Марат Сальмушев | Сверхприбыльная недвижимость

Полусухая стяжка. Рынок — 65 000. Мне назвали 250 000. Почти вчетверо - видимо, решили, что я не в курсе. Самый дорогой материал в ремонте - не керамогранит и не паркет. Это незнание цены. Оно не продаётся в строительных магазинах, но в смету закладывается всегда. Сейчас мы удалённо ведём стройку в Казани. Взял новую бригаду - ребята заряженные, руки на месте, работать хотелось с ними и дальше. Первый звоночек был на демонтаже. Цена выросла вдвое от озвученной. Я поморщился и закрыл глаза: демонтаж - такая работа, где внутри стен иногда находятся сюрпризы. Ошибка. Как только ты один раз разрешил поднять цену в два раза, ты подписал негласный договор: дальше можно. Следующий этап - полусухая стяжка. Средняя по рынку около 65 000 ₽. Приходит расчёт: 250 000 ₽. Я его перечитал. Потом ещё раз. Потом проверил, не заказали ли мы случайно стяжку золотом. Никакой магии. Ребята просто решили, что заказчик не разбирается в ценах. Проверили на демонтаже - прокатило. Значит, можно смелее. И вот тут неприятная мысль. Если так попробовали со мной - человеком, который 14 лет в объектах и считает сметы по строкам - то что происходит с человеком, который делает ремонт первый раз в жизни? Возьмём обычную ситуацию. Женщина купила квартиру, хочет ремонт, в стяжках не разбирается и не обязана. Приходит уверенный бригадир и называет цифру. Цифра большая, но откуда ей знать, большая она или нормальная? Сравнить не с чем. Звонить десяти подрядчикам (а скорее не позвонит)- так и те назовут примерно похожее, потому что каждый считает, что клиент не проверит. Она соглашается. Не потому что глупая. Потому что это не её профессия. Как устроена схема? Всё построено на одном простом факте: заказчик не знает рыночную цену работ. Подрядчик называет цену с запасом в два-три раза. Из десяти человек согласятся двое-трое. Этого достаточно, чтобы бизнес жил, а остальные семь даже не узнали, от чего отказались. Это не заговор. Это просто рынок, на котором покупатель не видит цену товара. Любая сфера с такой асимметрией рано или поздно начинает так работать. Справедливости ради - на стройке есть люди с совестью. Они работают на имя, у них очередь на полгода вперёд, и рекламироваться им незачем. Проблема в том, что найти их, не зная цен, так же трудно, как и не нарваться на остальных. Отсюда и история, про которую я уже писал: ремонт в Нижнем, которому насчитали 9 миллионов, а мы делаем за 3. «А ты сам-то на чём зарабатываешь?» Честный вопрос. Отвечаю. Моё вознаграждение всегда идёт отдельной строкой. Отдельным чеком. Мы его называем вслух, до начала работ и не стесняемся. Иногда оно даже выше того, что подрядчик называет за свою часть. Но вот разница: подрядчик свою маржу забирает изнутри стройки - через стяжку за 250, через демонтаж вдвое, через десятки строк, где заказчик не видит, где работа, а где аппетит. Наш чек открыт. Работы - по рыночной цене. Всё, что сверху - видно глазами, а не спрятано под плиткой. Плюс у меня другая мотивация. Бригада сделала работу и уехала навсегда. Мы с объектом остаёмся: сдаём его, управляем, иногда потом продаём. Мне невыгодно выжать из клиента сегодня и потерять его на ближайшие десять лет. Мы собираемся это ломать 💀 Когда-то мы сделали нишу smart-квартир - там, где все говорили, что так нельзя. С ремонтом будет похожая история. У нас своя технология: регламенты, чек-листы, рыночные цены по каждой позиции, и бригадир, которого можно заменить на любом этапе. Никакой прослойки, которая живёт на незнании заказчика. Революцию на этом рынке делают не лозунгами. Её делают объекты. Чем больше людей увидят нормальную смету и нормальный результат, тем сложнее будет продавать стяжку по цене маленькой машины. Ну а с моими заряженными ребятами - разговор был короткий. Цена стяжки вернулась на землю. Покажи свою смету Если собираешься в ремонт или тебе уже выставили расчёт — пришли его мне до того, как подпишешь. Построчно скажу, где работа, а где аппетит. Пиши в личку @salmushev_expert или оставь РАЗБОР в комментариях👇

7 лет сдавала квартиру за 15 000. Средняя по Казани сейчас — 35 000. Сегодня у нас день рождения направления, которое лечит ровно это. Собственники теряют деньги не на кризисах, а на привычке. Сдали когда-то, жильцы хорошие, платят вовремя - и ставка застывает на годы, пока рынок уходит вдвое вверх. Вчера мы официально запустили доверительное управление долгосрочной арендой. Первое заселение - квартира и дом в Казани. Заселял я их удалённо, из Нижнего Новгорода. Ни разу не приехав на показ. Мы строим ГК Fundamental как экосистему: брокеридж, новостройки, ремонт, торги по банкротству, посуточная аренда. Теперь - управление долгосроком. Логика простая. Почти каждый второй покупатель, которому мы подбираем квартиру, дальше хочет её сдавать. Раньше на этом месте мы клиента отпускали: вот ключи, удачи, дальше как-нибудь сами. А дальше человек сдаёт по цене, которую подсказала соседка, и через семь лет искренне удивляется, что рынок, оказывается, существует. Компаний, которые умеют купить, отремонтировать, сдать и продать один и тот же объект - на рынке единицы. Не потому что остальные хуже, а потому что это четыре разные профессии, и собрать их вместе долго и дорого. У нас на это ушло 14 лет и больше 800 объектов. В 2013 году я начинал именно с аренды. Правда, коммерческой - субаренда. В 2014-м пришёл в жилую недвижимость. Так что это в каком-то смысле возвращение к истокам. Только теперь с командой, регламентами и способностью заселять объекты из другого города. В начале сентября я писал, что аренда в Казани просела: на рынок одновременно вывалилась гора квартир, и собственники начали демпинговать. Похоже, мы выходили в самый пик этой паники. Сейчас рынок успокоился. Спрос никуда не делся -,он просто перестал тонуть в предложении. Итог: оба объекта сданы по хорошим ставкам. Без демпинга и без «ну давайте хотя бы за 27». Ещё в конце 2024 года мы сделали ставку на капитализацию. Брокеридж и продажи - это высокий чек, но разовые деньги. Сделка закрылась - жди следующую. Управление даёт другое: поток, который растёт каждый месяц вместе с каждым новым объектом. Что это меняет по-взрослому: — меньше зависимости от инвесторских денег; — меньше зависимости от кредитного плеча; — ремонты и новые объекты - на свои, а не на заёмные; — дальше работает сложный процент. Компания, которая живёт только на сделках, похожа на человека на сдельной оплате: пока бежишь - ешь. Компания с потоком может позволить себе не бежать, а считать. Что получаешь ты? Если сдаёшь квартиру и устал быть одновременно риэлтором, сантехником, психологом и коллектором - отдавай в управление. Проверяем жильцов, заселяем, держим финансовую дисциплину, следим за состоянием объекта, ставим ставку по рынку, а не по памяти. Ты получаешь деньги на карту. Всё остальное - наше. Процент небольшой и понятный - на поток почти не влияет, особенно если сейчас ты сдаёшь ниже рынка. Кейс про клиентку с 15 тысячами за 7 лет расскажу подробно на днях. Там есть на что посмотреть, включая её лицо в момент, когда она услышала про 35 тысяч. Проверь себя Напиши РАЗБОР в комментариях или в личку @salmushev_expert: адрес, текущая ставка, сколько лет она не менялась. Скажу, сколько твоя квартира стоит на рынке сейчас, и посчитаю поток чистыми. Если окажется, что ты сдаёшь по рынку и трогать ничего не надо - так и скажу. Хочешь сдавать дороже и больше не отвечать на звонки про кран? Отдавай объект нам в управление - с удовольствием рассмотрим. Пиши в личку, обсудим твою квартиру и условия. А если такой квартиры нет у тебя, но она есть у знакомых Порекомендуй нас. Если начнём работать и подпишем договор - заплатим тебе за рекомендацию. Разовая премия, без условий мелким шрифтом. Ты помог знакомому перестать сдавать за копейки, мы получили клиента, ты получил деньги. Редкий случай, когда все трое довольны.. А в комментариях признавайся: когда ты последний раз поднимал ставку своим жильцам? Если ответ начинается со слов «а зачем, они же хорошие» - у меня для тебя тот самый пост 👇

Село без завода, без трассы и без рабочих мест. Гостевые дома забиты круглый год. Но почему? Обычно спрос на жильё объясняют скучно: рабочие места, транспорт, инфраструктура. Стандартная логика инвестора - смотри, где работают люди, там и сдавай. В четверг я был в Дивеево. Будний день, не выходные, не праздник. Людей - много. Гостевые дома, паломнические дома, кафе, рестораны. Всё работает, всё заполнено. При этом там нет ни одного признака из классического списка. Ни промзоны, ни федеральной трассы, ни делового центра. Откуда тогда поток? Люди едут туда не по экономическим причинам. Едут, потому что это место для них что-то значит. Круглый год, из разных регионов, без сезонных провалов. И вот здесь важный для инвестора вывод, который выходит далеко за пределы конкретного села. Спрос создаёт не здание. Спрос создаёт причина приезжать. Можно построить отличный дом там, где людям незачем находиться - и он будет стоять пустым при всей своей красоте. А можно иметь скромный гостевой дом в месте, куда едут по причине, никак не связанной с недвижимостью - и он будет заполнен постоянно. Именно поэтому на вопрос «стоит ли делать дорогой ремонт» правильный ответ всегда начинается с другого вопроса: а зачем человек вообще окажется в этой точке? В Дивеево причина - паломничество. В университетском районе - вузы. У выставочного комплекса - мероприятия. У больничного кластера - пациенты и их родственники, которые приезжают на несколько дней. Причины разные, механика одна. Есть устойчивый повод приезжать - есть поток. Нет повода - никакой ремонт его не создаст. Почему я вообще туда поехал? Раз в неделю выбираюсь куда-нибудь и смотрю своими глазами. Не по отчётам, не по аналитическим сводкам, не по чужим постам. Приехал, посмотрел, что за люди, откуда едут, чем живёт место, что там со сдачей жилья. Это и есть разница между практиком и аналитиком. Аналитик читает про рынок. Практик по нему ездит. Первый потом красиво рассказывает, второй знает, где в этом районе не ловит связь и почему на той улице никто не хочет жить. Такие поездки будут регулярными - сделаю из этого рубрику. Область большая, неизученного много. Ну и честно про личное. Искупался в купели. Ничего не буду из этого выводить и превращать в метафору про инвестиции - просто было хорошо и голова после этого работает чище. Иногда лучшее, что можно сделать для бизнеса - уехать от него на день. Если оцениваешь объект и не можешь внятно ответить, зачем человек будет в этой точке находиться - цифры по потоку не сойдутся, каким бы хорошим ни был ремонт. Кидай объект, посчитаем вместе. Слово РАЗБОР в комментариях или в личку @salmushev_expert адрес, ссылка, фото. Вход, поток чистыми, выход. Если ответ будет «не трогай» - скажу и это. А в комментариях назови место в своём регионе, куда люди едут по причине, не связанной с работой. Самые неочевидные точки роста обычно именно такие 👇

Привлекаем 8 миллионов в проект. Цикл 3–6 месяцев, объект оформляется на инвестора. Инвестиционные лоты я показываю редко. Обычно объекты закрывают постоянные инвесторы или кредитное плечо, и выносить это в блог незачем. Сейчас ситуация другая: объекты в Нижнем уходят быстрее, чем мы успеваем покупать новые. Расширяемся - и открываем вход в проект. Что за проект? Модель простая: покупаем объект, перестраиваем, продаём. Делаем доступное жильё - то, что в реальности разбирают, а не то, что красиво выглядит в презентации. Объём: около 8 миллионов рублей. Цикл: 3–6 месяцев. Оформление: объект оформляется на инвестора. Почему сроки не взяты с потолка! Это не первый и не второй такой объект. Мы прошли несколько полных циклов, знаем реальную скорость продаж и понимаем, где обычно теряется время. С каждым следующим проектом продавать легче: покупателю есть что показать из готового, а не объяснять модель на пальцах. Свежее подтверждение, что дело в системе, а не в моих личных руках. Наши студенты по консалтингу обучились за пару месяцев, продали свой первый инвестиционный объект за два месяца и вышли в прибыль. Наш другой объект сейчас на финальной стадии - практически продан. Если модель воспроизводится у людей, которые полгода назад в этом не работали, значит она воспроизводима в принципе. Мне это важнее любых регалий. Условия, доходность и структуру сделки разбираю лично, с цифрами по конкретному проекту. В посте такого не пишу принципиально: показ в блоге, сделка в личке. Бонусом: последняя smart-квартира в Нижнем. Если интереснее готовый объект под аренду, а не участие в проекте. Вход: 3 миллиона с небольшим. Поток: коридор 25 000–30 000 ₽ в месяц. Считать надо от нижней границы. Локация: университетская часть города, около десяти вузов рядом. Спрос круглый год, а не «летом никого». Для сравнения: такая же студия в Казани стоит сегодня около 4,5 миллионов и сдаётся примерно за те же 30 тысяч. Полтора миллиона разницы за одинаковый поток - просто потому что другой город. Живёшь не в Нижнем - возьмём объект в управление. Следим за состоянием, жильцами и платежами, процент адекватный. Почему я вообще это пишу В недвижимости с 2013 года. Практик: сам покупаю, сам ремонтирую, сам сдаю, сам продаю. Поэтому вижу объект целиком, а не одну его треть. Безрисковых вложений не бывает, и любой, кто утверждает обратное, либо не считал, либо считает на тебе. Но на любой вопрос по проекту у меня есть ответ с цифрой, а не с эмоцией. Если интересно Пиши в личку @salmushev_expert - пришлю расчёт: вход, поток чистыми с полным списком вычетов, выход и сроки. Пессимистичный сценарий покажу первым, как обычно. Или оставь комментарий, свяжусь сам. А в комментариях ответь заодно: что для тебя важнее - доходность или предсказуемость сроков? Это два разных инструмента, и путают их постоянно 👇

Есть актив с бесконечной рентабельностью. Его не арестуют, не отберут на просадке, и он есть у каждого. Почти у всех - пустой. Сидели на днях со знакомым, считали годовые. У него фондовый рынок, акции, крипта. У меня метры. Каждый защищал своё, как родину. Итог спора оказался не в пользу ни одного из нас. Начнём с неприятного. Про слова Слово «инвестиции» в России окончательно потеряло смысл. Им называют всё: от покупки квартиры до попытки угадать, куда дёрнется монета с собакой на логотипе. Пора разделить. Инвестиция - вложение в то, что создаёт добавленную стоимость. Бизнес делает продукт. Квартира даёт человеку крышу, а тебе поток. Что-то появилось, кому-то стало лучше, деньги выросли на этом. Спекуляция - купил дешевле, надеешься продать дороже. Ничего не создано, ничего не улучшено. Деньги просто переехали от одного к другому. Кто-то заработал ровно столько, сколько кто-то потерял. Спекуляция - не грех, на ней делают состояния. Но это другая профессия и другая нервная система. Называть её инвестициями - примерно как называть покер управлением капиталом. Формально тоже работа с активами. Для себя я решил так: инвестиции - это бизнес и недвижимость. Остальное - торговля. Что реально дают метры? Отдельные стратегии в недвижимости выходят до 100% годовых. Это верхняя граница при удачном стечении, а не средняя по рынку. Такие расчёты я разбираю только со студентами - не из жадности, а потому что там нужна работа руками, а не деньги на счету. Обычная квартира, купленная и сданная, даёт скромные проценты. Скажу честно: доходность берётся не из метров. Она берётся из того, что ты с ними делаешь. Что подводит нас к главному. Тот самый актив Мы со знакомым замолчали и пришли к одному выводу: максимальную доходность даёт не актив. Её даёт навык. Дальше начинается математика, которая ломает саму формулу. Рентабельность считается как результат, делённый на вложения. Купил квартиру за 8 миллионов, получаешь поток - делишь, получаешь проценты. Вложения в знаменателе есть всегда, поэтому цифра всегда конечна. С навыком иначе. Ты платишь за него один раз. А применяешь - сколько угодно. Второй объект, третий, десятый. Знаменатель зафиксирован навсегда, числитель растёт без ограничений. Раздели любое число на единицу столько раз, сколько захочешь. Это и есть бесконечная рентабельность - не фигура речи, а свойство формулы. Почему это нечестное преимущество? Дальше самое интересное. Квартиру можно потерять. Бизнес - тоже. Деньги - сколько угодно, об этом есть целая индустрия с грустными графиками. Навык не отбирают. Ни суд, ни рынок, ни ставка ЦБ, ни настроение регулятора. Он переезжает с тобой в другой город и в другую страну, работает при любой экономике и не требует обслуживания. И главное - он не виден со стороны. Два человека смотрят на одно и то же объявление. Один видит убитую двушку, другой - флиппинг и поток.Объявление одно. Цена одна. Доступ у обоих одинаковый. Это и есть нечестное преимущество. Не связи, не стартовый капитал, не родители. Просто ты видишь то, чего не видит человек рядом, - и он даже не подозревает, что чего-то не видит. Конкурировать с этим невозможно, потому что противник не понимает, в чём именно проигрывает. Мы развиваем консалтинг, потому что верим в то, что знаниями нужно делиться. Мы обладаем уникальными технологиями, которые уже улучшаем 8 лет. За пару месяцев наши студенты выходят на высокий доход, несколько раз выше средней заработной платы. Бизнес-образование в России недооценено чудовищно. Люди спокойно отдают восемь миллионов за квартиру и искренне считают, что разобраться, как она работает, можно бесплатно, за вечер, в комментариях под чужим постом. А потом сдают её за 25 тысяч при рынке в 40 и объясняют знакомым, что недвижимость - так себе тема. Восемь миллионов в актив и ноль понимание, что с ним делать. Вот это и есть настоящая просадка. Хочешь начать с малого - кидай свои метры, посчитаем. Слово РАЗБОР в комментариях или в личку @salmushev_expert: адрес, ссылка, фото. Вход, поток чистыми, выход. Если объект вообще не стоит трогать - скажу и это, хотя мне невыгодно.