Smarent. Pro недвижимость.

Верейская постепенно превращается в деловой кластер с жильем и офисами, а ведь год назад все говорили, что это "бомжатник" без метро и инфраструктуры Рядом с новостройками SET и VEER постепенно построят офисы, метро и инфраструктуру. И на этом хорошо заработают инвесторы, и даже не так важно в каком сегменте, так как тут будет расти вся локация. Любителей "запада" Москвы довольно много, а наличие рядом ТЭЦ уже никого не пугает. Несмотря на то, что я ругаю тут студии по 18М рублей, я считаю, что этот проект будет и дальше расти по цене за квадратный метр. Только сейчас выбирать надо не самое дешевое, как мы определились. Сейчас самое дешевое жилье в семейку с минимальным ПВ - это точно плохая покупка. Конечно, если нет вариантов, надо и это брать, но делать это надо с умом и понимать все риски и что вы покупаете. Интересный сейчас рынок. Ведь в одном и том же ЖК и локации вы можете купить хороший объект и плохой актив. Вопрос в том, что вы купите, зависит не от ставки ЦБ РФ или ваших финансовых возможностей, а от вашей экспертизы или экспертизы брокера, с которым вы работаете. Не все новостройки одинаково хороши, и не все бесплатные брокеры, одинаково честно работают 😎

И самое интересное Каждый цикл на рынке недвижимости повторяется одно и то же. Осенью люди говорят: "дорого, подождём". Зимой говорят: "вот весной рынок точно просядет". Весной ждут снижения ставок. А летом получают ужесточение программ. И потом оказывается, что: 🔸ставки ниже не стали 🔸а вот квартир стало меньше 🔸а условия - хуже 🔸а вход в рынок только подорожал Недвижимость редко становится недоступной резко. Она становится недоступной постепенно и незаметно. И именно так семейная ипотека сейчас фактически заканчивается - не через прямую отмену, а через сужение возможностей. Поэтому главный риск 2026 года - не высокая цена, а ожидание идеального момента, которого на рынке недвижимости почти никогда не существует. Очень возможно, что уже к лету многие скажут: 👉 "Надо было покупать зимой 2026…" Но рынок, как всегда, назад не возвращается.

❌ В Москве практически закончились квартиры, которые подходят под семейную ипотеку По данным РБК, за год предложение новостроек стоимостью до 14,5–15 млн рублей (лимит семейной ипотеки 12 млн + первоначальный взнос ~20%) сократилось почти в 5 раз. 🔸В Старой Москве снижение почти в 8 раз 🔸В Новой Москве - примерно в 4 раза То есть вопрос уже не в выборе квартиры, а можно ли вообще что-то купить в рамках семейной ипотеки. За этот бюджет в Москве сейчас - это будет: 1️⃣ студия 2️⃣ либо самая базовая однокомнатная квартира (например, в доме по реновации) 3️⃣ чаще всего без запаса по ликвидности Программа формально существует. Но подходящий продукт практически исчез. 👉 льготная ипотека больше не делает жильё доступным 👉 она просто зафиксировала ценовой потолок Цены выросли быстрее лимитов, и квартиры из ипотечного диапазона начали вымываться. И именно поэтому Smarent сейчас смотрит рынок в сегменте евро-3 площадью 48–60 м². Потому что именно туда смещается реальный семейный спрос: ▪️туда переезжают из однушек ▪️там можно жить долгосрочно ▪️такие квартиры лучше переживают любой рынок Я подробно говорил об этом в выпуске: рынок постепенно уходит от маленьких инвестиционных лотов к функциональному семейному формату. И теперь важный момент, который многие недооценивают. 📅 С высокой вероятностью уже с 1 июня 2026 года условия по семейной ипотеке снова будут ужесточены. Рынок к этому постепенно готовят. А значит нас ждёт новая волна ускоренных покупок, вымывания ликвидных квартир и роста конкуренции за подходящие лоты Самая частая ошибка покупателей сейчас звучит так: "подождём весны, станет дешевле". Но рынок недвижимости почти никогда так не работает. Очень вероятно, что многие в 2026 году поймут простую вещь: 👉 дешевле было осенью 2025 года 👉 или даже в январе 2026 Парадокс недвижимости всегда один: лучшее время покупки становится очевидным только после того, как оно прошло. Квартир строится много. Но квартир, которые подходят под реальные программы покупки и жизненные сценарии семей - всё меньше. Рынок стал профессиональным. И в ближайшие годы разница между своевременным решением и ожиданием будет стоить миллионы рублей.

Самолету не помогут! ❗️Правительство РФ отказало группе «Самолет» в предоставлении льготного кредита, за которым застройщик обращался ранее, сообщает «Коммерсант». Финансовое положение у девелопера не настолько критическое, чтобы предоставить ему прямую господдержку, но косвенная помощь все же будет оказана. Минфин может объявить об этом уже в пятницу, 20 февраля, по итогам совещания комиссии, которая и должна согласиться на непрямые меры поддержки. Нужно ли помогать самолету ? Да - 👍🏻 Нет - 🍌

Траншевая ипотека: ожидание и реальность Добавлю немного практики для тех, кто берет квартиры в траншевую ипотеку или рассрочку в надежде, что сможет в момент оплаты остатка взять дешевую ипотеку. На сегодняшний день ключевая ставка ЦБ РФ - 15,5%. А вот Сбер выдает ипотеку под 18,5–19% даже зарплатным клиентам и при условии оформления страховки в самой компании. Единственное условие для снижения ставки на 1 процентный пункт - проектное финансирование в Сбере у той новостройки, где вы покупаете квартиру. Так что будьте пессимистами в своих расчетах, а то многие в голове уже видят в конце года ключевую ставку ЦБ РФ 10-11% и ипотеку под 12%. Думаю, в лучшем случае ипотека в декабре этого года будет 16%, и то при условии, что ничего за год не произойдет в экономике.