Макаров. Про недвижимость

Капает - не значит работает Когда люди говорят про пассивный доход на недвижимости, чаще всего они имеют в виду квартиру. Купил, сдал и дальше живёшь на аренду, как будто припеваючи. Но если смотреть на это на длинной дистанции, всё оказывается не так просто. Квартира почти всегда даёт ограниченный доход. В долгосроке это 4-6% годовых - выше рынок просто не платит. Да, ставку можно поднять один раз, второй, но дальше начинается сопротивление. Люди торгуются, а потом съезжают. При этом весь риск сконцентрирован на одном арендаторе. Пока он платит - всё хорошо. Стоит ему задержать платёж, потерять работу или съехать, денежный поток останавливается полностью. Для пассивного дохода это самое слабое место, потому что здесь важна не средняя доходность, а стабильная регулярность. Есть и износ, который многие не учитывают. Мебель не становится новее, техника ломается, ремонт устаревает. Каждые несколько лет приходится снова вкладываться в косметику, просто чтобы объект оставался в рабочем состоянии. И все эти расходы собственник оплачивает из своего кармана. Со временем и управление легче не становится. Да, иногда попадаются жильцы, которые живут годами и не создают проблем. Но так везёт далеко не всем. В большинстве случаев собственнику всё равно приходится участвовать в бытовых и организационных вопросах. Полностью пассивным этот формат назвать сложно. При этом недвижимость традиционно остаётся одним из немногих инструментов, которые дают ощущение надёжности и стабильности. И именно поэтому со временем возникает главный вопрос - какая именно недвижимость действительно способна давать спокойный и регулярный доход, а не постоянную головную боль. В определённый момент жизни людям становится важно не просто владеть объектом, а распределять риски, иметь прогнозируемый денежный поток и возможность делегировать управление. Когда доход не зависит от одного арендатора, когда ставка месяцами, а иногда и годами не топчется на месте, и когда объект не требует постоянного личного участия. Это не резкий отказ от квартир и не призыв срочно всё продать. Ведь даже понимая все эти вещи, продать объект и переложить средства в более эффективный формат многим страшно. Всегда есть мысль: а вдруг дальше будет хуже, а вдруг что-то пойдет не так. В итоге квартира хорошо работает как стартовый актив, но плохо - как финальный. И если цель - это растущий пассивный доход, рано или поздно приходится искать формат, который даёт стабильность, а не просто ощущение, что "что-то там капает". Поэтому из квартиры выходят не потому, что с ней что-то не так, а потому что задачи становятся другими. А под другие задачи нужны другие инструменты. #СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость

Кейс. Когда трафик есть, а денег нет Недавно ко мне на консультацию приходила владелица кофейни. У неё две точки. Первая - в районе Павелецкой, в месте, которое на карте выглядит практически идеально: витринные окна, первая линия, плотный пешеходный поток, офисы, жилые дома и даже остановка транспорта. Именно так она и выбирала помещение. Казалось, что все ключевые параметры сошлись. Аренда - около 150 тыс. рублей за 40 м². Для центра Москвы сумма вполне рыночная. Первое время кофейня работала стабильно. И хотя бурного роста не было, сохранялось ощущение, что бизнес можно докрутить. Ситуация резко изменилась, когда буквально в соседнем помещении открылся федеральный продуктовый ритейлер с собственной кофейной зоной. После этого часть аудитории, которая раньше брала кофе навынос в кофейне, начала уходить туда, где напиток дешевле и готовят его быстрее. Для этих людей качество кофе перестало быть решающим фактором. В результате выручка кофейни упала почти вдвое и, несмотря на попытки изменить меню и формат, восстановиться уже не смогла. Да, кофейня пока продолжает работать, но по сути держится на грани. Сейчас речь идёт уже не о развитии, а о минимизации потерь. Вторая точка расположена в новом спальном районе, рядом со школой и детским садом. Расчёт был на постоянный поток родителей, утренний спрос и привычку брать кофе с собой каждый день. Однако после открытия стало понятно, что местные жители перегружены расходами (владельцы квартир с ипотекой), конкуренция между пекарнями и кофейнями высокая, а трафик плохо конвертируется в выручку. В будние дни точка остаётся полупустой. Как я уже писал ранее, только за 2025 год количество классических кофеен с посадкой сократилось на 12% и сейчас составляет около 2,5 тыс. заведений. Растут издержки, аренда и требования к маржинальности. Рынок постепенно выдавливает форматы, которые не могут конкурировать по скорости, цене и масштабу. Развитие смещается в сторону компактных решений и форматов повседневного спроса, где кофе - не основной продукт, а дополнение. Именно поэтому локация, которая ещё несколько лет назад считалась идеальной для кофейни, сегодня может оказаться фатальной для этого бизнеса. Если рядом появляется более сильный формат, забирающий основной поток навынос, классическая кофейня с посадкой оказывается в заведомо проигрышной позиции. Этот кейс хорошо показывает, почему в коммерческой недвижимости нельзя ориентироваться только на визуальные параметры и субъективное ощущение трафика. Бизнес стабильно работает там, где формат соответствует текущему потребительскому поведению и экономике района. Чтобы не оказаться в похожей ситуации, важно смотреть шире - на конкурентов, формат вокруг, привычки аудитории и реальную экономику локации. И лучше знать ответы на эти вопросы до открытия, а не после первой просадки. #СМ_Кейс

С чего на самом деле начинается инвестиция в кладовки Почти каждый второй инвестор, с которым я начинаю разговор про кладовые, в какой-то момент искренне удивляется. Зачем вообще согласовывать объект с оператором, если помещение уже найдено и по цифрам выглядит интересным. Кажется, что оператор - это просто исполнитель, который потом займётся заполнением и управлением. Однако кладовые - это не просто недвижимость, а арендный бизнес. Деньги здесь зарабатываются не фактом владения помещением, а тем, как оно работает. И главный риск в этом формате не покупка, а последующая наполняемость. Именно поэтому оператор здесь не второстепенная фигура, а ключевой элемент всей конструкции. Когда я анализирую объект, сначала оцениваю его сам. Локацию, окружение, плотность жилой застройки, конкурентов, формат помещения, входы, высоту потолков, полезный объём и другие параметры. Это первичный фильтр, который отсеивает большую часть вариантов ещё на самом старте. Но даже если по этим параметрам объект выглядит переспективым, решение на этом этапе не принимается. Дальше в процесс обязательно включается оператор. Причём до сделки, а не после. Я передаю ему аналитику по объекту, планировки, фото и видео, своё видение экономики и прошу честную оценку: сможет ли эта кладовка заполняться, с какой скоростью и с какими ограничениями. Почему это важно? Потому что оператор каждый день работает с реальным спросом. Он видит, как люди принимают решения, где возникают сложности, какие локации "стреляют", а какие - нет. То, что на бумаге выглядит хорошо, на практике может оказаться сложным именно для заполнения. Бывали ситуации, когда объект по всем формальным признакам выглядел сильным, но оператор сразу говорил, что, исходя из их опыта, локация сложная и наполняемость там идёт медленно. И наоборот - когда неочевидные места пользовались стабильным спросом. Кроме этого, оператор подтверждает или корректирует экономику: ставки аренды, темпы заполнения, возможную индексацию и ее скорость. Это позволяет убрать из расчётов лишний оптимизм ещё до того, как деньги вложены. По сути, я рассматриваю оператора как соавтора проекта, а не как подрядчика, которому потом передадут ключи. Поэтому без предварительного согласования с оператором я просто не захожу в проекты, даже если помещение выглядит привлекательно. Со стороны это может казаться лишним усложнением. Но именно такой подход позволяет избежать ситуации, когда объект куплен, ремонт сделан, а дальше начинается борьба за заполняемость без чёткого понимания, что с этим делать. Поэтому согласование с оператором - это не бюрократия и не перестраховка. Это способ собрать работающий арендный бизнес, а не просто купить недорогие квадратные метры. Хотите открыть кладовую с надёжным оператором, но пока не понимаете, какие форматы и варианты подойдут именно вам? Пишите @makarov_serge. Помогу разобраться и выбрать подходящее решение под вашу задачу. #СМ_SelfStorage

Кейс. Почему инвестор с квартирами купил кладовые В конце декабря 2024 года я помог инвестору приобрести подвальное помещение под кладовые. В эту нишу он заходил не за сверхприбылью или спекуляцией. Его цель была получать доход выше, чем с квартиры, но при этом не усложнять себе жизнь. На тот момент у него уже было несколько квартир под сдачу. И, как это часто бывает, со временем начали проявляться ограничения классической аренды. 🔘Денежный поток, вроде, есть, но сам по себе он не растёт. 🔘Инфляция постепенно съедает реальную доходность. 🔘Любой простой, ремонт или смена арендатора сразу отражаются на цифрах. 🔘А управляемость во многом зависит от конкретных людей и обстоятельств. В какой-то момент он начал смотреть на альтернативые виды недвижимости. Кладовые в этом смысле показались ему логичным продолжением уже знакомой модели: тот же физический актив, тот же регулярный платеж, но более высокая доходность на вложенный капитал и возможность систематически пересматривать ставки, а значит - защищаться от инфляции. Как он сам сформулировал: "Я брал этот бизнес как страховку от инфляции". В марте 2025 года кладовая открылась. Несмотря на более, чем высокую плотность населения вокруг и хорошую платёжеспособность района, заполняемость росла ниже первоначального прогноза. Однако даже в таком режиме уже через несколько месяцев доход от self-storage оказался выше, чем от квартиры. То есть свою базовую задачу актив выполнял практически с самого начала. Этот кейс особенно показателен для владельцев арендных квартир. Здесь нет обещаний сверхдоходности, "иксов" или иллюзии, что всё выстроится само собой. Да, наполняемость занимает время. Да, бывают вопросы к маркетингу оператора. Да, есть нюансы, которые важно контролировать. Но в отличие от квартиры здесь нет потолка арендной ставки и нет зависимости от одного жильца. Если честно, для кладовых он - почти идеальный инвестор. Не гонится за максимальной цифрой здесь и сейчас, не принимает решения из страха упущенной выгоды и не сравнивает всё с хайповыми историями. Он смотрит на динамику, считает доход на капитал и воспринимает недвижимость как систему. Именно для таких инвесторов кладовые работают лучше всего. В итоге, если у вас уже есть арендная квартира и вы ловите себя на мысли, что доход больше не растёт, а хлопот меньше не становится, кладовые могут стать хорошей альтернативой. #СМ_Кейс

Почему готовый арендный бизнес - самый маржинальный продукт в недвижимости Готовый арендный бизнес - это не просто помещение с арендатором. Это уже собранная финансовая модель, где есть подтверждённый поток, понятные расходы, прогнозируемая доходность и заранее просчитанный сценарий выхода из сделки. По сути, покупатель приобретает не стены, а работающий бизнес-процесс, который начинает приносить деньги сразу после покупки. Если сравнивать это с классической жилой недвижимостью, разница становится очевидной. В жилье основной доход формируется за счёт роста цены объекта, который зависит от рынка, ставок и общей экономической ситуации. Аренда в большинстве случаев играет вспомогательную роль и редко даёт высокую чистую доходность. В готовом арендном бизнесе ситуация обратная: ключевым активом становится сам денежный поток, а цена объекта формируется вокруг него. Именно здесь появляется маржинальность. Когда инвестор умеет запускать или перепаковывать арендные потоки, он работает уже не с рынком, а с цифрами. Он может купить объект, настроить аренду, стабилизировать доход, а затем продать его дороже не потому, что выросла цена квадратного метра, а потому что вырос и зафиксировался денежный поток. Покупатель платит за предсказуемость и доходность. Отдельное преимущество - скорость оборота капитала. В готовом арендном бизнесе капитал начинает работать сразу после покупки. Нет длинных этапов ожидания роста рынка, нет неопределённости с поиском арендатора, нет периода простоя, который часто "съедает" доходность в классических инвестиционных моделях. Доход формируется с первого месяца и это напрямую влияет на итоговую маржу. Со временем начинает работать и эффект масштаба. Когда инвестор делает не одну сделку, а выстраивает системную работу с готовыми арендными объектами, каждая следующая операция становится быстрее и эффективнее. Появляется насмотренность, понимание типовых ошибок, чёткие критерии входа и выхода. В итоге маржинальность