Доходные метры Вадима Варенцова

%. Считают, что переиграли систему. Давайте считать. У вас на счете лежит 15 миллионов кэшем. Банк исправно начисляет процент. Вы видите рост цифр в приложении. А теперь откройте прайсы на автомобили, стройматериалы, технику или оборудование. Реальная инфляция съедает 20-25% в год. Математика простая: доходность вашего вклада отрицательная. Вы не зарабатываете. Ваши 15 миллионов теряют покупательскую способность каждый день. Депозит сегодня — это иллюзия роста. По факту это легальный способ плавно сжигать капитал. Альтернатива — твердые активы. Коммерческая недвижимость (ГАБы) и курортный премиум...

Люди боятся делиться. Давайте смотреть на цифры. Без эмоций. Выкупили помещение с торгов за 10 миллионов. Сделали редевелопмент, посадили арендатора, продали готовый бизнес за 14 миллионов. Вы ИП на УСН 6%. Налог с продажи составит 840 000 рублей. Да, вы просто отдаете государству почти миллион. Это издержки. Вычитаем их из маржи. На руках остается 3 160 000 рублей чистыми за цикл в полгода. Цифра перекрывает потери на инфляции. Альтернатива — сидеть на депозите, не платить налоги и смотреть, как ваши деньги дешевеют в реальном выражении. Теперь про курортную недвижимость. Обычная реакция на вход в премиальные пулы: «Федеральный отельер забирает 35% от выручки! Это грабеж»...

За эти две недели мы посмотрели на капитал под разными углами. Рынок недвижимости — это не казино. Это супермаркет инструментов: ▪️ Если вы приходите к нам с 2 млн рублей, мы даем вам инструмент агрессивного роста (торги, 159-ФЗ). Да, там больше суеты, но ее закрывает моя команда. Вы получаете иксы на капитал. ▪️ Если у вас 10 млн, мы забираем вас с рынка жилой аренды и переводим во взрослую коммерцию (ГАБ). Вы получаете системный дивидендный поток. ▪️ Если у вас 30 млн, мы строим трофейный портфель: ГАБ под ключ или премиальный курортный актив с использованием рычага. Вы получаете защиту и статус...

Считают их мертвым неликвидом. Пока рынок гоняется за красивым стрит-ритейлом на первой линии с окупаемостью в 12-15 лет, глухие цоколи дают 30% годовых. Давайте к цифрам. Реальный кейс. Взяли цоколь на 120 квадратов. Общие вложения в запуск — 2,8 млн рублей. Разбили площадь на индивидуальные ячейки (кладовки). Поставили металлоконструкции, камеры, автоматику СКУД (доступ по пин-коду) и пожарную систему. Обычный арендный бизнес — это один арендатор. Он обанкротился или съехал — вы сидите в кассовом разрыве и платите коммуналку из своего кармана...

В преддверии экономических изменений 2026 года мы наблюдаем временную аномалию: ликвидные помещения на торгах всё чаще уходят по начальным ценам. Без шагов на повышение. Хороший стрит-ритейл и офисные блоки забирают по низу рынка. Причина проста — у многих игроков сейчас нет свободной ликвидности или понимания, как работать с аукционами. Выбор объектов пока большой. Но давайте смотреть на вещи трезво. Торги — это специфика. За привлекательной стартовой ценой банкротного или муниципального лота часто спрятаны скрытые обременения, долги, запрет на субаренду или убитые коммуникации. Зайти в торги вслепую — значит заморозить капитал на долгие месяцы и увязнуть в судах...

Это потолок. Сверхдоходность в 20–30% не берется из воздуха. Чтобы сделать такие цифры, придется использовать либо свои руки и нервы, либо умный финансовый рычаг. У инвестора есть три реальных сценария. Зависят они только от того, сколько у вас денег и готовы ли вы работать. Сценарий первый: стройка и редевелопмент (до 15 млн) Покупаем убитое помещение с торгов ниже рынка, делаем ремонт, сажаем арендатора, продаем как готовый бизнес. Цифры отличные — 30–40% годовых. Но это высокомаржинальная работа, а не инвестиция. Мы заберем лот и пройдем бумажный ад, но ремонт, строители и пыль — на вас...

? Когда ко мне приходит инвестор с бюджетом 20-30 миллионов, я часто слышу одну и ту же фразу: «Рынок недвижки перегрет, пузырь скоро лопнет, я лучше посижу в кэше или на депозите». Вы правы ровно наполовину. Пузырь действительно есть. Но он там, где цена годами накачивалась дешевой льготной ипотекой — в типовых новостройках и спальных районах. Конкурировать за арендатора с тысячами таких же владельцев одинаковых студий сегодня — это финансовое самоубийство. Но есть другой рынок, который живет не по законам ипотечных ставок, а по закону жесткого дефицита. Это премиальный курортный сегмент. ...

: На фото видно, что помещение имеет правильную планировку, отдельный вход и широкие витринные окна на первой линии дома. Это 100% попадание под требования сетевых арендаторов. Актив обеспечит владельцу стабильный пассивный доход и легко капитализируется в будущем. Если вы находитесь в поиске надежных активов для сохранения и приумножения капитала — обращайтесь...

²) Делимся результатами работы по подбору коммерческой недвижимости для нашего клиента. Успешно поучаствовали в торгах и забрали ликвидный объект в ЮАО. Вводные данные: • Адрес: Пересветов переулок, д. 9 (9 мин. от м. Автозаводская) • Тип объекта: Стрит-ритейл в новом жилом доме • Площадь: 130,1 кв...

📦 Классический путь инвестора с капиталом 5–15 млн рублей — купить квартиру под сдачу. В итоге вы покупаете себе вторую работу: бесконечные ремонты, поиск жильцов, выбивание долгов по коммуналке, износ мебели и получаете смешную доходность 5-6% годовых. Инфляция просто сжирает эти цифры. Обычный коммерческий стрит-ритейл (ГАБ) — это лучше, но там 1-2 арендатора. Съехал арендатор = у вас седая голова и кассовый разрыв, пока ищете нового. Тут нужна система. Перестаем скупать переоцененный бетон и заходим в СуперГАБ. Что это? Это сеть автоматизированных городских кладовок (Self-storage). В чем...

: Мы забрали это помещение за 1 042 567 рублей В ГОД. Давайте посчитаем: это всего 86 880 рублей в месяц за 144 квадрата в центре культурной столицы. Ставка: ~601 рубль за м² в месяц. Найти такую цену на Авито или Циане — нереально. Рыночная аренда здесь начинается от 1500–2500 руб/м². Какая дальше стратегия? 1️⃣ Ремонт. Да, объект требует вложений (CAPEX). Но за счет того, что мы взяли его у города, мы оформляем арендные каникулы на время ремонта. 2️⃣ Субаренда. Делаем качественную отделку и сажаем хорошего арендатора (офис, кофейня, творческий кластер, сфера услуг). Потенциальный МАП (месячный арендный поток) составит 250 000 — 300 000 руб...

🏛 Посмотрите на первое фото. Голые стены, отваливающаяся штукатурка, разруха. Обычный человек пройдет мимо в ужасе. Профессиональный инвестор — заберет этот лот с закрытыми глазами. Делюсь нашим свежим кейсом в Санкт-Петербурге. 📍 Дано: Объект от города (Комитет имущественных отношений СПб). Локация: переулок Антоненко, д. 3. (Для тех, кто не...