Макаров. Про недвижимость

Европейский рынок self-storage как подсказка для инвесторов Изучил свежий отчёты Savills по рынку self-storage в Великобритании и Европе. Это крупная международная консалтинговая компания по недвижимости, которая работает с фондами, институциональными инвесторами и крупнейшими операторами рынка. Их аналитика опирается на реальные сделки и портфели. Поэтому такие отчёты полезно читать как подсказку о том, каким будет рынок, когда станет зрелым. Savills прямо говорит, что рынок self-storage в Великобритании и Европе входит в фазу консолидации. Это означает, что вместо отдельных объектов и небольших сетей начинают формироваться крупные платформы - сети из сотен объектов, которые работают уже на уровне институциональных инвесторов. По сути, self-storage постепенно перестаёт быть нишей предпринимателей и становится отдельным классом инфраструктурных активов. Если посмотреть на цифры, эта логика выглядит закономерной. В 2012 году в Европе и Великобритании было около 1 700 объектов self-storage. К 2023 году их стало больше 6 000 - рынок вырос почти на 250% за десять лет. При этом он всё ещё остаётся недоразвитым. В Европе на одного жителя приходится около 0,3 кв. фута storage-площадей, в Великобритании - меньше 0,9, тогда как в США - около 7 кв. футов. То есть рынок уже сильно вырос, но до насыщения ему по-прежнему далеко. На этой стадии решающим фактором становится масштаб. Крупные сети получают преимущества за счёт более эффективного управления, более дешёвого финансирования, сильного бренда и лучшей переговорной позиции. Общий маркетинг, централизованные закупки, технологии и доступ к капиталу позволяют таким операторам работать стабильнее, чем одиночные объекты. Сегодня в Европе и Великобритании уже 8 (!) платформ оцениваются дороже 1 миллиарда евро. По сути, это восемь "единорогов" на относительно небольшом рынке. И именно такие портфели интересны крупным фондам. Для них важны не отдельные помещения, а управляемые, масштабируемые активы с понятной логик

Кейс. Почему инвесторы боятся ГАБа с доходом, но спокойно покупают бетон Эта история наглядно показывает, как даже разумные на первый взгляд инвесторы могут загнать себя в ловушку, когда решения принимаются не из расчёта, а из внутренних страхов. Речь идёт об инвесторе, который изначально пришёл с понятным запросом - сохранить капитал и получать стабильный доход без сомнительных авантюр. Под этот запрос был подобран объект, который логично в него укладывался - действующий магазин с сетевым арендатором, стабильной выручкой и историей работы более двадцати лет. Окупаемость составляла около семи лет, а сама локация - оживленная, рядом находится детский парк и спортивная инфраструктура. В общем, классический пример того, что принято называть скучным, но надёжным вариантом. Инвестор съездил на объект, сделал фото/видео и убедился, что место действительно "живое": людей много, обороты растут. При этом администрация предоставила документы, подтверждающие положительную динамику выручки. Казалось бы, всё полностью соответствовало изначальному запросу. Однако дальше в процесс принятия решения вмешалась тревога. Основной вопрос, который начал беспокоить инвестора, был связан не с текущим доходом и не с экономикой сделки, а с гипотетическим сценарием будущего: что будет, если арендатор когда-нибудь съедет, и насколько легко потом получится продать этот объект. Разговор снова и снова возвращался к фактам - к ежемесячному доходу, понятному сроку окупаемости, существенным вложениям арендатора в ремонт и отсутствию прямой конкуренции в районе. Но это не помогло. Решение в итоге было принято не из логики цифр, а из страха неопределённости и инвестор отказался от сделки. Что он сделал дальше? Практически сразу приобрёл помещение в новостройке - в бетоне, без арендатора и без понимания реальной арендной ставки. То есть формально объект появился, но дохода не было, как не было и чёткого сценария его появления.

Громкие аферы с недвижимостью - не попадитесь в ловушку В 2025 году тема мошенничества с недвижимостью вновь оказалась в центре внимания. Резонансное дело Долиной заставило многих по-другому посмотреть не только на сделки, но даже и на людей, которым раньше безоговорочно доверяли. Покупатели стали заметно осторожнее и, надо признать, не без оснований. На самом деле подобные истории случались и раньше. Просто менялись формы, декорации и легенды. Но суть оставалась прежней - игра на доверии, спешке и желании получить исключительную возможность. Новогодние каникулы мы привыкли воспринимать как время чудес и сюрпризов. Однако, как показывает история, не все "сюрпризы" одинаково приятны. В эти дни особенно легко потерять бдительность, поэтому самое время вспомнить самые громкие аферы с недвижимостью и понять, какие выводы из них актуальны до сих пор. 🗼 Продажа Эйфелевой башни Весной 1925 года чех Виктор Люстиг, которого позже назовут "гением афер", решил продать Эйфелеву башню… на металлолом. Он подделал удостоверение заместителя главы Министерства почты и телеграфа и разослал письма предпринимателям, занимавшимся вторсырьём. На встрече в дорогом отеле Люстиг убедил их, что содержание башни нерентабельно и правительство приняло решение о её демонтаже. Один из бизнесменов, поверив в перспективу сделки, заплатил крупную сумму. Люстиг быстро обналичил чек и исчез из страны. Потерпевший даже не стал обращаться в полицию - слишком неловко было признавать, что он "купил" символ Парижа. ▶️Каким бы невероятным ни выглядел этот обман сегодня, он наглядно показывает, насколько убедительной может быть хорошо выстроенная легенда. 🎢 Продажа Бруклинского моста Американец Джордж Паркер вошёл в историю как человек, который продавал Бруклинский мост по несколько раз в неделю. Он встречал туристов прямо на мосту, представлялся владельцем и рассказывал, как выгодно можно заработать, организовав платный проход. Некоторые покупатели даже начинали устанавливать турникеты, пока полиция не объясняла им, что они стали жертвами мошенничества. В арсенале Паркера были и другие объекты - Статуя Свободы, Мэдисон-сквер-гарден, Метрополитен-музей. Люди платили не за объект, а за мечту - слишком привлекательную, чтобы сразу усомниться. 🏰 Продажа Зимнего дворца В 1917 году русский аферист Николай Герасимович Савин, будучи начальником охраны Зимнего дворца, "продал" его американцу, принявшему здание за родовое поместье. Покупатель передал чемодан с деньгами, получил фальшивую купчую и связку старых ключей. Савин убедил его, что здание временно обесточено из-за долгов, поэтому заезд отложили до утра. На следующий день охрана дворца долго смеялась над новым "владельцем" и его документами, в которых, согласно легенде, даже значилась приписка: "Дураков не сеют, не жнут". 🏛 Белый дом - аренда с правом выкупа Шотландец Артур Фергюссон начал с продажи Трафальгарской колонны, а затем сдал в аренду на 99 лет… Белый дом. Он убедил туриста, что содержание резиденции слишком дорого обходится государству, поэтому её решили частично монетизировать. Покупатель подписал "договор" и исправно платил по 10 тысяч долларов в месяц, пока афера не раскрылась. История абсурдная, но очень показательная: легенда была убедительной, а предложение - "эксклюзивным". Что можно вынести из этих историй сегодня? 📌 Проверяйте документы, даже если всё выглядит официально и убедительно. 📌 Не верьте в "гарантированные" и слишком привлекательные условия. 📌 Не экономьте на профессиональной проверке - она почти всегда дешевле ошибки. 📌 Не торопитесь. Давление сроков - один из главных инструментов обмана. Пусть в новом году вашими главными помощниками в любых сделках будут спокойствие, здравый смысл и внимательность к деталям. Особенно когда речь идёт о недвижимости. #СМ_Праздники

Как выбрать стратегию инвестиций в коммерческую недвижимость под свою цель Когда человек приходит ко мне за консультацией по коммерческой недвижимости, я всегда начинаю разговор не с объектов и не с доходности, а с вопроса о том, чего он хочет получить в итоге. Вроде бы очевидный момент, но именно здесь чаще всего и возникают ошибки. Многие инвесторы выбирают помещение просто потому, что оно кажется выгодным или стоит ниже рынка, и только со временем понимают, что ожидали от него совсем другого результата. Чтобы не попадать в такую ситуацию, важно честно определить свою цель. И здесь всё обычно сводится к двум направлениям: кто-то ищет доход, а кто-то хочет капитализацию. Инвесторы, которые выбирают доход, обычно ориентируются на спокойный и предсказуемый результат. Им важнее понимать, что каждый месяц на счёт будет приходить определённая сумма, что арендатор надёжный, договор долгосрочный, условия фиксированные, а сам объект расположен в рабочей локации. Для такого инвестора коммерческая недвижимость - это инструмент, который должен стабильно работать годами. Другой тип инвесторов действует иначе. Для них важнее не ежемесячный поток, а потенциал роста стоимости объекта. Они готовы покупать помещения без арендатора, заниматься доводением его до "ума", искать сетевого арендатора, повышать класс объекта и вкладывать время в то, чтобы помещение стало более дорогим, чем было в момент покупки. Такая стратегия требует терпения и более длинного горизонта времени, но зато в итоге даёт возможность заработать на приросте стоимости, а не только на арендных платежах. Этот путь сложнее. ◀️Выбор между этими двумя вариантами сводится к двум простым параметрам: времени, которым вы готовы распоряжаться, и ликвидности объекта, которую вы хотите получить на выходе▶️ Если деньги нужны сразу и на регулярной основе, подойдёт одна стратегия. Если вы готовы ждать и хотите выйти с прибылью в момент продажи, то совсем другая. И когда есть ясность в цели, выбор объекта становится гораздо проще. Пропадают сомнения "а может взять вот это, раз цена хорошая?" и "а вдруг потом получитсдастся». Появляется понимание, что у каждого помещения есть своя роль: одни создают поток, другие - капитализацию, и пытаться заставить их работать наоборот — значит разочароваться. ◀️Поэтому правильная стратегия начинается не с просмотра объявлений и не с расчёта окупаемости, а с простого вопроса самому себе: какой результат мне нужен?▶️ Когда ответ на него понятен, все последующие решения складываются гораздо легче. А главное - недвижимость наконец начинает работать так, как вы ожидали от неё изначально. #СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость

Почему аптеки — один из самых надёжных арендаторов в 2025 году За 9 месяцев 2025 года аптечный сектор вырос примерно на 12 %, а совокупный оборот приблизился к 1,7 трлн рублей. Это достаточно серьёзная динамика, особенно если учесть, что количество проданных упаковок почти не изменилось. Рынок растёт не за счёт того, что люди стали чаще болеть или активнее посещать аптеки, а из-за того, что они переключились на более дорогие препараты. Средний чек увеличился, а трафик остался примерно на прежнем уровне. Получается, что сегодня успех аптечной точки определяется не количеством покупателей, а качеством потока - тем, кто именно проходит мимо и какие решения принимает в течение дня. Количество самих аптек растёт очень умеренно. Сейчас в стране работает чуть больше 83 тысяч точек, и прирост за год составил лишь около 3 %. Для инвестора это признак зрелого рынка. Сети больше не открывают точки хаотично: каждая новая локация проходит через строгий фильтр. Чтобы аптечная сеть приняла решение зайти в конкретное помещение, место должно совпасть по нескольким параметрам - ёмкость района, точки притяжения, которые дают трафик, видимость, конкурентая среда. Если хотя бы один показатель вызывает сомнение, сеть предпочитает не рисковать. Сегодня рынок сильно сконцентрирован: топ-20 аптечных сетей контролируют свыше 74 % всех точек. Для владельца помещения это важный фактор. У крупных сетей за плечами финансовая устойчивость, стандартизированная экономика работы и понятная логика развития. Такой арендатор не опаздывает с платежами и остаётся надолго, если место действительно позволяет ему зарабатывать. При этом сам рынок постепенно меняется. Всё больше людей делает заказы через доставку, и это снимает часть плановых покупок с офлайна. Онлайн уже обеспечивает около 14 % выручки аптечного сектора, и эта доля продолжает постепенно расти. Но для офлайн-аптек это не угроза. Напротив, офлайн становится местом для спонтанных покупок - тех, что человек совершает по пути, руководствуясь привычкой и удобством. Он идёт домой, замечает вывеску, вспоминает, что нужно взять что-то в дорогу или пополнить домашнюю аптечку, и заходит. Именно такие покупки формируют ежедневную выручку, а значит, аптеке особенно важно находиться в гуще живых потоков. В этом смысле аптека - не просто надежный арендатор. Это бизнес-модель, которая работает только там, где локация соответствует её требованиям. Если место даёт трафик, видимость и удобный маршрут, точка будет стоять годами. Для инвестора это означает стабильный договор, предсказуемые платежи, уверенность в федеральном арендаторе и привязку к недвижимости, которая растёт в цене благодаря правильному расположению. И наша задача - находить именно такие точки. Не те, где аптека может просто открыться, а те, где она будет зарабатывать каждый день. #СМ_Аптеки

Self-storage vs Ритейл: какой арендный бизнес выгоднее Долгое время сдача помещения федеральному сетевому арендатору считалась одним из самых понятных и надёжных способов получать доход от недвижимости. Когда у тебя сидит "Пятёрочка", "Магнит" или другая крупная сеть, действительно кажется, что это почти идеальная модель: один узнаваемый арендатор, длинный договор, фиксированная ставка, а, возможно, даже еще и процент с товарооборота. Но рынок меняется быстрее, чем мы привыкли думать. Сегодня классическая модель "сдал помещение под ритейл и забыл" уже не даёт той предсказуемости, на которую инвесторы рассчитывали ещё несколько лет назад. Во-первых, потребители стали активно покупать онлайн. Доставка продуктов изменила структуру спроса и сети начали оптимизировать площади: где-то сокращают, где-то переезжают, а где-то закрывают объекты полностью. В итоге собственник все чаще остаётся с пустым помещением, которое не так просто снова занять по прежней ставке. Во-вторых, зависимость от одного арендатора - всегда риск. Если условнfя "Пятерочка" принимает решение съехать, арендный поток может исчезнуть в один момент. Поиск нового арендатора, особенно в жилых комплексах, нередко занимает месяцы и сильно снижает итоговую доходность. На этом фоне self-storage выглядит заметно более прогнозируемым инструментом. Здесь поток формируют не один крупный бренд, а десятки или сотни маленьких арендаторов. Каждый занимает свой небольшой бокс и платит небольшую сумму, которая в совокупности создаёт стабильный денежный поток, почти не зависящий от внешних факторов. Один клиент съехал - завтра приходит другой. Кроме того, кладовки индивидуального хранения - гораздо более гибкий формат. С клиентами-арендаторами не нужно тратить драгоценное время на подписание сложных договоров, находиться в подвешенном состоянии ожидая согласований и переездов. А цены можно индексировать быстрее, реагируя на рынок, а не на жёсткие условия, характерные для сетевого ритейла. И самое важное - экономика. Грамотно сделанный объект self-storage может давать 18-25% годовых. В ритейле такие цифры давно ушли в прошлое: сегодня собственник зачастую получает 8-12%, и то при условии, что помещение не стоит пустым. ◀️Self-storage выигрывает и в рисках, и в доходности, и в гибкости▶️ ❗️ Конечно, это не значит, что ритейл потерял свою ценность - он по-прежнему может быть хорошим инструментом, который имеет смысл держать в своем портфеле. Но времена, когда он был безальтернативным выбором для инвестора, уже прошли. Если хотите понять, какой формат подойдёт под ваши цели и какой доход он может давать именно в вашем случае, пишите @makarov_serge. Разберём варианты, просчитаем модели и найдём стратегию, которая будет работать на вас, а не наоборот. #СМ_SelfStorage

5 причин не брать новостройку для готового арендного бизнеса Когда инвесторы спрашивают меня о покупке коммерческого помещения в новостройке, чтобы создать готовый арендный бизнес, я почти всегда отвечаю одно и то же: если цель - стабильный поток, новостройка редко бывает хорошей идеей. Давайте разберёмся почему. 1️⃣ Дорогой квадрат. Застройщики научились выжимать из первых этажей "по максимуму". Стоимость метра там часто выше, чем у аналогичных объектов на вторичке, а аренда приносит те же самые деньги. В итоге получается странная ситуация: вход дороже, а доходность - ниже. 2️⃣Конкуренция с сетями. Крупные игроки заходят в новостройки ещё на этапе строительства. У них заранее согласованные условия, договорённости с менеджерами по развитию и приоритетное право покупки у застройщика. Частному инвестору здесь почти нечем конкурировать - вы выходите на поле, где сильный игрок занял все лучшие позиции ещё до вашего появления. 3️⃣ Риск ПДА. Предварительные договоры аренды красиво выглядят на бумаге, но реальных гарантий не дают. Сеть может передумать в последний момент - ёмкость района оказалась слабее, изменилась стратегия развития, открылся конкурент. И тогда инвестор остаётся с пустым помещением и нулевым МАП. 4️⃣Ликвидность при продаже. Коммерческие помещения в новостройках сложно перепродать с прибавкой. Слишком много похожих объектов одновременно выходит на рынок, и конкурировать приходится не только с соседями, но и с самим застройщиком, который всё ещё активно продаёт. 5️⃣Слабый контроль. В новостройке вы зависите от темпов стройки, от того, когда откроются соседи, и от того, как застройщик организует первые этажи. Здесь слишком много внешних факторов, на которые инвестор не может повлиять, а риски при этом остаются на нём. Вторичный рынок в этом плане предсказуеме. Вы видите готовые дома, понимаете реальный трафик, можете оценить ёмкость района и проверить, как работают конкуренты. Там меньше красивых обещаний и больше конкретики, а для арендного бизнеса это критично.

Пока застройщики убирают балконы, инвесторы строят кладовки В конце октября "Коммерсант" изучил, как развивается рынок индивидуальных складов хранения и результаты получились показательные. Спрос на услуги self-storage в России за девять месяцев вырос на 9% год к году. Но цифры — это только верхушка айсберга. Главное в другом - рынок растёт естественно, даже без активной рекламы. Просто людям становится тесно. Средняя площадь квартир продолжает снижаться. В Москве она уже около 43,8 м², по России — 48,8 м², минус восемь квадратов за десятилетие. При этом Балконов в новостройках почти не осталось - их доля упала с 77% до 43% за пять лет. И всё это ведёт к простому выводу: хранить вещи становится негде. А веще у людей скопилась масса. У кого-то шины, у кого-то велосипеды и сезонный инвентарь, у кого-то - товар для маркетплейсов. Всё это раньше стояло в гаражах и коридорах, а теперь переезжает в современные боксы - чистые, безопасные и с доступом по коду. По данным исследования, интерес: — к хранению личных вещей вырос на 37%, — к спортивному инвентарю - на 25%, — к бытовым вещам - на 19%, — ремонтных - на 10%. И самое частое, что сдают, - шины. Россияне просто нашли способ вернуть себе свободное пространство. Отдельный драйвер - малый бизнес. Селлеры, мастера, курьеры арендуют кладовки ради удобной точки хранения. Self-storage стал их офисом без офиса. На начало года в Москве работало около 95 объектов self-storage, а в Санкт-Петербурге - 58 тыс. кв. м площадей. И даже несмотря на постоянные открытия, предложение всё ещё отстаёт от спроса. Заполняемость стабильно высокая, а клиенты естественно меняются: кто-то съехал после ремонта, кто-то заехал перед новым сезоном. Средний чек тоже растёт - примерно на 15% в год, сейчас он около 3,1 тыс рублей в месяц. В Санкт-Петербурге ставка - 2,17 тыс. рублей за м², в Москве - чуть выше 3 тыс. Операторы спокойно индексируют тарифы на 10–12% ежегодно, и рынок это принимает. Формат self-storage растёт из потребности. Люди просто перешли к новой модели жизни - компактной, мобильной, где вещи должны храниться удобно. И чем меньше становятся квартиры, тем больше будет складываться этот рынок. #СМ_SelfStorage

📈Стабильный денежный поток как альтернатива квартире и дивидендам Инвесторы, которые уже прошли этап "первая квартира под сдачу" или "портфель акций ради дивидендов", рано или поздно сталкиваются с одним и тем же вопросом: а можно ли получать тот же стабильный доход, но без лишней волатильности и операционной суеты? Ответ - да, если смотреть в сторону готового арендного бизнеса. ЧТО ПРОИСХОДИТ С КВАРТИРАМИ Доходность от аренды жилья сегодня редко превышает 4-5% годовых. При этом вы оплачиваете ремонт, коммунальные расходы, управляющую компанию, страховку, налоги (ведь оплачиваете ведь, да?). А каждая смена арендатора - это потерянные месяцы дохода. Квартира остаётся надёжным активом, но не инструментом для денежного потока. Она больше про сохранение капитала, чем про доход. ЧТО ПРОИСХОДИТ С АКЦИЯМИ Акции дают возможность зарабатывать на росте капитала и получать дивиденды. Но доходность там зависит не от вас, а от рынка, геополитики, решений менеджмента. Сегодня - рост есть, за завтра - просадка. Иногда катастрофическая. Дивиденды нестабильны, а сам актив чувствителен к новостному фону. ЧТО ДАЕТ ГАБ Готовый арендный бизнес - это другой подход. Вы не зависите от биржи или арендаторов-физлиц. ❗️ Здесь всё построено на предсказуемости: ✔️ долгосрочный договор (обычно 7–10 лет); ✔️ федеральный арендатор с подтверждённой платёжной дисциплиной; ✔️фиксированные платежи и индексация по понятной формуле. Это делает доход сопоставимым с дивидендами, только без ежедневных колебаний курса и котировок. В чём же ключевое отличие? ◀️Когда вы покупаете ГАБ, вы фактически покупаете денежный поток. Не стены, не вывеску, а систему, где каждый рубль заранее просчитан: от стоимости запуска до индексации.▶️ И в этом главный смысл: ГАБ не заменяет квартиру или акции - он создаёт третий тип дохода, устойчивый, понятный и долгосрочный. Поэтому, если квартира - это инструмент сохранения, акции - инструмент роста, то ГАБ - это инструмент стабильности. Он работает независимо от рыночной скачков и помогает инвестору выйти на уровень, где капитал не просто "лежит", а системно зарабатывает. #СМ_ГАБ

Кейс. Один вопрос, который сэкономил миллионы Эта история произошла весной 2025 года. Моему коллеге из Академии готового арендного бизнеса, который работает преимущественно в регионах, поступило интересное предложение от одного известного агентства недвижимости - помещение с действующим арендатором, федеральной сетью магазинов алкогольной продукции. Всё выглядело более чем привлекательно: надёжный арендатор, понятная экономика, хорошая ставка аренды. Коллега даже смог немного поторговаться и снизить стоимость объекта, что сделало сделку ещё выгоднее. Ситуация казалась практически идеальной. Когда он рассказал о предложении своему инвестору, тот уточнил: "Не планируют ли в этом регионе, как это уже произошло в Вологде, запретить размещение магазинов, торгующих алкоголем, в жилых домах?" После тщательного анализа выяснилось, что в региональном парламенте уже несколько недель шли слушания о внесении поправок в местный закон. Обсуждение проходило без широкой огласки, поэтому на рынке почти никто не знал, что уже к сентябрю планируется полный запрет на размещение алкомаркетов в многоквартирных домах. К осени поправки были приняты, и с 1 сентября закон вступил в силу. Он затронул около четырёхсот торговых точек по всему региону. Среди них оказался и тот самый магазин, который весной предлагался к покупке. Всего через несколько месяцев объект, казавшийся надёжным арендным бизнесом, остался без арендатора, а его рыночная стоимость упала более, чем вдвое. Эта история наглядно показывает, насколько важно смотреть вглубь любого проекта. При работе с объектами коммерческой недвижимости недостаточно оценить только экономику сделки. Нужно учитывать региональные особенности, локальные инициативы и законотворческие процессы. Один новый закон способен за несколько недель полностью изменить правила игры. Поэтому, если вы рассматриваете покупку готового арендного бизнеса, важно выходить за рамки стандартной проверки договоров и финансовых показателей. Необходимо анализировать юридический и социальный контекст, понимать, какие изменения обсуждаются и как они могут повлиять на ваш объект в перспективе. Иногда одно уточнение и несколько часов аналитики способны уберечь от потерь на миллионы рублей. #СМ_Кейс

Почему будущее коммерческой недвижимости в форматах без персонала Коммерческая недвижимость всегда строилась вокруг людей. Продавец за прилавком, бариста за стойкой, администратор на ресепшене - человек был неотъемлемой частью любого арендного бизнеса. Но чем больше рынок автоматизируется, тем очевиднее становится - именно люди главный источник нестабильности. И именно их отсутствие становится новым стандартом эффективности. Форматы без персонала - это не про будущее, это про то, что уже происходит здесь и сейчас. Посмотрите вокруг: заправки самообслуживания, аптеки без фармацевтов, кофейни с терминалами, пункты выдачи заказов без кассиров. Даже супермаркеты уже открываются без касс и продавцов. И всё это работает, потому что технология позволяет сделать взаимодействие простым, безопасным и предсказуемым. В недвижимости та же логика. Арендодатель устал от человеческого фактора: договоры, недоплаты, поломки, замена персонала - это то, что делает бизнес уязвимым. Автоматизация убирает эмоции и ошибки. Она не забывает включить охрану, не уходит в отпуск, не хамит клиентам и не просит повышения зарплаты. Форматы self-storage, автоматизированные коворкинги, мини-гостиницы без ресепшена - все они строятся на одном принципе: человек управляет процессом, но не участвует в нём напрямую. Здесь клиент сам бронирует, оплачивает, получает доступ, пользуется. Вся коммуникация - в интерфейсе приложения, а не в переписке. Для инвестора это качественно новая модель. Нет персонала - значит, нет расходов на зарплаты, обучение и контроль. Нет человеческого фактора, а значит, доход предсказуем и не зависит от настроения или ошибки одного сотрудника. При этом масштабировать такой бизнес можно в разы быстрее, потому что один управляющий может курировать десятки объектов через дашборд. Тренд очевиден: всё, что можно автоматизировать, будет автоматизировано. Поэтому рынок движется к формату, где недвижимость перестаёт быть просто квадратными метрами и становится сервисом. Именно туда сейчас идёт коммерческая недвижимость - к моделям, где главная ценность не в людях, а в стабильных процессах. Будущее уже наступило. Просто теперь оно работает по коду доступа. #СМ_SelfStorage

📌 Операционка арендатора - что на самом деле важнее для инвестора Когда мы обсуждаем тот или иной готовый арендный бизнес, то первое, что приходит на ум инвестору - ставка аренды. Сколько платит арендатор? 300 тыс в месяц или 500? Кажется, что именно это самый важный показатель. Но практика показывает, что сумма аренды сама по себе ничего не значит, если у арендатора хромает операционка. Простой пример. В одной локации открылся магазин жёсткого дискаунтера. Проходит всего два месяца и собственник получает письмо "счастья": "Просим продлить арендные каникулы". Это значит, что обороты точки сильно не сходятся с прогнозами и компания не тянет текущие расходы. Получается, что сама аренда прописана в договоре, но по факту платёж под вопросом. А есть история с другим дискаунтером - "Чижик". Там на старте обороты тоже не всегда блестящие: бывает 200-220 тыс рублей в день, вместо запланированных 600-700. Но разница в том, что у них выстроена операционка. Компания быстро меняет выкладку, корректирует ассортимент, вводит маркетинговые акции с узнаваемыми брендами. В итоге через 6-12 месяцев точка выходит на плановые обороты. А аренда начинает работать так, как задумано. Для инвестора это ключевой момент. Не ставка на бумаге, а способность арендатора выдерживать операционный цикл. 🔘Есть ли у него ресурсы, чтобы доработать точку? 🔘Готов ли он адаптироваться к спросу? 🔘Насколько системно управляется сеть? Поэтому в переговорах я всегда смотрю глубже, чем просто цифра аренды. Мне важно, как сеть ведёт себя в кризисе, как реагирует на просадки, как держит стандарты. Потому что арендный поток держится не на зафиксированной ставке, а на дисциплине арендатора. #СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость