Марат Сальмушев | Сверхприбыльная недвижимость

Комната за 90 000 рублей. Без санузла. Сейчас продаём за 600 000. Люди уверены, что для входа в недвижимость нужны миллионы. Это самое дорогое заблуждение на рынке - оно годами держит человека в позиции «вот накоплю и тогда начну». В 2023 году мне нужна была прописка в Республике Коми. Смотрю варианты, вижу комнату за 100 000 ₽. Торгуюсь, беру за 90 000. Комната без санузла в городе на 10-15 тысяч человек. Звучит как покупка, о которой не рассказывают родственникам. Что было на входе. Объект уже сдавался за 6 000 ₽ в месяц. Коммуналка 2 500 ₽ сверху, платил жилец. То есть даже в том виде, в каком я его получил - это 72 000 ₽ в год с вложения в 90 000 ₽. Комната без туалета окупала себя примерно за пятнадцать месяцев. Многие «инвестиционные» квартиры за десять миллионов о такой доходности только мечтают, но об этом на презентациях не рассказывают. Дальше я задал себе вопрос, который стоит задавать про любой объект: а это максимум, что метры могут отдать? Смена угла Мы годами работаем со студиями, поэтому мысль пришла быстро. Комната - это не приговор. Это планировка, которую можно изменить. Провели воду. Поставили санитарный насос. Сделали бюджетный ремонт - без дизайнерской плитки и прочих подвигов, которые видит только собственник. На выходе получилась студия. Долгосрок сразу подскочил до 15-17 тысяч. Желающие были. Но я отказался. Почему отказался от долгосрока? Город на 10-15 тысяч человек. Аудитория своеобразная. Отдать свежую студию в долгую аренду в таком месте - примерно то же самое, что подарить её и надеяться, что вернут в том же состоянии. Плюс в долгосроке ты видишь объект раз в год. К этому моменту с ним уже всё случилось. Взяли на посуточное управление. Удалённо, из другого города, по регламентам - я туда не летал каждую неделю.. Сдавали по 2 500 ₽ за сутки, иногда по 3 500 ₽. Квартира при этом сохранялась в порядке: краткосрок - единственный формат, где ты видишь своё жильё несколько раз в месяц, а не когда уже поздно. Три цифры по объекту Вход. 90 000 ₽ покупка плюс ремонт с проводкой воды и насосом. Поток. Посуточно, чек 2 500-3 500 ₽. Чистыми - после комиссии площадок, уборок, расходников и коммуналки - заметно выше тех 15-17 тысяч, которые давал бы долгосрок. Города на 10 тысяч человек, кстати, ведут себя по загрузке не так, как миллионники: пиков меньше, зато и конкурентов почти нет. Выход. Сейчас продаём за 600 000 ₽. На рынке месяц, два интересанта. Честно скажу: опыта продаж в городах такого размера у меня не было. Статистика по срокам там своя, и она мало похожа на Казанскую или Нижегородскую. Но первые сигналы говорят, что спрос есть - просто он тише. Что здесь важно понять Из объекта мы выходим в плюсе дважды: заработали на потоке всё время владения и заработали на теле при продаже. Но главное не в этом. Главное - что вся история началась с суммы, которую многие тратят на телефон. Люди годами ждут «серьёзных денег», чтобы зайти в недвижимость. А зайти можно было ещё три года назад - просто объект выглядел бы недостаточно солидно, чтобы им хвастаться. Метры не обязаны быть красивыми. Они обязаны работать. Теперь про твои метры. Если у тебя есть комната, доля, старая квартира или что-то, что ты давно списал со счетов как «ну там ничего не сделаешь» - не факт, что ты прав. Напиши РАЗБОР в комментариях или в личку @salmushev_expert Посчитаю по трём цифрам: вход, поток чистыми, выход. И скажу прямо - можно выжать больше или лучше не трогать. А в комментариях ответь: с какой суммы, по-твоему, реально зайти в недвижимость? Уверен, большинство назовёт цифру раз в двадцать больше реальной 👇

Демонтаж 100 м² - 130 000 ₽. Я взял двух студентов и сделал за 15 000. Дальше подрядчик очень удивился. Меня часто спрашивают, зачем я лично лезу в стройку, аренду и цифры. Ведь настоящий предприниматель делегирует. Отвечаю: потому что делегирование без контроля цифр называется не свободой, а спонсорством. И спонсором в этой схеме был я. Как всё начиналось. Годами ремонт вёл основной подрядчик, а я гордо не лез. Так учат книжки и коучи, которые в жизни не держали в руках смету, но зато прекрасно рассказывают про выход из операционки. Обычно из чужой. Схема прекрасно работала. Ровно до момента, когда бюджеты перестали сходиться и стало ясно: из операционки я вышел, а деньги остались там. Полез в смету. Реакция подрядчика была молниеносной: «Марат, зачем тебе это? Занимайся продажами и развитием компании. За стройку не беспокойся». Универсальный сигнал. Если человек так настойчиво уговаривает тебя не смотреть в его цифры - смотри в его цифры немедленно. Строка на 130 тысяч. 2021 год. В смете: демонтаж, 100 м², 130 000 ₽. Я смотрю на эту цифру и думаю: это же работа кувалдой. Что там можно делать на сто тридцать тысяч - реставрировать стены перед сносом? Нашёл двух студентов. Сделали за 15 000 ₽. Экономия - 115 000 ₽. На одной строке. А их в ремонте больше двадцати. Дальше я прошёл весь список сверху вниз. Каждый этап, каждую позицию, каждый «ну это же рынок, дешевле никак». Оказалось - можно. А теперь главное, ради чего писался этот пост. Я не просто удешевил работы. Я описал их. Регламенты и чек-листы на каждый этап. Что делаем, в какой последовательности, с каким результатом, по какой цене, что принимаем и что не принимаем. И вот тут произошло интересное. Бригадир перестал быть незаменимым. Раньше как: бригадир держит объект в заложниках. Он один знает, что происходит, на каком этапе стройка, что уже закуплено и почему сроки поехали. Скажи ему слово поперёк - и он уйдёт, а ты останешься с недостроенной квартирой и ощущением, что тебя аккуратно взяли за горло. Сейчас: бригадир - сменная деталь. Я могу поменять его на любом этапе. Приходит новый, открывает чек-лист, видит где мы находимся и что дальше. Не нужно ничего объяснять, не нужно упрашивать остаться, не нужно доплачивать за лояльность. Система не привязана к человеку. Человек привязан к системе. Побочный эффект оказался мощнее основного. Раз процесс описан - его можно вести откуда угодно. Я делаю ремонты удалённо. Физически нахожусь в другом городе, а объект идёт по графику: этапы принимаются по чек-листу, фото и цифры приходят по регламенту, отклонения видны сразу, а не когда уже залито. Раньше это звучало бы как фантастика. Стройка без хозяина на объекте - это же классика жанра: приезжаешь через месяц, а там плитка не та, стена не там и денег нет. Работает ровно до тех пор, пока никто не знает, как должно быть правильно. Как только правильно записано - фокус перестаёт работать. Почему меня это до сих пор злит. Когда я вижу смету на 9 000 000 ₽ в квартире 50 метров, которую делают год, у меня один вопрос. Где выпускают таких специалистов и выдают ли им диплом сразу Мы можем поменять правила игры. Этот рынок держится на непрозрачности. Убери непрозрачность - и вся схема рассыпается. Опубликованные цены. Описанные этапы. Сменяемые бригадиры. Собственник, который видит смету и понимает с каждую строку. Это и есть революция на рынке ремонта. Не новые технологии, не космические материалы. Просто честные цифры, которые видно. Я собираюсь показывать эти цифры дальше. Регулярно и публично. Кому-то на рынке это очень не понравится, и это лучший показатель, что мы двигаемся правильно. Если планируешь ремонт. Не подписывай смету сразу. Сначала посчитаем. Пришли смету, которую тебе выставили. Скажу, где там ремонт, а где чужие планы на лето. Напиши РАЗБОР в комментариях или в личку @salmushev_expert А в комментариях выкладывай самую дикую смету, которую видел ты или твои знакомые. Победителя разберу отдельным постом - по строкам, с ценами и без пощады 👇

555 000 за метр в Казани. Вокзал, такси, презентация - и калькулятор в руках вместо шашлыка с друзьями. Родной город. Не был три месяца. Обычно люди возвращаются в родной город так: приехал, обнял всех, сел за стол, три дня пропал. У меня программа другая - с поезда сразу на презентацию клубного дома «Шаляпин». Свободных окон в графике нет вообще. Друзьям я это объясняю фразой «на неделе увидимся», и в моём случае это означает где-то в промежутке между двумя объектами, стоя, минут пятнадцать. Так как я официальный партнёр компании Avito, у нас часто проходят в Казани встречи. Клубный дом «Шаляпин». 555 000 ₽ за квадрат. Цифра, от которой у одной половины города дёргается глаз, а у другой включается калькулятор. И знаешь, что интересно - правы обе половины. Просто они считают разное. Одни смотрят на цену метра. Другие - на то, что метр отдаёт обратно. Это две разные истории, и вторую почти никто не считает. На презентации тебе расскажут про лобби, остекление, консьержа и «ограниченное количество лотов». Всё правда. Всё влияет на цену. И почти ничего из этого не влияет на аренду - арендатор за лобби не доплачивает, он платит за то, что ему нужно жить именно в этой точке. Разбор с цифрами по этому дому -?вход, поток, выход - выложу отдельно. Там есть о чём поговорить. Зачем вообще приезжать в город, из которого уехал. Три месяца - идеальный срок, чтобы вернуться и увидеть. Когда живёшь в городе постоянно, изменений не замечаешь. Стройка растёт по этажу в неделю, цены ползут по чуть-чуть, район меняется незаметно. Всё как вчера. Уезжаешь на три месяца - и город показывает тебе всё сразу. Что выросло, что встало намертво, где появились новые ценники, а где висят те же объявления с теми же фотографиями и той же нерешительностью в описании. Это как со своей квартирой. Смотришь на неё каждый день из одной точки и уверен, что знаешь про неё всё. А стоит отойти и посмотреть с другой стороны - выясняется, что она либо работает вдвое хуже, чем могла, либо стоит дороже, чем ты думал. Дальше по графику. Объекты, встречи, показы. Расписание плотное настолько, что вопрос «а ты надолго?» я в этот раз просто игнорирую. Буду показывать процесс: что смотрю, что считаю, от чего откажусь. Отказов, как обычно, будет больше, чем покупок - это нормальная пропорция, хотя её редко показывают. А теперь про тебя. Если у тебя в Казани есть квартира, которую ты давно не пересматривал - самое время. Особенно если она сдаётся по ставке, которую ты назначил пару лет назад и с тех пор не трогал. Напиши РАЗБОР в комментариях. Или в личку @salmushev_expert Пришли адрес, ссылку на объявление или просто фото. Посчитаю по трём цифрам: вход, поток чистыми, выход. И скажу прямо, можно ли выжать больше или лучше вообще не трогать. Второй ответ я выдаю регулярно, хотя он мне невыгоден. А в комментариях скажи: 555 000 за метр в Казани - это много или уже нормально? Интересно, где сейчас у людей планка 👇

Кремль стоит 500 лет и не заработал ни рубля. Ему можно — он памятник. А твоей двушке кто разрешил? Сегодня катался по Волге на электрическом корабле. Ни дыма, ни рёва — тишина, вода и вид на кремль с той стороны, с которой его обычно не видят. Стоишь на стыке двух эпох: одна не менялась пятьсот лет, вторая перевернулась за десять. И невольно начинаешь считать. Стоять веками — сомнительное достижение. Кремль стоит, потому что это его должностная обязанность. Ему платят за то, чтобы он стоял и молчал. А теперь оглянись вокруг. Огромное количество квартир в этой стране занимается ровно тем же самым: стоит с достоинством, десятилетиями, и не приносит ни копейки. Бабушкина двушка, которую «трогать нельзя, это память». Квартира, купленная как инвестиция и с тех пор работающая складом для лыж и банок с огурцами. Объект, который сдаётся знакомой за копейки восьмой год подряд, потому что «человек хороший, неудобно поднимать» - ты в этой схеме, кстати, тоже хороший человек, просто бесплатно. Собственники искренне верят, что владеют активом. По факту - содержат памятник. Разница простая: актив кормит тебя, памятник кормишь ты. Коммуналка, налог, капремонт приходят одинаково обоим. Только один из них скидывается. С воды видно то, чего не видно с берега. Я сотни раз видел кремль с земли. С воды он совсем другой - видно посадку на холм, видно масштаб, видно, зачем его туда вообще поставили. Камни те же. Угол другой. С квартирами ровно так же. Большинство смотрит на свою недвижимость из одной-единственной точки: купил, сдал в долгосрок, раз в год гордо поднял на тысячу и почувствовал себя инвестором. Это не ошибка. Это просто один ракурс из нескольких. Проблема начинается, когда человек не подозревает, что ракурсов вообще больше одного, и двадцать лет любуется своим объектом с одной и той же лавочки. Те же самые метры могут работать иначе. Могут после ремонта уйти в другой сегмент. А могут вообще не заслуживать вложений - и самым выгодным решением окажется продажа. Да, я знаю, что для многих это звучит как предложение продать родственника. Над электрическими кораблями тоже ржали. Десять лет назад реакция была стандартная: игрушка, не поплывёт, не окупится, у нас зима восемь месяцев, вы вообще видели наши морозы? Сегодня эта игрушка возит людей, не воняет соляркой и обходится дешевле в эксплуатации. Скептики никуда не пропали - они просто сидят на этом кораблике и фотографируют закат. С недвижимостью то же кино. Каждый новый формат сначала называют бредом, потом нормой. Разница только в том, кто зашёл, пока над этим смеялись, а кто дождался, пока станет очевидно всем, и купил по тройной цене. Второй вариант тоже работает. Просто медленнее и дороже. Теперь неприятный вопрос Ты уверен, что твоя недвижимость приносит деньги? Не «стоит». Не «дорожает». Не «детям останется». А именно приносит: сколько чистыми в месяц - после коммуналки, налога, простоев и вечно текущего смесителя? Если ты не назовёшь эту цифру за пять секунд, у меня плохие новости. Это не инвестиция. Это домашнее животное с кадастровым номером. Хорошая новость: лечится подсчётом. Пришли свою квартиру на разбор. Напиши РАЗБОР в комментариях или кинь в личку адрес, ссылку на объявление или просто фото @salmushev_expert Посчитаю по трём цифрам: вход, поток чистыми, выход. И скажу честно - можно выжать больше или лучше вообще ничего не трогать. А в комментариях признавайся: твоя квартира сейчас работает или стоит памятником самой себе? 👇