WellDoneFlat

Я как-то писал про хорошего агента/риелтора и покупку квартиры. От своих слов о необходимости такого человека на входе в сделку я не отказываюсь, а вот продавать предпочитаю сам. Почему? 1. Первое и самое важное - когда продавец ты, рисков кратно меньше. 2. Далее про самих риелторов. Знаю как они договариваются о просмотрах «Сегодня я в другом районе, завтра могу только в 2 часа ночи, в выходные я не работаю» ⌚️ 3. Знаю как они показывают квартиру. Сухо, без энтузиазма, «проходите, смотрите» 🙄 4. Часто, когда им задают вопрос по квартире, ответа на который они не знают, вместо звонка собственнику, они зачем-то начинают нести сказочную ахинею, которая потом никак не стыкуется с реальностью, покупатель чувствует подвох, сделка срывается. 5. Ну и последнее, комиссия за такую «помощь» это обычно 2-3% от цены квартиры. То есть с последней сделки я бы заплатил около 400к. За что? 🤯 И точно последнее.. Если квартиру делал не абы как, всегда в кайф про неё рассказать самому, сделать акценты на важном. Ну и не пропустить момент, когда у тебя попросят реквизиты банковской карты для внесения задатка… 🤤 Это всегда самый яркий и приятный момент 5-6 месячного забега 🏃‍♂️💥

Работает ли флиппинг в регионах? Однозначно да! 4 млн ежегодно мигрирующих россиян едут не только в столицу🌆 Эта цифра складывается из тех, кто переезжает из деревни в городок, из городка в районный или областной центр. Ну и плюсом к переезжающим - огромная масса людей, расширяющихся, разъезжающихся и прочих… они есть в каждом населённом пункте. Так что кого пугает Московский порог входа, первые 100-200 тысяч можно сделать и на объектах ценой в миллион. Главное начать) Я вот мечтаю взять дореволюционную квартиру в СПБ с просторной парадной, 4-х метровыми потолками, лепниной и сделать в ней классический питерский стиль!🏛

Финишная прямая 🚴🏼 Как и планировал, в первых числах июля выведу в продажу новый объект🏛 И это будут лучшие 38 м2 в городе в данном бюджете!🔝 А пока - для затравочки пару цветовых и фактурных решений этой квартиры🗿 Чуть позже сделаю серию обзор-постов и расскажу, что за квартира, где, как и почем💵

Флиппинг - как коммерческая реновация. В Москве около 40 тысяч жилых домов, из которых условного новостроя (построены после 2000г) по ощущениям не более 30%. Все хотят жить в хорошем районе, но есть нюансы. Во-первых, в старых районах Москвы строят мало нового жилья. Во-вторых, если такие объекты появляются, это чаще всего комфорт+ или бизнес-класс с оочень серьёзным прайсом. Появляется выбор, покупать «бабушкин» вариант и приводить его в порядок самому, либо за такую же сумму - новую квартиру за МКАД с отделкой. Мы заняли нишу посередине. Да, у вас не будет входной группы от известного дизайн-бюро и вида на Москву с 20 этажа. Зато будет новая квартира после кап.ремонта в состоянии «заезжай и живи», бесплатная парковка у дома, зелень, 2-3 станции метро от центра и тишина старой Москвы вместо 2-3 лет перфораторов от ремонтирующихся соседей. И все это по цене новостройки на окраине города.

Это была моя первая квартира, на которой получилось заработать. За долго до того, как я узнал и осознал, что флиппинг – это индустрия 💵 До сих пор очень люблю тот район. 10 минут до садового кольца на машине в любое время суток, при этом 40+Га Тимирязевского лесопарка в 2-х шагах от дома🌳 Низкоэтажная застройка, всегда есть места для двух машин прямо у подъезда, бесплатно! Кирпичный дом, 2-х комнатная малогабаритная квартира 43 м2. Набор доработок стандартный: капремонт всех помещений, кухня-гостиная вместо ненужного 20 м2 зала и крошечной 6м2 кухни, полная комплектация бытовой техникой, гардеробная, стены с молдингами под покрас. Из приятного: на полу березовый паркет, кухня – массив дуба под эмалью, вся сантехника Hansgrohe, окна Rehau c хорошей итальянской фурнитурой в цвет стен, огромная кровать высотой почти 80 см под отельные стандарты Hilton c крутым ортопедическим матрацем Askona 🤌🏼 Квартира получилась очень уютная и пригодная для жизни одного человека или небольшой семьи. Я купил ее в конце 2020 за 8 млн, вложили около 2 млн, продана была на растущем рынке 2021 года за рекордные 15.8 млн💰 Как вам 370.000 руб за 1 м2 в пятиэтажке? 🌌

Ключ снизили до 9,5%📉 Сейчас ставки по всем видам кредитов ещё опустятся вниз… то, о чем все говорили и ждали последние 2 месяца случилось, привычную всем ипотеку по 11-12%, считай починили 🔧 . Плюсом к этому в июне истекает срок 90% трехмесячных вкладов, которые люди успели положить под невероятные 21%. А значит, их скорее всего заберут из банков, тк сегодняшние ставки по вкладам опять не интересы. Жду оживления рынка и как раз под него в первых числах июля вывожу в продажу новый объект 🤞🏽 Он скромен, мал, но оч хорош! 🙌🏼

Стилистика в интерьерах. Важнейшей метрикой любой инвестиции, и флиппинг не исключение, является скорость возврата денег. Квартира должна продаваться быстро.⏰ Суть классического флиппинга не в том, чтобы показать, какой вы одаренный дизайнер, а в том, чтобы решения по стилю и цветам заходили 99% потенциальной аудитории. 💯 Есть общие правила: светлые пастельные тона (серый, белый, бежевый), больше теплых оттенков и меньше холодных, минимум дизайнерских вещей и элементов, ярких красок и прочего, что может попасть в категорию «на любителя». Глобально это работает. Но те, для кого это не только источник заработка, но и самовыражение, после двух-трех успешных продаж «типовых» квартир, позволяют себе чуть похулиганить.😎 У меня было две подряд очень нейтральных квартиры. В текущей, основной цвет стен – оливковый. 🫒 Мой риелтор говорит – не зайдет. Делай white box и зарабатывай, к чему это все? Что ответить, не знаю 🤷🏻‍♂️ Делаю так, как сделал бы себе, ведь это тоже одно из важнейших правил. Скоро покажу! 💥

Как правильно выбрать квартиру? Многие ищут недооценённые объекты. Но, все же флиппинг - это создание добавленной стоимости объекта, а не спекуляции на цене. Кстати, именно поэтому не имеет никакого значения, растёт рынок недвижимости или падает. Но об этом еще отдельно поговорим. Так вот, про выбор квартиры.. вот мой базовый чек-лист: 1️⃣ Выбираю район, где бы хотел жить сам, при продаже рассказываю про него с удовольствием и люди это чувствуют. 2️⃣ Никогда не беру первый этаж и выше третьего, если нет лифта. 3️⃣ Всегда смотрю на состояние подъезда, лифтов. Каким бы ни был крутым твой ремонт, плохое состояние общих зон испортит впечатление. 4️⃣ Если крутая локация/квартира, иногда лучше потратить 30-50 тыс руб и силами своей же бригады хотя бы покрасить стены в подъезде. Это значительно улучшит ситуацию. Мы один раз уже были готовы сделать так, но начался пункт 6️⃣ 5️⃣ Всегда проверяю дом на mos.mos.ruпредмет реновации. Если дом в списках, естественно не берём. 6️⃣ Там же смотрим, не планируется ли капремонт дома. Эта чудесная опция бесплатно добавит к стоимости вашего объекта от нескольких сотен до миллиона рублей. Это очень крутой инструмент, мне удалось попасть так на три объекта подряд. То есть пока я делаю ремонт в квартире, город ремонтирует фасады, крышу, балконы, входную группу. 7️⃣ Ну и всегда держите в голове портрет потенциального покупателя - студенту рядом университет, молодой семье парк/детсад/поликлиника. 8️⃣ Метро и близость к центру - это очевидный

Ну и finally - флиппинг! Почему я решил идти именно в это направление. 1️⃣ Порог входа. Относительно низкий, ипотеку сейчас дают почти всем, нужно только собрать денег на минимальный первый взнос и недорогой ремонт. 2️⃣ Конкуренция. Ее почти нет. При этом спрос на недорогое жильё с новым ремонтом высок. Особенно в хорошем районе. 3️⃣ Доходность! По 6 завершенным проектам мы получаем не менее 55% годовых. И это не МММ, не спекуляции на акциях, биткойне и пр., где вы не управляете НИЧЕМ. 4️⃣ Скорость. Средний срок проекта от инвестиции до ее возврата с доходом - 5 месяцев. 5️⃣ Творческая составляющая. Это последний пункт и он не относится к инвестициям, он про вдохновение и результат здесь измеряется не в деньгах. Каждая новая квартира, дом и улица как чистый холст, а ты в нем художник. Можно сделать быстро и просто. А можно постараться сделать красиво (необязательно дорого), функционально и уютно. Чтоб люди жили, получали удовольствие сами и звали друзей в гости! И всем было место и всем было в кайф✌🏼

Часть #3 Купить квартиру в новом доме на стадии строительства, подождать сдачи и продать с прибылью. Минусы: - Заморозка денег в долгую, срок сдачи современного 17-25 этажного монолитного дома в среднем 2-4 года…😑 - Риск, что дом не будет сдан во время - Огромное количество инвестиционных квартир, подобных вашей. И в этом доме, и в других… Все они +/- одновременно выйдут в продажу. Одновременно с этим будет продолжать реализацию и сам застройщик. В итоге у покупателей огромный выбор, у инвесторов гонка скидок тк все хотят продать быстрее. Плюсы: - Если денег много, разложить их по разным корзинам и защитить от инфляции с минимальным риском, вариант - самое то. Но опять же, это 100% история сохранения, а не приумножения капитала

Часть #2 Купить квартиру готовую, сделать ремонт и сдать. Многие так и делают. Деньги в максимальной безопасности, ежемесячно на карту капает неплохой пассивный доход. Но все же, это скорее стратегия сохранения денег, а не заработка. Покажу на примере: Возьмём небольшую двушку, в хорошем районе Москвы в старом доме, которую можно купить по низу рынка за 12млн руб. Чтобы ее хорошо сдать, сделаем капремонт ещё на 2млн. Итого капиталовложений на 14млн. Допустим, мы сможем ее сдать за 70 тысяч рублей. Все цены привёл на 20.05.22 в районе, скажем, метро Аэропорт. 70х12/14млн = 6% годовых. Можно было ничего из вышеописанного не делать, положить их в банк и доходность была бы выше. В расчётах также не учтены периодические простои при смене арендатора, косметический ремонт раз в 1-2 года и прочие расходы по квартире. Т.е. итоговая доходность получается еще ниже. Конечно, недвижимость сама по себе тоже дорожает. Но все таки, эта история - про сберечь, уж точно не про приумножить💰

Почему флиппинг, а не аренда Часть #1 Если вы решили заработать на недвижимости, глобально есть 3 стратегии: 1️⃣ Купить квартиру готовую, сделать ремонт и сдать. 2️⃣ Купить квартиру в новом доме на стадии котлована, подождать окончания строительства и продать с прибылью. 3️⃣ Купить квартиру готовую, сделать ремонт и продать. Естественно, есть и другие вариации на базе вышеперечисленных, но все же, эти - самые популярные. Далее разберём отдельно каждую из них😎