Доходные метры Вадима Варенцова

📦 Классический путь инвестора с капиталом 5–15 млн рублей — купить квартиру под сдачу. В итоге вы покупаете себе вторую работу: бесконечные ремонты, поиск жильцов, выбивание долгов по коммуналке, износ мебели и получаете смешную доходность 5-6% годовых. Инфляция просто сжирает эти цифры. Обычный коммерческий стрит-ритейл (ГАБ) — это лучше, но там 1-2 арендатора. Съехал арендатор = у вас седая голова и кассовый разрыв, пока ищете нового. Тут нужна система. Перестаем скупать переоцененный бетон и заходим в СуперГАБ. Что это? Это сеть автоматизированных городских кладовок (Self-storage). В чем...

: Мы забрали это помещение за 1 042 567 рублей В ГОД. Давайте посчитаем: это всего 86 880 рублей в месяц за 144 квадрата в центре культурной столицы. Ставка: ~601 рубль за м² в месяц. Найти такую цену на Авито или Циане — нереально. Рыночная аренда здесь начинается от 1500–2500 руб/м². Какая дальше стратегия? 1️⃣ Ремонт. Да, объект требует вложений (CAPEX). Но за счет того, что мы взяли его у города, мы оформляем арендные каникулы на время ремонта. 2️⃣ Субаренда. Делаем качественную отделку и сажаем хорошего арендатора (офис, кофейня, творческий кластер, сфера услуг). Потенциальный МАП (месячный арендный поток) составит 250 000 — 300 000 руб...

🏛 Посмотрите на первое фото. Голые стены, отваливающаяся штукатурка, разруха. Обычный человек пройдет мимо в ужасе. Профессиональный инвестор — заберет этот лот с закрытыми глазами. Делюсь нашим свежим кейсом в Санкт-Петербурге. 📍 Дано: Объект от города (Комитет имущественных отношений СПб). Локация: переулок Антоненко, д. 3. (Для тех, кто не...

беспроцентной рассрочкой на 5-7 лет. Что делать дальше? У вас два пути. 💰 Стратегия 1: «Спекулянт» (Выкупил и продал) Для тех, кому нужен кэш, а не долгая история. Через 2 года город оценивает помещение, скажем, в 25 000 000 ₽. Вы подписываете договор выкупа — фиксируете этот долг перед государством. Теперь у вас на руках Готовый Арендный Бизнес (ГАБ) с арендатором. Рыночная цена такого ГАБа (с окупаемостью 10 лет) = 36 000 000 ₽. Выставляем на продажу. Покупатель дает вам 36 млн. Из них: ➖ 25 млн вы отдаете государству (гасите рассрочку). ➖ ~2,1 млн уходит на налог УСН (6% с полной суммы продажи — налоги мы считаем всегда!)...

) Посмотрите на скриншоты в этом посте. Это реальный лот, который прямо сейчас висит на торгах. 📍 Москва, Сокольники (ул. Рубцовско-Дворцовая, 4). 🏢 103,6 кв.м., первый этаж, витрины, отдельный вход. Если вы пойдете покупать такое помещение на ЦИАНе, с вас попросят 30-40 миллионов рублей сразу. Но умные (и опытные) инвесторы заходят сюда через Федеральный закон №159 (целевой выкуп). Бюджет для входа в такую сделку — от 3 до 5 млн рублей...

Человек с 2 миллионами и человек с 30 миллионами на руках часто совершают одну и ту же ошибку — просто идут покупать бетон. Студию на окраине, апарты или какую-нибудь «однушку» в бизнес-классе. Будто квадратные метры — это ответ на любой финансовый запрос. Но недвижка так не работает. Для разных сумм нужен абсолютно разный рычаг. То, что вытаскивает капитал на старте, на больших объемах просто превратит вас в уставшего завхоза. 🔹 Если на руках до 3 млн ₽ Забудьте про пассивный доход. Инфляция сожрет эти копейки быстрее, чем вы найдете нормальных жильцов. На этом этапе деньги нельзя морозить в бетоне, их надо агрессивно крутить...

Если вы интересуетесь торгами и хотели бы выкупать оттуда различные объекты по цене ниже рыночной, то очень рекомендую попасть на встречу Светы (подробности ниже) Коротко о Светлане: Из Новосибирска В нише с 2017-го Работает в торгах по банкротному, арестованному и муниципальному имуществу Реализует выкупленные квартиры государству по 44-ФЗ и зарабатывает на этом Оказывает агентские услуги по выкупу имущества Сама специализируется на квартирах и земле, но для клиентов покупает и машины, и дебиторскую задолженность, и оборудование, и все, что они хотят С 21 года инвестировала в новостройки, удачно перепродала их У Светы – огромный багаж знаний о торгах, она знает об очень многих нюансах...

Главный страх инвестора с бюджетом 1–3 млн рублей — потерять деньги. Желание их защитить логично, но именно оно толкает на самую дорогую ошибку: покупку крошечной квартиры в спальном районе. Давайте просто посчитаем. Вы вложили 2 млн в первоначальный взнос, сделали ремонт и сдали объект за 30 000 ₽. Ипотека съедает весь арендный поток, доходность на капитал (ROE) болтается на уровне 4-5% годовых. Реальная инфляция сводит эту прибыль к нулю, а вы становитесь бесплатным прорабом и риелтором. Закон управления деньгами: до 3 млн рублей математически нецелесообразно играть в рантье. Ваш капитал должен агрессивно расти, а не генерировать микро-поток...

Я хочу внести предельную ясность в то, как мы работаем сейчас, и какие возможности это открывает для вашего капитала. Как и любой живой организм, наш проект прошел этап эволюции. Прежний формат, где мы фокусировались на широком обучении, исчерпал себя. Уже несколько месяцев я веду проект самостоятельно, и мой фокус сместился с теории на практику создания реального капитала. Моя роль сегодня — ваш персональный инвест-стратег. Точка в прошлом поставлена. Теперь говорим о будущем. Моя задача — не продавать вам курсы, а строить для вас персональные инвестиционные траектории. Мы работаем в закрытом формате, подбирая для клиентов лучшие объекты с торгов и формируя премиальные пулы...

₽. Фантастика? Нет, целевая стратегия работы с торгами. Давайте разберем реальный кейс. Инвестор забирает с торгов помещение площадью 55 м² в центре Санкт-Петербурга. Это аренда у города. Да, ставка аренды немаленькая — 100 000 ₽ в месяц. Но суть этой стратегии вообще не в аренде. 👉 Главная цель: через год выкупить этот объект у государства по 159-ФЗ в рассрочку на 5 лет. Считаем математику: За год инвестор заплатит ~1,2 млн ₽ аренды (при этом часть этих расходов или даже все 100% он перекроет, сдав помещение в субаренду). Через год он подает на выкуп. Город оценивает такой объект примерно в 7–8 млн ₽, в то время как реальная рыночная цена бетона в этой локации — 10–12 млн ₽...

☕️ Знаете, я часто вижу классных, сильных предпринимателей, которые работают 24/7, делают отличную выручку, но львиную долю прибыли каждый месяц отдают за аренду — офиса, склада, магазина или жилья. Если честно, в этот момент вы просто оплачиваете чужую свободу. Владелец этого помещения однажды напрягся, вытащил деньги из оборота, купил этот бетон и теперь просто живет свою жизнь. Его деньги работают на него, пока арендатор бьется за выручку, чтобы вовремя закрыть платеж. Платить аренду на старте бизнеса — нормально. Но как долгосрочная жизненная стратегия — это путь в никуда. Я всегда говорю своим клиентам: чтобы стать собственником, не обязательно сразу иметь на руках 50 миллионов...

Стратегия — первична. Мы разобрали с вами 3 абсолютно разных направления: 1️⃣ Выкуп помещений с торгов (агрессивный рост с 3 млн). 2️⃣ Классические ГАБы в Новосибирске (консервативный денежный поток от 33 млн). 3️⃣ Курортный премиум в Сочи/Алтае (финансовый арбитраж и капитализация от 20 млн). Моя главная задача как независимого инвестиционного консультанта — не продать вам конкретный объект. Моя задача — уберечь вас от ошибки и подобрать актив, который решит вашу жизненную цель. 🗓 На этой неделе я открываю 5 слотов на бесплатную инвестиционную страт-сессию (Zoom, 30 минут). Мы разберем вашу ситуацию: — Если у вас небольшой бюджет — я передам вас нашей команде брокеров по торгам...