ViktoriaPROinvest

​Деление объекта недвижимости Один из способов получить дополнительную доходность в арендной стратегии📈 - это поделить объект, официально узаконив перепланировку. Прикрепила пример планировки в одной из строящихся новостроек в Москве🌆, которую можно разделить на 2 студии и сдавать по-отдельности, что увеличит арендный доход на 30-40%. 📑Единственный момент, возможно только официальное согласование перепланировки, но выделить отдельные кадастры не получится. 🔸На примере подсветила желтым маркером места, которые можно официально узаконить.

​Прогноз по золоту на 2024 год от World Gold Council У золота был сильный 2023 год. 📈 В 2024 году инвесторы , вероятно, увидят один из трех сценариев. 🙌Рыночный консенсус ожидает "мягкую посадку" в США, что должно позитивно повлиять на мировую экономику. Но исторически сложилось так, что “мягкая посадка” не особенно привлекательна для золота.  Тем не менее, каждый цикл отличается. 📰 На этот раз повышенная геополитическая напряженность в ключевом году выборов для многих крупных экономик в сочетании с продолжающимися покупками центральным банком может обеспечить дополнительную поддержку золота. И глобальная рецессия все еще возможна. Это должно побудить многих инвесторов держать в своих портфелях защитные активы, такие как золото.  Исторически сложилось так, что ФРС удалось “смягчить посадку” только дважды после 9 циклов ужесточения за последние 50 лет. Остальные 7 закончились рецессией. Вероятность рецессии оценивается в 45% в течение следующих 12 месяцев. 💰Золото играет роль не только потребительского товара, но и инвестиционного актива. Которое зависит от потоков капитала, а также от спроса производителей и центральных банков.  Четыре ключевых драйвера золота: 🔸Экономический рост  - позитивно для потребления 🔸Риск и неопределенность - позитивно для инвестиций 🔸Альтернативная доходность по другим инструментам (трежерис) - негативно для инвестиций 🔸Импульс - зависит от цены и позиционирования. На практике эти факторы анализируются с такими показателями как ВВП, инфляция, процентные ставки, доллар США, риск событий и поведение конкурирующих финансовых активов, которые, в свою очередь, определяют макроэкономику. Скачать оригинал отчета можно здесь

​Обзор рынка аренды жилья в России за 2023 год от Дом РФ 🌆 🔸В 2023 г. предложение аренды жилья в России значительно сократилось, что в 1,5-2 раза ниже уровня трех предыдущих лет. При этом спрос на съемное жилье увеличился. 🔸Дисбаланс на рынке привел к подорожанию аренды в 2023 г. на 40% в столице и на 18-24% в других городах. 🔸Студии и «однушки» в Москве подорожали на 34-35% за 2023 г., а цена за аренду двух- и трехкомнатных квартир взлетела на 54-57%. 🔸В 2023 г. квартиры стали сдаваться быстрее. в Москве срок экспозиции объявлений (медианное значение на 01.01.2024) сократился до 26 дней. Небольшой рост срока экспозиции объявлений в IV кв. объясняется вымыванием привлекательных и доступных по цене предложений. 🔸Доходность аренды вернулась к значениям 2021 г. (5-7%, без учета долгосрочного прироста стоимости недвижимости) 🔸В 2023 году доходность аренды выросла, но в ~2 раза уступила доходности альтернативных финансовых инструментов. Доходность 5-летних ОФЗ достигла 11,8% на 29.12.2023, а средневзвешенная ставка по вкладам в рублях на срок свыше 1 года – 12,4% в ноябре 2023 г. 🔸Cрок окупаемости квартиры при сдаче в аренду снизился: в Москве отношение цены покупки квартиры к стоимости ее годовой аренды (Price-to-Rent) уменьшилось до 14 лет в 2023 г. 

​Может ли аренда перекрывать ипотечный платеж? Довольно часто меня спрашивают про покупку недвижимости под аренду и чтобы арендный платеж перекрывал ипотечный, то есть квартира окупала сама себя. 🏙️ Нужно понимать , что на выгодность такой стратегии влияет много факторов.⚖️ Здесь нужна хорошая математика и подбор ликвидных вариантов. Для наглядности составила табличку, где взяты условные данные (конкретные объекты я считаю под клиента на личной консультации) 🔖Табличка простая, специально не нагромождала ее различными доп. метриками по расходам на налоги, вычеты и тд, чтобы было удобно отследить именно взаимосвязь условий по ипотеке и суммой первоначального взноса. 🔍Кстати, на сегодняшний день реально одобряемые ставки в разных банках на вторичную недвижимость варьируются от 15,6% до 20,2% (в моем примере взяла по уровню КС 16%) Вводные данные: Квартира по цене: 10 млн.р. Арендный платеж: 40 т.р Срок ипотеки: 30 лет. По табличке видим, что: ➕Самые выгодные условия: при самой низкой ставке по кредиту (4% по IT-ипотеке) и с первоначальным взносом в 40%. В этом случае арендный доход превышает ипотечный почти на 40%.🤩 ➖Самый невыгодный: с высокой ипотечной ставкой под 16% и низким первоначальным взносом в 20%. Здесь платеж по ипотеке более чем в 2 раза превышает арендную ставку.😱 🏙️Есть еще важный нюанс, рынок отбалансировал цену на недвижимость из-за таких разных ипотечных условий. Льготная ипотека недоступна на вторичную недвижимость. Поэтому квартиры от застройщиков , как правило, стоят дороже относительно квартир вторичного рынка.

​Итоги 2023г. И с наступающим Новым 2024 Годом!🎄 Уходящий год выдался не менее насыщенным для рынка, чем 2022г. Российский рынок по динамике за год: 📈Индекс Мосбиржи +43,87% 📈Индекс РТС +11,63% 💵Рубль к доллару -30% 💶Рубль к евро -37% 💴Рубль к юаню -26% 🛢️Нефть Брент потеряла за год 7,68% 🏙️Индекс недвижимости +10,57% (Домклик) 💰Цены на золото в $ выросли на 14,5% 🏫Ключевая ставка Ц.Б выросла с 7,5% до 16% 📈Самый впечатляющий рост акций за год : GTRK (+901%), ТНС энерго Ростов (+510%), ТНС энерго Ярославль (+503%) 📉Самые худшие результаты акций за год у ПАО ОВК (-47%), СПБ биржи (-32%), Корп. ВСМПО-АВИСМА(-31,5%). 8 компаний провели первичное IPO: Genetico, Astra Linux, Южуралзолото, ЕвроТранс, Henderson, Кармани, Совкомбанк, Мосгорломбард. Общая сумма привлеченных ими средств составила 40,4 млрд.р. 🌎Зарубежные рынки: Nasdaq +57,56% SP500 +26,08% Dow Jones Industrial +14,64% Euro Stoxx 50 +19,2% Индекс Гонконг Hang Seng -13,94% Индекс Китая SSE Composite Index -3,72% 🎄🎊С Новым годом, друзья 🥂Не теряйте оптимизм , но будьте осторожны 🕊️Желаю чтобы в новом 2024 году в нашей стране снова зазвучали праздничные салюты и фейерверки, а индекс Мосбиржи обновил свой исторический максимум!

Риск рыночного времени 📚Многие исследования показали, что средний инвестор упускает значительную доходность пытаясь подгадать нужный момент времени. 👀Пропустив всего несколько лучших дней за 20-летний период можно резко сократить свою долгосрочную доходность. 📈Хорошие дни исторически следуют за плохими днями: 7 из 10 лучших дней для инвестиций произошли в течение 2 недель после 10 худших дней.

​​ВДО VS Акции На одной из конференций увидела такой слайд про то, какой замечательный рынок ВДО, где спикеры ещё текущие доходности по ним сравнивали с рынком акций. 😵‍💫❌ «Да вы просто не умеете их готовить» Я не критикую рынок ВДО, каждый хвалит, то, на чем фокусируется - в умелых руках и этот инструмент может быть полезным.🤝 Но боюсь, что неподготовленный инвестор, вдохновившись этими данными, просто не знает ряд важных деталей. Что лично меня смущает в этой статистике, представленной на слайде?🧐 ❗️Не учтены данные, по колл-опционам, когда эмитент может досрочно выкупить облигацию, тогда дата колл-опциона превращается в дату автоматического погашения в одностороннем порядке и инвестор, который рассчитывал на долгосрочное получение высокого купона остаётся без актива. ❗️Средневзвешенная ставка - это ставка на сегодняшний момент, она не вечная, у многих эмитентов купон или переменный или есть амортизация (частичное погашение номинала). Что тоже влияет на итоговую чистую доходность. ❗️Не учтён налог НДФЛ на купон 13%, который брокер автоматически удерживает. Можно смело из этих данных вычитать сумму налога и номинальная ставка купона , например, в 10,3% лёгким движением руки превращается в 8,961%. Налог на ставку по купонам невозможно оптимизировать сразу при выводе средств, в отличие от рынка акций (имею в виду тело акции, не дивиденды). Но, если держать ВДО на ИИС, налог можно оптимизировать, но нужно держать до закрытия ИИС счёта. Но в этом случае, с увеличением срока удержания ВДО риск дефолта увеличивается , в отличие от акций, которые наоборот «любят» долгосрочный горизонт. ❗️Не говорю уже о рисках дефолта по необеспеченным займам. Напомню про крайний громкий дефолт эмитента «Обувь России», которому когда-то присваивали рейтинги даже и RuА+ и RuBВВ+ и эмитент разместил за 11 лет 14 выпусков облигаций , из которых только 5 выпусков погасил. А сумма в 6,850млн.р осталась непогашенной и даже, если в судебном порядке будет взыскание, то шансы вернуть деньги равны почти нулю. 😎Интересно, много ли инвесторов в ВДО, кто перед покупкой вообще читает проспекты эмиссионных документов на 150 страниц?)) Вывод: ВДО - это активное управление. Это не пассивные инвестиции. Для меня риски не сопоставимы с доходностью. С таким же риском акции выглядят более интересно, чем ВДО.

Стратегии инвестирования в облигации 📊 Дивидендный сезон в акциях в этом году получился не очень урожайным, и боюсь , что в следующем - их потенциал также будет ограничен. Поэтому захотелось активно посмотреть именно в сторону создания отдельного портфеля по облигациям - для того, чтобы обеспечить себе прогнозируемый денежный поток. 📆 Но, пока этот взгляд острожный, т.к. сейчас на рынке все ещё сохраняется риск ужесточения политики Ц.Б по ключевой ставке. 📈 При ее повышении - рыночная стоимость краткосрочных облигаций обычно падает, если не держать их до погашения. 📉 Поэтому чтобы избежать влияния волатильности - можно применять готовые портфельные решения в подборе облигаций, в зависимости от Вашей цели. Чаще всего используются такие стратегии как: «лестница», «пуля» или «штанга». (подробнее на рисунке) 🔺Лестница - стратегия, при которой инвестор создаёт равномерный график покупок облигаций с последующим реинвестированием дохода по мере их погашения. Например, можно покупать выпуски с разным сроком погашения - на 2,4,6,8 и 10 лет. Такой подход позволяет создавать постоянный денежный поток - можно подобрать как с ежегодными выплатами, так и с ежеквартальными или даже с ежемесячными. 🔺Штанга - при данной стратегии приобретаются только краткосрочные и долгосрочные облигации. С помощью долгосрочных облигаций - вы фиксируете более высокие процентные ставки, а инвестирование в краткосрочные выпуски дает гибкость. В случае роста ключевой ставки ц.б. - обычно наращивают краткосрочные выпуски и наоборот. 🔺Пуля - в данной стратегии приобретаются облигации с одновременным сроком погашения. Такой подход эффективен, когда вам понадобятся денежные средства к определённой дате, например, на крупную покупку или на оплату ребёнку за учебу. При этом покупая облигации постепенно и в разное время, сглаживается риск изменения процентных ставок. Нужно помнить, что правильной стратегии не существует и поход зависит от индивидуальной ситуации инвестора и его риск-профиля. Но данные стратегии могут обеспечить более упрощенный подход в управлении своим индивидуальным портфелем

Про диверсификацию Диверсификацию, на мой личный взгляд, следует воспринимать как “страховой полис”. В некоторые годы она может дать выгоду в виде снижения волатильности портфеля и доступа к ликвидности, когда какой-то из активов находится в просадке. Но один из отрезвляющих фактов диверсификации заключается в том, что она может как окупиться, так и не сработать.🤔 В периоды рыночного стресса, корреляции между разными классами активов часто синхронны и они падают в тандеме. 📉А, например, в период бычьего рынка, широко диверсифицированный портфель может привести к неприятному снижению в доходности. Аналитики из Morningstar провели исследование о том, как изменились корреляции активов за последние годы. В работе показана оценка результатов портфеля состоящего из 11 различных классов активов в долях: 20% “голубые фишки” США; по 10% на акции развитых и развивающихся рынков, трежерис, корпоративные и высокодоходные облигации США, иностранные облигации; и по 5% на акции с малой капитализацией, сырьевые товары, золото и REIT. Результаты исследования - в прикреплённых слайдах🔖 Будет ли диверсификация продолжать приносить пользу? Ответ прежде всего зависит от макроэкономики, которая значительно изменилась с конца 2021 г. 30 летний период низкой инфляции и низких процентных ставок ФРС закончился и резко сменил курс. Важно понимать, что рыночная система не статична и постоянно меняется под воздействием все новых обстоятельств, которые всегда различны. 2008 год все равно отличается от 2014го и 2014ый от 2022го- каждый год по-своему уникальный. Поэтому при формировании своего инвестиционного портфеля важно улавливать будущие экономические тренды, а из прошлого извлекать уроки.

​«Как прекратить вздорожание жизни?» Автор книги: Николай Морозовъ. 1916г. «Видя, что банкам необходимо обратить свою за­лежь во что-нибудь доходное, домовладельцы и крупные землевладельцы соглашаются продавать свои дома только по повышенной цене, и банкам для оплаты своих процентов вскоре придётся по­высить квартирные платы, почему они и покупают не всякие дома, а только на бойких местах. Необходимость платить более за квартиру вызовет у нанимающего её торговца повышение цен на его товары, а если жилец — служащий, или вообще труженик, то он потребует у своего хозяина прибавки жалованья или платы за труд. Значит, всё ещё более вздорожает, или дру­гими словами произойдёт новое падение ценности денег. Но и здесь процесс не может длиться беспредельно. Рынок способен всасывать в себя тем больше бумажных денег, чем больше уменьшается ценность каждой бумажки. Ведь вся­кому ясно, что если по своей покупной ценности рубли обратятся в полтинники, то рынок, остав­шись тем же, будет в состоянии удержать в своём русле столько же таких новых рублей, сколько вмещает теперь полтинников, т.е. вдвое более, и, благодаря этому залежи из банков по­степенно уплывут на внутренний рынок. Значит банки, взятые вместе, могут скупить у частных владельцев лишь такое количество доходных, или обратимых в доходные домов и земель, сколько нужно для понижения ценности де­нег, достаточной для того, чтобы рынок вытянул в себя обратно все залежи. На этом скупка пре­кратится, не дав никому реальной выгоды, а только невидимые убытки владельцам процентных бумаг, которым под названием рублей на их купонах будут давать простые полтинники, при переводе их ценности на единственно неизменный масштаб — жизнетратный эквивалент данной денежной единицы. Таким образом и математический анализ предмета и простое наблюдение общественных явлений вполне подтверждают уже высказанный мною и, на первый (не углубленный в сущность дела) взгляд, парадоксальный вывод, что ни войны, ни стачки торговцев, и ничто другое, не способны вызвать одновременного повышения всех рыночных цен, если государственный банк не выбросить к этому времени на рынок более не обмененных на золото бумажных денег, чем сколько нужно для его насыщения, или если правительство, в случае сокращения рынка от войны или забастовок, не удалит тотчас же с рынка соответствующей ча­сти бумажных денег, выкупив их тем или иным способом и уничтожив.»