Андрей Ворсов/Недвижимость Анапы

📉 Наибольшее сокращение спроса на новостройки в годовом выражении по итогам 9 месяцев 2025 года отмечается в Севастополе – в два раза (-50,3%), до 0,5 тыс. сделок. Подсчеты выполнены аналитиками bnMAP pro на основе данных Росреестра по зарегистрированным ДДУ. Краснодар и Краснодарский край тоже в десятке анти лидеров. А ещё пару лет назад казалось, что спрос на недвижимость на юге не сократится никогда)) Но что-то пошло не так. Как думаете, в чём главная причина снижения спроса на юге?😉

История очередной сделки Отсутствие опыта в покупке недвижимости, незнание рынка Анапы, юридических нюансов и просто человеческие опасения, что могут обмануть - всё это стало причиной того, что в феврале этого года очередная клиентка появилась у нас в офисе с просьбой помочь в поиске квартиры в Анапе. Очень хочется соврать, что выбор агентства недвижимости стал результатом тщательного анализа всех известных агентств, но нет, реальность банальна и уничтожает все усилия любых маркетологов. Ей просто посоветовала нас подруга, которая что-то когда-то слышала о нас и даже не была нашей клиенткой. И так случилось, что судьба привела её к одной из лучших, надёжных и проверенных наших агентов Ольге Хайдаровой (htnovostrojka-anapy.ru/...237апрос был вполне сформирован, нужна была однокомнатная квартира с хорошим ремонтом, с большой кухней, желательно район Парковый (Времена года, Радуга и то что рядом). Главная трудность с которой столкнулись это ограниченный бюджет и отсутствие полной суммы для покупки. Из-за этого сроки покупки сильно сдвигались к лету. Как только была набрана достаточная сумма для первоначального взноса было принятое решение оформлять ипотеку, и как обычно это бывает с ипотеками, не без приключений. Ипотеку оформляли на маму клиентки, которая проживает в другом городе. У мамы конечно же было огромное количество вопросов и сомнений. Для того, чтобы помочь маме привлекли нашего ипотечного брокера, которая и смогла разъяснить ей все технические моменты дистанционной сделки и помогла с банковской волокитой. Параллельно с оформлением ипотеки мы приступили к подбору объектов. Для рассмотрения было отобрано около 15 объектов, из них до просмотра дошло только четыре. Посмотрели их за один день и сразу же было принято решение в пользу одного из них - однушка в ЖК Времена года (https:/novostrojka-anapy.ru/...238им ремонтом, мебелью, на комфортном этаже. Но сделка снова тормознулась так как покупатель очень хотела скидку, а собственник собственник скидку делать не хотел. В этой ситуации всегда побеждает тот у кого есть хороший, опытный, настойчивый и обаятельный агент. У нашей клиентки такой агент был, поэтому скидку мы выторговали и в тот же день вышли на задаток. Так же, у покупателя было сильное желание в день сделки заселиться в квартиру, что на вторичном рынке происходит не часто. Но и этот вопрос мы тоже утрясли и в день сделки покупатель сразу получил свою связку ключей. Казалось бы, простая сделка, покупка однокомнатной квартиры, но в ней участвовали ТРИ человека в агентстве: 1️⃣Агент - выявление потребности, работа по подбору, организация показов, состыковка всех участников и всех процессов сделки 2️⃣Ипотечный брокер - выбор наиболее подходящего банка/условий, оформление ипотеки, ответы на вопросы взволнованной мамы. 3️⃣Юрист - юридическое закрепление всевозможных договорённостей и оформление сделки. Хотите чтобы вас провели по сделке также нежно и бережно? Тогда, либо обращайтесь напрямую к Ольге Хайдаровой (+7 928 237-39-01), либо сюда: ☑️ по бесплатному телефону 8-800-100-56-36, ☑️ WhatsApp по номеру 8-988-133-54-57 ☑️Телеграм @Anna_expert_plus (https://t.me/At.me/...luss://share.gshare.google/...sfe

💰 Квадрат в новостройке в среднем будет стоить 279,6 тыс. ₽ к 2030-му — прогноз В 2025 году средняя цена — 184,1 тыс. ₽, темпы роста упали до 3,5%. Но в ближайшие годы аналитики предполагают прибавку на 7,8% каждые 12 месяцев. Среди причин — рост зарплат и реализация отложенного спроса, говорится www.vedomosti.ru/...ext в исследовании АКРА. Меняться цена квадрата будет нестабильно — в 2025–2026 годах ее сдержит высокий ключ, а вот потом начнется бум. 👀 А зарплаты точно поспеют за таким ростом цен? ✈️ Движение.ру t.me/...eru На мой взгляд это вполне реалистичный прогноз. Кто-нибудь ещё верит в то, что цены начнут снижаться?

🆘 Очередной скандал с недвижимостью в Анапе А.И. Бастрыкин поручил возбудить уголовное дело по обращению о совершении мошеннических действий в отношении жильцов многоквартирных домов в г. Анапе Краснодарского края В сети Интернет размещено видеообращение к Председателю СК России А.И. Бастрыкину жильцов многоквартирных домов по улице Ленина в городе Анапе Краснодарского края по вопросу совершения в отношении них мошеннических действий. Длительное время несколько фигурантов пытались осуществить захват управления жилищно-строительным кооперативом и завладеть необходимой документацией для оформления фиктивного банкротства, однако указанные действия были признаны судом незаконными. Вместе с тем в настоящее время злоумышленники самовольно проникают в жилые помещения и ограничивают доступ собственников в квартиры, в том числе путем замены замков на входных дверях, высказывая угрозы в адрес граждан и принуждая к передаче им денежных средств для погашения задолженности ЖСК. Многочисленные обращения граждан в компетентные органы результатов не принесли. 🚨 От себя добавлю, год назад я снимал ролик про малоэтажные ЖК Анапы, в котором предупреждал об этих домах. Мне не были известны все эти нюансы, тем более, что пообщавшись с одной из жительниц этого дома мы ничего подобного не услышали, но в целом, слава об этом доме шла нехорошая. Ссылка на мой ролик, httpyoutu.be/...kwp этот ЖК смотрите с отметки 24:32

Что происходит с девелоперским бизнесом в России с точки зрения банкира? Б ((https:/...шоеинтервью у заместителя председателя правления Сбербанка Анатолия Попова ((https:/...ml) ➡️ Высокие процентные ставки по кредитам, обусловленные высоким "ключом", оказывают давление на экономику девелоперских проектов, особенно там, где низкий уровень покрытия долга средствами на счетах эскроу. ➡️ Сейчас 76% жилых проектов в кредитном портфеле "Сбера" имеют покрытие деньгами покупателей на счетах эскроу ниже 50%, а средневзвешенное покрытие остатками на счетах эскроу по проектному финансированию сократилось с 79% в 2024 году до 70% в 2025-м. Однако саму по себе такую ситуацию в Сбербанке как трагедию не воспринимают: "Есть разные этапы строительства, и на них по-разному идет освоение средств. Естественно, что в какой-то момент не все жилье бывает распродано. Более того, разные девелоперы выбирают разную стратегию продаж: некоторые, например, до того, как не закончены фундаментные работы или не возведен первый этаж, принципиально не пускают квартиры в продажу из маркетинговых соображений". ➡️ Российские застройщики замедлили скорость строительства жилья – если до повышения ключевой ставки средневзвешенный срок ввода объекта составлял 21 месяц, то сегодня он увеличился до 29 месяцев. "Компании растягивают инвестиционную фазу по проектам, замедляя темпы строительства, чтобы сбалансировать сократившийся спрос. При этом, хочу подчеркнуть, застройщики не стали работать хуже, просто сейчас девелоперам в силу экономических обстоятельств по большому счету торопиться некуда. Поэтому они вписываются в те сроки передачи ключей дольщикам, которые зафиксированы договорами, тогда как раньше в среднем строили на 25% быстрее, чем это требовалось документами". ➡️ По прогнозам "Сбера", в 2027-2028 годах объем строительства многоквартирного жилья в России снизится на 5-7%, а отрасль вследствие этого сокращения придет к балансу. ➡️ А вот системного кризиса неплатежей среди застройщиков в Сбербанке не ждут. "Сбер" даже тестировал сценарий падения цен на жилье в России на 10%, но и он показал, что проектов с LLCR (покрытием денежным потоком от продаж жилья суммы кредита и обслуживания долга) меньше единицы в банке будет не более 3,7% ➡️ По наблюдению Попова, в 2025 году застройщики больше стараются выбирать старые кредитные линии, чем открывать новые: в 2025 году доля новых выдач по кредитованию жилых проектов в общем объеме портфеля «зеленого» банка составила 27%, тогда как в 2024 году этот показатель был равен 41%. ➡️ Еще один тренд – резкое сокращение спроса на бридж-кредитование для покупки новых земельных площадок. За 9 месяцев 2025 года "Сбер" выдал подобных кредитов на 100 млрд рублей, что в 6 раз меньше, чем годом ранее. ➡️ В целом спрос на кредитование среди застройщиков жилья начал снова расти только с августа. ➡️ Отдельно Попов обратил внимание на увеличение доли более дорогого жилья в структуре новых проектов "Сбера", поскольку семейная ипотека не обеспечивает устойчивый спрос на многоквартирные дома. За девять месяцев 2025 года в целом по РФ доля бизнес-класса в стартах выросла с 8 до 9%, "премиума" – с 1 до 3%. ➡️В плане распроданности, считает зампред правления Сбербанка, Москва смотрится лучше остальной России: здесь отношение распроданности к стройготовности превышает 90% при аналогичном показателе по РФ в 69%. А вот в Краснодарском крае все значительно хуже, и девелоперов, планирующих запуски в этом регионе, в "Сбере" даже отговаривают от неэффективных проектов. ➡️ Примечательно, что у Сбербанка свой взгляд на полюбившийся застройщикам механизм рассрочек. Банк выступает за их регулирование, но не с помощью повышения резервов для банков, как хочет ЦБ, а за счет принятия стандарта рассрочки на новостройки по аналогии с ипотечным стандартом. Подписаться на РИА Недвижимость (http(https:/...ty)ие выводы я сделал по интервью: 1. У Сбера всё в порядке. Никакой паники, всё по плану. 2. Строек в РФ будет меньше 3. В краснодарском кр

История очередной сделки Шёл 2023 год, клиент давно наблюдал за нами в ютубе и когда появилась возможность обратился к нам с запросом купить квартиру для отдыха. ✔️Работала с ним одна из лучших наших агентесс Ирина Равинская. (h(https:/...99)мотрели популярный ЖК для отдыха Бельведер. (h(https:/...43)о на тот момент не нашлось ни одного варианта, который бы приглянулся, поэтому с покупкой решили повременить. ✔️ Спустя несколько месяцев поиски наших клиентов вновь вошли в острую фазу. С нами связались, но акцент с Бельведера сместился на ЖК Аванта. (ht(https:/...36)ассмотрели несколько вариантов от инвесторов, провели видео презентацию по квартирам от застройщика. Но и вторая фаза общения снова закончилась безрезультатно. Клиентов не зацепили предложенные варианты. ✔️ Третья фаза спустя несколько месяцев, уже смотрим Краснодар, но и там ничего не зацепило. Вернее, проценты по вкладам выглядели сильно привлекательней, чем инвестиция в бетон. И здесь я полностью их поддерживаю и понимаю. Новостройки за это время хоть и подросли в цене, но вклад компенсировал этот рост и давал больше. Прошло два года, в течение которых агент была на связи с клиентами. ✔️ Финальная фаза случилась в августе этого года. За это время люди уже определились, что именно они хотят от своих денег. Решили, что совмещать покупку квартиры для себя и для сдачи это не очень верная стратегия. И снова я соглашусь с этим на 100%. Это как покупать семейное авто, но ожидать от него, что оно сможет выигрывать на гонках Формулы -1. Поэтому решили сосредоточиться на подборе апартаментов в гостиничном комплексе. Главное условие подбора, чтобы был хороший отельер. И снова я согласен с ними. Покупать апартаменты для сдачи можно и нужно, но только такие, которые сдаются сразу с ремонтом и после сдачи в эксплуатацию ими будет заниматься зарекомендовавший себя отельный оператор. После тщательного дистанционного отбора выбор стоял между комплексами апартаментов Сан Гарден (https://n(https:/...24)Затем последовал личный осмотр строек, оценка состояния строительной площадки и пауза на принятие решения. В итоге, выбор пал на ГК Лучи, (https://no(https:/...45)говора с ними уже заключены, и комплекс строится под условия и параметры отельного оператора. А далее, после принятия решения нашим агентом была проведена колоссальная нестандартная работа по снижению стоимости лота для наших клиентов. В итоге, мы смогли снизить цену на 5% процентов от прайсовой цены (700 000) рублей, что стало отличным бонусом для наших клиентов, которые этого совсем не ожидали. Что получил клиент: 1️⃣Почти три года внимания к его вопросу 2️⃣Полное погружение в его ситуацию и поиск лучших решений для его инвестиций 3️⃣Поддержка и помощь в решении любых вопросов 24/7 4️⃣Экономия от прайсовой цены на 700 тысяч В итоге, вся наша забота о нём стоила ему ноль рублей. Если вам нужна такая же профессиональная помощь, настоящая забота или консультация по новостройкам Анапы и Крыма, то По всем вопросам : ☑️ по бесплатному телефону 8-800-100-56-36, ☑️ WhatsApp по номеру 8-988-133-54-57 ☑️Телеграм @Anna_expert_plus (https://t.me/Anna(https:/...us)общаться непосредственно с Ириной, которая вела эту сделку, то её номер +7 999 426‑56‑59

История очередной сделки В этот раз мы продавали студию в гостевом доме. Продавец - наша постоянная клиентка - продавали и покупали с ней уже не один объект недвижимости. Как и многие продавцы она не рискнула сначала заключать с нами эксклюзивный договор на продажу (это право каждого, мы не настаиваем), но разочаровавшись в работе других агентов, она отдала ключи нам и попросила продать эту студию на эксклюзивных условиях. За работу взялась одна из лучших наших агентесс Людмила Сметанина. (ht(https:/...51)ли вам нужно купить или продать вашу недвижимость, то по ссылке вы перейдёте на её страницу, там есть её номер. Сложность продажи заключалась в том, что объект был в долевой собственности. Поэтому, несмотря на интересную цену покупатель нашёлся не сразу. Покупателя привели наши же клиенты, увидев интересную цену и порекомендовав к нам обратиться. Студия пришлась ей по вкусу из-за расположения в самом центре Анапы!! После первого же просмотра и договорённости по торгу подписали предварительный договор. Сложность сделки заключалась в долевом владении. Недели две только ушло на сбор документов и запись к нотариусу. Всё остальное прошло легко и быстро. Продавец в это время отдыхала в Таиланде, Людмила по доверенности представляла её интересы. Уникальность сделки заключалась и в том, что часть денег передавалась нам наличными в день сделки! Оцените степень доверия продавца! В банке ВТБ, увидев, что сделка по доверенности, нас предупредили, что придётся ждать 10 дней на проверку доверенности. И продавец, и покупатель не хотели столько ждать, поэтому, чтобы ускорить сделку мы совместно приняли решение произвести расчёты через Т-банк! Легко пополнив счёт продавца через терминал одним нажатием кнопки, и деньги оказались у продавца. Острые моменты сделки: 1. Долевая собственность 2. Доверенность 3. Наличные Если бы не та степень доверия, которой обладали как продавец, так и покупатель, эта сделка бы не состоялась. Но чем дольше ты находишься в профессии, тем больше проходит таких сделок. И здесь я бы хотел предупредить как покупателей, так и продавцов. У многих, наверное, есть такой агент, знакомый знакомых или в какой-то степени родства. К таким людям у нас автоматически повышается кредит доверия, зачастую необоснованно. Если вы работаете с таким агентом рекомендую следующее: 1. Обязательно приглашать юриста 2. Самому внимательно проверять все документы перед подписанием, не доверяя слепо агенту. Даже если агент честнейший человек, никто не застрахован от ошибок, поэтому обязательно внимательно читаем документы, задаём вопросы там, где что-то непонятно.

Перенос сроков сдачи коснулся Анапы Комплекс апартаментов в Анапе Россиянка (https:/...ka) переносит срок сдачи очередной очереди на полгода вперёд. Каких-то понятных аргументов нам в отделе продаж не привели. Напоминаю, застройщики сейчас не несут ответственности за срыв сроков сдачи. Уникальная ситуация - по договору мы гарантируем, но не обещаем )) Вот бы такую же практику ввели в других отраслях, транспорт, медицина, машиностроение и тд. Зачем тогда вообще договор? ))

👤 Ипотека бьет рекорды: просрочка россиян достигла исторического максимума. В августе объем просроченной задолженности по ипотеке в России достиг рекордных 156,9 млрд рублей. 🥸 По данным аналитиков, средний показатель просрочки с января по август этого года вырос на 90,89% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. ‼️ При этом ЦБ фиксирует рост доли проблемных кредитов: если в начале года она составляла менее 1%, то к сентябрю увеличилась до 1,6%. Основная причина — «вызревание» кредитов, выданных во время ажиотажного спроса на льготную ипотеку в 2023–2024 годах заёмщикам с высокой долговой нагрузкой. 🫦 Банки отмечают, что ситуация ожидаема на фоне высокой ключевой ставки, но риски пока остаются управляемыми. 🛍 Ситуация с ипотекой в России достигла переломного момента — рекордная просрочка, которая практически удвоилась за год, и растущая доля проблемных кредитов стали прямым следствием кредитного бума, высокой ключевой и снижения реальных доходов населения. 🧊 Монолит ((https:/...iy) Я с 2014 года следил за показателем проблемных кредитов и несмотря на постепенный рост особых проблем для отрасли в этом не видел. Сравним мировую практику: По состоянию на конец 2024 года средний показатель по ЕС — 4,4%. Однако в некоторых странах доля проблемных кредитов отличается: Кипр — 5,8% от общего объёма выданных кредитов. Бельгия — 7,4%. Швеция — 4,8%. Италия — 9,2%. Греция — 7,4%. Азия По данным на август 2025 года, доля проблемных кредитов (NPL) в банках Узбекистана — 3,8% США В январе-марте 2025 года доля просроченных потребительских кредитов в США — 4,3%, что является максимумом с 2020 года, тенденция к росту просроченных долгов. Видимо поэтому ЦБ зная эти цифры и не бьёт тревогу. Но тенденция почти двукратного роста долгов за столь короткий период у меня уже начинает вызывать опасение, что это либо ожидаемый и желательный для ЦБ процесс, либо что-то пошло не так. Очень бы не хотелось видеть в России сотни тысяч семей в безысходном положении вечных долгов. Будьте очень осторожны впрягаясь в ипотечную кабалу, берегите себя…

🚨 Тревожная тенденция на вторичном рынке Набирает силу новый вид мошенничества с недвижимостью на вторичном рынке от которого пока нет 100% защиты. ❗️В чём суть схемы Продавец, под влиянием или давлением мошенников (чаще всего пожилая женщина) продает квартиру. Всё происходит по закону, нотариус, ячейки, справки о состоянии здоровья, договоры купли-продажи. Подкопаться не к чему. Но сразу после получения денег продавец заявляет, что действовал под давлением или ещё по какой-либо иной причине оспаривает сделку. Самое удивительное в этом то, что суды встают на сторону продавцов. Прецедентом стало дело Ларисы Долиной, ей оставили квартиру после похожей схемы. Подробнее об этом явлении читайте в статье Известий. (htt(https:/...ov)мое печальное, что такие случаи были уже и в Анапе. Нам известно об одном таком случае. Комментарий нашего юриста: (https(https:/...ke)жалению эффективных мер борьбы с этим нет. Из рекомендаций: ✅при сделках с пожилыми людьми, возможно стоит связываться с родственниками для подтверждения сделки. ✅ если сумма дисконта на квартиру более 10% - быть более внимательным к сделке. ✅ стараться использовать только безопасные виды расчетов в безналичной форме, что дает дополнительный период охлаждения до получения денег продавцом. ✅ при расчетах использовать счет продавца в сбербанке (у них на данный момент самая серьезная степень защиты от мошенников, особенно в отношении лиц пожилого возраста). ✅ участие посредников в проведении сделки, хоть ненамного, но снижает риски (агент, юрист). В остальном никак. Справки от нарколога и психиатра в этом случае не помогают. Добавлю от себя, что дополнительным аргументом для суда станет видео фиксация продавца, в котором он подтвердит, что не находится под чужим влиянием, продаёт квартиру в твёрдой памяти и тд. (Не является 100% гарантией). В общем, ситуация непростая, и как себя обезопасить на 100% пока однозначного решения нет. Пока в таких спорах суды встают на сторону продавцов, мы на 100% защитить наших клиентов бессильны. Пишите в комментариях, что вы думаете по этому поводу, как нам обеспечить максимальную степень защиты от мошенников?

В Анапе вернули в муниципальную собственность свыше 43 тыс. кв. метров незаконно отчужденных земель В результате скоординированных действий мэрии, правоохранительных органов, а затем – решений суда в Анапе пресечена крупная противоправная деятельность. Было достоверно установлено, что путем изготовления поддельных постановлений и проведения незаконных кадастровых работ у муниципалитета похитили более 86 тыс. кв. метров земель. Виновные лица понесли заслуженное наказание по вступившим в силу судебным приговорам. Уже возвращено свыше 43 тыс. кв. метров земель – более половины общего объема похищенных территорий. Целевое назначение участков самое разное: это ценные сельхозугодия, земли промышленности, территории для жилой застройки. Работа по возврату незаконно отчужденных земель продолжается. Мэрия будет добиваться через суды возврата каждой единицы муниципальной собственности и обеспечивать максимальную прозрачность в управлении муниципальными землями и их защиту от любых противоправных посягательств. Источник: ht.me/...414 Жаль, что в мэрии не сообщили, кого назначили виновным в хищении муниципальных земель. Здесь как в известной поговорке, самое главное, чтобы при тщательном поиске виновных не выйти на себя ))