Мысли риелтора

С 2026 года семейную ипотеку ужесточают: что изменится и зачем это делают? С 1 февраля 2026 года правила семейной ипотеки под 6% станут жестче. Семейную ипотеку делают более адресной и менее массовой. Она все еще остается одним из самых выгодных инструментов покупки жилья, но теперь ориентирована именно на семьи, которые реально решают жилищный вопрос, а не используют льготы для поэтапных или инвестиционных схем. Для рынка это означает более сдержанный спрос и дополнительное давление на продажи в новостройках. 1. Одна семья — одна ипотека Главное ограничение: оформить семейную ипотеку можно будет только один раз на всю семью, а не на каждого из супругов, как раньше. Оба взрослых члена семьи должны быть созаемщиками. Вторую ипотеку получится взять только после полного погашения первой и при рождении еще одного ребенка. Если доходов семьи не хватает, по-прежнему разрешено привлекать созаемщиков, но это уже не способ обойти правила. 2. Льготы в одни руки — теперь буквально Правило «одна льготная ипотека в одни руки» действует с конца 2023 года, но с 2026-го под «одними руками» будет пониматься вся семья целиком. Цель — сделать поддержку более адресной и закрыть возможность использовать льготную ипотеку как инвестиционный инструмент. Даже в случае развода оба супруга будут нести ответственность по кредиту, пока обязательства не будут перераспределены. 3. Конец донорской ипотеки Раньше существовала легальная схема, когда льготную ипотеку оформляли на родственника, формально подходящего под условия программы. С 2026 года эта практика прекращается. Привлечение третьих лиц возможно только при недостатке доходов семьи, но в этом случае право на семейную ипотеку теряют и донор, и его супруг или супруга. По оценкам экспертов, это может сократить спрос на семейную ипотеку на 15–20%. 4. Меньше субсидий — жестче условия С 1 января 2026 года государство сократит компенсации банкам по льготным программам. Это повышает риски: ▪️снижения одобряемости, роста требований к первоначальному взносу, ▪️пересмотра уже одобренных заявок. ▪️По оценкам аналитиков, одобряемость может снизиться еще на 10–15%, а итоговая стоимость сделки вырасти примерно на 5% от суммы кредита. 5. Что хорошего: рефинансирование комбоипотеки С февраля 2026 года заемщики смогут рефинансировать рыночную часть комбоипотеки, не теряя льготную ставку по семейной части. Это позволит снизить ежемесячные платежи и переплату, если рыночные ставки пойдут вниз.