Рожкова • Недвижимость по уму: инвестиции и проверка

Есть книги, которые не обещают быстрых денег. И именно поэтому к ним стоит относиться особенно внимательно. «Разумный инвестор» Бенджамина Грэма — книга не про азарт, не про «успеть купить до роста» и не про красивые истории успеха. Она про главное: как сохранить капитал и принимать инвестиционные решения без паники, жадности и самообмана. 📌 О чём эта книга? Грэм объясняет, что настоящий инвестор отличается от спекулянта не суммой денег, а подходом. Инвестор не бросается в актив только потому, что «все покупают»...

Воскресное утро — идеальное время для небольшой инвентаризации. Не в шкафу. Не на балконе. А в своей внутренней недвижимости. Потому что, если честно, у многих в голове давно не квартира мечты, а очень странная коммуналка. В одной комнате живёт тревога. Носится с криком: — А вдруг что-то случится?! В другой — чувство вины. Очень тихое, но противное. Сидит на табуретке и шепчет: — Вообще-то ты недостаточно старалась. На кухне окопалось «надо было раньше». Это вообще ветеран жилфонда. Живёт давно, ремонту не подлежит, настроение портит стабильно...

Субботние размышления. Вчера ЦБ снизил ставку осторожно — всего на 0,25 п.п. И я поймала себя на мысли: как же это похоже на жизнь. Мы часто ждём большого поворотного момента. Чтобы сразу стало понятно. Чтобы сомнений не было. Чтобы знак был такой, знаете, желательно с подсветкой и надписью: «Вот теперь точно пора». Пора покупать. Пора продавать. Пора менять работу. Пора начинать новый проект. Пора заняться собой. Пора перестать откладывать жизнь в папку «потом». Но чаще всего жизнь не двигается скачками...

Malator — это дом, который можно не заметить с первого взгляда. И в этом весь его эффект. Он почти спрятан в холме на побережье Уэльса, словно архитектура решила не спорить с природой, а просто аккуратно в неё встроиться. Дом завершили в 1998 году, и с тех пор он стал известен как одна из самых необычных британских построек конца XX века. Местные с улыбкой прозвали его Teletubby house — и, честно говоря, прозвище очень понятное. Снаружи он действительно выглядит так, будто вот-вот из зелёного склона выйдет кто-то из детского телевидения...

ЦБ всё-таки снизил ключевую ставку, но осторожнее, чем ждал рынок. Не до 14%, как прогнозировало большинство экспертов, а до 14,25%. То есть регулятор как будто сказал: «Да, смягчаемся. Но шампанское пока не открывайте» 😄 Почему так осторожно? Хотя экономика замедляется, рубль остаётся крепким, а инфляционные ожидания снизились, у ЦБ появились причины не торопиться: ▪️ ускорился рост кредитования; ▪️ бюджетная политика может быть более стимулирующей; ▪️ сохраняются проинфляционные риски; ▪️ есть риски из-за ситуации с производством топлива; ▪️ инфляция в июне может снова ускориться...

Продолжаем разбирать мою продуктовую витрину. Сегодня — про услугу, которая очень часто спасает людей от покупки «ну вроде нормального объекта». А «вроде нормально» в недвижимости — это не стратегия. Это примерно как выйти замуж за человека, потому что он не раздражает на первом свидании 😄 Речь про анализ конкретного объекта перед покупкой. Это формат для тех, кто уже нашёл квартиру, дом, участок, апартаменты или коммерческое помещение и думает: «Вроде нравится. Цена вроде адекватная. Продавец вроде нормальный...

19 июня ЦБ проведёт заседание по ключевой ставке. Сейчас ставка — 14,5%. И большинство экспертов, опрошенных «РБК Инвестициями», ждут нового снижения — скорее всего до 14%. То есть не «ура, ипотека снова дешёвая, несите две квартиры и паркинг на сдачу», а аккуратный шаг вниз 😄 Что говорят эксперты: ▪️ Финам допускает снижение на 0,5 п.п. — до 14%, потому что инфляция замедляется, экономика охлаждается, а крепкий рубль помогает сдерживать цены. ▪️ Цифра брокер тоже ждёт ставку около 14% и не исключает более мягкой риторики ЦБ...

Объединение участков выглядит как логичная история. Было два соседних участка. Стало одно большое владение. Прямо мечта: забор ровнее, план красивее, соседям завиднее. Но для налога важен не забор. Для налога важны даты. 📌 Если гражданин объединяет земельные участки для личных нужд, срок владения объединённым участком считается не с даты объединения, а с даты приобретения последнего из объединяемых участков. Пример: — первый участок купили в 2016 году; — второй участок купили в 2022 году; — объединили их в 2025 году...

Разделить участок — звучит просто. Был один большой. Стало два поменьше. Красота: один оставить себе, второй продать. Но у налоговой на эту красоту может быть свой взгляд. 📌 По общему правилу, если участок разделили, появляются новые объекты с новыми кадастровыми номерами. А значит, может возникнуть риск: срок владения начнётся заново. И вот тут начинается самое интересное. С 2024 года появились важные исключения, когда старый срок владения может сохраниться. Например, если участок разделили...

Пока Москва и Петербург уже постепенно отходят от спекулятивной стратегии на кладовках и паркингах, в регионах ещё есть интересные точки входа. Давно я не приносила в канал конкретные предложения, но здесь история выглядит очень вкусно. А когда вкусно — молчать сложно. Особенно инвестору 😄 Речь про машино-места в Новосибирске. Почему смотрим именно на них? Потому что в паркинге главное не «бетон с разметкой», а дефицит. Если в доме 189 квартир и всего 92 машино-места — это уже не просто парковка...

Рынок снова подкинул нам интересный сюжет. В Москве в мае резко просел спрос на нежилые помещения в новостройках: кладовки, машино-места и коммерческие площади. Всего продали 1,7 тыс. таких объектов — это на 26,1% меньше, чем в апреле. Больше всего просели кладовки: минус треть за месяц. Машино-места — минус 23%. И тут хочется спросить: «Всё, паркинги больше никому не нужны, а кладовки можно использовать только для хранения надежд инвестора?» 😄 Не совсем. Самое интересное начинается дальше...