Марат Сальмушев | Доходная недвижимость

14 ЛЕТ ПРАКТИКИ. ПОРА ДЕЛИТЬСЯ. Недавно встретился с Дилярой, с которой когда-то вместе учились на бизнес-тренеров. Да, у меня ещё и диплом бизнес-тренера есть. Просто до сих пор он спокойно лежал в запасе, пока я занимался брокериджем, инвестициями, ремонтами и управлением недвижимостью. А теперь, кажется, его время пришло. Диляра в прошлом была исполнительным директором «Флэт», одного из ведущих агентств недвижимости Казани. Сейчас активно развивает бизнес-тренерство. Было интересно обменяться опытом и посмотреть, как она выстраивает это направление. И встреча заставила меня задуматься. А почему вообще большинство риэлторов до сих пор продают недвижимость так, словно они сотрудники доски объявлений? Открываешь соцсети: квартира за 8 миллионов, квартира за 12 миллионов, квартира за 15 миллионов. Спасибо, конечно. Но для просмотра цен у меня уже есть Авито. А где аналитика? Где инвестиционная экономика? Где объяснение, как выбрать объект, оценить риски, подготовить недвижимость к аренде и заработать на её дальнейшем использовании? Риэлтор будущего, на мой взгляд, должен быть гораздо больше, чем посредником между продавцом и покупателем. Он должен понимать недвижимость как финансовый инструмент. И здесь у нас есть чем поделиться. За 14 лет мы реализовали более 800 объектов, работали с инвесторами, занимались строительством, ремонтом, арендой и управлением. Именно этот практический опыт сегодня лежит в основе нашего консалтинга. Но теперь мне интересен ещё один формат: корпоративные бизнес-тренинги для агентств недвижимости. Не очередные лекции о том, как правильно улыбаться клиенту и закрывать возражение «дорого». А практическая работа с продажами, переговорами, инвестиционным мышлением и развитием дополнительных услуг агентства. Массовую онлайн-школу запускать не планирую. Мне гораздо интереснее работать с конкретными командами и их реальными задачами. Причём это полезно и мне самому. Когда передаёшь опыт другим, неизбежно начинаешь глубже анализировать собственные решения, получаешь обратную связь и расширяешь профессиональное окружение. Диляра поделилась своим опытом, дала несколько полезных рекомендаций. За что ей отдельная благодарность. Теперь думаю и о международной квалификации бизнес-тренера. Конечно, пока далеко не все воспринимают меня в этой роли. И это нормально. Когда-то меня вообще не взяли продавать мобильные телефоны из-за отсутствия опыта. Так что начинать новое направление с нуля мне не впервой. Разница лишь в том, что теперь за плечами 14 лет практики, а не энтузиазм вчерашнего выпускника. Постепенно буду рассказывать об этом направлении больше. Возможно, начну с бизнес-завтраков и небольших закрытых встреч с командами агентств. И вот что мне действительно интересно. Как думаешь, риэлтору сегодня достаточно уметь продавать квартиры? Или пора учиться понимать, как на недвижимости зарабатывают деньги? #недвижимость #брокеридж #бизнестренер #Fundamental

15 МЛН ₽ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ. 3 ПАДЕНИЯ. И САМЫЙ ДОРОГОЙ УРОК В МОЕЙ ЖИЗНИ. Когда-то услышал мысль: если человек однажды достиг определённого уровня, то после падения он способен вернуться гораздо быстрее. Раньше считал это красивой цитатой из интернета. Из тех, под которыми фотографируются возле арендованного Lamborghini. А потом жизнь предложила проверить её лично. Прошлый год стал одним из самых тяжёлых. Я практически потерял всё, что строил годами. Пришлось заново собирать себя, пересматривать решения и отношение к деньгам. Но в этом году я увидел, как многое начало возвращаться. И понял: мои прежние результаты не были случайностью. За 14 лет в недвижимости мы реализовали более 800 объектов. Я научился зарабатывать, привлекать инвестиции, запускать проекты. Но была одна проблема. Я умел зарабатывать деньги. Но не всегда умел их сохранять. В разные периоды я трижды оказывался на грани финансового краха. В один из моментов обязательства приближались к 15 миллионам рублей. И поверь, когда просыпаешься с мыслью, кому сегодня должен, предпринимательская романтика заканчивается быстрее, чем бесплатный период подписки. Кредит иногда напоминает сделку с дьяволом. Только дьявол забирает душу один раз, а банк присылает график платежей на 15 лет. Но самое тяжёлое даже не проценты. Это постоянное давление, которое заставляет принимать решения из страха, а не из расчёта. В этом году мы кардинально пересмотрели финансовую стратегию Fundamental. Теперь приоритет - собственный капитал, капитализация, понятная экономика и отказ от неоправданных рисков. Чужие деньги - только на тщательно просчитанных и юридически проверенных условиях. И знаешь, что удивительно? Когда финансовое давление ослабевает, появляется совершенно другое мышление. Ты перестаёшь хвататься за каждую возможность и начинаешь выбирать. Не просто заработать. А сохранить и приумножить. Я не финансист и не юрист по образованию. Но получил финансовые уроки, стоимость которых не пожелаю даже конкурентам. И недавно задумался: а что, если моя первая книга будет не о недвижимости? А о том, как выбраться из финансовой кабалы и больше туда не возвращаться. Без успешного успеха и сказок про миллион за три дня. Только практика: мои ошибки, переговоры, работа с обязательствами, привлечение капитала, юридические риски и переход от долгов к созданию собственных активов. Это будет личный опыт, а не универсальная финансовая или юридическая инструкция. Банкротство тоже не считаю чем-то постыдным: для некоторых это законный и необходимый выход. Возможно, начну публиковать первые главы прямо здесь. Затем электронная книга, аудиоверсия и печатная. Если тема откликается, накидай 🔥 в комментариях. И ответь: что сложнее - научиться зарабатывать деньги или научиться их сохранять?

92 человека на собеседовании. Меня не взяли продавать телефоны. Спасибо, что не пристрелили мои амбиции. Суббота. Значит, немного археологии. Перенесёмся во времена, когда Nokia могла пережить падение с пятого этажа, телефон заряжали раз в неделю, а интернет в мобильнике был роскошью, за которую можно было случайно продать почку. Я только окончил университет. Диплом в кармане, амбиции до потолка, практического опыта продаж - примерно столько же, сколько у покойника планов на понедельник. Очень хотел попасть в «Связной». В мобильных телефонах разбирался прекрасно. Друзья постоянно обращались за советом, какую модель купить. Я знал характеристики, сравнивал производителей и искренне считал, что работодатели должны выстроиться в очередь. На собеседовании было 92 человека. Меня не взяли. Оказалось, что знать телефоны и уметь их продавать - две совершенно разные профессии. Представляешь? Я пришёл демонстрировать энциклопедические знания, а этим бессовестным капиталистам понадобились продажи. Тогда отказ задел самолюбие. Сейчас понимаю: это был один из самых полезных уроков в моей жизни. Я начал изучать продажи, посоветовался со знакомыми и устроился в «Альт Телеком» - сеть салонов связи, которую впоследствии приобрела «Евросеть». Две недели обучения в центральном офисе. Первые тренинги, техники продаж, работа с возражениями. И тут меня затянуло. Пока многие мои одногруппники выбирали преподавание, я стоял за прилавком и выяснял, почему покупателю жизненно необходим телефон с камерой на 3 мегапикселя. 35-50 покупателей ежедневно. Кто-то хотел Nokia, которую невозможно убить. Кто-то Samsung, чтобы соседи завидовали. Кто-то приходил просто потрогать кнопки и бесплатно испортить настроение консультанту. И каждый день - десятки переговоров, вопросов, отказов и маленьких побед. У нас была одна из лучших торговых точек, сильная команда. Я регулярно попадал в топ-5 продавцов сети. За полтора года прошёл такую школу, которую не купишь ни за какие деньги. И знаешь, что особенно интересно? Всё, чем я занимаюсь сегодня, начиналось именно там. 14 лет в недвижимости. Более 800 реализованных объектов. Собственная компания Fundamental. Сложные сделки, переговоры, обучение брокеров и консалтинг агентств. А когда-то меня не взяли продавать мобильники. И вот какую мысль я хочу донести этой историей. Ты не обязан всю жизнь оставаться тем человеком, которым стал в 20 лет. Получил диплом учителя? Не обязан до пенсии стоять у доски. Работаешь бухгалтером, но мечтаешь заниматься недвижимостью? Можешь попробовать. Тебе 35, 45 или 55 лет и ты понимаешь, что занимаешься не своим делом? Это не приговор. Да, придётся учиться. Да, какое-то время ты снова будешь новичком. Возможно, твой первый руководитель окажется младше тебя, а первая зарплата вызовет желание вернуться обратно в материнскую утробу. Но сменить профессию в любом возрасте - нормально. Не нормально, на мой взгляд, годами ненавидеть понедельники и убеждать себя, что менять уже поздно. Конечно, не каждый станет кем угодно за три недели после покупки волшебного курса. Возможности, обстоятельства и стартовые условия у всех разные. Я вырос в обычной семье, получил образование, не связанное с бизнесом И если бы тогда кто-то сказал, что через годы я буду продавать недвижимость, строить компанию и обучать других предпринимателей, я бы, наверное, предложил ему присесть и выпить воды. Сегодня в нашем консалтинге мы передаём именно практический опыт. Потому что продажи - это не красивые презентации и не диплом на стене. Продажи - это навык, который появляется после сотен разговоров, отказов и попыток. И, наверное, в этом есть особая ирония. Когда-то мне отказали из-за отсутствия опыта продаж. А сегодня люди приходят ко мне, чтобы этот опыт получить. Так что спасибо тому самому человеку из «Связного», который меня не взял. Возможно, именно с его отказа всё и началось. А теперь вопрос: если бы завтра ты мог без страха начать карьеру заново, какую профессию выбрал бы? И что мешает попробовать уже сегодня? #история #продажи #недвижимость #Fundamental

0 ПРОДАЖ В МОСКВЕ. ЗАТО ЗВОНКОВ СТОЛЬКО, ЧТО ОТДЕЛ ПРОДАЖ ПОПРОСИЛ ПОЩАДЫ. 7 лет мне рассказывали, что в Москве ловить нечего. Конкуренция бешеная, рынок перегрет, региональным компаниям там делать нечего. Мы вышли с первыми объектами. И я, признаюсь, приятно удивлён. Всё началось с обычных объявлений. Качественные фотографии, продуманное описание, понятные преимущества и конкретные цифры. Никакой магии. То, что мы давно используем в других городах. Но реакция оказалась неожиданной. Звонки, сообщения, вопросы, запросы на показы. Причём практически сразу после публикации. Наш отдел продаж на первой неделе напоминал МЧС во время чрезвычайной ситуации. Только вместо пожаров - покупатели, которым всё нужно ещё вчера. И знаете, что мне понравилось больше всего? Скорость. По первым обращениям складывается впечатление, что здесь особенно важно быстро реагировать. Пока один агент думает, как красиво поздороваться, другой уже договорился о просмотре. А я люблю именно такой темп. Но есть нюанс. Звонки - ещё не продажи. Пока у нас ноль сделок. Мы только изучаем рынок, поведение покупателей и особенности работы в Москве и Подмосковье. И я прекрасно понимаю: большой поток обращений сам по себе ничего не гарантирует. Важно, сколько из них превратится в реальные сделки. Сейчас работаем преимущественно удалённо. И это тоже ограничение. За 14 лет практики и более 800 реализованных объектов я убедился, что одно из важнейших умений брокера - довести переговоры до результата. А финальные встречи зачастую эффективнее проводить лично. Поэтому сейчас наша задача - не просто получать обращения, а выстроить полноценную систему продаж на новом рынке. И здесь есть ещё один интересный момент. Возможно, именно Москва станет основной базой для дальнейшего развития нашей экосистемы недвижимости. Брокеридж, ремонт, аренда, доверительное управление - всё, что мы уже выстроили и продолжаем развивать в других городах. Пока это гипотеза, которую проверяем реальной работой. Но, признаюсь, Москва мне уже нравится. Особенно тем, что здесь пока не приходится объяснять телефону, почему он должен звонить. Если у тебя есть недвижимость в Москве или Подмосковье и ты рассматриваешь продажу, покупку или передачу объекта в управление - можем обсудить. А теперь вопрос: что важнее при выборе риэлтора - скорость ответа или умение довести сделку до конца? #Москва #Подмосковье #Недвижимость #Fundamental

10 лет. 3 652 дня. И ни одного из них - по расчёту. В России на каждые десять свадеб за год приходится примерно семь разводов. Статистика звучит как прогноз погоды на всю семейную жизнь: «пасмурно, местами скандалы, к вечеру раздел имущества». Сегодня ровно 10 лет, как мы вместе с Чулпан. Я много лет работаю с недвижимостью и привык смотреть на всё через фундамент. Компанию, между прочим, тоже не случайно назвал Fundamental. Так вот, брак - это не ремонт. Ремонт можно сделать за полгода, переделать, если не понравился, и продать квартиру вместе с ним. Фундамент так не работает. Он либо держит десять лет, либо трескается в первую же зиму. Для меня брак - это когда встречаются два полноценных, сильных человека. Не половинки, которые ищут, кем бы себя дополнить, а два целых. Две несущие стены, а не одна стена и подпорка к ней. И каждый год эти двое делают жизнь друг друга чуть лучше, чуть качественнее, чуть выше по уровню, чем вчера. Это партнёрство. Уважение. Дружба. И, конечно, любовь - но здоровая. Без драм для зрителей, без «докажи, что любишь», без вечных качелей. Двое взрослых людей просто договорились любить друг друга. Не потому что надо, не потому что выгодно, а потому что так решили. Брак по расчёту, кстати, - единственный актив, где мои три цифры не работают. Вход вроде понятный, поток вроде есть, а выход всегда дороже, чем казалось при покупке. В бизнесе мне часто говорят: «Это невозможно». Невозможно продать за неделю. Невозможно сделать ремонт за три миллиона, когда все называют девять. Невозможно зайти на чужой рынок без связей и знакомых. Мы раз за разом берём и делаем. Ставим рекорды, работаем с высоким чеком, показываем цифры, в которые сначала никто не верит. С семьёй та же история. Статистика говорит, что шансов немного. Мы просто берём и строим. Без инструкции, без гарантии, каждый день заново. Нас немного. Двое. Но, как выяснилось, двое людей, которые держатся друг за друга, могут создавать результаты, которые не снились большим командам. И теперь самое важное, о чём я обычно говорю коротко, а сегодня хочу сказать полностью. Год назад я почти всё потерял. Депрессия, полное обнуление, состояние, когда не понимаешь, что с тобой происходит и куда идти утром. Я тогда собирал себя по частям - медленно, тяжело, без понимания, получится ли вообще. В этот момент рядом был человек, который не задавал лишних вопросов. Который поддержал, когда поддерживать было не за что. Который держал бизнес-процессы, пока я восстанавливался. Который дал мне время прийти в себя - и не напоминал об этом ни разу. Такое не купишь ни за какие деньги. На рынке нет такого объекта, нет такой услуги, нет такого вознаграждения. Это можно только заслужить и потом всю жизнь беречь. Чулпан, спасибо тебе. За эти десять лет, за самый тяжёлый год из них и за то, что ты ни разу не усомнилась, что мы выберемся. Десять лет - это много. Но если мерить фундаментом, это только первый плановый осмотр. Конструкция держит. Трещин нет. Строим дальше. Если ты сейчас в браке, который держится не на статистике, а на партнёрстве, - береги его. Это самый дорогой актив, который у тебя есть, и единственный, который нельзя восстановить по чек-листу. А в комментариях расскажи: что, по-твоему, держит семью дольше всего - любовь, уважение или общее дело? 👇 #10летвместе #семья #партнерство #любовь #fundamental