Дмитрий Желнин пишет...

#кейсы В кадастровой оценке иногда достаточно одной неправильной цифры в файле, чтобы у большого количества собственников глаза полезли на лоб. Мы проверяли кадастровую стоимость одного крупного нежилого помещения в центре Петербурга. Адрес и номер не называю, но первоначальная кадастровая стоимость была больше 1 млрд ₽. На этапе обсуждения проекта отчёта ГКО 2025 года мы заметили странность в факторе «влияние локальных центров». Это один из параметров, через который модель учитывает близость объекта к метро, железнодорожным станциям, деловым точкам, съездам с КАД и прочим местам, которые могут влиять на стоимость недвижимости...

” 📰 Недавно писал про то, как Петербург жонглирует ставками по налогу на имущество. История ушла в СМИ: вышел мой комментарий для “Делового Петербурга” про письмо Минфина, ставку 2,2% и вопрос, можно ли её применять к объектам из Перечня от 300 млн ₽ до 10 млрд ₽, если в региональном законе это прямо не прописано. В статье есть и другое мнение: коллега считает, что письмо Минфина вряд ли что-то изменит и к спорам не приведёт...

У меня теперь на парковке детский сад 🐣 #пятничныйлайфстайл Смотреть со звуком 🔊 Весной я сделал синичник и повесил его у нас на парковке. И честно: я вообще не был уверен, что туда кто-то заселится. Всё-таки участок, люди постоянно ходят, две здоровенные собаки периодически проверяют периметр, жизнь кипит. Казалось бы, какая нормальная синица скажет: «Отличное место, берём ипотеку»? А они взяли 🤗 Заселились. Обжились. И, судя по звукам, дали потомство. Теперь там внутри сидят маленькие пернатые оглоеды, галдят, орут и требуют новые порции еды. А взрослые синицы в поте клювиков летают туда-сюда, не уставая, как курьеры в сезон распродаж...

А собственникам искать самим? 🤔 Ребята, если читали предыдущий пост, вы уже видели эту странную историю: проект отчёта ГКО вроде бы отправили в Росреестр, но на сайте ГБУ его нет 🤷‍♂️ И вот плохая новость: это может быть не исключение, а будущая реальность по многим регионам. В этом году государственная кадастровая оценка проходит по всей стране. А значит, региональные ГБУ будут публиковать проекты отчётов так, как им удобно. Тихо. Без нормального уведомления. Иногда так, что собственник узнаёт обо всём уже после дедлайна. А дедлайн короткий: всего 30 дней. За это время нужно найти отчёт, скачать данные, проверить кадастровую стоимость участка, найти ошибки и подготовить замечания...

А нам посмотреть можно? 🤔 На сайте СПб ГБУ «Кадастровая оценка» появилась прекрасная новость: специалисты направили в Росреестр проект отчёта о государственной кадастровой оценке земельных участков Петербурга. Оценили, между прочим, свыше 150 тысяч земельных участков. Новость опубликована 16 июня. Внутри написано, что проект отчёта был направлен в Росреестр ещё 1 июня 2026 года. И вот тут у меня вопрос. А где сам проект отчёта, блин⁉️ Потому что я, конечно, могу ошибаться. Может быть, он где-то...

Помните мой пост про питерскую земельно-налоговую вакханалию? Там, где ставка по земельному налогу для участков под жильё выросла до 1,5%, а сверху ещё прилетели коэффициенты x2 и x4. В итоге из вроде бы максимальной ставки 1,5% получается фактическая нагрузка 3% и 6%. Ну, согласитесь, 6% земельного налога — это уже не налоговое регулирование. Это какой-то борщ. Причём явно пересоленный 😂 Так вот. Завтра, 18 июня, в 10:00 Конституционный суд РФ рассмотрит это дело в открытом заседании. Речь о проверке конституционности пункта 1 статьи 394 и пункта 15 статьи 396 НК РФ по жалобе ООО «Корнер Казань»...

Недавно внимательные подписчики моего канала стали свидетелями очень некрасивой переписки в комментариях к посту про петербургскую ГКО. Профессиональная дискуссия там быстро превратилась в переход на личности, обвинения и попытки дискредитировать участников обсуждения. Я такие вещи нормой не считаю. У нас в канале можно спорить. Можно не соглашаться. Можно критиковать мои выводы, позицию ГБУ, Росреестра, КИО, методику оценки и вообще всё, что хочется критиковать. Но есть границы. Когда вместо...

Да, такое тоже бывает Коллеги и клиенты регулярно спрашивают меня: «Дмитрий, а как вообще читать разъяснения порядка определения кадастровой стоимости?» Иногда после его прочтения хочется запросить ещё одни разъяснения. Уже к разъяснениям 🤦‍♂️ Там вроде бы есть таблицы, факторы, группы, зоны, модель, ссылки на отчёт. Но человеку, который не живёт внутри ГКО 24/7, понять из этого простую вещь бывает сложно: почему объекту посчитали именно такую кадастровую стоимость? На самом деле ГБУ не просто так пишут эти документы «как получилось». Есть специальный порядок, утверждённый Росреестром, — приказ № П/0280...

А у нас же ещё ИИ есть 🤖 Что-то мы в последнее время всё больше про кадастровую оценку, налоги, Перечни, ставки, ГБУ и прочую прекрасную и дорогую фигню. Но нельзя забывать и про ещё один мой проект — клуб «ЮрИИсты», где мы разбираемся, как юристам и предпринимателям использовать искусственный интеллект в работе. И я всё больше убеждаюсь: ИИ реально помогает. Не заменяет спеца, не отменяет юридическую квалификацию и не превращает плохой запрос в хороший результат. Но если понимать, куда его прикрутить, экономит кучу времени...

🤯 В Санкт-Петербурге опять пересмотрели кадастровую стоимость большого количества объектов задним числом 😡 В чем суть. Если кадастровая стоимость объекта раньше уже была установлена в размере рыночной — через комиссию, ГБУ или суд, — при новой ГКО такой объект не оценивают с нуля. Берут предыдущий результат и индексируют. Логика хорошая: объект уже индивидуально проверяли, значит, не надо снова загонять его в массовую модель как всех остальных. Так вот в прошлом году СПб ГБУ «Кадастровая оценка» подготовило отчёт...

😂 ... я о чем-то догадывался, оказывается 🤷‍♂️ Только я написал, что Силуанов — молодец, и Минфин не перегнул палку, как коллеги присылают новость: ФНС разослала по регионам письмо с рекомендациями, как увеличить налоговые доходы. По данным РБК, налоговая предлагает регионам активнее работать с недвижимостью, чтоб побольше и получше собирать налог на имущество. В частности предлагается: — расширять перечни торгово-офисных объектов, по которым налог считается не от остаточной, а от кадастровой стоимости; — пересмотреть пониженные ставки; — отменять «неэффективные» льготы; — активнее уточнять...

🤷‍♂️ Понедельник — день тяжелый. Но традиционно для Питера первый понедельник после ПМЭФ — праздник нормальной рабочей жизни. Все делегаты наконец-то свалили из нашего далеко не такого резинового города, как Москва. Теперь можно попробовать куда-то доехать, не отстояв в пробке несколько дней и с, вроде, работающей мобильной связью. Петербуржцы, возвращайтесь! ПМЭФ закончился 😉 На самом форуме меня не было. Маленький я еще, чтобы на такое ходить лично. И нет у меня лишних +100500 денех, чтобы платить не понятно за что 🤷‍♂️ Но новости и интересная информация все равно просачивается. Меня вот увлекли слова Силуанова...