Жукова Диана/Недвижимость и жизнь в Сочи

🏠 Госдума приняла закон о жилищных сбережениях. Мы ещё тут не обсуждали этот закон. 24 июня Госдума приняла закон, позволяющий с 1 января 2027 года заключать с банками договоры жилищных сбережений — ДЖС. Это седьмая попытка запустить подобный механизм в России — дискуссии об этом ведутся больше 20 лет. 🔹Что это такое — простыми словами.- Новый вид целевого вклада. Открываешь счёт минимум на 3 года, копишь деньги — и потом направляешь их на первоначальный взнос по ипотеке, ИЖС или долевое строительство. Уже через год средства можно пустить на ПВ по ипотеке — даже в другом банке. Пополнять можно без ограничений, вносить деньги могут и третьи лица — то есть родители официально копят детям на квартиру. Вклад застрахован до 10 млн рублей. И важный момент: банк может предоставить вкладчику ипотеку на улучшение жилищных условий — но только если вкладчик соответствует стандартным критериям кредитной организации. То есть это не автоматическая гарантия, а обычная проверка платёжеспособности, просто банк уже видел вашу дисциплину по вкладу. Если передумали — деньги с процентами вернут. Но самостоятельно расторгнуть договор без потери процентов можно только через полтора года. 🔹Зачем этот закон сейчас. Льготная ипотека исчерпала себя. Программы сворачиваются, выдачи упали почти вдвое, рыночная ставка 20%+ недоступна большинству. Строительная отрасль давит на правительство. Государству нужен новый механизм поддержки спроса на жильё — без прямых бюджетных субсидий, как льготная ипотека. Это и есть цель. Накопление вместо дешёвой ипотеки. Логика: человек копит несколько лет, формирует большой ПВ, берёт ипотеку с меньшим телом кредита и комфортным платежом. Государство не тратит — просто создаёт инструмент. Кстати, банкам это тоже выгодно. Деньги граждан будут лежать в банках дольше. Интересы государства и банков совпали. Поэтому закон и прошёл. Где это практикуется уже давно: 🇩🇪 Германия — строительно-сберегательные кассы с 1924 года. Копишь по льготной ставке, получаешь кредит по заранее зафиксированной ставке. Работает через войны и кризисы. Массовый инструмент в Германии, Австрии, Чехии, Словакии. 🇰🇿 Казахстан — с 2003 года, государство доплачивает премию на вклад сверху. Это и есть ключевой стимул. 🇷🇺 Башкортостан — пилот в России. За 11 лет 6300 семей решили жилищный вопрос, ещё 2600 копят. По меркам региона — результат. Инструмент рабочий. Вопрос в деталях реализации. А теперь мой вывод и какие минусы в этом я вижу. ▪️ Нет гарантированной ставки по кредиту после накопления. В Германии человек знает заранее: накоплю — получу кредит по ставке Х. В российском законе этого нет. Копил три года, а банк выдаёт по рыночной ставке 20%. Смысл теряется. ▪️ Инфляция съедает накопления. В России это вечная беда. При реальной инфляции 10–12% в год вклад в 8–10% — это минус в покупательной способности. В Европе это работает при инфляции 2–3%. ▪️ Нет государственной премии. В Казахстане государство доплачивает сверху — вот почему люди копят. Здесь этого пока нет. Значит, это просто ещё один вклад, только целевой. ▪️ Закон работает с 2027 года. Как краткосрочная поддержка спроса — не работает совсем. Застройщикам покупатели нужны уже сейчас. Закон не доработан. Если не будет прямого участия государства, то это всё рассыпается ещё до начала. Без этих деталей — красивое решение для отчётности, а не реальная помощь покупателям. Государство создало механизм, но не наполнило его стимулами. Ждём доработок, пока не вижу никаких преимуществ. Пишите в WhatsApp или Макс 🫶 +7 (927) 800-00-48

🍒 Сочинские фрукты по месяцам — что здесь растёт, спеет и продаётся прямо с местных деревьев, потому что привозные вы сможете поесть и у себя в регионах! В каком месяце ни приедете в Сочи — всегда есть что попробовать местное. Расскажу, что и когда. 😊 МАЙ–ИЮНЬ. Черешня, вишня, алыча, клубника, земляника, малина и мушмула. Той самой мушмулы во многих городах вообще не найдёте — многие о ней даже не слышали. И, конечно, шелковица. Вкуснейшая сладкая ягода, растёт прямо на деревьях, бывает белая и чёрная. Но есть нюанс — взяли на рынке, съешьте в тот же день. Иначе потечёт и закиснет. Её просто невозможно хранить и довезти — поэтому попробовать настоящую можно только здесь. А ещё голубика, которую можно самим собрать или съесть с куста сколько влезет за 500 р 😁 на ферме Сочи! 🫐 По клубнике совет: самые вкусные сорта — Азия и Чёрный Принц, зреют в конце месяца! 🍓 ИЮЛЬ. Появляются персики и нектарины — те самые, ароматные! 🍑 Ранние яблоки, чернослив, слива, ежевика, малина, есть ещё голубика, груша, лавровишня. К концу месяца на рынках появляется кизил. 🫙 А вот чёрная смородина и красная стоят как заморская ягода 😁 АВГУСТ. Продолжают расти персики, нектарины, груши, яблоки, ежевика, кизил. Пошёл ранний виноград и инжир. 🍇 И вот про инжир скажу отдельно. Тот, что вы привыкли есть в других регионах — просто не сравнить с местным. Настоящий, спелый инжир — треснувший от спелости. Такой в другие города физически не довезут, он не выдержит дороги. Поэтому его едят только там, где он растёт. 🤤 СЕНТЯБРЬ. Пора инжира — он ещё продолжается. Яблоки, груши, поздние персики. И виноград — сразу несколько сортов, столовые и винные. Из винограда здесь делают вино, компот и даже варенье. 🍷🍯 ОКТЯБРЬ. Гранаты, киви, поздние сорта яблок, груши и виноград. Некоторые сорта винограда держатся вплоть до начала декабря. В середине осени начинает созревать хурма. 🍐🍎 НОЯБРЬ. Время фейхоа. Очень вкусная и полезная ягода, богата йодом и витамином С. Созревшие ягоды сами падают на землю — именно с земли их и собирают. Если не пробовали свежую фейхоа — вы не пробовали настоящий Сочи. К концу ноября поспевает и хурма. 🥝🍊 ДЕКАБРЬ–ЯНВАРЬ. В конце ноября — начале декабря созревает главное украшение новогоднего стола — мандарины. 🍊 Собирают их ещё недозревшими, заранее, чтобы успеть к Новому году; складывают в деревянные ящики, где они дозревают сами. В декабре собирают лимоны. 🍋 Апельсины поспевают чуть позже — к концу декабря — началу января. Хранятся хорошо, поэтому их продают вплоть до весны. А ещё в Сочи выращивают бананы, но пока ещё не для массового потребления, поэтому упущу их 😁 пока! 🍌 Вот в чём вся суть — самые витаминные и вкусные фрукты — те, что не пережили долгую дорогу. Их едят там, где они выросли. Поэтому Сочи вкусный и полезный круглый год. Сохраняйте календарь 🫶 и приезжайте в Сочи! ✈️ Скоро обновлю ролик по ситуации в Сочи, потому что ситуация очень сильно меняется! 🎥

⚡️Падение рынка продаж новостроек на 65% в Сочи На днях вышла новость — продажи новостроек в Сочи за январь–май обвалились на 65%, до 140 сделок. Источник — аналитик Циан со ссылкой на РИА Недвижимость. Этот заголовок появился у всех экспертов и блогеров! Но давайте разберёмся без хайпа! Почему цифры каждый раз разные В России нет единого открытого реестра сделок по недвижимости в реальном времени. Каждая аналитическая компания считает рынок по-своему — своя выборка, своя методология, свой период. Macon и BnMap — профильные агентства, которые специализируются именно на первичном рынке и считают по данным ДДУ. Их последние опубликованные цифры были за апрель: около 300 квартир, проданных в Сочи с начала года, в среднем 37 сделок в месяц. Свежих данных за май–июнь от них ещё не выходило. Циан — это в первую очередь площадка объявлений, её основной профиль — это вторичный рынок и аренда. Аналитика по новостройкам у них тоже есть, но это не их ключевая специализация, как у Macon или BnMap. Отсюда и вопрос — насколько их методология подсчёта именно первичных сделок сопоставима с профильными агентствами. Кто прав? Скорее всего, у каждого своя часть правды — просто они меряют разными линейками, и не все линейки одинаково точны именно для первички. Заголовок «минус 65%» цепляет и пугает. ❗️Но для многих такие цифры дают надежду — вдруг это значит, что цены наконец пойдут вниз до 2021 года, например 😁, и получится купить дешевле. Мы регулярно анализируем вторичный рынок — и значительных коррекций в меньшую сторону не видим. Рынок стоит. Падение числа сделок не равно падению цены — это разные вещи, и заголовки их часто путают. Здесь скорее стоит ждать коррекции курса валюты и инфляции, чем значительного снижения цен на квартиры. Недвижимость в такие периоды — единственный спасательный круг для денег, а не то, что вот-вот подешевеет само по себе. Рынок сложный и требует спокойного, трезвого взгляда без сверхожиданий. Пока ждёте, можете свои накопления обесценить. Помните — недвижимость никогда не откатывается в цене быстро и значительно! Именно поэтому все её используют как самый надёжный актив! Пишите в WhatsApp или Макс 🫶 +7 (927) 800-00-48

🏝️ Алеан Монвер снова в продаже Друзья, вы, наверное, уже слышали — «Алеан Монвер» вновь в продаже. Вы знаете, что это один из моих любимых проектов в Сочи. Расскажу коротко, что было и что сейчас! Почему была заморозка?! Стройка стартовала в 2023 году, но в 2024-м была приостановлена. Лазаревский суд по иску Генпрокуратуры приостановил разрешение на строительство — вопрос касался прибрежной земли бывшего пансионата «Якорная Щель» и лагеря «Огонёк». На время разбирательств стройку заморозили. Для покупателей это был тревожный момент. Но закончилось всё хорошо — к концу 2025 года стороны заключили мировое соглашение, Генпрокуратура отозвала требования, девелопер взял на себя дополнительные социальные обязательства. Что сейчас?! После этого проект вышел на новый уровень. Финансовый партнёр — Совкомбанк, входит в десятку крупнейших банков страны и не просто кредитует, а вошёл в проект как совладелец с долей 15%. Это серьёзный знак доверия. А на форуме «Движение» девелопер подписал стратегическое партнёрство с группой АЛЮТЕХ — одним из крупнейших производителей фасадных и светопрозрачных конструкций в СНГ, с поставками более чем в 50 стран. Они закроют остекление и фасады курорта. Напомню вам о самом комплексе: Масштаб впечатляет. Именно таких проектов не хватает Сочи! Почти 16 гектаров, 70% — инфраструктура, 2680 номеров. На территории: ♦️ крупнейший крытый аквапарк в Сочи на 5000 квадратов, ♦️ парк аттракционов 25 000 квадратов, ♦️ 13 бассейнов, ♦️ 12 ресторанов, спа-комплекс, концертный амфитеатр, падел-корты, ♦️ собственный пляж длиной в километр — самый длинный отельный пляж на юге России, ♦️ главный акцент — семейный детский отдых: детские клубы, анимация, студии, VR, кинотеатр. Аналогов такого масштаба на побережье сейчас нет. Отельер Управлять проектом будет «Алеан» — оператор и туроператор с 1993 года, родоначальник системы «всё включено» на наших курортах. Порядка 19 отелей, заполняемость около 70%, повторные визиты — около 60%. Больше половины гостей возвращаются — а для инвестора это и есть стабильная загрузка. Площадь: 32 м² и 55 м² Цены от 20 437 000 под ключ Рассрочки без удорожания, оплата поквартально: 30% ПВ — 1,5 года 40% ПВ — 2 года 50% ПВ — 2,5 года Сейчас я детально изучаю договор аренды с «Алеан» и договор долевого участия. И сниму подробный ролик по этому комплексу, где честно расскажу обо всех подводных камнях и плюсах — тех, что закреплены в договорах, а не нарисованы в красивой презентации. Весь ориентир на документы, а не на презентацию! Как выйдет ролик, размещу его тут 🫶 Пишите в WhatsApp или Max: +7 (927) 800-00-48