Smarent. Pro недвижимость.

❌ 5 причин не покупать квартиру в Санкт-Петербурге Если вы уже посмотрели выпуск, то знаете, как я отношусь к недвижимости в северной столице. Сегодня в прямом эфире я хочу подкрепить свои слова из видео и на конкретных примерах сравнить рынки недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга. Жду всех в 21:00 🙌🏽 🎬 Подключайтесь сегодня в 21:00 по ссылке Если не грузит, подключайтесь здесь

🔥 3 причины, почему не стоит покупать квартиру в Питере Байки про питерскую погоду, бомжей и котиков — далеко не самое страшное, что здесь есть. Недавно вместе с Юрием Останиным мы проехались по трём районам Санкт-Петербурга, чтобы разобраться, чем питерская недвижимость отличается от московской. И я совру, если скажу, что питерские новостройки мне понравились. Да что уж там… пожалуй, лучше уж взять квартирку в Новой Москве, чем здесь 😂 Выпуск получился информативным и, местами, даже весёлым. Рекомендую к просмотру всем, кто интересуется рынком недвижимости. А ещё лучше — перешлите это видео знакомым, чтобы они тоже были в курсе, что реально происходит на рынке Петербурга) ✅ Видео уже доступно по ссылке

💬Растет доля плохих кредитов, и это "звоночек" для рынка недвижимости Сегодня Банк России опубликовал интересную статистику «Доля плохих кредитов в ипотеке на 1 сентября составила 1,6%, это по-прежнему немного, но эта цифра выросла за год в два раза. Это связано с кредитами, которые предоставлялись в 2023 году-первой половине 2024 года, когда банки давали кредиты заемщикам даже с высокой долговой нагрузкой. 👉Т.е. риски не в тех, кто набрал и набирает квартиры в льготную ипотеку, а тех, кто берет в рыночную ипотеку и, в частности, в траншевую ипотеку, которую запустили в 2023 году. Напомню, траншевая ипотека - это когда вам выдавали ипотеку в несколько траншей. Первый - дешёвый, когда вы платите символические ежемесячные взносы. А вот когда застройщик дом достраивает (хотя это не обязательно), то вам уже нужно платить ипотеку "по полной", и ставка скорее всего выше 20%! Банк России также говорит, что большая доля - это ИЖС. Проблемы долгостроев в ИЖС - это до сих пор большое черное пятно на рынке: тысячи людей взяли ипотеку, возможно, даже льготную, но им дом не построили. И сейчас они пытаются перестать платить ипотеку, так как якобы банк же делал проверку застройщика и дома, но в кредитном договоре точно есть пункт, что банк не несет рисков. И "чудо-страховка", которую вам впаривает банк, не защищает вас. Упс-с, а мы и не знали, но деньги за страховку с вас взяли. Но чего нет в статистике - это рассрочки, а точнее плохой рассрочки, которую взяли "мамкины инвесторы", думая, что смогут продать свою квартиру по переуступке на вторичном рынке и заработать, а покупатель рискнет оплатить за вас долг кешем по предварительному договору. Тут есть риски, и про эти риски мы расскажем на конференции 8 ноября. А также мы обсудили это в подкасте с руководителем индикаторы Рынка недвижимости, Олегом Репченко (если не смотрели подкаст, то это просто must see для участников рынка недвижимости в 2025 году).

Новостройка или вторичка Если смотреть на сегмент покупателей 35–50 лет, в особенности семей с детьми, их сценарии на рынке довольно предсказуемы: если брать не инвестиционные покупки, а собственные жизненные задачи, то это расширение или апгрейд. И в этом случае у покупателей, особенно семей с детьми, часто нет времени ждать ключи, надеяться, что сдадут вовремя, а потом еще заморочиться со своим ремонтом и потерпеть ремонт соседей. Ключевой запрос – это понятные сроки и простая логистика переезда. Поэтому я часто вижу, что такие клиенты предпочитают не рисковать и идти на вторичку. Вроде бы в этом есть смысл: цены часто ниже, ремонт есть. Но когда начинаем подбирать варианты, то часто "карета" превращается в тыкву: реальность чаще всего не соответствует ожиданиям, плюс все риски вторички. А главное нет дешевой семейной ипотеки. 👉 При этом на первичном рынке проектов, которые реально могут конкурировать с вторичкой по готовности, практически нет, особенно если говорить о бизнес- или премиум-классе и полной отделке. Но мы такие варианты находим, и именно они закрывают ключевой запрос семейного сегмента. Полгода назад я как раз говорил под один из таких проектов - это Champine (застройщик TOUCH). И тогда меня приятно поразило качество отделки квартир, лобби и МОПов: действительно премиум 👍 Что еще важно: 🔹 Локация: 50м до ЦАО, 5 минут до метро «Волгоградский проспект». 🔹 Сроки: дом сдан! 🔹 ВСЕ квартиры с отделкой! 🔹 Редкий для Москвы камерный формат: 6–13 этажей, 238 квартир; 🔹 И, что критично для семейных покупателей, доступна семейная ипотека 🔥 И почему я рассказываю про проект - брокеры Смарент заметили, что сейчас застройщик дает скидку 10% на все оставшиеся лоты (а свободных всего 20 квартир, и это уже не точно). Цены начинаются от 30.9М рублей за хорошую евро-2 с полной отделкой и ключами. И это очень конкурентная цена, особенно если оценивать на вторичном рынке: если взять квартиру сопоставимого уровня и добавить расходы на нормальную отделку, то совсем не факт, что удастся сделать дешевле. Вывод: Если говорить про инвест, то заходить, пожалуй, поздно. Но если нужна квартира для себя недалеко от центра, чтобы переехать вот прям сейчас и воспользоваться семейной ипотекой - то вот вам вариант.

"Мертвые города": в продолжение эфира, который прошел в воскресенье Тысячи квартир стоят пустыми, а застройщики продолжают гнать квадратные метры... Звучит, как завязка фильма ужасов - кошмара для инвесторов. Давайте разбираться: 1. Когда бетон растёт быстрее людей. Сначала это выглядит как развитие: один за другим из земли вырастают свечки домов - квартал за кварталом. Вот только во дворах стоит тишина, а в окнах нет света. Для Китая это уже реальность: там каждая пятая квартира стоит пустой, а это по разным оценкам до 90 млн квартир! Города-призраки вроде Ордоса или «китайского Парижа» Тяньдучэна стали своего рода символом того, что можно построить экономику на бетоне, но нельзя построить жизнь без спроса. 2. А как у нас? Не движется ли Россия по той же траектории? В 2024 году ввели 107,8 млн кв. метров жилья - близко к рекорду 2023 года. И вроде бы продажи новостроек тоже падают - на 25% по России за 2024 год. Цены растут, но медленнее инфляции. Все сходится? Ну, не совсем. Ключевая ставка 17%, и спрос замер в моменте, но есть большой отложенный спрос - люди ждут, когда ипотека будет ниже 12%. Застройщики пытаются балансировать: они не хотят нести убытки из-за снижения спроса, а с другой стороны - не хотят остаться у разбитого корыта, когда спрос восстановится. Они не хотят останавливать стройку, но не готовы идти на риск. Поэтому они и предпочитают продавать новые очереди мега-проектов (привет, Руставели 14), вместо того чтобы запускать новые. 3. Сейчас рынок напоминает бетонный депозит и не самый выгодный. Доходность от аренды - 6–8%, а банковский вклад или ОФЗ дают 12–14%. Квартира становится неликвидом, если её нельзя быстро сдать или продать – так и появляются микрорайоны-призраки. Именно поэтому не стоит лезть на этот рынок без нужной экспертизы и анализа. Что делать инвестору, чтобы не попасть в ловушку?  Покупать новостройки в ликвидных районах с устойчивым и понятным спросом  Делать ставку на аренду и доход, а не на рост цены  Избегать пустых промзон и проектов без инфраструктуры  Диверсифицировать активы – держать часть капитала в ОФЗ или депозитах Когда бетон растёт быстрее людей - это не развитие, это иллюзия роста. Инвестируйте туда, где живут люди, а не туда, где строят отчёты.

Специально для вас рум-тур входной группы ЖК Архитектор в стиле "Гарри Поттер и тайная квартира" 🔑

Что интересного будут строить в 2026 году? Сейчас часто задают вопросы в духе: "А когда будет новый старт продаж?" Как мы уже не раз говорили, сейчас стартов действительно немного, а застройщики не спешат начинать новые проекты без серьёзной поддержки. Похоже, Группа Аквилон решила, что для реализации нового проекта стоит привлечь РЖД. Речь идёт не об РЖД Сити, который многие ждали рядом с Рижским вокзалом, а о застройке территории Рязанского грузового двора. Федеральный девелопер Аквилон и компания Новая Эра - дочерняя структура РЖД Недвижимость - станут партнёрами по реализации масштабного проекта площадью более 379,2 тыс. кв. м на месте Рязанского грузового двора (ул. Новая Переведеновская). Пока проект публично не представлен, и, скорее всего, старт продаж произойдёт нескоро. Однако видно, что девелоперы активно осваивают район Бауманской и Электрозаводской. Вероятно, новый комплекс станет конкурентом ЖК Стоун Сокольники, который находится буквально через железную дорогу. 👉Если честно, локация немного спорная. Интересно, что в итоге построят: с одной стороны ТТК, с другой - железнодорожные пути. При этом продавать квартиры придётся по цене выше 500 тыс. рублей за квадратный метр 🤔