Жукова Диана/Недвижимость и жизнь в Сочи

🏗 Три новости со стройки. Каждая — про ваши деньги 🔸Первая тема- земля. Где теперь нельзя строить! С 4 августа действует 301-ФЗ. Он изменил статью 67.1 Водного кодекса: в установленных зонах затопления и подтопления строить капитальные объекты больше нельзя. Совсем. Исключение — только сами сооружения инженерной защиты. Раньше было иначе: участок в зоне — не приговор, строй с дренажом, подсыпкой, сваями. Теперь нет. 🔸На ВЭФ выяснилось, что под норму попало порядка 74 млн квадратных метров. Минстрой обещает достроить всё и найти сбалансированное решение. Но решения пока нет — есть намерение его подготовить. Девелоперы уже просят переходный период. 🔴Для юга это важно. Реки, низины, сложный рельеф — половина наших участков именно про это. Что это значит лично для вас Если покупаете землю под дом — проверять категорию и ВРИ уже недостаточно. Нужно смотреть, входит ли участок в официально установленную зону затопления или подтопления, какие ограничения зарегистрированы, и возможна ли там капитальная застройка вообще. «Соседи же построились» — не аргумент. Соседи строились по другому закону. 🔸🏦 Вторая тема — проектное финансирование Здесь постоянно происходит подмена понятий. Эскроу — защита, но не гарантия получения квартир, скорее из удорожание, гарантия возврата денег, которые могут обесценится! Бенефициар всего БАНК! Не застройщик и не мы с вами! Если продажи идут медленно, счета наполняются хуже плана — банковское финансирование обходится застройщику очень дорого. А это уже темпы стройки, сроки и цена метра. Вы же все ждете снижения цен, не глядя на себестоимость! Поэтому смотреть надо не на красивый ЖК, а на застройщика целиком: сколько проектов ведёт одновременно, какая готовность, как идут продажи, есть ли переносы сроков по другим объектам, финансовое положение девелопера, риски банкротства. 🔸Третье — почему новостройки дорогие Сегодня вышли данные, что совокупные обязательства девелоперов по строительству социальной инфраструктуры — школ, детсадов и других объектов — приблизились к 1 трлн В комплексных проектах (КРТ) застройщик тянет дороги, сети, школы, сады, благоустройство. Всё это ложится в экономику проекта и в цену метра. Нагрузка уже ломает проекты. В мае 2026 крупный застройщик в Сургуте вышел из проектов КРТ из-за рыночной конъюнктуры — при том что ранее взял на себя 38,6 млрд рублей социальных обязательств: расселение и снос 129 домов, школа, два детсада, театр, сети. В Свердловской области начатые проекты КРТ откладываются, новые застройщики брать не хотят. В Вологде торги по КРТ признали несостоявшимися. Регионы начали переводить это в деньги. Ростовская область в 2026 году ввела инфраструктурный сбор: строить школы и сады самому или заплатить в бюджет. Место в садике посчитали на одного чел в 2,4 млн рублей, в школе — 2 млн, в поликлинике — 4,286 млн. Вот представьте школа на 200 мест обходится в 400 мл! Вдумайтесь в эти цифры, не говоря уже о себестоимости материала, зарплатной фонде, % банка и много всего! Если не понимаете это все, то продолжайте ждать падения цен! ♦️Всё, о чём я написала выше, — это не про плохих застройщиков и не про злое государство. Это про то, что рынок стал взрослым и сложным, а покупатель к этому не готов. Он по-прежнему приходит с двумя вопросами: «какая скидка» и «сколько я заработаю», «когда цены рухнут»! Так и хочется сказать РЕЧЬ НЕ ПРО ЗАРАБОТАТЬ, А СБЕРЕЧЬ ДЕНЬГИ, КОТОРЫЕ ЕСТЬ! А правильных вопросов сегодня на три больше: Нет ли на земле ограничений — например, зоны подтопления? Какое финансовое состояние застройщика? И кто — по документам, а не по рендеру — обязан построить школу и в какие сроки?

🏘️ гражданам России могут начать бесплатно давать землю под строительство дома! 🏗️ 26 августа вице‑премьер Марат Хуснуллин заявил, что власти рассматривают возможность бесплатно предоставлять людям земельные участки под ИЖС. ⚠️ Но есть важное условие: за три года на участке нужно построить дом и зарегистрировать его. 🤔 Почему государство вообще заговорило о бесплатной земле?
По словам Хуснуллина, 63 % населения хотели бы жить именно в индивидуальных домах. При этом участки, которые проще всего было вовлечь в строительство, за последние годы во многом уже выбраны. Поэтому сейчас анализируют неиспользуемые земли и ищут новые способы развивать ИЖС. 💡 И сама идея, на мой взгляд, сильная. Потому что земля сегодня — это существенная часть бюджета строительства дома. Если участок действительно будут давать бесплатно, первоначальные затраты для многих семей заметно снизятся. Тем более опыт бесплатного предоставления земли в России уже есть — например, для многодетных семей. 📜 И он хорошо показывает одну простую вещь: само слово «бесплатно» не значит почти ничего. Всё решает то, какой участок вам дадут и на каких условиях. 📍 Потому что бесплатный участок рядом с населённым пунктом, с дорогой, электричеством и возможностью нормально подключить коммуникации — это одно.
🌾 А бесплатный участок в чистом поле, куда потом за свой счёт нужно проводить электричество, воду, газ и делать дорогу, — совсем другая экономика строительства. ☝️Готовой программы ещё нет. ❓ Пока неизвестно:
• кому именно будут предоставлять землю;
• в каких регионах;
• какой площади будут участки;
• где они будут находиться;
• будет ли там инфраструктура;
• кто будет оплачивать подключение коммуникаций;
• что произойдёт, если человек начал строить дом, вложил деньги, но за три года закончить строительство не успел. А от этих условий будет зависеть практически всё. 📈 Если механизм сделают нормально, с понятными правилами и адекватными участками, это может достаточно серьёзно повлиять на рынок ИЖС и вообще на загородную недвижимость. 👀 И вот за этой историей я точно буду следить. Потому что самое важное начнётся тогда, когда нам покажут не громкий заголовок, а реальные условия получения такой земли. 💬 вы бы взяли бесплатный участок, если бы дорогу и коммуникации к нему пришлось тянуть за свой счёт? 👇