Доходные метры Вадима Варенцова

Люди боятся делиться. Давайте смотреть на цифры. Без эмоций. Выкупили помещение с торгов за 10 миллионов. Сделали редевелопмент, посадили арендатора, продали готовый бизнес за 14 миллионов. Вы ИП на УСН 6%. Налог с продажи составит 840 000 рублей. Да, вы просто отдаете государству почти миллион. Это издержки. Вычитаем их из маржи. На руках остается 3 160 000 рублей чистыми за цикл в полгода. Цифра перекрывает потери на инфляции. Альтернатива — сидеть на депозите, не платить налоги и смотреть, как ваши деньги дешевеют в реальном выражении. Теперь про курортную недвижимость. Обычная реакция на вход в премиальные пулы: «Федеральный отельер забирает 35% от выручки! Это грабеж»...

За эти две недели мы посмотрели на капитал под разными углами. Рынок недвижимости — это не казино. Это супермаркет инструментов: ▪️ Если вы приходите к нам с 2 млн рублей, мы даем вам инструмент агрессивного роста (торги, 159-ФЗ). Да, там больше суеты, но ее закрывает моя команда. Вы получаете иксы на капитал. ▪️ Если у вас 10 млн, мы забираем вас с рынка жилой аренды и переводим во взрослую коммерцию (ГАБ). Вы получаете системный дивидендный поток. ▪️ Если у вас 30 млн, мы строим трофейный портфель: ГАБ под ключ или премиальный курортный актив с использованием рычага. Вы получаете защиту и статус...

В преддверии экономических изменений 2026 года мы наблюдаем временную аномалию: ликвидные помещения на торгах всё чаще уходят по начальным ценам. Без шагов на повышение. Хороший стрит-ритейл и офисные блоки забирают по низу рынка. Причина проста — у многих игроков сейчас нет свободной ликвидности или понимания, как работать с аукционами. Выбор объектов пока большой. Но давайте смотреть на вещи трезво. Торги — это специфика. За привлекательной стартовой ценой банкротного или муниципального лота часто спрятаны скрытые обременения, долги, запрет на субаренду или убитые коммуникации. Зайти в торги вслепую — значит заморозить капитал на долгие месяцы и увязнуть в судах...