Макаров. Про недвижимость

Главная ошибка инвестора - верить в договор больше, чем в экономику локации Сама по себе идея владения коммерческой недвижимостью никогда не казалась мне чем-то по умолчанию правильным. Я слишком часто вижу объекты, которые куплены "на всякий случай". Люди заходят в сделку, потому что помещение по каким-то критериям показалось привлекательным. Только вот дальше они не знают, что с этим объектом делать. На рынке огромное количество помещений, которые покупали без ответа на главный вопрос: кто здесь сможет зарабатывать деньги и регулярно платить аренду? В итоге после долгих месяцев простоя собственник вынужден соглашаться на первого, кто пришёл. И чаще всего это не федеральная сеть, а кто-то локальный, с коротким горизонтом планирования и нестабильной выручкой. Поэтому я всегда говорю: если недвижимость рассматривается как надежный актив с прогнозируемым денежным потоком, начинать нужно не с метра, а с арендатора. И вот типичная ситуация. Есть объект. Локация с трафиком. Собственник уже представляет, как посадит сюда федеральную сеть - "Пятёрочку", "Магнит", "Монетку", не важно. Но перед сделкой, все таки задаёт правильный вопрос: как подстраховаться? Как не купить помещение, которое кроме местной шаурмы никого не заинтересует? Обычно в этот момент вспоминают про ДАБН. Подпишем долгосрочный договор аренды будущей недвижимости и всё будет под контролем. Но важно честно понимать, что ДАБН - это не гарантия спроса на локацию. Это только фиксация намерений на текущий момент, которые подразумевают, что сегодня сеть готова зайти при текущих планах, текущей экономике, текущей стратегии развития. Нужно четко осознавать, что завтра внутри компании может измениться приоритет региона, формат магазина или инвестиционная программа. Мы видели это не раз. Да, в договоре прописывается ответственность. Да, есть штрафы. Но если для крупной сети штраф несущественен, он не становится реальным сдерживающим фактором. Формально защита есть. Фактически - вы всё равно зависите от экономики точки. Самая опасная вещь здесь - иллюзия контроля, когда инвестор считает, что если подписан документ, то значит, всё решено. И тогда человек перестаёт проверять основу проекта: а действительно ли эта локация сильная? Реальная защита начинается не с договора. Во-первых, с анализа оборотов конкурентов вокруг. Если соседний магазин делает слабую выручку, новый бренд не исправит математику только за счёт вывески. Во-вторых, с понимания альтернативы. Если завтра эта конкретная сеть передумает, кто ещё может зайти в помещение? Два-три потенциальных формата - это уже неплохая подстраховка. А вот один гипотетический арендатор - это риск. В-третьих, с финансовой модели. Если объект окупается только при идеальном сценарии с конкретной федеральной сетью, значит, запас прочности минимальный. ДАБН может снизить неопределённость. Он может упростить переговоры с банком . Он может быть полезным инструментом. Но он не превращает слабую локацию в сильную и не создаёт спрос там, где его нет. Коммерческая недвижимость - это не про владение стенами. Это про способность арендатора зарабатывать деньги. Если он зарабатывает, вы получаете стабильный денежный поток. Если нет, то никакой договор не спасёт. Если экономика локации работает - договор лишь закрепляет результат. Если экономика не работает - договор создаёт ощущение безопасности, но не саму безопасность. И лучше эту разницу понимать до входа в сделку, а не тогда, когда помещение уже пустует.

Как правильно “пробовать” инвестиции, а не заходить на всю сумму Одна из ошибок, которую вижу у людей в инвестициях, заключается в том, что они пытаются принять слишком большое решение слишком рано. Человек только начинает интересоваться коммерческой недвижимостью, ещё не до конца понимает рынок, не чувствует механику ГАБа, не сталкивался с арендаторами, договорами, окупаемостью и управлением объектом, но при этом сразу пытается решить вопрос на десятки миллионов рублей. В такие моменты инвестиции превращаются в огромный источник внутреннего напряжения. Потому что чем больше сумма, тем сильнее страх ошибки. Человек начинает бесконечно сравнивать объекты, искать “идеальный вариант”, переживать из-за каждого нюанса, читать противоречивые мнения и в итоге очень часто либо вообще ничего не покупает, либо принимает решение уже на эмоциях. Гораздо лучше инвестиции работают через постепенное погружение в рынок. Особенно в коммерческой недвижимости. Потому что большая часть понимания приходит как раз после первого купленного объекта. Когда человек своими глазами видит: 🔘 как приходит арендный поток; 🔘 как работает договор; 🔘 как происходит взаимодействие с арендатором; 🔘 как меняется восприятие недвижимости после покупки; 🔘 и что многие страхи в реальности оказываются сильно преувеличены. Именно поэтому во многих случаях гораздо разумнее не заходить в рынок сразу “на всю котлету”, а сначала попробовать саму модель на меньшем чеке. Например: 🔘 купить небольшой ПВЗ; 🔘 аптеку; 🔘 маленький региональный ГАБ; 🔘 или зайти в объект совместно с партнёром. Даже если первый объект не даст максимальной доходности, он даст гораздо более важную вещь - понимание. После этого человек начинает принимать решения совершенно иначе. Только вот многие инвесторы почему-то воспринимают небольшой первый объект как “мелочь” или недостаточно серьёзную инвестицию. Хотя профессиональные инвесторы как раз очень часто заходят в новые направления именно через тестовый формат. Поэтому во многих случаях самая сильная стратегия - это не пытаться сразу купить “объект мечты” на весь капитал, а постепенно собирать понимание рынка через практику.

Россияне вывели из банков более триллиона рублей. Что происходит? За последние месяцы появилась интересная статистика от Банка России. В апреле объём наличных денег в обращении вырос почти на 600 млрд рублей. В мае - ещё на 381 млрд рублей. В итоге с начала года объём наличных увеличился уже более чем на 1 трлн рублей. Для первых пяти месяцев года это максимальный показатель со времён пандемии. На этом фоне многие начали искать ответ на вопрос - почему люди массово снимают деньги? Одни связывают это с перебоями в работе мобильного интернета и желанием всегда иметь наличные под рукой. Другие - со снижением ставок по вкладам. Третьи вспоминают о рисках блокировок счетов или других ограничениях. На мой взгляд, все эти причины могут иметь место. Но меня в этой истории заинтересовало совсем другое - поведение людей. Если оглянуться назад, можно заметить одну любопытную закономерность. В пандемию в 2020 году россияне тоже массово снимали наличные. За первые пять месяцев объём денег в обращении тогда вырос почти на 1,4 трлн рублей. Но эти деньги не остались лежать дома навсегда. Когда уровень неопределённости начал снижаться, капитал постепенно вернулся в экономику. В этот период резко вырос интерес к фондовому рынку и недвижимости, а затем мы увидели один из самых сильных циклов роста цен на жильё за последние годы. Похожую картину мы наблюдали и в 2022 году. Во времена высокой турбулентности деньги редко остаются на одном месте. Сначала люди стремятся сохранить полный контроль над своими средствами, а затем начинают искать, где эти деньги смогут работать лучше. Именно поэтому меня сегодня интересует не столько рекордный объём снятых наличных, сколько совсем другой вопрос. Куда эти деньги пойдут дальше? Тем более сейчас, когда доходность вкладов постепенно снижается. Ещё совсем недавно депозиты под 20% выглядели практически идеальным инструментом. Сегодня средняя максимальная ставка по шестимесячным вкладам в крупнейших банках находится на уровне около 13% и всё больше людей начинают задумываться, что делать с капиталом дальше. История показывает, что в такие периоды деньги начинают искать новые точки приложения. Часть средств традиционно уходит на фондовый рынок, часть - в бизнес, а часть - в недвижимость. Именно поэтому сегодня мы всё чаще видим рост интереса к коммерческой недвижимости и готовому арендному бизнесу. Люди начинают искать не просто место, где деньги будут храниться, а актив, который способен регулярно приносить денежный поток.  Что это означает для инвестора Именно в такие моменты обычно начинают формироваться новые инвестиционные циклы. При этом практика показывает, что лучшие результаты получают не те, кто принимает решения под влиянием новостей или эмоций, а те, кто понимает, как устроена экономика выбранного актива. Поэтому для меня главный вывод из этой новости совсем не в рекордном объёме наличных. Главный вывод в том, что капитал снова пришёл в движение. А значит, сегодня особенно важно задать себе вопрос - где мои деньги будут работать в ближайшие несколько лет? Именно ответ на него, как правило, и определяет итоговый финансовый результат инвестора.

Почему маленькие кладовки часто выгоднее больших До того как я глубоко погрузился в рынок кладовых, у меня было свое представление о том, какой должна быть идеальная планировка кладовки - нужно сделать побольше просторных боксов. Ведь человеку удобнее взять одно большое помещение, чем несколько маленьких. Да и проектировать такой объект проще. Но чем больше объектов я анализировал, чем больше операторов изучал и чем больше наблюдал за тем, как люди действительно пользуются кладовыми, тем сильнее менялось это представление. Когда я специально объехал десятки объектов разных операторов, то заметил, что практически везде самые востребованные - это небольшие ячейки. Тогда как самые большие боксы нередко простаивали. Почему так происходит? Во-первых, люди приходят решить вполне конкретную бытовую задачу хранения: сезонных вещей, зимних колес, велосипедов, коробок после переезда. И так далее. В большинстве случае для этого просто не нужны пятнадцать или даже десять кубов. Во-вторых, принимает решение не кубическими метрами. Он принимает его суммой ежемесячного платежа. Если ячейка стоит около 3 тысяч рублей в месяц, большинство воспринимает такую сумму спокойно. Она не выглядит серьёзной нагрузкой для семейного бюджета, поэтому не требует долгих раздумий. А вот когда стоимость вырастает до 15-20 тысяч рублей в месяц только потому, что помещение получилось слишком большим, психология покупки меняется полностью. Человек уже начинает сравнивать эту сумму с арендой гаража или парковочного места. В итоге получается интересная ситуация. Одна большая кладовая может месяцами ждать своего арендатора, а три или четыре небольшие за это же время будут стабильно приносить доход. Вот почему сегодня при проектировании новых объектов важно гораздо больше уделять внимания не общей площади помещения, а тому, как эта площадь будет разделена. Важно не просто построить кладовые, а создать такую боксографию, которая обеспечит максимальный денежный поток. В инвестиционной недвижимости вообще часто работает правило, которое может показаться нелогичным. Не всегда больше - значит выгоднее. Иногда именно несколько небольших кладовок приносят существенно больше дохода, чем одна большая. И именно такие, на первый взгляд, незначительные решения зачастую сильнее всего влияют на доходность и окупаемость всего проекта.

Как правильно “пробовать” инвестиции, а не заходить на всю сумму Одна из ошибок, которую вижу у людей в инвестициях, заключается в том, что они пытаются принять слишком большое решение слишком рано. Человек только начинает интересоваться коммерческой недвижимостью, ещё не до конца понимает рынок, не чувствует механику ГАБа, не сталкивался с арендаторами, договорами, окупаемостью и управлением объектом, но при этом сразу пытается решить вопрос на десятки миллионов рублей. В такие моменты инвестиции превращаются в огромный источник внутреннего напряжения. Потому что чем больше сумма, тем сильнее страх ошибки. Человек начинает бесконечно сравнивать объекты, искать “идеальный вариант”, переживать из-за каждого нюанса, читать противоречивые мнения и в итоге очень часто либо вообще ничего не покупает, либо принимает решение уже на эмоциях. Гораздо лучше инвестиции работают через постепенное погружение в рынок. Особенно в коммерческой недвижимости. Потому что большая часть понимания приходит как раз после первого купленного объекта. Когда человек своими глазами видит: 🔘 как приходит арендный поток; 🔘 как работает договор; 🔘 как происходит взаимодействие с арендатором; 🔘 как меняется восприятие недвижимости после покупки; 🔘 и что многие страхи в реальности оказываются сильно преувеличены. Именно поэтому во многих случаях гораздо разумнее не заходить в рынок сразу “на всю котлету”, а сначала попробовать саму модель на меньшем чеке. Например: 🔘 купить небольшой ПВЗ; 🔘 аптеку; 🔘 маленький региональный ГАБ; 🔘 или зайти в объект совместно с партнёром. Даже если первый объект не даст максимальной доходности, он даст гораздо более важную вещь - понимание. После этого человек начинает принимать решения совершенно иначе. Только вот многие инвесторы почему-то воспринимают небольшой первый объект как “мелочь” или недостаточно серьёзную инвестицию. Хотя профессиональные инвесторы как раз очень часто заходят в новые направления именно через тестовый формат. Поэтому во многих случаях самая сильная стратегия - это не пытаться сразу купить “объект мечты” на весь капитал, а постепенно собирать понимание рынка через практику.