Макаров. Про недвижимость

Договор на 25 лет не делает объект надёжным Иногда я замечаю, как инвесторы с воодушевлением реагируют на объекты с долгосрочными договорами аренды, особенно когда речь идёт о сроках в 20-25 лет. Они уверены, что это автоматически означает надёжность и даёт возможность просто получать доход без лишнего участия. Такое восприятие вполне объяснимо, потому что длинный договор создаёт ощущение стабильности, будто бы денежный поток зафиксирован на десятилетия вперёд, а сам объект не требует внимания или дополнительных решений. Однако если отойти от первого впечатления и посмотреть на ситуацию через призму практики, картина становится менее однозначной. Прежде всего, важно ответить себе на вопрос: действительно ли инвестор покупает объект с горизонтом в 25 лет. Даже если в моменте кажется, что это так, в реальной жизни горизонт планирования почти всегда оказывается короче. Со временем меняются рыночные условия, стоимость денег, появляются новые возможности и инвестор неизбежно возвращается к вопросу, продолжать ли держать объект или зафиксировать результат и выйти из него. В этом смысле идея покупки на 25 лет чаще оказывается не стратегией, а внутренним стремлением к ощущению стабильности. Кроме того, сам по себе длительный договор аренды не означает, что арендатор действительно будет находиться в помещении весь заявленный срок. Договор задаёт рамки, но внутри них почти всегда предусмотрены возможности для изменений. У арендатора может быть опция съезда, условия могут пересматриваться, ставка - корректироваться, а формат бизнеса - трансформироваться. Поэтому длинный срок - это скорее потенциальная продолжительность отношений, чем их гарантированная неизменность. Надёжность инвестиции определяется совсем другими факторами. В первую очередь это качество арендатора, локация объекта, его экономика и ликвидность. Сильный арендатор в правильном месте может стабильно работать годами даже при более коротком договоре, тогда как слабая модель в неудачной локации не станет надёжной только из-за формально длинного срока аренды. Отдельно стоит отметить, что длинный договор создает у инвестора ощущение, будто объект не требует управления. Возникает иллюзия, что достаточно один раз купить актив и дальше просто получать доход. Но рынок со временем меняется и те форматы, которые сегодня выглядят стабильными, через несколько лет могут потребовать адаптации. В этом смысле излишняя жёсткость условий иногда даже ограничивает возможности, тогда как гибкость позволяет быстрее реагировать на изменения и сохранять доходность. Если рассматривать инвестицию в более широком контексте, становится понятно, что для большинства инвесторов важен не только текущий денежный поток, но и возможность выхода из актива. И здесь ключевую роль играет не срок договора, а то, насколько объект интересен рынку, какую доходность он показывает и насколько легко его продать. Практика показывает, что объекты с понятной экономикой находят покупателя независимо от срока аренды, тогда как сам по себе длинный договор редко становится решающим фактором. В итоге срок аренды в 20-30 лет сам по себе не является ни гарантией, ни проблемой. Это всего лишь один из параметров, который имеет значение только в связке с другими характеристиками объекта. И когда начинаешь смотреть на него не как на абсолютную защиту, а как на элемент общей модели, решения становятся более взвешенными и опираются на реальную экономику и личную стратегию.

Вы думаете, что сдаёте метры, но на самом деле продаёте деньги Как собственник помещения, который хочет сдать его под аптеку, обычно формирует для себя ставку? Чаще всего человек открывает объявления в своём районе, смотрит, по какой цене сдаются соседние помещения, выводит для себя среднюю стоимость за квадратный метр и уже на этом основании формирует свою “хотелку”. После этого собственник и аптечная сеть начинают находиться в разных системах координат. Потому что для владельца помещение - это квадратные метры, которые нужно сдать подороже. А для аптечной сети это в первую очередь точка, которая должна зарабатывать деньги. Однажды мы рассматривали два помещения в одном и том же доме. Первое - компактное, около 45 квадратных метров, угловое, с нормальным входом и с понятным ежедневным потоком от "Пятерочки". Второе - заметно больше, около 65 квадратов, но с менее удобной планировкой: вытянутый коридор, который сложно превратить в функциональный торговый зал, и чуть в стороне от продуктового трафика. С точки зрения собственника второе помещение должно стоить дороже хотя бы потому, что оно больше. Но если смотреть на это глазами аптечной сети, картина будет обратной. Потому что сеть не арендует площадь - она фактически покупает возможность зарабатывать в конкретной локации. У аптек в этом смысле всё достаточно прагматично. Они оценивают не метры, а окружение: сколько людей живёт вокруг, какие конкуренты уже работают рядом, какие у них обороты и сколько денег в принципе “крутится” в этой точке. На основании этого формируется понимание, какую долю рынка можно забрать и какую выручку потенциально покажет новая аптека. И только после этого появляется ответ на вопрос, сколько можно платить за аренду. Поэтому нередко возникает ситуация, которая для собственника кажется несправедливой: два помещения в одном доме - например, 40 и 55 метров - могут получить одинаковую ставку. Просто потому, что они находятся в одной локации и претендуют на одни и те же деньги. А иногда помещение меньше, но оно удобнее по конфигурации и входу, может получить даже более высокую ставку. И это тоже абсолютно нормально. Отдельная история - это планировка, которую многие собственники недооценивают. Они считают, что главное - это сама площадь, а всё остальное вторично. Только для аптеки это критически важный параметр. Сети нужен удобный торговый зал, желательно без нарезки на кабинеты, без узких коридоров, с нормальной геометрией, где можно грамотно расставить оборудование и обеспечить комфортный поток покупателей. Любая сложная конфигурация автоматически уменьшает полезную площадь, снижает потенциальную выручку и, как следствие, влияет на ту ставку, которую сеть готова предложить. И когда собственник это понимает, у него постепенно меняется само восприятие объекта. Он перестаёт спорить за цену “с потолка” и начинает смотреть на помещение как инвестор. Вот тогда он уже задаёт себе другие вопросы - сколько может зарабатывать эта точка, за счёт чего можно усилить поток, какие изменения в помещении или в подаче могут повлиять на выручку. И только после этого объект перестаёт быть просто набором квадратных метров и становится активом, который можно выгодно реализовать. #СМ_Кейс

Вот почему интерес к кладовым появляется не сразу — и что за этим стоит В последнее время вижу одну закономерность. Человек приходит с запросом на первый ГАБ, мы начинаем обсуждать рынок в целом, разные форматы, возможные стратегии и в какой-то момент разговор сам по себе выходит на тему кладовых. Обычно это не выглядит как заранее сформированное решение. Скорее как вопрос, который возникает по ходу обсуждения: имеет ли вообще смысл смотреть в эту сторону. По большому счёту за этим интересом почти всегда стоит определённый путь, который человек уже прошёл самостоятельно. Как правило, всё начинается достаточно стандартно. Он открывает ЦИАН или Авито, выбирает категорию готового арендного бизнеса, смотрит предложения, сравнивает цифры, пытается разобраться в доходности, в арендаторах, в самих объектах. На этом этапе всё выглядит достаточно понятно. Но это ощущение довольно быстро улетучивается. Одни варианты выглядят слишком привлекательно, чтобы быть правдой, в других непонятно, за счёт чего формируется доходность, в третьих появляется слишком много нюансов, которые сложно оценить без опыта. Постепенно вместо ясности накапливается усталость от количества деталей и неопределённости. И в какой-то момент фокус незаметно смещается. Инвестору уже важно не просто найти самый доходный вариант, а понять, где он сможет чувствовать себя спокойнее и увереннее. Именно в этой точке появляется интерес к более простым форматам. Кладовые становятся логичным продолжением этого поиска. Они не требуют глубокого погружения в бизнес арендатора, не завязаны на одного пользователя и не создают ощущения сложной конструкции, которую нужно постоянно держать в голове. Как будто это более управляемая история, с которой проще начать. По сути, человек в этот момент выбирает не столько конкретный инструмент, сколько пытается найти для себя комфортную точку входа в рынок - такую, в которой можно принимать решения без постоянного напряжения и ощущения, что он чего-то не учитывает. В этом смысле появляющийся интерес к кладовым - это вполне естественный этап. Он говорит о том, что человек начинает думать не только про доходность, но и про то, как он будет жить с этой инвестицией дальше. Как только человек начинает не просто смотреть на формат, а задавать конкретные вопросы - про цифры, про спрос, про сценарии, то ситуация начинает меняться. Из абстрактной идеи это постепенно превращается в понятную для него модель. Становится видно, что за кажущейся простотой формата стоят вполне конкретные параметры. Например, появляется понимание бюджета входа, который можно не вкладывать сразу целиком, а масштабировать постепенно. Становится понятна логика спроса на хранение в конкретной локации и то, как формируется заполняемость. Отдельно начинает проясняться структура дохода. В отличие от классического ГАБа с одним арендатором, здесь она распределена между несколькими пользователями, и это по-другому влияет на надежность модели. При этом возникают и более прикладные цифры. В большинстве проектов речь идёт о постепенном выходе на заполняемость в районе 85–95%, о средней продолжительности аренды, которая может составлять от нескольких месяцев до года и более и о доходности, которая в реальности формируется в диапазоне намного выше классической жилой аренды. И когда человек начинает смотреть на такие вещи не как на абстрактные обещания в рекламных агрегаторах, а как на конкретные параметры - с временными лагами, с допущениями и рисками, то и количество вопросов начинает заметно сокращаться. Потому что формат становится максимально понятным. А дальше уже можно спокойно двигаться к конкретным вариантам - не в поиске идеального объекта, а с пониманием того, зачем он вам нужен и какую задачу решает. #СМ_SelfStorage

Аптеки как ГАБ: стабильный арендатор или уже нет? В рамках понедельничных разборов продолжаю смотреть на разные отраслевые модели с точки зрения готового арендного бизнеса. Потому что, если вы рассматриваете ГАБ как инструмент для получения пассивного дохода, важно понимать не только объект, но и сам бизнес арендатора. Как он зарабатывает. Насколько стабилен. Что с ним происходит на рынке. Идея простая: хочется сдавать помещение такому арендатору, с которым будет минимум проблем и максимум предсказуемости. Полной гарантии, конечно, не существует. Но вероятность можно сильно повысить, если понимать экономику отрасли. И сегодня - аптеки. Если смотреть на рынок в целом, он остаётся одним из самых надежных. По итогам 2025 года объём аптечного рынка в России превысил 1,8 трлн руб., показав рост примерно на 13-15%. Но здесь важно сразу сделать оговорку. Этот рост во многом обеспечен ростом цен, а не увеличением количества покупателей. В натуральном выражении рынок почти не растёт. То есть люди не стали болеть чаще. Они стали платить больше. Второй момент - насыщение. В стране уже работает около 80+ тыс. аптек и их количество практически перестало расти. Более того, в ряде регионов мы уже видим сокращение числа точек. По итогам 2025 года количество аптек сократилось чуть менее 800 точек, а всего за год закрылось более 5 тыс. аптек, несмотря на открытие новых. Это означает, что слабые локации и неэффективные точки просто не выдерживают конкуренции. Причина понятна: конкуренция высокая и экономика сходится уже далеко не везде. То есть с одной стороны, спрос на аптеки остаётся базовым и стабильным. С другой - давление на бизнес только усиливается. Аптечная модель сама по себе не самая маржинальная. Значительная часть дохода уходит на аренду, персонал и операционные расходы. При этом растёт налоговая нагрузка, усиливается конкуренция со стороны крупных сетей и маркетплейсов, а сами компании вынуждены постоянно оптимизировать расходы, чтобы сохранять рентабельность. В результате рынок постепенно консолидируется. Крупные сети усиливаются. Малые игроки уходят. Теперь посмотрим на это с позиции инвестора. Аптека по-прежнему остаётся сильным арендатором: базовый, неэластичный спрос высокая частота посещений понятная бизнес-модель способность платить аренду Именно поэтому аптеки исторически считаются одним из самых надёжных форматов в ГАБ. Но есть нюанс. Сегодня это рынок, где: высокая конкуренция давление на маржу зависимость от конкретной сети и регулярная оптимизация точек Сети закрывают слабые локации, пересматривают условия аренды и гораздо жёстче подходят к выбору помещений. Поэтому вопрос больше не в том, надёжны ли аптеки в целом. Вопрос - насколько устойчива ситуация конкретной аптеки в конкретном помещении. Потому что: одна точка может стабильно работать годами и платить аренду, а другая - закрыться через год из-за слабого трафика или конкуренции рядом. Что в итоге? Аптеки как формат никуда не исчезают. Но теперь это больше не "вечный арендатор", а вполне конкретный бизнес со своей экономикой и рисками. И именно от выбора объекта сегодня зависит всё: будет ли стабильный доход насколько долго арендатор останется и придётся ли вообще искать нового Потому что рынок все еще остаётся стабильным. Но зарабатывают на нём уже не все. #СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость

Инвесторы ставят весь доход на один сценарий и называют это надёжностью В разговоре с инвесторами регулярно возникает вопрос: что лучше - купить один объект или собрать портфель из нескольких. Кажется, что ответ очевиден. Один объект воспринимается проще: один арендатор, один договор - всё контролем. Несколько объектов - это уже как будто более серьезная конструкция, требующая большего внимания. Но если смотреть не на личные ощущения, а на практику, картина меняется. Представим инвестора с бюджетом в 40–50 млн рублей. По сути, это стоимость квартиры бизнес-класса в Москве. И у него есть два сценария. В первом случае он покупает один крупный объект - с хорошей локацией и сильным арендатором. Во втором - он распределяет этот же бюджет на несколько объектов меньшего чека. Интуитивно многие выбирают первый вариант. Он кажется более понятным и, как ни странно, более надёжным. Но именно в этой простоте и скрывается главный риск. Когда у инвестора один объект, у него фактически один источник дохода. И если с этим объектом что-то происходит, он оказывается в ситуации, где весь денежный поток зависит от одного события. Конечно, это не катастрофа. Это нормальные рабочие ситуации арендного бизнеса. Но в такой момент у инвестора может не оказаться запаса по времени и финансовой подушки, чтобы спокойно пережить этот период. А если у инвестора портфель из нескольких объектов? Даже если один из них временно выпадает, то остальные продолжают работать. Доход снижается, но не исчезает полностью. Значит у собственника появляется возможность спокойно принимать решения, не находясь под давлением ситуации. Именно в этом смысл диверсификации. Она не столько увеличивает доходность, сколько убирает зависимость от одного конкретного сценария. Следующий важный момент - это ликвидность, , о которой чаще всего задумываются только в момент продажи. Продать объект за 5 млн рублей и продать объект за 40 млн - это принципиально разные задачи. В первом случае на рынке гораздо больше потенциальных покупателей и сам цикл сделки, как правило, проходит быстрее и проще. Во втором случае круг людей, способных и готовых купить такой актив, значительно уже и поиск покупателя может занимать гораздо больше времени. Когда у инвестора есть портфель из нескольких объектов, у него появляется важное преимущество - он может выходить в деньги постепенно. Не обязательно продавать всё сразу. Можно продать один объект, затем другой, гибко реагируя на ситуацию и на собственные задачи. В случае с одним крупным объектом такой возможности нет и это серьёзно ограничивает манёвренность. Да, многим кажется, что управлять несколькими объектами значительно сложнее, чем одним. На практике всё зависит не от количества объектов, а от того, как выстроены все процессы. Если эта система отлажена, то добавление новых объектов увеличивает объём работы, но не усложняет её принципиально. И при наличии даже минимальной поддержки в виде помощника или управляющей компании разница между одним и несколькими объектами перестаёт быть критичной. И в итоге становится понятно, что риск определяется не размером объекта. Он определяется степенью зависимости от одного сценария. И чем больше у инвестора внутри портфеля вариантов действий, тем спокойнее и управляемее становится сама инвестиция. А дальше уже вопрос выбора. Вы хотите один “надёжный” объект или управляемую систему дохода? #СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость