Марат Сальмушев | Сверхприбыльная недвижимость

7 лет сдавала квартиру за 15 000. Средняя по Казани сейчас — 35 000. Сегодня у нас день рождения направления, которое лечит ровно это. Собственники теряют деньги не на кризисах, а на привычке. Сдали когда-то, жильцы хорошие, платят вовремя - и ставка застывает на годы, пока рынок уходит вдвое вверх. Вчера мы официально запустили доверительное управление долгосрочной арендой. Первое заселение - квартира и дом в Казани. Заселял я их удалённо, из Нижнего Новгорода. Ни разу не приехав на показ. Мы строим ГК Fundamental как экосистему: брокеридж, новостройки, ремонт, торги по банкротству, посуточная аренда. Теперь - управление долгосроком. Логика простая. Почти каждый второй покупатель, которому мы подбираем квартиру, дальше хочет её сдавать. Раньше на этом месте мы клиента отпускали: вот ключи, удачи, дальше как-нибудь сами. А дальше человек сдаёт по цене, которую подсказала соседка, и через семь лет искренне удивляется, что рынок, оказывается, существует. Компаний, которые умеют купить, отремонтировать, сдать и продать один и тот же объект - на рынке единицы. Не потому что остальные хуже, а потому что это четыре разные профессии, и собрать их вместе долго и дорого. У нас на это ушло 14 лет и больше 800 объектов. В 2013 году я начинал именно с аренды. Правда, коммерческой - субаренда. В 2014-м пришёл в жилую недвижимость. Так что это в каком-то смысле возвращение к истокам. Только теперь с командой, регламентами и способностью заселять объекты из другого города. В начале сентября я писал, что аренда в Казани просела: на рынок одновременно вывалилась гора квартир, и собственники начали демпинговать. Похоже, мы выходили в самый пик этой паники. Сейчас рынок успокоился. Спрос никуда не делся -,он просто перестал тонуть в предложении. Итог: оба объекта сданы по хорошим ставкам. Без демпинга и без «ну давайте хотя бы за 27». Ещё в конце 2024 года мы сделали ставку на капитализацию. Брокеридж и продажи - это высокий чек, но разовые деньги. Сделка закрылась - жди следующую. Управление даёт другое: поток, который растёт каждый месяц вместе с каждым новым объектом. Что это меняет по-взрослому: — меньше зависимости от инвесторских денег; — меньше зависимости от кредитного плеча; — ремонты и новые объекты - на свои, а не на заёмные; — дальше работает сложный процент. Компания, которая живёт только на сделках, похожа на человека на сдельной оплате: пока бежишь - ешь. Компания с потоком может позволить себе не бежать, а считать. Что получаешь ты? Если сдаёшь квартиру и устал быть одновременно риэлтором, сантехником, психологом и коллектором - отдавай в управление. Проверяем жильцов, заселяем, держим финансовую дисциплину, следим за состоянием объекта, ставим ставку по рынку, а не по памяти. Ты получаешь деньги на карту. Всё остальное - наше. Процент небольшой и понятный - на поток почти не влияет, особенно если сейчас ты сдаёшь ниже рынка. Кейс про клиентку с 15 тысячами за 7 лет расскажу подробно на днях. Там есть на что посмотреть, включая её лицо в момент, когда она услышала про 35 тысяч. Проверь себя Напиши РАЗБОР в комментариях или в личку @salmushev_expert: адрес, текущая ставка, сколько лет она не менялась. Скажу, сколько твоя квартира стоит на рынке сейчас, и посчитаю поток чистыми. Если окажется, что ты сдаёшь по рынку и трогать ничего не надо - так и скажу. Хочешь сдавать дороже и больше не отвечать на звонки про кран? Отдавай объект нам в управление - с удовольствием рассмотрим. Пиши в личку, обсудим твою квартиру и условия. А если такой квартиры нет у тебя, но она есть у знакомых Порекомендуй нас. Если начнём работать и подпишем договор - заплатим тебе за рекомендацию. Разовая премия, без условий мелким шрифтом. Ты помог знакомому перестать сдавать за копейки, мы получили клиента, ты получил деньги. Редкий случай, когда все трое довольны.. А в комментариях признавайся: когда ты последний раз поднимал ставку своим жильцам? Если ответ начинается со слов «а зачем, они же хорошие» - у меня для тебя тот самый пост 👇

Село без завода, без трассы и без рабочих мест. Гостевые дома забиты круглый год. Но почему? Обычно спрос на жильё объясняют скучно: рабочие места, транспорт, инфраструктура. Стандартная логика инвестора - смотри, где работают люди, там и сдавай. В четверг я был в Дивеево. Будний день, не выходные, не праздник. Людей - много. Гостевые дома, паломнические дома, кафе, рестораны. Всё работает, всё заполнено. При этом там нет ни одного признака из классического списка. Ни промзоны, ни федеральной трассы, ни делового центра. Откуда тогда поток? Люди едут туда не по экономическим причинам. Едут, потому что это место для них что-то значит. Круглый год, из разных регионов, без сезонных провалов. И вот здесь важный для инвестора вывод, который выходит далеко за пределы конкретного села. Спрос создаёт не здание. Спрос создаёт причина приезжать. Можно построить отличный дом там, где людям незачем находиться - и он будет стоять пустым при всей своей красоте. А можно иметь скромный гостевой дом в месте, куда едут по причине, никак не связанной с недвижимостью - и он будет заполнен постоянно. Именно поэтому на вопрос «стоит ли делать дорогой ремонт» правильный ответ всегда начинается с другого вопроса: а зачем человек вообще окажется в этой точке? В Дивеево причина - паломничество. В университетском районе - вузы. У выставочного комплекса - мероприятия. У больничного кластера - пациенты и их родственники, которые приезжают на несколько дней. Причины разные, механика одна. Есть устойчивый повод приезжать - есть поток. Нет повода - никакой ремонт его не создаст. Почему я вообще туда поехал? Раз в неделю выбираюсь куда-нибудь и смотрю своими глазами. Не по отчётам, не по аналитическим сводкам, не по чужим постам. Приехал, посмотрел, что за люди, откуда едут, чем живёт место, что там со сдачей жилья. Это и есть разница между практиком и аналитиком. Аналитик читает про рынок. Практик по нему ездит. Первый потом красиво рассказывает, второй знает, где в этом районе не ловит связь и почему на той улице никто не хочет жить. Такие поездки будут регулярными - сделаю из этого рубрику. Область большая, неизученного много. Ну и честно про личное. Искупался в купели. Ничего не буду из этого выводить и превращать в метафору про инвестиции - просто было хорошо и голова после этого работает чище. Иногда лучшее, что можно сделать для бизнеса - уехать от него на день. Если оцениваешь объект и не можешь внятно ответить, зачем человек будет в этой точке находиться - цифры по потоку не сойдутся, каким бы хорошим ни был ремонт. Кидай объект, посчитаем вместе. Слово РАЗБОР в комментариях или в личку @salmushev_expert адрес, ссылка, фото. Вход, поток чистыми, выход. Если ответ будет «не трогай» - скажу и это. А в комментариях назови место в своём регионе, куда люди едут по причине, не связанной с работой. Самые неочевидные точки роста обычно именно такие 👇

Привлекаем 8 миллионов в проект. Цикл 3–6 месяцев, объект оформляется на инвестора. Инвестиционные лоты я показываю редко. Обычно объекты закрывают постоянные инвесторы или кредитное плечо, и выносить это в блог незачем. Сейчас ситуация другая: объекты в Нижнем уходят быстрее, чем мы успеваем покупать новые. Расширяемся - и открываем вход в проект. Что за проект? Модель простая: покупаем объект, перестраиваем, продаём. Делаем доступное жильё - то, что в реальности разбирают, а не то, что красиво выглядит в презентации. Объём: около 8 миллионов рублей. Цикл: 3–6 месяцев. Оформление: объект оформляется на инвестора. Почему сроки не взяты с потолка! Это не первый и не второй такой объект. Мы прошли несколько полных циклов, знаем реальную скорость продаж и понимаем, где обычно теряется время. С каждым следующим проектом продавать легче: покупателю есть что показать из готового, а не объяснять модель на пальцах. Свежее подтверждение, что дело в системе, а не в моих личных руках. Наши студенты по консалтингу обучились за пару месяцев, продали свой первый инвестиционный объект за два месяца и вышли в прибыль. Наш другой объект сейчас на финальной стадии - практически продан. Если модель воспроизводится у людей, которые полгода назад в этом не работали, значит она воспроизводима в принципе. Мне это важнее любых регалий. Условия, доходность и структуру сделки разбираю лично, с цифрами по конкретному проекту. В посте такого не пишу принципиально: показ в блоге, сделка в личке. Бонусом: последняя smart-квартира в Нижнем. Если интереснее готовый объект под аренду, а не участие в проекте. Вход: 3 миллиона с небольшим. Поток: коридор 25 000–30 000 ₽ в месяц. Считать надо от нижней границы. Локация: университетская часть города, около десяти вузов рядом. Спрос круглый год, а не «летом никого». Для сравнения: такая же студия в Казани стоит сегодня около 4,5 миллионов и сдаётся примерно за те же 30 тысяч. Полтора миллиона разницы за одинаковый поток - просто потому что другой город. Живёшь не в Нижнем - возьмём объект в управление. Следим за состоянием, жильцами и платежами, процент адекватный. Почему я вообще это пишу В недвижимости с 2013 года. Практик: сам покупаю, сам ремонтирую, сам сдаю, сам продаю. Поэтому вижу объект целиком, а не одну его треть. Безрисковых вложений не бывает, и любой, кто утверждает обратное, либо не считал, либо считает на тебе. Но на любой вопрос по проекту у меня есть ответ с цифрой, а не с эмоцией. Если интересно Пиши в личку @salmushev_expert - пришлю расчёт: вход, поток чистыми с полным списком вычетов, выход и сроки. Пессимистичный сценарий покажу первым, как обычно. Или оставь комментарий, свяжусь сам. А в комментариях ответь заодно: что для тебя важнее - доходность или предсказуемость сроков? Это два разных инструмента, и путают их постоянно 👇

Есть актив с бесконечной рентабельностью. Его не арестуют, не отберут на просадке, и он есть у каждого. Почти у всех - пустой. Сидели на днях со знакомым, считали годовые. У него фондовый рынок, акции, крипта. У меня метры. Каждый защищал своё, как родину. Итог спора оказался не в пользу ни одного из нас. Начнём с неприятного. Про слова Слово «инвестиции» в России окончательно потеряло смысл. Им называют всё: от покупки квартиры до попытки угадать, куда дёрнется монета с собакой на логотипе. Пора разделить. Инвестиция - вложение в то, что создаёт добавленную стоимость. Бизнес делает продукт. Квартира даёт человеку крышу, а тебе поток. Что-то появилось, кому-то стало лучше, деньги выросли на этом. Спекуляция - купил дешевле, надеешься продать дороже. Ничего не создано, ничего не улучшено. Деньги просто переехали от одного к другому. Кто-то заработал ровно столько, сколько кто-то потерял. Спекуляция - не грех, на ней делают состояния. Но это другая профессия и другая нервная система. Называть её инвестициями - примерно как называть покер управлением капиталом. Формально тоже работа с активами. Для себя я решил так: инвестиции - это бизнес и недвижимость. Остальное - торговля. Что реально дают метры? Отдельные стратегии в недвижимости выходят до 100% годовых. Это верхняя граница при удачном стечении, а не средняя по рынку. Такие расчёты я разбираю только со студентами - не из жадности, а потому что там нужна работа руками, а не деньги на счету. Обычная квартира, купленная и сданная, даёт скромные проценты. Скажу честно: доходность берётся не из метров. Она берётся из того, что ты с ними делаешь. Что подводит нас к главному. Тот самый актив Мы со знакомым замолчали и пришли к одному выводу: максимальную доходность даёт не актив. Её даёт навык. Дальше начинается математика, которая ломает саму формулу. Рентабельность считается как результат, делённый на вложения. Купил квартиру за 8 миллионов, получаешь поток - делишь, получаешь проценты. Вложения в знаменателе есть всегда, поэтому цифра всегда конечна. С навыком иначе. Ты платишь за него один раз. А применяешь - сколько угодно. Второй объект, третий, десятый. Знаменатель зафиксирован навсегда, числитель растёт без ограничений. Раздели любое число на единицу столько раз, сколько захочешь. Это и есть бесконечная рентабельность - не фигура речи, а свойство формулы. Почему это нечестное преимущество? Дальше самое интересное. Квартиру можно потерять. Бизнес - тоже. Деньги - сколько угодно, об этом есть целая индустрия с грустными графиками. Навык не отбирают. Ни суд, ни рынок, ни ставка ЦБ, ни настроение регулятора. Он переезжает с тобой в другой город и в другую страну, работает при любой экономике и не требует обслуживания. И главное - он не виден со стороны. Два человека смотрят на одно и то же объявление. Один видит убитую двушку, другой - флиппинг и поток.Объявление одно. Цена одна. Доступ у обоих одинаковый. Это и есть нечестное преимущество. Не связи, не стартовый капитал, не родители. Просто ты видишь то, чего не видит человек рядом, - и он даже не подозревает, что чего-то не видит. Конкурировать с этим невозможно, потому что противник не понимает, в чём именно проигрывает. Мы развиваем консалтинг, потому что верим в то, что знаниями нужно делиться. Мы обладаем уникальными технологиями, которые уже улучшаем 8 лет. За пару месяцев наши студенты выходят на высокий доход, несколько раз выше средней заработной платы. Бизнес-образование в России недооценено чудовищно. Люди спокойно отдают восемь миллионов за квартиру и искренне считают, что разобраться, как она работает, можно бесплатно, за вечер, в комментариях под чужим постом. А потом сдают её за 25 тысяч при рынке в 40 и объясняют знакомым, что недвижимость - так себе тема. Восемь миллионов в актив и ноль понимание, что с ним делать. Вот это и есть настоящая просадка. Хочешь начать с малого - кидай свои метры, посчитаем. Слово РАЗБОР в комментариях или в личку @salmushev_expert: адрес, ссылка, фото. Вход, поток чистыми, выход. Если объект вообще не стоит трогать - скажу и это, хотя мне невыгодно.

Пять лет одна цена. Рынок ушёл на 45, у человека в договоре - 20. Он до сих пор думает, что ему повезло с жильцами. Собственники годами теряют деньги в самом безобидном на вид формате. Не в рискованных вложениях, не в стройке - в обычной долгосрочной аренде, где вроде бы всё спокойно. Мы запускаем новое направление: управление долгосрочной арендой. Гипотеза лежала у меня год - сначала не до неё было, потом рынок сам всё расставил. Рассказываю, зачем оно вообще нужно. Сначала честно про краткосрочную аренду. Я много говорю про посуточную аренду, и она у нас в приоритете. Но у неё есть условие, о котором обычно молчат: она работает не везде. Чтобы объект давал загрузку под сто процентов, должны совпасть локация, ремонт и город. Причём локация решает жёстче всего - соседние дома могут сдаваться совершенно по-разному. Есть места, которые мы называем вечнозелёными, и есть всё остальное. Поэтому когда клиент сделал ремонт и спрашивает «а давайте посуточно», честный ответ иногда звучит как «здесь не пойдёт». Врать в этом месте выгодно ровно один раз - потом клиент возвращается с претензией и без желания работать дальше. Значит, нужен второй сценарий. Вот его мы и собрали. Как выглядит долгосрок глазами собственника? Со стороны - идиллия. Сдал и получаешь деньги. На практике - бесконечный поток вопросов, к которым ты не готовился: «А можно курить на балконе?» «У меня кошка родила, что делать?» «Можно я поселю парня?» «Кран течёт» «Горячую воду отключили» «Соседи курят» «Я в этом месяце чуть позже, ладно?» Последняя фраза, кстати, самая дорогая. Она повторяется, потом становится нормой, а потом ты обнаруживаешь себя в роли человека, который вежливо просит собственные деньги. Плюс главная особенность долгосрока: квартиру там убивают чаще всего. Просто потому что собственник заходит внутрь раз в год, а иногда и реже. К моменту визита с квартирой уже всё произошло. Что мы берём на себя? Ежемесячный осмотр. Не «раз в год загляну». Каждый месяц - состояние, техника, отделка. Проблема на первом месяце стоит копейки, на двенадцатом - ремонта. Финансовую дисциплину. Платежи в срок. Разговоры про «чуть позже» ведём мы, а не ты. У нас это работа, у тебя - испорченный вечер. Цену. Тут главное. По моим наблюдениям, 80-90% арендодателей сдают ниже рынка и годами не поднимают ставку. История про 20 тысяч при рынке в 45 - не выдумка, я такое вижу регулярно. Человек боится «спугнуть хороших жильцов» и добровольно доплачивает им по 25 тысяч ежемесячно. Это уже не аренда, это стипендия. Проверку арендатора. Паспорт, чёрные списки, долги. Долги - красный флаг: человек, который не платит другим, не станет исключением ради тебя. Договор, который защищает собственника. Не типовой из интернета, где половина пунктов на стороне того, кто въезжает. Плюс подсказываем по налоговой оптимизации и прочим скучным вещам, которые экономят деньги. По сути ты раз в месяц получаешь деньги и отчёт. Всё остальное - наша головная боль. Вознаграждение при этом такая, что на поток почти не влияет. Особенно если сравнить с суммой, которую ты недополучаешь, сдавая по цене пятилетней давности. За рекомендацию платим Если приведёшь знакомого и мы подпишем договор - платим разовую премию. Всё прозрачно, без «спасибо за доверие». Ну и напоследок Если у тебя есть квартира, где ты устал быть круглосуточной аварийной службой и одновременно коллектором - это ровно тот случай. Скинь адрес и текущую ставку - скажу, сколько она должна стоить на самом деле. Пиши в личку или ставь слово РАЗБОР в комментариях, если не стыдно признаться публично, за сколько ты её сдаёшь. Считаю по трём цифрам: вход, поток чистыми, выход. Если окажется, что у тебя всё и так нормально - так и скажу, и разойдёмся довольные. А в комментариях признавайся: когда ты последний раз повышал ставку своим жильцам? Если ответ «а зачем, они хорошие» - у меня для тебя плохие новости 👇 P.S. Ролик на YouTube в тему, как собственник долгие годы сдавал дёшево. А после нашего аудита увеличил оплату почти на 100%: https://youtu.be/EEk0DVJ3kcE?si=b_4Y0Tw0x4ws-QUg