Марат Сальмушев | Доходная недвижимость

7 лет мне говорили: в Москве ловить нечего. Мы зашли туда с первым объектом - и я в приятном шоке. Про московский рынок недвижимости в регионах ходит одна и та же легенда. Конкуренция бешеная, риэлторы едят друг друга на завтрак, сиди в своём городе и не высовывайся. Рассказывают её обычно люди, которые в Москве ни разу не работали. На днях мы вышли на рынок Москвы и Подмосковья. И первые впечатления совсем не похожи на легенду. Это не первая попытка В 2019-2020 годах мы уже работали с этим регионом - по доступному жилью и продаже комнат. Тогда это было партнёрство. Мой наставник позвал меня переехать в Москву и работать вместе как с сильным партнёром. Я почти собрал чемодан. А потом начался ковид, и чемодан поехал обратно в шкаф. Это уже совсем другая история. Но мысль осталась. Все эти годы мне было интересно: как наш опыт - больше 800 проданных объектов, стройки, управление - покажет себя на самом конкурентном рынке страны. Как всё сложилось само. Специально мы в Москву не рвались. Я сосредоточен на Нижнем, здесь идут проекты, здесь растёт экосистема. Но начали приходить рекомендации из Москвы. Подбор новостроек. Предложения взять объект в продажу. Сначала я отмахивался. Потом решил: хватит гадать, давай посмотрим на практике. Запустили первый объект - дом в Подмосковье. Первое впечатление Я был в лёгком шоке. Рынок работает совсем по-другому: другие метрики, другие скорости, по-другому общаются покупатели. Подробно напишу отдельно, почему шок именно приятный. Сейчас только первое наблюдение. Всё, на чём мы годами строили работу в регионах - сильное описание, качественные фото, сервис на каждом этапе, расчёт объекта целиком, - здесь проявляется намного заметнее. На большом рынке с высоким чеком цена ошибки выше, и люди это чувствуют. Детали, которые в регионе оценит один покупатель из пяти, здесь видит почти каждый. Гипотеза, которую будем проверять Казань - один из самых конкурентных региональных рынков. В Нижнем мы заходили с нуля, без связей и знакомых, и запустили там бизнес-модель. Регионы - хороший тренажёр. Там каждый рубль вознаграждения даётся трудом, и ты учишься работать точно, потому что запаса на ошибку нет. Если научился зарабатывать там, где денег меньше, там, где их больше, не потеряешься. Это пока не вывод, а гипотеза. Один объект - не статистика. Сейчас посмотрим, как пойдут продажи, и запустим следующие проекты. Цифры покажу, как обычно, без украшений. Про переезд Москву и Подмосковье я рассматриваю как свой будущий дом. Решение пока не окончательное. Но ощущение такое, будто картинка, которая семь лет назад рассыпалась, сейчас начинает складываться сама. Может, совпадение. Может, знак. Посмотрим по цифрам - им я доверяю больше, чем знакам. Что это значит для тебя Экосистема, которую мы строим, не привязана к одному городу. Брокеридж, подбор новостроек, ремонт и управление - теперь в том числе в Москве и области. Если ты продаёшь или покупаешь недвижимость в Москве или Подмосковье, ищешь новостройку или хочешь отдать объект в управление - напиши в личку. Посмотрим твою ситуацию и посчитаем вход, поток и выход. А в комментариях давай поспорим: в Москве работать сложнее, чем в регионах, - или это просто легенда, которую передают из уст в уста? 👇 #москва #подмосковье #брокеридж #недвижимостьмосквы #fundamental

С конца августа мы тихо развернули компанию. Анонсов не было - объясняю сейчас, в 4 пунктах. Компании обычно меняют курс громко: презентации, новый логотип, «мы рады сообщить». Мы просто в один день начали работать по-другому и забыли об этом сказать. Что изменилось? Мы сделали ставку на экосистему - компанию полного цикла. Купить, отремонтировать, сдать, продать. Всё внутри одной команды. Теперь о направлениях. 1. Брокеридж - локомотив Купля-продажа и новостройки. Это вход в компанию, потому что рано или поздно каждому нужно что-то купить или продать. И это наша самая сильная экспертиза за 14 лет и больше 800 объектов. Работаем по всей России, независимо от того, где я нахожусь. У нас своя система: собираем команду под объект в твоём городе. Продаёшь квартиру - продадим именно в твоём городе. Нужна новостройка - подберём онлайн. А на сделку при необходимости приедет кто-то из команды. Или я сам. 2. Ремонт и стройка Инвест-ремонт всегда был нашей сильной стороной. Какое-то время мы работали с сильным специалистом в этом направлении, потом пути разошлись. А технологии остались - мы всё перевели в регламенты и чек-листы, и сейчас направление курирую я сам. Работаем тоже по всей России, стройку ведём удалённо. Бригадиров нет, заказчик платит мастерам напрямую, наш чек - отдельной строкой. Почему это важно в цепочке: купил или продаёшь квартиру - почти всегда нужен ремонт или хоумстейджинг. Не нужно искать отдельного прораба и сводить три мнения в одно. 3. Аренда и управление Посуточная и долгосрочная. Сейчас делаем больший акцент на долгосрок и берём объекты в управление по всей России. Логика простая. Человек купил квартиру, мы сделали ремонт - дальше объект переходит к нам в управление. Собственник получает деньги на карту, мы занимаемся жильцами, платежами и состоянием квартиры. 4. Консалтинг Брокеридж и посуточная аренда - только по запросу и только когда человек точно понимает, чего хочет. Отдельно растёт запрос от агентств недвижимости на одно-двухдневные тренинги. У меня есть образование бизнес-тренера, и здесь можно передать практику целиком - чтобы агент видел объект не только через цену, но и через ремонт и аренду. Ты, наверное, заметил, что о консалтинге я говорю всё реже. Это сознательно. На первом месте теперь практика, а обучение - узкое направление для тех, у кого большой и ясный запрос. Риэлтор знает цену. Прораб знает смету. Управляющий знает аренду. Каждый прав в своём куске, и никто не обязан знать чужой. Проблема начинается, когда собственник принимает решение на миллионы, опираясь на одно мнение из трёх. Мы закрываем все три внутри одной команды, поэтому видим объект целиком - и честно говорим, когда его лучше не трогать. Без филиалов и без франшиз. Просто одна система, которая работает в любом городе. Есть ещё несколько направлений в тесте - например, торги по банкротству. Пока закрыто, изучаем. Расскажу, когда будет что показать, а не что обещать. Уникально ли это? Я знаю компании, которые делают стройку и помогают с покупкой. Но компанию, которая при этом ещё и управляет объектами в аренде, по всей стране, я пока не встречал. Не буду утверждать, что мы единственные - просто не видел. Скопировать модель можно. Повторить 14 лет практики - сложнее. Прошло два месяца. Мне нравится, как это растёт. Осталось решить, где будет наш центральный офис - я всё ещё в процессе выбора города для переезда. Офиса пока нет, зато работы хватает на несколько. Купить, продать, сделать ремонт или отдать квартиру в управление и сдавать её дороже - напиши в комментариях или в личку @salmushev_expert Команда свяжется с тобой. А если не знаешь, с чего начать, - пришли свою квартиру на разбор. Посчитаю вход, поток и выход и скажу, какое из четырёх направлений тебе вообще нужно. Иногда - ни одно. А в комментариях ответь: с каким из четырёх направлений у тебя сейчас самая большая головная боль? 👇 #fundamental #брокеридж #ремонтподключ #управлениенедвижимостью #доходнаянедвижимость

16 миллионов только за работы. Мы делаем этот же ремонт за 3 - вместе с материалами и мебелью. Есть подрядчики, которые называют цену не по смете, а по ощущениям. Ощущения обычно такие: заказчик всё равно не разберётся. Давно не рассказывал про наш объект бизнес-класса в Нижнем Новгороде. Рассказываю, потому что там есть на что посмотреть. Ко мне обратилась давняя знакомая. Купила квартиру в Нижнем под сдачу и к тому моменту уже отчаялась найти нормальных исполнителей. Ей предложили два варианта. 16 миллионов. И 9 миллионов. Подчеркну: это только за работы. Без стройматериалов. Без мебели. То есть за 16 миллионов тебе просто помашут руками, а кирпич, плитку и диван ты купишь сам. Мы посчитали через свои ресурсы и вышли на 3 миллиона. И туда входят не только работы, но и материалы, и меблировка. Разница с первым предложением - 13 миллионов. Это больше, чем стоит однушка в Нижнем. «Ты что, рынок ломаешь?» Мне такое уже говорили. Отвечаю. Дорого - не грех. Грех - дорого без обоснования. У меня есть продукты, которые стоят серьёзных денег. Но по каждому я могу показать, за что именно человек платит и что получает на выходе. Мой чек за работу всегда идёт отдельной строкой, и я могу защитить каждую цифру в нём. А теперь попробуй обосновать 16 миллионов за работы в квартире на 50 метров. Что там делают за эти деньги - штукатурят золотом? Кладут плитку по одной в день под живую музыку? Обоснования нет. Есть расчёт, что заказчик клюнет. Один из десяти клюнет - и бизнес живёт. Я в такую модель не верю. Не из благородства, а из арифметики: человек, которого один раз развели на ремонте, больше никогда к тебе не придёт и всем расскажет почему. А тот, кому ты сэкономил миллионы, остаётся с тобой на годы. Где мы сейчас? Прошло около двух месяцев. Заканчиваем штукатурку. Недавно сверялись по смете с заказчицей. Попадаем в бюджет на 95-99%. Каждый параметр под контролем - не «примерно уложимся», а с цифрами по каждой строке. Сама стройка для нас уже понятная история. Самое интересное начинается после неё. Как и в любом нашем проекте, на ремонте мы не прощаемся. Дальше берём квартиру в управление и сдаём посуточно. Цель - от 8 до 10 тысяч за сутки. Как пойдёт на практике, покажу честно, включая пессимистичный сценарий. Для нас это первый объект бизнес-класса в посуточной аренде. На нём мы будем отрабатывать процессы для этого сегмента: другой гость, другие ожидания, другой уровень сервиса. Если всё получится - будем масштабировать. Это и есть та экосистема по модели Apple, про которую я говорю. Одна команда делает ремонт, сдаёт объект и управляет им. Заказчица получает не подрядчика, который исчезнет в тумане после последнего платежа, а людей, которые остаются с её квартирой надолго. Те, кто называет 16 миллионов, кстати, обычно исчезают именно так - быстро и с предоплатой. Нам нужны люди Направлений становится больше, и скоро мы расширяем команду. Ищем людей, которые возьмут на себя отдельные направления - ремонт, аренду, продажи - и будут вести их под моим руководством. Не исполнителей на подхвате, а тех, кто готов отвечать за результат целиком. Если тебе откликается то, как мы работаем, - напиши в личку пару слов о себе и какое направление тебе ближе. Если собираешься в ремонт Пришли смету, которую тебе выставили, до того как подпишешь. Скажу, где там работа, а где чьи-то планы на отпуск. А если окажется, что квартиру вообще не стоит трогать - скажу и это. А в комментариях напиши: какую самую безумную сумму за ремонт называли тебе или знакомым? Посмотрим, побьёт ли кто-нибудь 16 миллионов за «просто работы» 👇 #ремонтподключ #бизнескласс #посуточнаяаренда #нижнийновгород #доходнаянедвижимость

10 нотариусов. 10 разных ответов. 3 сорванные даты. И 15 минут, которые всё решили. Сделку проще всего сорвать за шаг до финиша. Отказаться в этот момент легко, удобно и со стороны даже выглядит как принципиальность. Сегодня мы закрыли одну из самых сложных сделок за мои 14 лет и 800 объектов. Сама сделка прошла спокойно, каждая сторона получила своё. Сложным было всё, что до неё. Что за сделка? Долевая недвижимость. Один из самых непростых видов сделок на рынке. Многие агенты обходят доли стороной - и правильно делают, если не знают механики: ошибка здесь стоит дороже любого вознаграждения. Я работаю с долями 9 лет. Для меня это стандартная история. Но стандартная - не значит одинаковая. Мы развиваем доступное жильё в Нижнем Новгороде, и рынок для нас пока новый. 10 нотариусов - 10 мнений Сделки с долями проходят через нотариуса. В Казани у нас всё отлажено: своя форма договора, свой нотариус, который давно понимает, как устроен наш формат. В Нижнем пришлось обзвонить около десяти нотариусов и объяснять механику с нуля. Ответы оказались противоречивыми. Один говорил одно, следующий - ровно обратное. Нотариусов называют элитой российских юристов, и это заслуженно. Просто наш формат редкий, и сталкивались с ним единицы. Не каждый хирург делал пересадку сердца - это не делает его плохим врачом. В какой-то момент я поймал себя на мысли, что в этой конкретной механике разбираюсь лучше многих, с кем говорил. Юристом меня это не делает. Зато окончательно убедило: юридическое образование мне нужно. В брокеридже юридических вопросов с каждым годом всё больше, и разговаривать с профессионалами хочется на одном языке. Так что юрфак у меня теперь не мечта, а задача. Три раза почти сорвалось😱 Формат сложный - значит, вопросов много. У покупателей были представители, которые с таким видом недвижимости, судя по всему, тоже не сталкивались. Вопросы шли один за другим. Сделка трижды переносилась и трижды повисала. Честно скажу: я был на эмоциях. Три раза был готов отказать и отдать квартиру другим покупателям - желающие были. И вот тут важное. Отказ - самая удобная позиция. Выглядит как твёрдость, а по факту это слабость. «Не понимают - их проблемы». Ты сэкономил нервы, покупатель остался без квартиры, которую очень хотел. Проиграли все, но ты чувствуешь себя принципиальным. Представители покупателя, кстати, делали свою работу - защищали клиента. На их месте я задавал бы те же вопросы. 15 минут В итоге мы созвонились с покупателем напрямую. За 10-15 минут нашли компромисс. Я дал со своей стороны обязательства - и вопросы закончились. Недели переписки - и пятнадцать минут нормального разговора. Половина сложных сделок разваливается не из-за документов, а из-за того, что стороны общаются через третьи руки и никто никого не слышит Покупатель хотел этот объект. Ему не хватало не желания, а понимания. Это лечится разговором, а не отказом. Что дальше? Сейчас заканчиваем ремонт. На сделке отношения не заканчиваются - дальше берём объект в управление. Посуточно или в долгосрок - проверим на практике, а не на предположениях. Покупателям - огромная благодарность за терпение. Мне - новый опыт. Сложная сделка даёт то, чего не даст ни одно образование. Даже юридическое, которое я теперь собираюсь получить. Мораль Послать клиента легко. Довести до конца - это и есть работа. Если у тебя объект, с которым другие агенты связываться не хотят - доля, сложные документы, нестандартный формат - пришли в личку. Посмотрю, что с ним можно сделать. И честно скажу, если ничего. А в комментариях расскажи: ты когда-нибудь срывал сделку на эмоциях - и потом жалел? Или наоборот, дотерпел и выиграл? 👇 #долеваянедвижимость #брокеридж #нижнийновгород #сделкиснедвижимостью #доступноежильё