Марат Сальмушев | Сверхприбыльная недвижимость

Привлекаем 8 миллионов в проект. Цикл 3–6 месяцев, объект оформляется на инвестора. Инвестиционные лоты я показываю редко. Обычно объекты закрывают постоянные инвесторы или кредитное плечо, и выносить это в блог незачем. Сейчас ситуация другая: объекты в Нижнем уходят быстрее, чем мы успеваем покупать новые. Расширяемся - и открываем вход в проект. Что за проект? Модель простая: покупаем объект, перестраиваем, продаём. Делаем доступное жильё - то, что в реальности разбирают, а не то, что красиво выглядит в презентации. Объём: около 8 миллионов рублей. Цикл: 3–6 месяцев. Оформление: объект оформляется на инвестора. Почему сроки не взяты с потолка! Это не первый и не второй такой объект. Мы прошли несколько полных циклов, знаем реальную скорость продаж и понимаем, где обычно теряется время. С каждым следующим проектом продавать легче: покупателю есть что показать из готового, а не объяснять модель на пальцах. Свежее подтверждение, что дело в системе, а не в моих личных руках. Наши студенты по консалтингу обучились за пару месяцев, продали свой первый инвестиционный объект за два месяца и вышли в прибыль. Наш другой объект сейчас на финальной стадии - практически продан. Если модель воспроизводится у людей, которые полгода назад в этом не работали, значит она воспроизводима в принципе. Мне это важнее любых регалий. Условия, доходность и структуру сделки разбираю лично, с цифрами по конкретному проекту. В посте такого не пишу принципиально: показ в блоге, сделка в личке. Бонусом: последняя smart-квартира в Нижнем. Если интереснее готовый объект под аренду, а не участие в проекте. Вход: 3 миллиона с небольшим. Поток: коридор 25 000–30 000 ₽ в месяц. Считать надо от нижней границы. Локация: университетская часть города, около десяти вузов рядом. Спрос круглый год, а не «летом никого». Для сравнения: такая же студия в Казани стоит сегодня около 4,5 миллионов и сдаётся примерно за те же 30 тысяч. Полтора миллиона разницы за одинаковый поток - просто потому что другой город. Живёшь не в Нижнем - возьмём объект в управление. Следим за состоянием, жильцами и платежами, процент адекватный. Почему я вообще это пишу В недвижимости с 2013 года. Практик: сам покупаю, сам ремонтирую, сам сдаю, сам продаю. Поэтому вижу объект целиком, а не одну его треть. Безрисковых вложений не бывает, и любой, кто утверждает обратное, либо не считал, либо считает на тебе. Но на любой вопрос по проекту у меня есть ответ с цифрой, а не с эмоцией. Если интересно Пиши в личку @salmushev_expert - пришлю расчёт: вход, поток чистыми с полным списком вычетов, выход и сроки. Пессимистичный сценарий покажу первым, как обычно. Или оставь комментарий, свяжусь сам. А в комментариях ответь заодно: что для тебя важнее - доходность или предсказуемость сроков? Это два разных инструмента, и путают их постоянно 👇

Есть актив с бесконечной рентабельностью. Его не арестуют, не отберут на просадке, и он есть у каждого. Почти у всех - пустой. Сидели на днях со знакомым, считали годовые. У него фондовый рынок, акции, крипта. У меня метры. Каждый защищал своё, как родину. Итог спора оказался не в пользу ни одного из нас. Начнём с неприятного. Про слова Слово «инвестиции» в России окончательно потеряло смысл. Им называют всё: от покупки квартиры до попытки угадать, куда дёрнется монета с собакой на логотипе. Пора разделить. Инвестиция - вложение в то, что создаёт добавленную стоимость. Бизнес делает продукт. Квартира даёт человеку крышу, а тебе поток. Что-то появилось, кому-то стало лучше, деньги выросли на этом. Спекуляция - купил дешевле, надеешься продать дороже. Ничего не создано, ничего не улучшено. Деньги просто переехали от одного к другому. Кто-то заработал ровно столько, сколько кто-то потерял. Спекуляция - не грех, на ней делают состояния. Но это другая профессия и другая нервная система. Называть её инвестициями - примерно как называть покер управлением капиталом. Формально тоже работа с активами. Для себя я решил так: инвестиции - это бизнес и недвижимость. Остальное - торговля. Что реально дают метры? Отдельные стратегии в недвижимости выходят до 100% годовых. Это верхняя граница при удачном стечении, а не средняя по рынку. Такие расчёты я разбираю только со студентами - не из жадности, а потому что там нужна работа руками, а не деньги на счету. Обычная квартира, купленная и сданная, даёт скромные проценты. Скажу честно: доходность берётся не из метров. Она берётся из того, что ты с ними делаешь. Что подводит нас к главному. Тот самый актив Мы со знакомым замолчали и пришли к одному выводу: максимальную доходность даёт не актив. Её даёт навык. Дальше начинается математика, которая ломает саму формулу. Рентабельность считается как результат, делённый на вложения. Купил квартиру за 8 миллионов, получаешь поток - делишь, получаешь проценты. Вложения в знаменателе есть всегда, поэтому цифра всегда конечна. С навыком иначе. Ты платишь за него один раз. А применяешь - сколько угодно. Второй объект, третий, десятый. Знаменатель зафиксирован навсегда, числитель растёт без ограничений. Раздели любое число на единицу столько раз, сколько захочешь. Это и есть бесконечная рентабельность - не фигура речи, а свойство формулы. Почему это нечестное преимущество? Дальше самое интересное. Квартиру можно потерять. Бизнес - тоже. Деньги - сколько угодно, об этом есть целая индустрия с грустными графиками. Навык не отбирают. Ни суд, ни рынок, ни ставка ЦБ, ни настроение регулятора. Он переезжает с тобой в другой город и в другую страну, работает при любой экономике и не требует обслуживания. И главное - он не виден со стороны. Два человека смотрят на одно и то же объявление. Один видит убитую двушку, другой - флиппинг и поток.Объявление одно. Цена одна. Доступ у обоих одинаковый. Это и есть нечестное преимущество. Не связи, не стартовый капитал, не родители. Просто ты видишь то, чего не видит человек рядом, - и он даже не подозревает, что чего-то не видит. Конкурировать с этим невозможно, потому что противник не понимает, в чём именно проигрывает. Мы развиваем консалтинг, потому что верим в то, что знаниями нужно делиться. Мы обладаем уникальными технологиями, которые уже улучшаем 8 лет. За пару месяцев наши студенты выходят на высокий доход, несколько раз выше средней заработной платы. Бизнес-образование в России недооценено чудовищно. Люди спокойно отдают восемь миллионов за квартиру и искренне считают, что разобраться, как она работает, можно бесплатно, за вечер, в комментариях под чужим постом. А потом сдают её за 25 тысяч при рынке в 40 и объясняют знакомым, что недвижимость - так себе тема. Восемь миллионов в актив и ноль понимание, что с ним делать. Вот это и есть настоящая просадка. Хочешь начать с малого - кидай свои метры, посчитаем. Слово РАЗБОР в комментариях или в личку @salmushev_expert: адрес, ссылка, фото. Вход, поток чистыми, выход. Если объект вообще не стоит трогать - скажу и это, хотя мне невыгодно.

Пять лет одна цена. Рынок ушёл на 45, у человека в договоре - 20. Он до сих пор думает, что ему повезло с жильцами. Собственники годами теряют деньги в самом безобидном на вид формате. Не в рискованных вложениях, не в стройке - в обычной долгосрочной аренде, где вроде бы всё спокойно. Мы запускаем новое направление: управление долгосрочной арендой. Гипотеза лежала у меня год - сначала не до неё было, потом рынок сам всё расставил. Рассказываю, зачем оно вообще нужно. Сначала честно про краткосрочную аренду. Я много говорю про посуточную аренду, и она у нас в приоритете. Но у неё есть условие, о котором обычно молчат: она работает не везде. Чтобы объект давал загрузку под сто процентов, должны совпасть локация, ремонт и город. Причём локация решает жёстче всего - соседние дома могут сдаваться совершенно по-разному. Есть места, которые мы называем вечнозелёными, и есть всё остальное. Поэтому когда клиент сделал ремонт и спрашивает «а давайте посуточно», честный ответ иногда звучит как «здесь не пойдёт». Врать в этом месте выгодно ровно один раз - потом клиент возвращается с претензией и без желания работать дальше. Значит, нужен второй сценарий. Вот его мы и собрали. Как выглядит долгосрок глазами собственника? Со стороны - идиллия. Сдал и получаешь деньги. На практике - бесконечный поток вопросов, к которым ты не готовился: «А можно курить на балконе?» «У меня кошка родила, что делать?» «Можно я поселю парня?» «Кран течёт» «Горячую воду отключили» «Соседи курят» «Я в этом месяце чуть позже, ладно?» Последняя фраза, кстати, самая дорогая. Она повторяется, потом становится нормой, а потом ты обнаруживаешь себя в роли человека, который вежливо просит собственные деньги. Плюс главная особенность долгосрока: квартиру там убивают чаще всего. Просто потому что собственник заходит внутрь раз в год, а иногда и реже. К моменту визита с квартирой уже всё произошло. Что мы берём на себя? Ежемесячный осмотр. Не «раз в год загляну». Каждый месяц - состояние, техника, отделка. Проблема на первом месяце стоит копейки, на двенадцатом - ремонта. Финансовую дисциплину. Платежи в срок. Разговоры про «чуть позже» ведём мы, а не ты. У нас это работа, у тебя - испорченный вечер. Цену. Тут главное. По моим наблюдениям, 80-90% арендодателей сдают ниже рынка и годами не поднимают ставку. История про 20 тысяч при рынке в 45 - не выдумка, я такое вижу регулярно. Человек боится «спугнуть хороших жильцов» и добровольно доплачивает им по 25 тысяч ежемесячно. Это уже не аренда, это стипендия. Проверку арендатора. Паспорт, чёрные списки, долги. Долги - красный флаг: человек, который не платит другим, не станет исключением ради тебя. Договор, который защищает собственника. Не типовой из интернета, где половина пунктов на стороне того, кто въезжает. Плюс подсказываем по налоговой оптимизации и прочим скучным вещам, которые экономят деньги. По сути ты раз в месяц получаешь деньги и отчёт. Всё остальное - наша головная боль. Вознаграждение при этом такая, что на поток почти не влияет. Особенно если сравнить с суммой, которую ты недополучаешь, сдавая по цене пятилетней давности. За рекомендацию платим Если приведёшь знакомого и мы подпишем договор - платим разовую премию. Всё прозрачно, без «спасибо за доверие». Ну и напоследок Если у тебя есть квартира, где ты устал быть круглосуточной аварийной службой и одновременно коллектором - это ровно тот случай. Скинь адрес и текущую ставку - скажу, сколько она должна стоить на самом деле. Пиши в личку или ставь слово РАЗБОР в комментариях, если не стыдно признаться публично, за сколько ты её сдаёшь. Считаю по трём цифрам: вход, поток чистыми, выход. Если окажется, что у тебя всё и так нормально - так и скажу, и разойдёмся довольные. А в комментариях признавайся: когда ты последний раз повышал ставку своим жильцам? Если ответ «а зачем, они хорошие» - у меня для тебя плохие новости 👇 P.S. Ролик на YouTube в тему, как собственник долгие годы сдавал дёшево. А после нашего аудита увеличил оплату почти на 100%: https://youtu.be/EEk0DVJ3kcE?si=b_4Y0Tw0x4ws-QUg