на пространстве от Лиелупе до Майори. Первая и вторая линии морской стороны или чуть подальше. Здесь потенциальные покупатели готовы были смотреть то, что стоит в пределах 300 000 евро.
В этом году мы столкнулись с тенденцией сокращения интереса клиентов к квартирам в Вайвари, Асари, Меллужи и Пумпури. А вот так называемая золотая миля Юрмалы, то есть наиболее дорогие предложения, наоборот оказалась в фаворитах. Но сделки с квартирами дороже 750 000 евро продолжают оставаться редкостью.
Впервые после ухода из Юрмалы конкурса «Новая волна» в этом году мы увидели, извините за каламбур, новую волну нерезидентов, которые впервые в своей жизни приехали отдыхать на главный курорт Латвии.
И окунувшись в столь теплое лето, проникнувшись юрмальской атмосферой, они стали изучать вопрос о покупке привлекательного для них жилья. Тем более что цена в большинстве многоквартирных и апартаментных проектов давно актуализирована и в некоторых случаях на 50% ниже, чем была в 2014 году. Не во всех проектах, конечно, но такие примеры есть.
Продолжают происходить и продажи квартир по 5 000-6 000 евро за кв. м. и выше. Но это уже абсолютный эксклюзив. Их покупатели прекрасно понимают, за что они платят и что берут. В целом цены на квартиры на первой-второй линиях центра Юрмалы составляют 3 000-4 500 евро за кв. м (в зависимости от того – с отделкой или без). Это стандарт, который готовы рассматривать и нерезиденты, и состоятельные местные предприниматели.
По теории, по итогам 2018 года сделок в центре Юрмалы должно стать больше, чем было в прошлом году. Курортный рынок всегда был в большей мере эмоциональным, чем рациональным. Здешнее жилье никогда не было предметом первой необходимости, ведь то, что располагается в престижных местах, – премиум или лакшери. Его покупка уходит за рамки рационального до сих пор и остается по большей части предметом повышенного интереса в первую очередь россиян и жителей стран СНГ. Местные клиенты, их, конечно, меньше, чем нерезидентов, стараются более рационально подходить к покупке жилья на курорте, но из-за этого часто не попадают в цену. И здесь меня иногда удивляет их подход. В новостройках рижских микрорайонов они готовы платить и платят за покупаемый объект вплоть до 1 900 евро за
кв. м, тогда как в Юрмале можно найти хорошие варианты за 2 200 евро за кв. м. Понятно, что это не будет первая линия, но это возможность жить у моря. Однако люди даже не рассматривают такую возможность, полагая, что все дорого. А зря! В Юрмале до сих пор сохраняется рынок покупателей и есть возможность незначительно поторговаться.
– В этом году благодаря отличной погоде очень актуальным и горячим выдался арендный рынок Юрмалы. И не только по моим ощущениям, я оперирую фактами. Единственное, в сегменте аренды жилья лакшери и премиум-класса выявился один огромный и болезненный минус: запросов оказалось больше, чем мы могли предложить вариантов размещения. Это относится к объектам категории от 5 000 до 10 000 евро в месяц. Гости готовы были платить такие суммы за приличные дома на морской стороне любого района курорта, но предлагать им особо было нечего. Это же касается и частных арендных домов на лето дороже
10 000 евро в месяц. Некоторые подобные варианты появились весной в Лиелупе, Булдури и Дзинтари – в этих топовых с точки зрения спроса районах, но они как появились, так и быстро разошлись. Следующими в топе востребованности клиентами оказались Дубулты, Пумпури и Меллужи, считающиеся более тихими для отдыха районами. Готовые платить озвученные суммы клиенты, разумеется, предъявляли к потенциальному арендному жилью свои требования, касающиеся сервиса, наличия свежего и актуального ремонта. Большинство желали получить как минимум три спальни, а случалось и пять, потому что приезжали отдыхать с друзьями. В отличие от прошлых лет, в 2018 году спрашивали дома и квартиры не только на июль и август, многие заезжали в мае. И в середине лета продлевали аренду до конца сентября. С учетом этого возникшего ажиотажа и получилось так, что часть потенциальных клиентов уехали из Латвии недовольными: им так и не смогли предоставить варианты размещения за 15 000-20 000 евро в месяц. Достойное этих денег предложение в этом году оказалось в дефиците.
Арендные курортные квартиры также уходили мгновенно. Думаю, коллеги из многоквартирных проектов Turaidas kvartāls или Osobnjak подтвердят: запросов на аренду было больше, чем они могли предложить.
Наш курорт так и не смог предоставить варианты размещения за 15 000-20 000 евро в месяц. Достойное этих денег предложение в этом году оказалось в дефиците.
Если говорить о продажах, то в этом году бросилась в глаза повышенная активность застройщиков уже готовых новых проектов, таких как Sun Terraces, Park Residences, Sky Garden… Они много работали над тем, чтобы привлечь внимание как можно большей аудитории потенциальных покупателей к своим продуктам.
И ориентировались не только на нерезидентов, но и на местных клиентов, чей интерес к изучению юрмальского предложения жилья резко возрос. Застройщики искали к ним подход: предлагали какие-то бонусы, скидки, допустим, паркинг в подарок. Жизнь в этом сегменте была, как и сделки. Чуть чаще они происходили в июне и затем в августе.
Что люди покупали? Чаще всего в бюджете от 150 000 до 250 000 евро. При таких суммах доминировали квартиры. Чувствовался также высокий интерес к земельным участкам под частную застройку. Смотрели в Лиелупе и Булдури, если клиенты могли позволить себе высокий бюджет, в Асари и Меллужи, если искали подешевле. К сожалению, на морской стороне Юрмалы остается мало свободных участков, не имеющих обременения в виде лесопарковой зоны или памятника архитектуры, которые нельзя сносить, а нужно восстанавливать. С учетом дефицита хорошего предложения в этом сегменте особенно сильной коррекции цен по отношению к 2014 году и не наблюдалось. Участки для строительства дома своей мечты на первой и второй линиях от моря все время оставались и остаются востребованными. И не всегда по ним мы можем выполнить пожелания клиентов. При этом нужно понимать, что сделки в Юрмале происходят лишь тогда, когда удается найти консенсус между желаниями покупателей и амбициями продавца.
При выборе для покупки частных домов клиенты в первую очередь обращали внимание на их состояние и месторасположение. От этого зависел и бюджет. Те объекты, что требовали реконструкции в Лиелупе и Булдури, могли стоить 500 000 евро, тогда как готовые к заселению и современные доходили до полутора миллионов.
Все синоптики говорят, что в мире происходит глобальное потепление, растут средние температуры. И люди, которые живут на юге, начинают более активно смотреть на другие места в Европе. На юге Италии, Испании или Франции температура воздуха в этом году не единожды достигала 40-45 градусов в тени. Это тяжело переносить, особенно пожилым людям. И те, кто раньше покупал там, при выборе себе второго или третьего жилья начинают больше смотреть на более умеренные климатические зоны. Как в Латвии, допустим. Но если они выбирают нас, то предпочтение отдают квартирам, а не домам, потому что это удобнее. Пока нельзя сказать, что сделок с новыми квартирами в Юрмале очень много. Те, что происходят, – продуманные и взвешенные. Но уверена, что общее количество потихонечку станет расти.
Хороший квадратный метр квартир на первой-второй линиях Юрмалы никогда не будет стоить меньше 2 500-3 000 евро.
Мест, где в центре Юрмалы можно развивать новые проекты, остается все меньше, поэтому жилье на первичном рынке будет постепенно раскупаться. И это более чем адекватно, учитывая те природные достоинства, которыми обеспечивает главный курорт Латвии. А если еще такая погода, как была в этом году, повторится снова, то нас ждет всплеск интереса к юрмальской недвижимости.
