Александр Рязанов| Риэлтор Волгоград

Ваш риэлтор 🏡 | Александр Рязанов Справка из ПНД: надежная страховка или бесполезная бумажка? Разбираемся подробно. Всем привет! Сегодня разберем тему, которая часто вызывает споры между покупателями и продавцами: справка из психоневрологического диспансера (ПНД). Нужна ли она на самом деле или это просто формальность? Давайте обратимся к экспертам. Главный вывод, который стоит сделать сразу: справка из ПНД не является обязательным документом для совершения сделки купли-продажи. Росреестр ее не требует. Но почему же ее так часто запрашивают? Зачем она тогда нужна? Эта справка — ваш инструмент управления рисками. Вот как она работает: · Она минимизирует шанс оспаривания сделки. Если после покупки квартиры выяснится, что продавец на момент сделки был признан недееспособным (пусть даже и не знал об этом), его опекун или родственники могут легко оспорить договор в суде. Суд встанет на их сторону, и вас могут выселить, а возврат денег затянется на месяцы. · Это «маячок» для покупателя. Если продавец отказывается получать справку без внятных причин — это серьезный повод задуматься. И наоборот, ее готовность предоставить говорит о чистоте сделки. Важный нюанс! Справка из ПНД подтверждает только то, что человек не состоит на учете. Она НЕ является гарантией его дееспособности на 100%. Окончательно этот вопрос может решить только судебно-психиатрическая экспертиза. Но на этапе предварительных проверок справка — лучший из доступных инструментов. Когда справка особенно важна? · Если продавец — человек преклонного возраста. Многие банки, например, требуют такую справку от продавцов старше 65 лет. Исключение — наличие у пожилого человека действующего водительского удостоверения, которое тоже косвенно подтверждает его адекватность. · Если у вас есть личные опасения насчет адекватности продавца. Доверяйте своей интуиции. · Если квартира находится в долевой собственности. Лучше запросить справки от всех совладельцев. Кто и как ее получает? · Получает продавец. Это его зона ответственности. Покупатель может только вежливо попросить. · Получить ее просто. Нужно лично с паспортом обратиться в психоневрологический диспансер по месту прописки. Справку выдадут бесплатно. · Информация конфиденциальна. Получить данные о третьем лице невозможно — только свою собственную справку. Альтернативный вариант: Если продавец категорически против походов по диспансерам, можно пригласить на сделку психиатра-эксперта для освидетельствования прямо на месте. Услуга платная (от 15 тыс. рублей), и эти расходы, как правило, берет на себя инициатор проверки — покупатель. Итог: просить или нет? Как ваш риэлтор, я всегда рекомендую покупателям настоять на получении этой справки, особенно при работе с пожилыми продавцами. Это не паранойя, а разумная юридическая предосторожность. Она не дает 100% гарантии, но значительно повышает вашу безопасность. Для продавцов же это возможность одним документом снять все вопросы и показать свою добросовестность, что ускоряет и упрощает сделку. Надеюсь, теперь этот вопрос стал более понятным! Ваша безопасность — мой приоритет. Всегда на связи, ваш риэлтор. #недвижимость #покупканедвижимости #риэлтор #справкаПНД #дееспособность #сделкасквартирой #безопасностьсделки #домклик #юридическиесоветы

Почему вашу новостройку теперь не продать дороже? Разбор полетов «Я купил квартиру у застройщика год назад, теперь хочу ее продать дороже». С таким запросом ко мне недавно обратился клиент. К сожалению, вынужден был его огорчить: золотые времена сверхдоходных инвестиций в новостройки прошли. Раньше можно было купить на котловане и продать после сдачи дома с серьезной прибылью. Сейчас рынок развернулся на 180 градусов, и частным лицам зачастую приходится продавать даже новые квартиры дешевле, чем просит застройщик в этом же доме. Почему так произошло? Здесь сошлись два ключевых фактора. 1. Эскроу-счета и новая логика застройщиков. Система эскроу-счетов кардинально изменила правила игры.Раньше деньги дольщиков шли на стройку, нужно было продавать быстро и дешевле, чтобы обеспечить cash flow. Сейчас деньги покупателей хранятся в банке до сдачи дома, а на строительство застройщик берет кредит. Что это значит? У девелопера исчезла необходимость быстро распродавать квартиры. Он может продавать их не торопясь, по высоким ценам, закладывая в стоимость все свои риски и расходы. Покупка на котловане перестала быть «дисконтной». Цены изначально высоки и растут незначительно. По данным «Домлик» по Волгограду за 2024 год, новостройки подорожали в среднем не более чем на 8%. Это даже не покрывает уровень инфляции. О какой инвестиционной доходности тут можно говорить? 2. Пропасть в ипотечных ставках. Это главная причина, почему вторичка (даже новая) проигрывает новостройке. Смотрите сами: · При покупке у застройщика: льготные программы — семейная ипотека (6%), IT-ипотека (5%), другие госпрограммы. · При покупке с вторичного рынка: рыночная ставка для готового жилья. На сегодня это в среднем 18-24% годовых. Представьте себе выбор покупателя: Две одинаковые квартиры в одном ЖК.Одна — прямо от застройщика в ипотеку под 6%. Вторая — от частного лица, но в ипотеку под 20%. И по одинаковой цене! Ответ очевиден. Что же делать? Чтобы вашу квартиру купили, ее цена должна быть заметно ниже предложений застройщика. Этой разницы должно хватить, чтобы: · Переубедить покупателя выбрать вашу квартиру, несмотря на высокую ставку по ипотеке. · Заинтересовать покупателя с наличными деньгами, для которого разница в цене — единственный аргумент. Вывод простой: сегодня недвижимость — это в первую очередь жилье, а не спекулятивный актив для быстрой наживы. Покупать стоит для себя, с расчетом на долгий срок, либо будучи готовым продавать дешевле рыночной цены новостройки. А вы сталкивались с такой ситуацией? Думали о продаже новой квартиры?

🏠 Продавать квартиру с арендатором или без? Периодически ко мне обращаются клиенты с вопросом: «Я хочу продать квартиру, но в ней сейчас живут арендаторы. Это сильно помешает?» Мой опыт подсказывает: да, наличие арендатора — это одно из самых серьезных препятствий для быстрой и выгодной продажи. И вот почему: 1. Проблема презентации. Первое впечатление — самое важное. 90% покупателей сначала видят квартиру на фотографиях. Арендатор, в отличие от собственника, не заинтересован в идеальной подготовке: личные вещи, иногда бардак, неудачные ракурсы. Из-за этого квартира «проигрывает» на старте своим ухоженным конкурентам без арендаторов. 2. Сложность организации показов. «Заскочить посмотреть» становится квестом. Нужно постоянно согласовывать время с жильцами, которые могут работать, отдыхать или просто не хотеть пускать незнакомцев в свой дом. Часто показы срываются, покупатели теряют интерес, а мы упускаем горячих клиентов. 3. Прямой саботаж (да, бывает и такое). Арендатор может быть не в восторге от перспективы съезжать. И во время просмотра он ненароком (или специально) может сказать: «здесь соседи шумные», «трубы старые», «зимой холодно». Одно такое замечание — и покупатель, который был уже почти готов к сделке, тут же охладевает. Моя рекомендация как эксперта: если вы планируете продажу, лучше заранее завершить отношения с арендатором (разумеется, в рамках закона и договора), подготовить квартиру к продаже: сделать качественные фото, прибраться, возможно, минимальный косметический ремонт. И уже потом выходить на рынок с красивым и «чистым» с юридической точки зрения объектом. Вы продадите квартиру быстрее и, с большой вероятностью, дороже, так как она будет выглядеть привлекательнее для большинства покупателей. А как вы считаете? Арендатор в продаваемой квартире — это плюс или однозначный минус? Сталкивались с таким? Пишите в комментариях! 👇 ❗P. S. Пока писал пост, случайно увидел комментарий в карточке коллеги клиента, прикрепил к посту, как раз пример как саботируется продажа арендатором.❗

📷Фотоотчет с ЖК Галактика Предлагаем к покупке квартиры в ЖК Галактика Консультация по наличию и ценам: https://vk.com/alexandrryazanovrieltor 📲89047546888 ⭐️Название ЖК - Галактика ⭐️Застройщик - ООО СЗ СК-131 ⭐️Адрес - г Волгоград, улица Им. И.В.Морозова, д. 6а ⭐️Район - Дзержинский Основные характеристики: ⭐️Класс недвижимости-Комфорт ⭐️Отделка - Черновая ⭐️Готовность - Строится ⭐️Дата окончания строительства - II кв. 2026 ⭐️Количество квартир: 135 ⭐️Количество этажей - 17 ⭐️Материал - Монолит-кирпич ⭐️Высота потолков- 2,72 м Тип отделки: ⭐️Установка радиаторов ⭐️Установлено остекление ⭐️Стяжка пола помещений (кроме санузлов) ⭐️Стяжка пола санузлов Парковочное пространство: ⭐️Количество мест в паркинге- Нет ⭐️Гостевые места на придомовой территории- Нет ⭐️Гостевые места вне придомовой территории- 95 Благоустройство двора: ⭐️Велосипедные дорожки- Нет ⭐️Количество детских площадок-1 ⭐️Количество спортивных площадок- Нет ⭐️Количество площадок для сбора мусора- 1 Наличие лифтов в доме: ⭐️Количество подъездов- 1 ⭐️Количество пассажирских лифтов- 1 ⭐️Количество грузовых и грузопассажирских лифтов- 1 Типовые предложения квартир : ⭐️Студии- Нет ⭐️1-комнатные/ 34 квартир/ от 40,4 до 40,4 м² ⭐️2-комнатные/ 83 квартиры/ от 59,7 до 70,7 м² ⭐️3-комнатные/ 18 квартир/ от 95,5 до 95,7 м² ⭐️Фото + рендеры по ссылке: https://vk.com/album-211229261_295050595 ✏️Пишите нам в ЛС отправим планировки и цены на квартиры!✏️

О наболевшем. Часть 2 🥊 Сегодня был очень показательный звонок. Звонит милая женщина и спрашивает: «Вы занимаетесь сдачей квартир? Помогите мне сдать мою». Отвечаю: «Конечно!» — и подробно рассказываю о нашей услуге «Под ключ»: 📸Профессиональная фотосъёмка; 🧹Помощь с клинингом; 📢Маркетинг: 10+ площадок размещения (не только Авито); 👨‍👩‍👧‍👦Поиск и строгий отбор целевых арендаторов; 📄Составление юридически грамотного договора; 🔒Сопровождение на всех этапах. «Стоимость услуги — 50% от арендной платы, оплачивается один раз, после успешной сдачи… барабанная дробь… собственником». И тут на том конце провода наступает тишина. А потом: «Как это я? Я вас нанимаю, а платить должна я? Это же везде арендатор платит! Я вот в крупное агентство звонила — там сказали, что комиссию возьмут с жильца». И вот тут начинается самый интересный разговор 🤯 Объясняю: платит тот, кто заказывает услугу. ➡️Вы нанимаете меня, риэлтора, чтобы я оказал вам услугу по поиску арендатора — платите вы. ➡️Арендатор нанимает риэлтора, чтобы найти ему квартиру — платит он. С таким же успехом, если вы сами выкладываете квартиру на Авито, можно попробовать потребовать с будущего жильца оплату за рекламу, потраченное время и бензин. Абсурдно, правда? Поэтому у меня в работе есть принципиальная позиция: если собственник обращается ко мне за услугой, но настаивает, чтобы я взял комиссию с арендатора, я вежливо отказываюсь от такой работы. Почему? Потому что это нечестно по отношению ко всем участникам сделки. Арендатор и так вкладывается в залог и первый месяц, а его еще и «дополнительным» платежом обременяют. Вопрос на миллион: а кто по-вашему должен платить риэлтору за поиск арендатора — собственник или арендатор? Согласны с моей позицией? Жду ваши мнения в комментариях! 👇