Макаров. Про недвижимость

Арендатор не соглашался на индексацию. Пока ему не нашли замену Представьте довольно обычную для коммерческой недвижимости ситуацию. У вас несколько лет сидит арендатор, исправно платит, помещение не простаивает, отношения рабочие. Подходит срок очередной индексации, предусмотренной договором. Когда вы сообщаете о повышении ставки, то в ответ слышите, что бизнес арендатора этого не выдержит. Мол, расходы выросли, продажи не настолько хороши, ставка и без того высокая, поэтому платить больше текущего МАП арендатор не готов. Что в таком случае делать собственнику? Можно настаивать на индексации, но тогда появляется риск потерять арендатора. Можно оставить всё как есть и сохранить стабильный денежный поток. Особенно сложно принять решение, когда речь идёт о хорошем арендаторе, который давно находится в помещении и в целом никаких проблем не создаёт. Прежде, чем принимать решение, мы всегда начинаем искать помещению другого арендатора. Причём задача не обязательно в том, чтобы действительно кого-то выселить. В первую очередь это способ проверить, сколько сегодня на самом деле стоит помещение. Допустим, собственник уверен, что вместо 300 тысяч уже вполне может получать 330. Действующий арендатор говорит, что даже 300 в текущих реалияз для него много и никакой рынок 330 тысяч не даст. Спорить об этом можно долго. Но гораздо полезнее выставить помещение в рекламу и посмотреть, найдётся ли кто-то, кто действительно готов платить эти деньги. Если желающих нет, собственник получает довольно важную информацию. Возможно, действующий арендатор действительно платит хорошую рыночную ставку и формальная индексация в данном случае не стоит риска получить несколько месяцев простоя. Но если появляется реальный претендент, готовый зайти по более высокой ставке, ситуация меняется. Теперь у собственника есть не просто желание получать больше, а конкретная альтернатива. И когда действующий арендатор понимает, что его действительно могут заменить, очень часто выясняется, что новая ставка для его бизнеса уже не выглядит настолько уж невозможной. В результате до смены арендатора дело может вообще не дойти. Текущий остаётся, но уже на новых условиях. Можно сколько угодно ссылаться на инфляцию, рынок, условия договора и объяснять арендатору, почему ставка должна вырасти. Но гораздо сильнее любых аргументов работает реальная альтернатива. Причём она нужна не только для переговоров с арендатором, но и самому собственнику. Поиск замены может может подтвердить его ожидания, а может, наоборот, показать, что он переоценивает своё помещение. И тогда сохранить хорошего арендатора на текущих условиях иногда оказывается выгоднее, чем добиться индексации на бумаге, а через несколько месяцев получить пустое помещение. Поэтому для меня индексация - это не условные пять процентов, которые раз в год автоматически прибавляются к арендной ставке. В конечном счёте возможность её провести определяется тем, сколько за ваше помещение сегодня готов заплатить рынок и есть ли у вас реальная альтернатива действующему арендатору.

Пять вопросов перед покупкой ГАБ Когда инвестор выбирает коммерческую недвижимость, в первую очередь он обычно смотрит на цифры. Сколько стоит помещение, сколько платит арендатор, какая предусмотрена индексация и за сколько лет вернутся вложенные деньги. Всё это, конечно, нужно считать. Но есть проблема: эти цифры показывают, как объект выглядит сегодня. А владеть им вам, скорее всего, придётся много лет. Поэтому перед покупкой я бы ответил себе ещё на пять вопросов. 🔢 Всё ли в порядке с документами? Причём посмотреть выписку из ЕГРН и убедиться, что перед вами действительно собственник, недостаточно. Важно проверить обременения и ограничения, перепланировки, назначение помещения, договоры с арендаторами и другие документы, которые могут повлиять на дальнейшее использование объекта. Особенно внимательно я бы смотрел на договор аренды, если мы покупаем ГАБ. Потому что можно долго обсуждать привлекательную ставку и хорошего арендатора, но в конечном итоге наши отношения с ним определяются тем, что написано в договоре. 🔢 Сколько этот объект будет стоить мне после покупки? Иногда инвестор видит помещение за 30 млн рублей, аренду 300 тысяч и начинает считать окупаемость именно от этих цифр. Но после сделки может выясниться, что нужно что-то отремонтировать, заменить оборудование, разобраться с инженерными системами или нести расходы, которые при первоначальном расчёте вообще не учитывались. В результате объект остаётся тем же самым, арендатор платит те же 300 тысяч, а реальная доходность инвестора оказывается ниже той, которую он считал перед покупкой. Поэтому смотреть нужно не только на то, сколько недвижимость приносит, но и на то, сколько она может потребовать. 🔢 Что будет, если с помещением что-нибудь произойдёт? Мы привыкли считать недвижимость одним из самых понятных и надёжных активов. Но это не означает, что с ней ничего не может случиться. Пожар, затопление, авария инженерных систем, ущерб соседнему помещению - вероятность каждого отдельного события может быть небольшой, но стоимость последствий иногда измеряется миллионами. Поэтому страхование для меня является такой же частью работы с объектом, как юридическая проверка или финансовая модель. Если вы вкладываете в недвижимость десятки миллионов рублей, логично заранее подумать, какие риски вы готовы оставить на себе, а какие лучше передать страховой компании. 🔢 Кто будет заниматься объектом после сделки? Особенно часто об этом забывают при покупке ГАБа. Кажется, что есть арендатор, он каждый месяц переводит деньги, а от собственника больше ничего не требуется. В идеальном мире примерно так всё и выглядит. Но арендатор может попросить провести ремонт, возникнет вопрос с управляющей компанией, понадобится индексация, продление договора, страховой случай или замена какого-нибудь оборудования. Если инвестор хочет действительно пассивную недвижимость, лучше заранее понимать не только кто будет платить аренду, но и кто будет заниматься всеми этими вопросами. 🔢 Кому я потом продам этот объект? На мой взгляд, это вообще один из самых важных вопросов при покупке коммерческой недвижимости. Инвесторы много времени тратят на то, чтобы правильно войти в сделку. Торгуются, считают окупаемость, обсуждают условия договора и пытаются купить объект максимально выгодно. Но покупка - это только половина инвестиции. Когда-нибудь из неё придётся выходить. И если сегодня вы покупаете помещение, которое интересно только благодаря высокой текущей аренде, стоит подумать, что произойдёт, если через несколько лет этого арендатора там уже не будет. Будет ли востребовано само помещение? Можно ли будет найти другого арендатора? Насколько легко его можно будет продать? И кто вообще станет следующим покупателем? Именно поэтому два объекта с одинаковой окупаемостью для меня могут быть совершенно разными инвестициями. Потому что при покупке коммерческой недвижимости важно понимать не только сколько она будет приносить, но и что именно останется у вас, если всё пойдёт не совсем по первоначальному плану.

☕️ Зачем "Пятёрочке" 200 миллионов чашек кофе? Продуктовые магазины постепенно превращаются в нечто большее, чем просто место, куда мы приходим за продуктами. По данным АКОРТ, в 2025 году россияне купили навынос более чем на 80% больше горячих напитков, чем годом ранее. А в первом полугодии 2026 года продажи кофе в крупных торговых сетях выросли ещё на 30–40%. Особенно хорошо масштаб происходящего виден на примере крупнейших сетей. Более 85% "Пятёрочек" уже оборудованы пекарнями и кофе-поинтами. За прошлый год сеть продала около 200 млн порций напитков, на 86% больше, чем годом ранее. "Магнит" за год увеличил количество кофе-поинтов с 3 до 5 тысяч, а "Лента" установила их во всех своих 270 гипермаркетах и теперь тестирует полноценные мини-кофейни внутри супермаркетов. Параллельно растёт готовая еда. В 2025 году её продажи в крупных федеральных сетях увеличились примерно на 30%. У X5 эта категория уже приносит 4,5% выручки, а к 2028 году компания рассчитывает довести её долю до 7%. Получается, что привычный магазин у дома постепенно становится ещё и местом, где можно купить кофе, свежую выпечку, завтрак или даже готовый ужин. Для собственника помещения это важная тенденция. Кофе-поинты, пекарни и готовая еда требуют электрических мощностей, воды, канализации, вентиляции и дополнительных вложений со стороны арендатора. Чем больше сеть инвестирует в конкретную точку и чем больше выручки получает от этих форматов, тем дороже ей обходится переезд. Есть и ещё один плюс для собственников ГАБов. Если договор предусматривает процент от товарооборота, рост продаж кофе, выпечки и готовой еды может напрямую увеличивать арендный поток. Поэтому при выборе помещения под продуктовую сеть технические характеристики становятся всё важнее. Ещё несколько лет назад возможность разместить пекарню или кофе-поинт была скорее дополнительным преимуществом помещения. Но судя по тому, как сегодня развиваются крупнейшие сети, скоро станет обычным стандартом магазина у дома.

А что, если кладовая не заполнится? Недавно обсуждали с инвестором помещение под кладовые в Подмосковье. Экономика получалась впечатляющей, а вот сама локация - примерно на четвёрку. Он спросил: а может быть такое, что пройдёт год, а кладовая будет заполнена только на 50%? Конечно, может. Это бизнес, и никто не даст гарантии, что через 8 месяцев там будет 90% или тем более 100%. Можно изучить локацию, посмотреть плотность населения, конкурентов, опыт других объектов, заложить определённую скорость заполнения. Но это всё равно только прогноз. При этом я придерживаюсь позиции, что заполнить можно практически любую кладовую. Вопрос - за какой срок и по какой цене. Мы можем рассчитывать на заполняемость 90% за год, а получить 70%. Тогда оператор может снизить цену, дать скидку новым клиентам, предложить более выгодные условия на длительную аренду. Это позволит ускорить заполнение. Просто экономика объекта будет уже другой. Поэтому мне гораздо важнее понимать, что можно будет сделать, если первоначальный сценарий не сработает. Когда мы считаем объект для инвестора, я хочу посмотреть и на такой вариант. Что будет, если он станет заполняться медленнее? Насколько можно опуститься по цене? Какой доход при этом останется у инвестора? Устраивает ли нас такая экономика? Потому что 90% загрузки в финансовой модели - это расчёт. А вот деньги инвестор вкладывает настоящие.

Как проверить локацию самостоятельно Когда мы анализируем помещение под ГАБ, то помимо прочего используем профессиональные геосервисы, смотрим плотность населения, количество квартир, трафик, конкурентов, окружение и множество других параметров. Но означает ли это, что без специальных сервисов невозможно самостоятельно понять, хорошая перед вами локация или нет? На самом деле нет. Если вы выбираете объект для себя и готовы потратить на это определённое количество времени, значительную часть такой работы вполне можно провести самостоятельно. Начать можно с самого простого - приехать на место. Причём я бы приехал несколько раз: утром, днём и вечером, желательно ещё и в выходной. Посмотрел бы, сколько людей проходит мимо помещения, откуда они идут, куда направляются, есть ли рядом точки, которые формируют дополнительный поток. Профессиональный сервис покажет вам количество жителей и квартир в определённом радиусе. Без него придётся открыть карты, посмотреть окружающие дома, их этажность, плотность застройки, год ввода, понять, насколько район уже заселён и сколько новых домов ещё строится поблизости. Конкурентов тоже вполне можно посчитать вручную. Пройти вокруг помещения, посмотреть, какие продуктовые магазины, аптеки, пункты выдачи, кофейни и другие форматы уже работают рядом. Причём обращать внимание я бы стал не только на действующий бизнес, но и на пустующие помещения. Если вокруг много коммерции, которая месяцами не может найти арендатора, это тоже важная информация. Также можно зайти в несколько работающих рядом объектов и взять чеки. Это позволит приблизительно оценить количество транзакций, а если понимать средний чек конкретного формата, то и примерные обороты точки. Следующий шаг - понять реальные арендные ставки. Открываем объявления, находим несколько похожих помещений поблизости, звоним собственникам или брокерам и выясняем условия. Заодно можно узнать, как долго эти объекты сдаются и есть ли на них реальный спрос. И обязательно нужно посмотреть на само помещение глазами следующего арендатора. Первый ли это этаж, хорошо ли виден вход, есть ли парковка, место под вывеску, достаточная электрическая мощность, удобна ли планировка и какие форматы бизнеса вообще смогут здесь работать. А в конце я бы сделал самый простой тест. Мысленно убрал бы из помещения нынешнего арендатора. Если сегодня здесь находится Wildberries, аптека или продуктовая сеть, представьте, что завтра их вывески больше нет. Кому вы сможете сдать помещение вместо них? Сколько времени это займёт? И сможете ли вы сохранить примерно тот же арендный поток? Именно возможность заменить арендатора в случае необходимости - один из важных признаков сильной локации и ликвидного объекта. Как видите, никакой магии здесь нет. Всё это действительно можно сделать самостоятельно, не имея профессиональных геосервисов и многолетнего опыта работы с коммерческой недвижимостью. Просто вместо нескольких часов такая проверка может занять у вас несколько дней, а главное - после сбора всей этой информации её ещё нужно правильно интерпретировать и принять на её основании решение о покупке объекта за несколько десятков миллионов рублей. Поэтому профессиональные геосервисы сами по себе не дают какого-то секретного знания, недоступного обычному инвестору. Они просто позволяют быстрее собрать нужную информацию. А опыт позволяет понять, какая из этой информации действительно важна и что она в конечном счёте означает для конкретного объекта.