Марат Сальмушев | Сверхприбыльная недвижимость

Комната за 90 000 рублей. Без санузла. Сейчас продаём за 600 000. Люди уверены, что для входа в недвижимость нужны миллионы. Это самое дорогое заблуждение на рынке - оно годами держит человека в позиции «вот накоплю и тогда начну». В 2023 году мне нужна была прописка в Республике Коми. Смотрю варианты, вижу комнату за 100 000 ₽. Торгуюсь, беру за 90 000. Комната без санузла в городе на 10-15 тысяч человек. Звучит как покупка, о которой не рассказывают родственникам. Что было на входе. Объект уже сдавался за 6 000 ₽ в месяц. Коммуналка 2 500 ₽ сверху, платил жилец. То есть даже в том виде, в каком я его получил - это 72 000 ₽ в год с вложения в 90 000 ₽. Комната без туалета окупала себя примерно за пятнадцать месяцев. Многие «инвестиционные» квартиры за десять миллионов о такой доходности только мечтают, но об этом на презентациях не рассказывают. Дальше я задал себе вопрос, который стоит задавать про любой объект: а это максимум, что метры могут отдать? Смена угла Мы годами работаем со студиями, поэтому мысль пришла быстро. Комната - это не приговор. Это планировка, которую можно изменить. Провели воду. Поставили санитарный насос. Сделали бюджетный ремонт - без дизайнерской плитки и прочих подвигов, которые видит только собственник. На выходе получилась студия. Долгосрок сразу подскочил до 15-17 тысяч. Желающие были. Но я отказался. Почему отказался от долгосрока? Город на 10-15 тысяч человек. Аудитория своеобразная. Отдать свежую студию в долгую аренду в таком месте - примерно то же самое, что подарить её и надеяться, что вернут в том же состоянии. Плюс в долгосроке ты видишь объект раз в год. К этому моменту с ним уже всё случилось. Взяли на посуточное управление. Удалённо, из другого города, по регламентам - я туда не летал каждую неделю.. Сдавали по 2 500 ₽ за сутки, иногда по 3 500 ₽. Квартира при этом сохранялась в порядке: краткосрок - единственный формат, где ты видишь своё жильё несколько раз в месяц, а не когда уже поздно. Три цифры по объекту Вход. 90 000 ₽ покупка плюс ремонт с проводкой воды и насосом. Поток. Посуточно, чек 2 500-3 500 ₽. Чистыми - после комиссии площадок, уборок, расходников и коммуналки - заметно выше тех 15-17 тысяч, которые давал бы долгосрок. Города на 10 тысяч человек, кстати, ведут себя по загрузке не так, как миллионники: пиков меньше, зато и конкурентов почти нет. Выход. Сейчас продаём за 600 000 ₽. На рынке месяц, два интересанта. Честно скажу: опыта продаж в городах такого размера у меня не было. Статистика по срокам там своя, и она мало похожа на Казанскую или Нижегородскую. Но первые сигналы говорят, что спрос есть - просто он тише. Что здесь важно понять Из объекта мы выходим в плюсе дважды: заработали на потоке всё время владения и заработали на теле при продаже. Но главное не в этом. Главное - что вся история началась с суммы, которую многие тратят на телефон. Люди годами ждут «серьёзных денег», чтобы зайти в недвижимость. А зайти можно было ещё три года назад - просто объект выглядел бы недостаточно солидно, чтобы им хвастаться. Метры не обязаны быть красивыми. Они обязаны работать. Теперь про твои метры. Если у тебя есть комната, доля, старая квартира или что-то, что ты давно списал со счетов как «ну там ничего не сделаешь» - не факт, что ты прав. Напиши РАЗБОР в комментариях или в личку @salmushev_expert Посчитаю по трём цифрам: вход, поток чистыми, выход. И скажу прямо - можно выжать больше или лучше не трогать. А в комментариях ответь: с какой суммы, по-твоему, реально зайти в недвижимость? Уверен, большинство назовёт цифру раз в двадцать больше реальной 👇

Демонтаж 100 м² - 130 000 ₽. Я взял двух студентов и сделал за 15 000. Дальше подрядчик очень удивился. Меня часто спрашивают, зачем я лично лезу в стройку, аренду и цифры. Ведь настоящий предприниматель делегирует. Отвечаю: потому что делегирование без контроля цифр называется не свободой, а спонсорством. И спонсором в этой схеме был я. Как всё начиналось. Годами ремонт вёл основной подрядчик, а я гордо не лез. Так учат книжки и коучи, которые в жизни не держали в руках смету, но зато прекрасно рассказывают про выход из операционки. Обычно из чужой. Схема прекрасно работала. Ровно до момента, когда бюджеты перестали сходиться и стало ясно: из операционки я вышел, а деньги остались там. Полез в смету. Реакция подрядчика была молниеносной: «Марат, зачем тебе это? Занимайся продажами и развитием компании. За стройку не беспокойся». Универсальный сигнал. Если человек так настойчиво уговаривает тебя не смотреть в его цифры - смотри в его цифры немедленно. Строка на 130 тысяч. 2021 год. В смете: демонтаж, 100 м², 130 000 ₽. Я смотрю на эту цифру и думаю: это же работа кувалдой. Что там можно делать на сто тридцать тысяч - реставрировать стены перед сносом? Нашёл двух студентов. Сделали за 15 000 ₽. Экономия - 115 000 ₽. На одной строке. А их в ремонте больше двадцати. Дальше я прошёл весь список сверху вниз. Каждый этап, каждую позицию, каждый «ну это же рынок, дешевле никак». Оказалось - можно. А теперь главное, ради чего писался этот пост. Я не просто удешевил работы. Я описал их. Регламенты и чек-листы на каждый этап. Что делаем, в какой последовательности, с каким результатом, по какой цене, что принимаем и что не принимаем. И вот тут произошло интересное. Бригадир перестал быть незаменимым. Раньше как: бригадир держит объект в заложниках. Он один знает, что происходит, на каком этапе стройка, что уже закуплено и почему сроки поехали. Скажи ему слово поперёк - и он уйдёт, а ты останешься с недостроенной квартирой и ощущением, что тебя аккуратно взяли за горло. Сейчас: бригадир - сменная деталь. Я могу поменять его на любом этапе. Приходит новый, открывает чек-лист, видит где мы находимся и что дальше. Не нужно ничего объяснять, не нужно упрашивать остаться, не нужно доплачивать за лояльность. Система не привязана к человеку. Человек привязан к системе. Побочный эффект оказался мощнее основного. Раз процесс описан - его можно вести откуда угодно. Я делаю ремонты удалённо. Физически нахожусь в другом городе, а объект идёт по графику: этапы принимаются по чек-листу, фото и цифры приходят по регламенту, отклонения видны сразу, а не когда уже залито. Раньше это звучало бы как фантастика. Стройка без хозяина на объекте - это же классика жанра: приезжаешь через месяц, а там плитка не та, стена не там и денег нет. Работает ровно до тех пор, пока никто не знает, как должно быть правильно. Как только правильно записано - фокус перестаёт работать. Почему меня это до сих пор злит. Когда я вижу смету на 9 000 000 ₽ в квартире 50 метров, которую делают год, у меня один вопрос. Где выпускают таких специалистов и выдают ли им диплом сразу Мы можем поменять правила игры. Этот рынок держится на непрозрачности. Убери непрозрачность - и вся схема рассыпается. Опубликованные цены. Описанные этапы. Сменяемые бригадиры. Собственник, который видит смету и понимает с каждую строку. Это и есть революция на рынке ремонта. Не новые технологии, не космические материалы. Просто честные цифры, которые видно. Я собираюсь показывать эти цифры дальше. Регулярно и публично. Кому-то на рынке это очень не понравится, и это лучший показатель, что мы двигаемся правильно. Если планируешь ремонт. Не подписывай смету сразу. Сначала посчитаем. Пришли смету, которую тебе выставили. Скажу, где там ремонт, а где чужие планы на лето. Напиши РАЗБОР в комментариях или в личку @salmushev_expert А в комментариях выкладывай самую дикую смету, которую видел ты или твои знакомые. Победителя разберу отдельным постом - по строкам, с ценами и без пощады 👇

555 000 за метр в Казани. Вокзал, такси, презентация - и калькулятор в руках вместо шашлыка с друзьями. Родной город. Не был три месяца. Обычно люди возвращаются в родной город так: приехал, обнял всех, сел за стол, три дня пропал. У меня программа другая - с поезда сразу на презентацию клубного дома «Шаляпин». Свободных окон в графике нет вообще. Друзьям я это объясняю фразой «на неделе увидимся», и в моём случае это означает где-то в промежутке между двумя объектами, стоя, минут пятнадцать. Так как я официальный партнёр компании Avito, у нас часто проходят в Казани встречи. Клубный дом «Шаляпин». 555 000 ₽ за квадрат. Цифра, от которой у одной половины города дёргается глаз, а у другой включается калькулятор. И знаешь, что интересно - правы обе половины. Просто они считают разное. Одни смотрят на цену метра. Другие - на то, что метр отдаёт обратно. Это две разные истории, и вторую почти никто не считает. На презентации тебе расскажут про лобби, остекление, консьержа и «ограниченное количество лотов». Всё правда. Всё влияет на цену. И почти ничего из этого не влияет на аренду - арендатор за лобби не доплачивает, он платит за то, что ему нужно жить именно в этой точке. Разбор с цифрами по этому дому -?вход, поток, выход - выложу отдельно. Там есть о чём поговорить. Зачем вообще приезжать в город, из которого уехал. Три месяца - идеальный срок, чтобы вернуться и увидеть. Когда живёшь в городе постоянно, изменений не замечаешь. Стройка растёт по этажу в неделю, цены ползут по чуть-чуть, район меняется незаметно. Всё как вчера. Уезжаешь на три месяца - и город показывает тебе всё сразу. Что выросло, что встало намертво, где появились новые ценники, а где висят те же объявления с теми же фотографиями и той же нерешительностью в описании. Это как со своей квартирой. Смотришь на неё каждый день из одной точки и уверен, что знаешь про неё всё. А стоит отойти и посмотреть с другой стороны - выясняется, что она либо работает вдвое хуже, чем могла, либо стоит дороже, чем ты думал. Дальше по графику. Объекты, встречи, показы. Расписание плотное настолько, что вопрос «а ты надолго?» я в этот раз просто игнорирую. Буду показывать процесс: что смотрю, что считаю, от чего откажусь. Отказов, как обычно, будет больше, чем покупок - это нормальная пропорция, хотя её редко показывают. А теперь про тебя. Если у тебя в Казани есть квартира, которую ты давно не пересматривал - самое время. Особенно если она сдаётся по ставке, которую ты назначил пару лет назад и с тех пор не трогал. Напиши РАЗБОР в комментариях. Или в личку @salmushev_expert Пришли адрес, ссылку на объявление или просто фото. Посчитаю по трём цифрам: вход, поток чистыми, выход. И скажу прямо, можно ли выжать больше или лучше вообще не трогать. Второй ответ я выдаю регулярно, хотя он мне невыгоден. А в комментариях скажи: 555 000 за метр в Казани - это много или уже нормально? Интересно, где сейчас у людей планка 👇

Кремль стоит 500 лет и не заработал ни рубля. Ему можно — он памятник. А твоей двушке кто разрешил? Сегодня катался по Волге на электрическом корабле. Ни дыма, ни рёва — тишина, вода и вид на кремль с той стороны, с которой его обычно не видят. Стоишь на стыке двух эпох: одна не менялась пятьсот лет, вторая перевернулась за десять. И невольно начинаешь считать. Стоять веками — сомнительное достижение. Кремль стоит, потому что это его должностная обязанность. Ему платят за то, чтобы он стоял и молчал. А теперь оглянись вокруг. Огромное количество квартир в этой стране занимается ровно тем же самым: стоит с достоинством, десятилетиями, и не приносит ни копейки. Бабушкина двушка, которую «трогать нельзя, это память». Квартира, купленная как инвестиция и с тех пор работающая складом для лыж и банок с огурцами. Объект, который сдаётся знакомой за копейки восьмой год подряд, потому что «человек хороший, неудобно поднимать» - ты в этой схеме, кстати, тоже хороший человек, просто бесплатно. Собственники искренне верят, что владеют активом. По факту - содержат памятник. Разница простая: актив кормит тебя, памятник кормишь ты. Коммуналка, налог, капремонт приходят одинаково обоим. Только один из них скидывается. С воды видно то, чего не видно с берега. Я сотни раз видел кремль с земли. С воды он совсем другой - видно посадку на холм, видно масштаб, видно, зачем его туда вообще поставили. Камни те же. Угол другой. С квартирами ровно так же. Большинство смотрит на свою недвижимость из одной-единственной точки: купил, сдал в долгосрок, раз в год гордо поднял на тысячу и почувствовал себя инвестором. Это не ошибка. Это просто один ракурс из нескольких. Проблема начинается, когда человек не подозревает, что ракурсов вообще больше одного, и двадцать лет любуется своим объектом с одной и той же лавочки. Те же самые метры могут работать иначе. Могут после ремонта уйти в другой сегмент. А могут вообще не заслуживать вложений - и самым выгодным решением окажется продажа. Да, я знаю, что для многих это звучит как предложение продать родственника. Над электрическими кораблями тоже ржали. Десять лет назад реакция была стандартная: игрушка, не поплывёт, не окупится, у нас зима восемь месяцев, вы вообще видели наши морозы? Сегодня эта игрушка возит людей, не воняет соляркой и обходится дешевле в эксплуатации. Скептики никуда не пропали - они просто сидят на этом кораблике и фотографируют закат. С недвижимостью то же кино. Каждый новый формат сначала называют бредом, потом нормой. Разница только в том, кто зашёл, пока над этим смеялись, а кто дождался, пока станет очевидно всем, и купил по тройной цене. Второй вариант тоже работает. Просто медленнее и дороже. Теперь неприятный вопрос Ты уверен, что твоя недвижимость приносит деньги? Не «стоит». Не «дорожает». Не «детям останется». А именно приносит: сколько чистыми в месяц - после коммуналки, налога, простоев и вечно текущего смесителя? Если ты не назовёшь эту цифру за пять секунд, у меня плохие новости. Это не инвестиция. Это домашнее животное с кадастровым номером. Хорошая новость: лечится подсчётом. Пришли свою квартиру на разбор. Напиши РАЗБОР в комментариях или кинь в личку адрес, ссылку на объявление или просто фото @salmushev_expert Посчитаю по трём цифрам: вход, поток чистыми, выход. И скажу честно - можно выжать больше или лучше вообще ничего не трогать. А в комментариях признавайся: твоя квартира сейчас работает или стоит памятником самой себе? 👇

9 000 000 за ремонт. Мы зашли на тот же объект за 3 000 000. Начали с того, что сэкономили 330 тысяч на демонтаже. Многие покупают квадратные метры и понятия не имеют, сколько эти метры сожрут дальше. Ипотека одобрена, ключи получены, шампанское выпито - и тут приходит человек со сметой. Наша заказчица пришла ко мне слегка бледная. Новостройка бизнес-класса, подрядчики посчитали ремонт и объявили: меньше девяти миллионов даже не мечтайте. Мы пересчитали и зашли в проект за три. Куда делись шесть миллионов? Никуда. Их там изначально не было. Прораб считает смету. Риэлтор считает цену. Управляющий считает аренду. Каждый прав в своём куске, и никто не обязан знать чужой. Прораб физически не может сказать, за сколько квартира потом сдастся - он там не живёт и уборку после гостей не принимает. Он собирает инструмент и уезжает. Квартира остаётся зарабатывать. Проблема не в нём. Проблема в том, что решение на девять миллионов принимается со слов человека, который видит треть картины. Поэтому смета собирается от того, как объект будет работать, а не от того, как он будет выглядеть на фото. Дизайнерская плитка в санузле не поднимает чек ни на рубль - гость приехал спать, а не любоваться затиркой. А вот дешёвый смеситель убьёт объект за восемь месяцев. Без этой логики получается ремонт для инстаграма за счёт собственника. Мы уже на объекте. Демонтаж. Рынок предлагал от 60 000 до 350 000 ₽. Мы сделали за 20 000 ₽. Мало того - сохранили цельные блоки и пустили их на новые стены. Логика простая: зачем выбрасывать материал, платить за вывоз мусора, а потом покупать ровно такой же? Электрика. Заказчице назвали ценник - 365 000 ₽. Наша смета - 280 000 ₽. Качество то же. Меблировка. Закупаем уже сейчас, на черновой стадии. Почти все ремонты проваливаются по срокам именно в финале: стройка готова, объект стоит, а мебель поехали искать ещё на два месяца. Красивая пустая квартира не приносит ни рубля. Она просто дорого стоит и молчит. Считаем вход. Покупка квартиры плюс ремонт и меблировка — около 10 00 000 ₽. По рыночной смете в девять миллионов вышло бы порядка 16 000 000 ₽. Шесть миллионов остались у собственницы, а не в керамограните, который никто не рассмотрит. Дальше объект уйдёт в посуточную аренду - цифры по потоку покажу, когда запустимся и будет что показывать, а не что обещать. Зачем мне экономить твои деньги. За плечами 14 лет и больше 800 объектов. Мы работаем полным циклом: купить, отремонтировать без прослойки посредников, сдать, продать. Мне невыгодно раздувать смету. Бригада заработала один раз и ушла - ей всё равно, что будет с объектом дальше. Я остаюсь с этой квартирой на годы: сдаю её, управляю ей, потом продаю. Мои деньги в том, чтобы объект работал, а не в том, чтобы он дорого обошёлся. Теперь про твою квартиру. Если она сдаётся за копейки, висит на Авито без звонков или ты собрался в ремонт и не хочешь подарить строителям стоимость ещё одного объекта - давай посчитаем. Напиши слово РАЗБОР в комментариях или в личные сообщения: @salmushev_expert Пришли адрес, ссылку на объявление или просто фото. Разберу по трём цифрам: вход, поток чистыми, выход. И скажу прямо - можно выжать больше или лучше вообще не трогать. Второй ответ звучит регулярно, хотя он против моего интереса. А в комментариях расскажи: какую самую дикую смету считали тебе или твоим знакомым? Победителя разберём отдельно 👇