Жукова Диана/Недвижимость и жизнь в Сочи

Сочи принял 7‑миллионного туриста 31 октября 2025 года — Ирину Кравченко из Сыктывкара, которая приехала отдыхать на Красную Поляну 😃. Интересно, что в прошлом году в это же время, а, быть точнее, 29 октября 2024 года, Сочи принял также юбилейного 7‑миллионного туриста — Эльвиру Пушинау из Ижевска с семьёй 🎉, а в 2023 году Сочи принял 7‑миллионного туриста 15 ноября: им стал Владимир Ломанов из Москвы, который приехал с женой и двумя детьми 👨‍👩‍👧‍👦. По данным администрации города: Турпоток в 2023 году — 7,6 млн, в 2024 году — 7,9 млн 📊. Получается, в 2025 году показатели остаются на уровне 2024 года — прироста нет; всему виной летний сезон, который дал просадку. Сейчас межсезонье, но загрузка отелей остаётся на уровне 75%, пусть и далеко не у всех. А ведь в начале сезона, как я вам писала ранее, все закладывали рост туристического потока и «анапского» гостя, который выбрал Крым! В конце года проанализируем все показатели, сравним их с прошлым годом — может, декабрь, месяц, когда стартует горнолыжный сезон, наверстает и увеличит показатели ⛷️📈. Кстати, летом горнолыжные курорты не пустуют совершенно — наоборот, всё больше туристов выбирают именно горы 🏔️. С июня по август 2024 года курорт «Красная Поляна» посетили более 830 тысяч гостей — это на 15% больше, чем за аналогичный период прошлого года. А в 2025 году с июня по август курорт «Красная Поляна» посетили более 870 тысяч туристов — это на 5% больше! Так что в целях получения пассивного дохода Красная Поляна и сейчас, и через 3–4 года будет вне конкуренции; Крым ей не страшен. Но ценообразование далеко оторвано от доходности — наверное, потому что это перспективы и стабильность на десятилетия вперёд 😊.

Очередные новые вводные про семейную ипотеку 📢 То мы с вами обсуждали, что Минфин задумал новую модель семейной ипотеки с диверсифицированной ставкой: 12% — на первого ребёнка, 6% — на второго и 4% — на третьего и более детей! 🧾 Теперь Минфин планирует ужесточить правила по программе семейной ипотеки. 📌 С 1 февраля 2026 года муж и жена будут указываться в договоре в качестве созаёмщиков и не смогут брать по льготному кредиту на каждого, как это было раньше, обходя брачным договором, например. Про третьих лиц — родителей, братьев, сестер или друзей, которые раньше могли стать созаёмщиками или «донорами», тоже можно будет забыть! 🚫 Матвиенко начинает рассуждать о сменной ипотеке как о «столичной». Она предложила получателям семейной ипотеки остаться «на родной земле», поскольку больше половины семейных кредитов идут на приобретение жилья в Москве, Петербурге и окрестностях! 🏙️ Понимаем уже все мы, дорогой Минфин и многоуважаемая Валентина Ивановна, что лафы больше не будет: по‑честному мы почти все воспользовались данным вам правом по максимуму! И также честно — спасибо государству за крайне редкую возможность такого инструмента! 🙏🎯 В коем-то веке: не у нас забрали, а мы взяли 🤪

Друзья, новый «хайп» блогеров — Госдума вносит изменения на льготы при сроке владения более 5 лет либо более 3 лет, если такое жильё было приобретено, например, в порядке наследования, дарения от близкого родственника, в результате приватизации или если жильё единственное! Все — всё пропало… Один прочёл у другого и понеслось. 😅📣 Госдума, действительно, в первом чтении 22 октября одобрила изменения в статью 217.1 Налогового кодекса РФ, регулирующую особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества, т.е. наш привычный НДФЛ при продаже имущества, в частности — сроки владения. ⚖️🏠 НО… Данная поправка носит технический характер и соответствует текущей правоприменительной практике. Ничего не меняется. ✅ Раньше льгота по продаже жилья применялась при владении «более 5 лет» (или «более 3 лет» в отдельных случаях). Поправка уточняет: чтобы получить льготу, нужно владеть именно непрерывно указанное время до продажи. Это техническая формулировка — она закрепляет то, как налоговые органы уже применяют правило. 📝 Помимо этого: 2. Расширяют льготы для семей с двумя и более детьми 👨‍👩‍👧‍👦 Сейчас семьи с 2+ детьми могут учесть покупку другого жилья как основание для освобождения от НДФЛ при продаже старого (если покупают жильё для улучшения условий). Поправки расширяют этот механизм: учитываются дети, признанные судом недееспособными, вне зависимости от возраста (т.е. возраст не снимает ребёнка с учёта, если он недееспособен); учитываются дети, родившиеся после продажи жилья, если ребёнок родился не позднее 30 апреля следующего года после продажи (то есть если ребёнок появился до этой даты — его можно включить при расчётах для применения льготы). 👶🗓️ Пояснения Минфина — https://minfin.gov.ru/ru/press-center/?id_4=40004-nalogovye_lgoty_po_ndfl_pri_prodazhe_zhilya_prodolzhayut_deistvovat#:~:text=Налоговые%20льготы%20при%20продаже%20жилья,с%20двумя%20и%20более%20детьми.

Что важно знать после вчерашнего заседания ЦБ и заявлений Эльвиры Набиуллиной: 1) Что решили - Ставка снижена с 17% до 16,5% — мягкий шаг при замедлении экономики и постепенном снижении инфляции. 📉 - Сигнал к декабрьскому заседанию нейтральный: возможно снижение, возможно сохранение. 🤔 2) Среднесрочный прогноз ЦБ - Средняя ключевая в 2026 году: примерно 13–15% (в июле был 12–13% — прогноз стал более консервативным). 📆 - Цель инфляции прежняя — 4%, по мнению ЦБ, достижима во второй половине 2026 г. 🎯 3) Что это значит для нас - Депозиты: согласна прогнозам и заявлению Набиуллиной, в 2026 году реально ждать около ~10% годовых. 💰 - Рубль: высокая ставка + снижение спроса на валюту поддерживают укрепление. 💱 - Риски: бюджетный дефицит, рост НДС/налогов и новые санкции могут давить на инфляцию и экономику, недвижимость в том числе! ⚠️ - Недвижимость, при ограниченных инвестиционных альтернативах и низких депозитах, даёт предпосылки для дальнейшего роста цен. 🏠 4) Ожидания на ближайшее время - Базовый сценарий: ставка к следующему заседанию ~16%, возможен «подарок в новом году» — 15,5%. 🎁 - Следующее заседание ЦБ: 19 декабря. 📅 Вывод: ЦБ продолжает аккуратно снижать ставку, но сохраняет осторожность — ключевые риски (бюджет, налоги, санкции) пока не сняты. Это значит — доходность депозитов будет ниже, а инфляция и цены на активы будут расти! 🔺 Повышение НДС до 22% — мы как потребители начнём ощущать на товарах и продуктах с января–февраля, в недвижимости чуть позднее, так как текущие и почти завершённые проекты строились в текущих условиях! 🛒🏗️ Не забываем и о порогах при УСН — подрядчики многие попадут под этот порог и «улетят» на НДС, и услуги вырастут в цене; ну а кто за повышение будет платить, мы с вами знаем! 💸

🔍 Развеем слухи об аренде жилой недвижимости! 🏠 Нужно ли получать согласие у соседей сверху, снизу, справа и слева, прежде чем сдать свою квартиру в найм? Сейчас интернет полон новой темой, что ФЗ‑436 регулирует не только гостиничные услуги, но и аренду жилой недвижимости, что сдать в найм квартиру с 1 сентября 2025 года можно только с согласия соседей сверху, снизу, справа и слева; не получив такого согласия, сдавать кв. будет нельзя. У меня множество вопросов от подписчиков во всех социальных сетях! И все, кто освещает эту тему, умалчивают, что данная законодательная инициатива пока ещё в стадии рассмотрения и относится эта инициатива к краткосрочному найму! А пока мы сдаём в краткосрочный найм. Согласно Жилищному кодексу РФ, статья 17 «Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением» подтверждает и регламентирует право сдавать квартиру в найм, в том числе краткосрочный найм. Также это подтверждается Федеральным законом от 23 марта 2024 г. № 55‑ФЗ «О внесении изменения в статью 30 Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон от 23 марта 2024 г. № 55‑ФЗ), устанавливающим сдачу внаём (в аренду) жилья при условии, что это не помешает соседям, а также устанавливающим запрет на сдачу внаём (в аренду) жилья, необорудованного приборами учёта коммунальных ресурсов, который вступил в силу 3 апреля 2024 г. Резюмируем: собственник вправе сдавать квартиру в найм (аренду — юр. лицу) и в краткосрочный найм, при обеспечении прав и законных интересов соседей и выполнении правил содержания общего имущества; установка приборов учёта ресурсов в соответствии с требованиями ФЗ‑261. Пока речи о согласовании со смежными соседями не идёт. ✅ Туристический налог! 🏖️ Ещё один вопрос — должен ли платить собственник квартиры туристический налог? 🤔 С 1 января 2025 года в Краснодарском крае введён туристический налог! 📅📍 Кто платит: организации и физические лица, которые владеют средствами размещения, в которых оказываются услуги по предоставлению мест для временного проживания физических лиц в составе услуг по санаторно‑курортному лечению, признаются включёнными в реестр классифицированных средств размещения. 🏨 Жилые помещения не подлежат классификации, мы с вами об этом помним. 🏠 Предпринимателей, которые занимаются сдачей квартир в краткосрочный найм, новый закон не затрагивает. ✅ МИГРАЦИОННЫЙ УЧЕТ! Ещё важный вопрос — должен ли собственник или тот, кто управляет квартирой — жилой недвижимостью, передавать данные в миграционный учёт? На владельцев квартир, которые сдают жильё посуточно иностранцам, распространяется Федеральный закон № 109‑ФЗ о миграционном учёте. Многие собственники и управленцы упускают этот нюанс и могут получить штрафы. Если к вам заселился иностранец, вы должны уведомить территориальный орган МВД через МФЦ, Почту России или Госуслуги. (ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН № 109‑ФЗ О МИГРАЦИОННОМ УЧЁТЕ ИНОСТРАННЫХ ГРАЖДАН И ЛИЦ БЕЗ ГРАЖДАНСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, статьи 20, 21, 22, 23) Сдаём в аренду, друзья, получаем доход и не забываем платить налоги! 💼💰 Хотите про налоги и аренду квартир? Напишите в комментариях.

Друзья, еще раз продублирую одни из самых интересных предложений по Сочи в ипотеку. Стоит рассмотреть для себя, для переезда, для вложений и для использования возможностей дешевых денег! Всё-таки недвижимость и есть недвижимость!

❗️Вчера Авито начали рассылать уведомления 😱: Как пройти классификацию средств размещения и вчера Авито начали рассылать уведомления. В нем же выкатили и пояснения (видимо, к июлю разобрались). Я очень ждала реакцию и пояснения площадок размещения, ведь такой большой и жирный кусок с владельцев и управленцев, размещающих объявление с апартаментами, они терять не захотят. Получается, что апартаменты мы сдавать всё-таки можем, как и управлять ими, но в долгосрочную аренду без оказания гостиничных услуг, как мы, в целом, работаем по жилой недвижимости,🏨 (понятие «услуги по размещению» и «проживание» оказывается ключевым) — по договору аренды или субаренды ✍️. В таком случае нам не нужно будет проходить классификацию и получать номер в реестре ✅. Ниже — законы дублирую📝, выше — скрины разобранных кейсов Авито 📸. Постановление Правительства РФ № 1951 от 27.12.2024 «Об утверждении Положения классификации средств размещения».  Постановление Правительства РФ № 1952 от 27.12.2024 «Об утверждении Правил классификации средств размещения и Правил формирования и ведения единого реестра объектов классификации в сфере туристской индустрии».  Федеральный закон N 436-ФЗ от 30.11.2024 «О внесении изменений в ФЗ «Об основах туристской деятельности».  N 436-ФЗ даёт новое определение, что такое средство размещения: «Имущественный комплекс, включающий в себя здание (часть здания) или строение, сооружение, помещение, участок земли, оборудование и иное имущество и используемый для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц. К средствам размещения не относятся жилые помещения, за исключением случаев, предусмотренных другими федеральными законами». P.S. Как-то двояко, но очень хочется, чтобы так оно и было!

Правительство решило продлить мораторий на штрафы для застройщиков до конца 2025 года. Это значит, что в течение уже двух лет они освобождены от уплаты штрафов за задержки сдачи объектов. 🏗️ Мораторий, который должен был закончиться в июне 2025 года, продлен на полгода, чтобы поддержать застройщиков в условиях «падения продаж»(🤪наверное поэтому некоторые повышают цены). 📉 Давайте разберем, что это значит: Для застройщика: 1. Неустойки за задержки в передаче объектов не начисляются. 2. Компенсации за просрочку не учитывают во время действия моратория. 3. Проценты при расторжении договора также не начисляются. 4. При этом застройщик может продлевать разрешение на строительство. 🚧 Для дольщиков: 1. Не могут получить пени за нарушение сроков передачи объекта. 2. Не могут получить проценты за пользование деньгами дольщика. 3. Не могут получить штраф 5% от присужденной судом суммы за то, что застройщик не решил проблемы без судебного разбирательства. 4. Не могут получить неустойку за несвоевременное устранение недостатков в новостройке (если жилье купили для личных нужд). 5. Не могут получить штраф от суммы, присужденной за нарушение срока исправления дефектов. При этом убытки за этот период в виде фактических расходов на устранение недостатков, которые делают объект непригодным для использования, девелоперы выплатить обязаны. По закону, если задержка превышает два месяца, дольщики вправе расторгнуть договор и получить свои деньги с процентами по ставке Банка России. Но с мораторием эти гарантии урезаны. P.S - по сути, те застройщики, которые заботятся о своей репутации и финансово устойчивы, не используют мораторий как прикрытие. А вот те, кто и так вел себя не совсем добросовестно, используют мораторий в свою пользу. 🤔