Доходная недвижимость. Инвест решения для всех думающих людей с Валерием Филатовым

‼️🏡 Почему инвестиции в земельные участки выгодны? Отвечу как специалист в области недвижимости и земельных инвестиций с многолетним опытом работы и практики в этом сегменте. Стабильность капитала: Инвестирование в земельные участки обычно считается более стабильным, чем, например, акции. Земля имеет естественную тенденцию к увеличению стоимости со временем, особенно в развивающихся регионах. Рост стоимости: Земельные участки, особенно в перспективных или быстрорастущих районах, могут значительно увеличивать свою стоимость. Это делает их потенциально выгодным капиталовложением на долгосрочную перспективу. Налоги и вычеты: В зависимости от региона, владельцы земельных участков могут иметь право на налоговые вычеты. Это может снизить общие налоговые обязательства. Отсутствие обслуживания: В отличие от недвижимости, которую нужно поддерживать, земельные участки требуют минимального ухода. Это снижает затраты на содержание и позволяет сосредоточиться на других аспектах инвестирования. Разнообразие использования: Земельные участки могут иметь различные назначения (жилое, коммерческое, сельскохозяйственное и пр.), что открывает множество возможностей для инвестиций и получения дохода. Практика «приобретения на этапе роста»: Многие инвесторы покупают земли в этапах, когда они ещё не так ценны, прежде чем гарантировать долгосрочный рост и развитие инфраструктуры в этих районах. Пассивный доход: В зависимости от назначения участка, можно зарабатывать на аренде, продажах или других формах использования земли. Таким образом, инвестирование в земельные участки может быть разумным шагом, особенно для тех, кто готов к долгосрочной стратегии.

СБЕР снизил ставки по рыночной ипотеке!⬇️ Теперь минимальные ставки составляют: ➡️При первоначальном взносе от 50% составляют: 🟣28,2% - новостройки 🟣27,6% - вторичка ➡️При ПВ - от 20% до 50%: 🟣28,7% - новостройк; 🟣28,1 - вторичное жилье. Да, пока снижение незначительное, всего 1-1,5%, но важна тенденция☝️ Если эта тенденция сохранится, мы сможем увидеть повлияют ли огромные депозитные накопления на цены на недвижимость🤔

Изменения по регистрации прав с 01.03.2025 С 01 марта вступил в силу ФЗ от 26.12.2024 N 487-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", которым предусмотрен ряд нововведений в сфере госрегистрации недвижимости Новые основания для приостановления учетно-регистрационных действий как в отношении земельных участков, так и в отношении зданий или сооружений, расположенных на них. С 1 марта регистрационные действия в отношении земельного участка не смогут быть выполнены, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении его границ. Также еще одно основание для приостановки регистрации - нарушение требования об одновременном отчуждении и, соответственно, одновременности государственной регистрации перехода прав на земельный участок и на объект недвижимого имущества, расположенный в границах данного земельного участка, принадлежащих одному и тому же лицу-собственнику, в соответствии с ч.4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 57 218-ФЗ. Также нельзя будет поставить на кадастровый учет или оформить права на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке без учтенных границ. Документы для осуществления учетно-регистрационных действий будут приняты у заявителя, однако если государственный регистратор обнаружит, что в ЕГРН отсутствуют сведения о границах земельных участков, в отношении которых эти действия должны быть выполнены, учетно-регистрационные действия будут приостановлены. Применение новых положений не зависит ни от категории земельного участка, ни от вида его разрешенного использования!

🌿В земельную тему... Новый порядок использования счетов эскроу при строительстве частного дома Нововведения вступают в силу с 1 марта. Они направлены на защиту прав граждан и будут способствовать повышению прозрачности строительной отрасли. 🟧 Граждане (заказчики), использующие счета эскроу для расчетов при строительстве частного дома, теперь будут иметь те же преимущества, что и при покупке квартиры в строящемся многоквартирном доме: ♦️ подрядчик сможет получить деньги со счета эскроу только после регистрации права собственности на построенный дом. Если по какой-то причине он не выполнит свои обязательства, гражданин получит деньги обратно ♦️ счета эскроу станут открываться только в банках с достаточным кредитным рейтингом, а деньги на них будут застрахованы в пределах 10 миллионов рублей. 🟧 Граждане смогут отказаться от продолжения строительства частного дома и вернуть деньги со счета эскроу, если оплатят подрядчику использованные материалы и выполненные работы. 🟧 Получить льготную «Семейную ипотеку» на строительство частного дома можно будет только в случае размещения средств для оплаты по договору подряда на счете эскроу. Мы ожидаем, что механизм будет востребован не только гражданами, но и застройщиками. Подрядчики, работающие по новым правилам, будут обязаны публиковать в Единой информационной системе жилищного строительства данные о юридическом лице, проектах частных домов, которые могут быть построены, с предполагаемой стоимостью и сроками работ, а также об уполномоченном банке, в котором открывается счет эскроу. publication.pravo.gov.ru Федеральный закон от 22.07.2024 № 186-ФЗ ∙ Официальное опубликование правовых актов Федеральный закон от 22.07.2024 № 186-ФЗ "О строительстве жилых домов по договорам строительного

📌Друзья! Сегодня один мой клиент задал вопрос – будет ли дорожать вторичная недвижимость? Продавать или подождать?❓ Думаю, он волнует многих… Мое личное мнение, что в краткосрочном периоде –повышения не случится. 🤝Ставка ЦБ не изменилась: ипотека пока не подешевеет… ☝️Смотрите что происходит по факту: Откуда к нам идут покупатели? – это те, кому в данное время жизненно необходимо разменять, переехать, разъехаться и т.п. То есть это будут люди с фиксированной суммой денег, поэтому они все буду говорить о дисконте (обычно хочется купить хорошее, а это часто дороже твоего кармана…) и тут будет происходить продажа – кому- то тоже нужно продать и он согласится на дисконт... Именно так у меня и происходят на сегодня продажи, это реальность… ‼️То есть - на сегодня нет факторов, которые вызывают удорожание вторичного жилья. Пока ставка по ипотеке не снизится (примерно до 12%) повышения не будет. И эксперты по недвижимости прогнозируют медленную коррекцию вниз на 10-15% вторичного жилья в течение 2025 года. ‼️Поэтому, кому важно продать сегодня и купить взамен сегодня – именно сейчас продавайте и покупайте! Кто не торопится - стоит проявить терпение и не спешить с решениями. Пишите✍️, если есть нерешенные вопросы с недвижимостью – помогу советом или услугой

ЦБ непрозрачно намекает , что обеспокоен ростом продаж жилья в рассрочку и видит в этом риски для рынка. Три основных риска: ❗️скрытый рост долговой нагрузки покупателей (данные о рассрочке не передаются в БКИ); ❗️ непрозрачность условий рассрочки; ❗️ухудшение экономики проектов застройщиков из-за меньшего наполнения счетов эскроу. https://www.rbc.ru/finances/10/02/2025/67a4f5579a79472b422156a5 Как бы повлиять на строительный сектор напрямую не может, но... Все поняли что делать🤔

Индексация материнского капитала. Что изменилось с 1 февраля? Теперь у семей больше возможностей: материнский капитал проиндексировали на 9,5%. 🤱690 тыс. ₽ — если у вас первый ребёнок (рождён или усыновлён после 1 января 2020 г.) 👫912 тыс. ₽ — если у вас второй или последующие дети, и вы ещё не получали маткапитал. 🧍‍♀️222 тыс. ₽ — если на первого ребёнка уже использовали выплату. ‼️ если у вас есть остаток маткапитала, он тоже увеличится за счёт индексации. Такой возможностью обязательно надо воспользоваться грамотно. Если вы решили использовать эту сумму в качестве первого взноса для покупки квартиры, нужно быть внимательным и 100 раз просчитать все риски. ✍️ Напишите мне, чтобы подобрать выгодный объект, используя материнский капитал.

Жить в современном доме бизнес-класса в 5км от Кремля со своей набережной и парком. Миф или реальность? 👑 Новый ЖК бизнес-класса в центральной части Москвы. ♦️Концепция город в городе. ♦️Своя инфраструктура: от детских садов и школ до своей набережной и концертных залов. ♦️Часть комплекса уже заселена. ♦️Точечная застройка. ♦️Надежный застройщик ЛСР. ♦️Рядом пруд и парк Тюфелева роща. ♦️З башни в 43 этажа. ♦️Студии от 21 кв.м ♦️Сдача - 3кв.2027г. 🔘Стоимость студии от 11,2 млн₽. 🔘Можно в рассрочку: ПВ 50% - от 5,5 млн₽ 🔘Далее на 2 года платежи: по 100 руб в месяц! 🔘Остаток в конце 2027г или переход в ипотеку. Ставка в 2027 по прогнозам будет 9 - 11%, все этого ждем)). ♦️Аренда такой студии уже сегодня 100 000 ₽. ♦️1-комн - 150 000 Р в месяц. 📍Для кого: для опытных инвесторов, для себя, для высокого уровня жизни в современном ЖК в центре столицы. 🔘Кому интересны подробности, проведу он-лайн консультацию с представителем застройщика.

⚡️Появился проект приказа «Об утверждении минимальных требований к результату производства отделочных работ…» — те самые минимальные требования к отделке, которые мы ждали от Минстроя РФ Основное, что предлагается👇 Штукатурка (стены): ⚫️отклонение от вертикали стен не более 8 мм при высоте помещений до 3 м; ⚫️неровности поверхностей плавного сечения на 4 м2 – не более 3 шт. глубиной (высотой) до 5 мм. Малярные работы: ⚫️допускаются полосы, пятна, подтеки, брызги, меление поверхности, следы при их неразличимости на общем фоне с расстояния не менее 2 м от поверхности. Облицовка стен: ⚫️пропуски и выпадения не допускаются. Можно иные дефекты заделки межплиточных швов при их неразличимости с расстояния не менее 2 м от поверхности. ⚫️разрешены неровности — не более 3 мм (для гладкой плитки); не более 5 мм (для фактурной плитки). Обои: ⚫️нельзя воздушные пузыри, замятины, грязь, неровности и повреждения, изменения текстуры и цвета, а также доклейки и отслоения при визуальном осмотре с расстояния не менее 2 м. ⚫️нельзя отслоение обойного полотна и разрывы за батареями при осмотре с расстояния не менее 1 м. ⚫️допускается расхождение стыков полотен обоев при их неразличимости при визуальном осмотре с расстояния не менее 2 м. Покрытие пола: ⚫️допускаются отклонения поверхности и уступы для покрытий из различных материалов. При этом не должно быть изменения характера звучания. ⚫️нельзя видимые зазоры при осмотре с расстояния не менее 2 м. Требования к оштукатуренным основаниям потолков: ⚫️можно отклонения более 3 мм при длине диагонали помещения до 0,5 м. Подвесные потолки: ⚫️отклонение плоскости на всю поверхность в рамках одного помещения не более 3 мм при длине диагонали до 0,5 м. Натяжные потолки: ⚫️провисание полотна на всю длину диагонали помещения не более 10 мм на 1 м. Напомним, с 1 марта 2025 года застройщики смогут устанавливать собственные стандарты отделки и отступать от техрегламентов, но они должны соответствовать минимальным требованиям Минстроя. Также, например, ПИК в декабре выпускал версию своего Стандарта внутренней отделки помещений (СТО), которую теперь явно придётся корректировать, если проект приказа примут в текущем виде.

⚡️Госдума окончательно приняла закон, позволяющий застройщикам с 1 марта 2025 использовать свои стандарты качества отделки квартир вместо требований технических регламентов При этом собственные стандарты застройщика должны иметь требования к качеству не ниже минимальных, установленных Минстроем. По мнению законодателей, несоответствие техрегламентам сейчас позволяет дольщикам взыскивать компенсацию за недостатки в отделке. 📍Также теперь ограничена сумма, которую может взыскать дольщик в случае несоответствия отделки квартиры стандартам застройщика. Теперь она не может превышать 3% от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. 📍Кроме того, с трёх лет до одного года сократить минимальный срок гарантии на отделку в квартирах. Однако больший срок гарантии застройщик сможет установить при желании. По искам дольщиков к застройщикам по качеству отделки квартир застройщики выплачивали 50-60 млрд в год. Только ПИК за 2024 заплатит свыше 24 млрд рублей.

📢⚡️📢⚡️📢⚡️📢⚡️📢⚡️📢⚡️📢 Страрт продаж нового жилого комплекса (лично для меня - долгожданный), который мы ждали уже несколько месяцев. Почему долгожданный? Да потому, что комплекс действительно уникальный ➡️ 95% квартир с видом на Москва-реку (на всякий случай напомню, что таких территорий все меньше) ➡️ Обустроенная набережная и 44га паркового пространства. 44 га, Карл! ➡️ Всего три башни, приватный двор-парк, клубный формат И это ещё не всё: ✅ 15 мин до Садового кольца и меньше 10км до Кремля ✅ 10 мин до метро Технопарк, а скоро появится и новая станция Остров мечты. ✅ Премиальные кафе и рестораны, зоны для спорта, территория СПА. ✅ Детский сад и школа на территории комплекса Ну и вишенка😃 на торте - локация. Первая береговая линия и территория курортный зоны "Остров мечты" обеспечат вам доступ к лучшим пляжным и водным развлечения города. Нужны цены, планировки или условия покупки? Пишите✅ и я подберу лучший вариант для ваших целей.

ℹ️ Итак, как применять ставки, если было несколько источников дохода за год? 📌Возвращаемся к шпаргалке для налоговых резидентов (ссылка сверху поста). 📝 Видим, что существуют 4️⃣ варианта налоговых ставок, применяемых к доходам физлиц-резидентов. Т.е. к каждому конкретному виду дохода будет применяться какой-то один вариант ставок из приведенных в шпаргалке. Так доходы от продажи недвижимости, облагаются ставками, указанными во втором варианте шпаргалки (13-15%). А доходы от продажи прав требования по уступке по ДДУ, облагаются налогами, указанными в первом варианте в шпаргалке (13-15-18-20-22%). ⚠️ Но прогрессивные ставки налога считаются не по отдельности по каждому виду дохода, а в отношении суммы всех доходов облагаемых по данному варианту ставок. 🧮 Например, если за год проданы двое апартаментов по 7,4 млн каждый, при этом куплены они за год до этого по 5 млн каждый. То есть налогооблагаемый доход составит по 2,4 млн с каждого апартамента. Вспоминаем, что доходы от продажи недвижимости облагаются по второму варианту из шпаргалки (13-15%) Но налог считается не по 13% с каждых 2,4 млн по отдельности. А сначала суммируем доход, получаем 4,8 млн. И дальше уже к этой сумме применяем ставки налога (т.е. нужно будет заплатить 13% с 2,4 млн и 15% оставшихся 2,4 млн). 💡Т.е. нужно сначала все полученные за год и подлежащие налогообложению доходы выписать в 4 столбца (для каждого столбца применяется один из 4х вариантов ставок из шпаргалки). Потом просуммировать отдельно по каждому столбцу доходы. И только потом отдельно от итоговых цифр в каждом столбике посчитать налоги. 🧮 Более сложный пример. Допустим, Иван (налоговый резидент РФ) получил в 2025 году следующие доходы: ▫️ зарплату в размере 1,5 млн руб, ▫️ дивиденды 1 млн руб. ▫️ доход по вкладам (налогооблагаемая часть составила 0,7 млн руб), ▫️ доходы от продажи квартиры (налогооблагаемая часть составила 5 млн руб), ▫️ доходы от продажи машины (налогооблагаемая часть составила 1 млн руб), ▫️ доход от уступки прав по ДДУ (налогооблагаемая часть составила 5 млн руб), ▫️ а также выиграл в лотерею 1 млн руб. Итого нужно заплатить налог с 15,2 млн руб. 📝Чтобы посчитать какую сумму налога Ивану необходимо оплатить, сначала распределяем доходы в зависимости от вариантов применяемых ставок. 💡В шпаргалке со ставками есть ссылки на нормы Налогового кодекса, в которых можно посмотреть полный перечень доходов, применимый по каждому конкретному варианту ставок. 1️⃣ Из нашего примера, облагаться ставками из первого варианта шпаргалки (13-15-18-20-22%) будут: 🔺 зарплата в размере 1,5 млн руб, 🔺 доход от уступки прав по ДДУ (налогооблагаемая часть составила 5 млн руб), 🔺 выигрыш в лотерею 1 млн руб. Общая сумма доходов составила: 7,5 млн руб. Соответственно, Иван заплатит с этих доходов налог: 1,152 млн (13% с 2,4 млн, 15% с 2,6 млн и 18% с оставшихся 2,5 млн) 2️⃣ Облагаться ставками из второго варианта шпаргалки (13-15%) будут: 🔻доходы от продажи квартиры (налогооблагаемая часть составила 5 млн руб), 🔻доходы от продажи машины (налогооблагаемая часть составила 1 млн руб), 🔻дивиденды 1 млн руб. 🔻доход по вкладам (налогооблагаемая часть составила 0,7 млн руб). Общая сумма доходов составила: 7,7 млн руб. Соответственно, Иван заплатит с этих доходов налог: 1,107 млн (13% с 2,4 млн, 15% с оставшихся 5,3 млн). Телеграм-канал: @risrf