Макаров. Про недвижимость

Как выбрать стратегию инвестиций в коммерческую недвижимость под свою цель Когда человек приходит ко мне за консультацией по коммерческой недвижимости, я всегда начинаю разговор не с объектов и не с доходности, а с вопроса о том, чего он хочет получить в итоге. Вроде бы очевидный момент, но именно здесь чаще всего и возникают ошибки. Многие инвесторы выбирают помещение просто потому, что оно кажется выгодным или стоит ниже рынка, и только со временем понимают, что ожидали от него совсем другого результата. Чтобы не попадать в такую ситуацию, важно честно определить свою цель. И здесь всё обычно сводится к двум направлениям: кто-то ищет доход, а кто-то хочет капитализацию. Инвесторы, которые выбирают доход, обычно ориентируются на спокойный и предсказуемый результат. Им важнее понимать, что каждый месяц на счёт будет приходить определённая сумма, что арендатор надёжный, договор долгосрочный, условия фиксированные, а сам объект расположен в рабочей локации. Для такого инвестора коммерческая недвижимость - это инструмент, который должен стабильно работать годами. Другой тип инвесторов действует иначе. Для них важнее не ежемесячный поток, а потенциал роста стоимости объекта. Они готовы покупать помещения без арендатора, заниматься доводением его до "ума", искать сетевого арендатора, повышать класс объекта и вкладывать время в то, чтобы помещение стало более дорогим, чем было в момент покупки. Такая стратегия требует терпения и более длинного горизонта времени, но зато в итоге даёт возможность заработать на приросте стоимости, а не только на арендных платежах. Этот путь сложнее. ◀️Выбор между этими двумя вариантами сводится к двум простым параметрам: времени, которым вы готовы распоряжаться, и ликвидности объекта, которую вы хотите получить на выходе▶️ Если деньги нужны сразу и на регулярной основе, подойдёт одна стратегия. Если вы готовы ждать и хотите выйти с прибылью в момент продажи, то совсем другая. И когда есть ясность в цели, выбор объекта становится гораздо проще. Пропадают сомнения "а может взять вот это, раз цена хорошая?" и "а вдруг потом получитсдастся». Появляется понимание, что у каждого помещения есть своя роль: одни создают поток, другие - капитализацию, и пытаться заставить их работать наоборот — значит разочароваться. ◀️Поэтому правильная стратегия начинается не с просмотра объявлений и не с расчёта окупаемости, а с простого вопроса самому себе: какой результат мне нужен?▶️ Когда ответ на него понятен, все последующие решения складываются гораздо легче. А главное - недвижимость наконец начинает работать так, как вы ожидали от неё изначально. #СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость

Почему аптеки — один из самых надёжных арендаторов в 2025 году За 9 месяцев 2025 года аптечный сектор вырос примерно на 12 %, а совокупный оборот приблизился к 1,7 трлн рублей. Это достаточно серьёзная динамика, особенно если учесть, что количество проданных упаковок почти не изменилось. Рынок растёт не за счёт того, что люди стали чаще болеть или активнее посещать аптеки, а из-за того, что они переключились на более дорогие препараты. Средний чек увеличился, а трафик остался примерно на прежнем уровне. Получается, что сегодня успех аптечной точки определяется не количеством покупателей, а качеством потока - тем, кто именно проходит мимо и какие решения принимает в течение дня. Количество самих аптек растёт очень умеренно. Сейчас в стране работает чуть больше 83 тысяч точек, и прирост за год составил лишь около 3 %. Для инвестора это признак зрелого рынка. Сети больше не открывают точки хаотично: каждая новая локация проходит через строгий фильтр. Чтобы аптечная сеть приняла решение зайти в конкретное помещение, место должно совпасть по нескольким параметрам - ёмкость района, точки притяжения, которые дают трафик, видимость, конкурентая среда. Если хотя бы один показатель вызывает сомнение, сеть предпочитает не рисковать. Сегодня рынок сильно сконцентрирован: топ-20 аптечных сетей контролируют свыше 74 % всех точек. Для владельца помещения это важный фактор. У крупных сетей за плечами финансовая устойчивость, стандартизированная экономика работы и понятная логика развития. Такой арендатор не опаздывает с платежами и остаётся надолго, если место действительно позволяет ему зарабатывать. При этом сам рынок постепенно меняется. Всё больше людей делает заказы через доставку, и это снимает часть плановых покупок с офлайна. Онлайн уже обеспечивает около 14 % выручки аптечного сектора, и эта доля продолжает постепенно расти. Но для офлайн-аптек это не угроза. Напротив, офлайн становится местом для спонтанных покупок - тех, что человек совершает по пути, руководствуясь привычкой и удобством. Он идёт домой, замечает вывеску, вспоминает, что нужно взять что-то в дорогу или пополнить домашнюю аптечку, и заходит. Именно такие покупки формируют ежедневную выручку, а значит, аптеке особенно важно находиться в гуще живых потоков. В этом смысле аптека - не просто надежный арендатор. Это бизнес-модель, которая работает только там, где локация соответствует её требованиям. Если место даёт трафик, видимость и удобный маршрут, точка будет стоять годами. Для инвестора это означает стабильный договор, предсказуемые платежи, уверенность в федеральном арендаторе и привязку к недвижимости, которая растёт в цене благодаря правильному расположению. И наша задача - находить именно такие точки. Не те, где аптека может просто открыться, а те, где она будет зарабатывать каждый день. #СМ_Аптеки

Self-storage vs Ритейл: какой арендный бизнес выгоднее Долгое время сдача помещения федеральному сетевому арендатору считалась одним из самых понятных и надёжных способов получать доход от недвижимости. Когда у тебя сидит "Пятёрочка", "Магнит" или другая крупная сеть, действительно кажется, что это почти идеальная модель: один узнаваемый арендатор, длинный договор, фиксированная ставка, а, возможно, даже еще и процент с товарооборота. Но рынок меняется быстрее, чем мы привыкли думать. Сегодня классическая модель "сдал помещение под ритейл и забыл" уже не даёт той предсказуемости, на которую инвесторы рассчитывали ещё несколько лет назад. Во-первых, потребители стали активно покупать онлайн. Доставка продуктов изменила структуру спроса и сети начали оптимизировать площади: где-то сокращают, где-то переезжают, а где-то закрывают объекты полностью. В итоге собственник все чаще остаётся с пустым помещением, которое не так просто снова занять по прежней ставке. Во-вторых, зависимость от одного арендатора - всегда риск. Если условнfя "Пятерочка" принимает решение съехать, арендный поток может исчезнуть в один момент. Поиск нового арендатора, особенно в жилых комплексах, нередко занимает месяцы и сильно снижает итоговую доходность. На этом фоне self-storage выглядит заметно более прогнозируемым инструментом. Здесь поток формируют не один крупный бренд, а десятки или сотни маленьких арендаторов. Каждый занимает свой небольшой бокс и платит небольшую сумму, которая в совокупности создаёт стабильный денежный поток, почти не зависящий от внешних факторов. Один клиент съехал - завтра приходит другой. Кроме того, кладовки индивидуального хранения - гораздо более гибкий формат. С клиентами-арендаторами не нужно тратить драгоценное время на подписание сложных договоров, находиться в подвешенном состоянии ожидая согласований и переездов. А цены можно индексировать быстрее, реагируя на рынок, а не на жёсткие условия, характерные для сетевого ритейла. И самое важное - экономика. Грамотно сделанный объект self-storage может давать 18-25% годовых. В ритейле такие цифры давно ушли в прошлое: сегодня собственник зачастую получает 8-12%, и то при условии, что помещение не стоит пустым. ◀️Self-storage выигрывает и в рисках, и в доходности, и в гибкости▶️ ❗️ Конечно, это не значит, что ритейл потерял свою ценность - он по-прежнему может быть хорошим инструментом, который имеет смысл держать в своем портфеле. Но времена, когда он был безальтернативным выбором для инвестора, уже прошли. Если хотите понять, какой формат подойдёт под ваши цели и какой доход он может давать именно в вашем случае, пишите @makarov_serge. Разберём варианты, просчитаем модели и найдём стратегию, которая будет работать на вас, а не наоборот. #СМ_SelfStorage

5 причин не брать новостройку для готового арендного бизнеса Когда инвесторы спрашивают меня о покупке коммерческого помещения в новостройке, чтобы создать готовый арендный бизнес, я почти всегда отвечаю одно и то же: если цель - стабильный поток, новостройка редко бывает хорошей идеей. Давайте разберёмся почему. 1️⃣ Дорогой квадрат. Застройщики научились выжимать из первых этажей "по максимуму". Стоимость метра там часто выше, чем у аналогичных объектов на вторичке, а аренда приносит те же самые деньги. В итоге получается странная ситуация: вход дороже, а доходность - ниже. 2️⃣Конкуренция с сетями. Крупные игроки заходят в новостройки ещё на этапе строительства. У них заранее согласованные условия, договорённости с менеджерами по развитию и приоритетное право покупки у застройщика. Частному инвестору здесь почти нечем конкурировать - вы выходите на поле, где сильный игрок занял все лучшие позиции ещё до вашего появления. 3️⃣ Риск ПДА. Предварительные договоры аренды красиво выглядят на бумаге, но реальных гарантий не дают. Сеть может передумать в последний момент - ёмкость района оказалась слабее, изменилась стратегия развития, открылся конкурент. И тогда инвестор остаётся с пустым помещением и нулевым МАП. 4️⃣Ликвидность при продаже. Коммерческие помещения в новостройках сложно перепродать с прибавкой. Слишком много похожих объектов одновременно выходит на рынок, и конкурировать приходится не только с соседями, но и с самим застройщиком, который всё ещё активно продаёт. 5️⃣Слабый контроль. В новостройке вы зависите от темпов стройки, от того, когда откроются соседи, и от того, как застройщик организует первые этажи. Здесь слишком много внешних факторов, на которые инвестор не может повлиять, а риски при этом остаются на нём. Вторичный рынок в этом плане предсказуеме. Вы видите готовые дома, понимаете реальный трафик, можете оценить ёмкость района и проверить, как работают конкуренты. Там меньше красивых обещаний и больше конкретики, а для арендного бизнеса это критично.

Пока застройщики убирают балконы, инвесторы строят кладовки В конце октября "Коммерсант" изучил, как развивается рынок индивидуальных складов хранения и результаты получились показательные. Спрос на услуги self-storage в России за девять месяцев вырос на 9% год к году. Но цифры — это только верхушка айсберга. Главное в другом - рынок растёт естественно, даже без активной рекламы. Просто людям становится тесно. Средняя площадь квартир продолжает снижаться. В Москве она уже около 43,8 м², по России — 48,8 м², минус восемь квадратов за десятилетие. При этом Балконов в новостройках почти не осталось - их доля упала с 77% до 43% за пять лет. И всё это ведёт к простому выводу: хранить вещи становится негде. А веще у людей скопилась масса. У кого-то шины, у кого-то велосипеды и сезонный инвентарь, у кого-то - товар для маркетплейсов. Всё это раньше стояло в гаражах и коридорах, а теперь переезжает в современные боксы - чистые, безопасные и с доступом по коду. По данным исследования, интерес: — к хранению личных вещей вырос на 37%, — к спортивному инвентарю - на 25%, — к бытовым вещам - на 19%, — ремонтных - на 10%. И самое частое, что сдают, - шины. Россияне просто нашли способ вернуть себе свободное пространство. Отдельный драйвер - малый бизнес. Селлеры, мастера, курьеры арендуют кладовки ради удобной точки хранения. Self-storage стал их офисом без офиса. На начало года в Москве работало около 95 объектов self-storage, а в Санкт-Петербурге - 58 тыс. кв. м площадей. И даже несмотря на постоянные открытия, предложение всё ещё отстаёт от спроса. Заполняемость стабильно высокая, а клиенты естественно меняются: кто-то съехал после ремонта, кто-то заехал перед новым сезоном. Средний чек тоже растёт - примерно на 15% в год, сейчас он около 3,1 тыс рублей в месяц. В Санкт-Петербурге ставка - 2,17 тыс. рублей за м², в Москве - чуть выше 3 тыс. Операторы спокойно индексируют тарифы на 10–12% ежегодно, и рынок это принимает. Формат self-storage растёт из потребности. Люди просто перешли к новой модели жизни - компактной, мобильной, где вещи должны храниться удобно. И чем меньше становятся квартиры, тем больше будет складываться этот рынок. #СМ_SelfStorage