Эксперт по недвижимости Светлана Кириллова

Планировка квартиры - это важно как для комфортного проживания, так и с точки зрения дальнейшей продажи. Специалисты по феншуй и васту добавят сюда еще важность движения энергии, расположение звезд и другие невидимые глазу материи. В погоне за оригинальностью можно встретить разные геометрические формы квартир. В круглом доме, например, комнаты в форме трапеции. Из очевидного - отсутствие прямых углов усложняет подбор мебели, ее придется делать на заказ. Монолитная технология строительства позволяет предложить бесконечное множество вариантов. Обычно стены внутри квартиры не возводят, только несущие колонны – это дает больше свободы и удешевляет строительство. В некоторых монолитных домах можно еще встретить монолитные межкомнатные стены. Но это редкость. Планировку застройщик фиксирует в проектной документации. По ходу строительства она может меняться. Отсутствие внутренних перегородок не говорит об отсутствии плана помещений. Обратите внимание, так называемой «свободной планировки» не существует. Это маркетинговый ход продавцов. В жилом помещении всегда определено место санузлов и кухни. А дальше нужно соблюдать требования законодательства о перепланировке помещений в многоквартирных домах. Если хотите что-то поменять.

В некоторых случаях разумно начать с консультации… Хорошо, когда у вас есть свободные средства и подходящий вариант квартиры мечты. Но все чаще для того, чтобы купить что-то нужное, требуется продать что-то ненужное. При высоких ипотечных ставках неплохой вариант - продажа вторички с покупкой готовой новостройки по льготной ипотеке. Предложений много, немудрено и растеряться. Сразу возникает много вопросов: хватит ли денег, какая будет ставка кредита, найдется ли покупатель и будет ли выбор квартир и т.д. На консультации мы разбираем все эти вопросы, обсуждаем детали, делаем расчеты. Почему консультация у меня платная? За час вы получаете всю информацию, которую вам пришлось бы искать не один день. Иногда прям опытным путем добывать. Здесь же мы можем в режиме онлайн посмотреть предложения по разным банкам и проектам. И даже забронировать квартиру 😉 По окончании у вас будет план действий, которые приведут к решению вашей задачи. Бонусом можно узнать нюансы налогообложения и семейных прав на имущество.

Пока застройщики выясняют отношения с банками, центр притяжения льготных программ сместился в сторону загородной недвижимости. Доля ИЖС выросла по сравнению с прошлым годом с 5-8% до 15-20%. В ипотеку можно купить земельный участок и построить на нем дом, а можно построить дом на уже имеющейся земле. Для ИЖС работает и господдержка, и семейная ипотека, и IT-ипотека. Ограничения по сумме кредита для Москвы и области 18 млн. Первоначальный взнос от 20%. В основном банки кредитуют строительство силами аккредитованных подрядчиков. Но есть возможность взять кредит и построить дом самостоятельно – хоз.способом. Ставка по ипотеке будет 8%. Целевое использование средств банк не проверяет. Но есть одно условие – дом должен быть построен и оформлен в течение 12 месяцев. И, наконец, для строительства по ИЖС банки начинают использовать схему финансирования через эскроу-счет. Это дает чуть большую гарантию покупателю при работе с подрядчиком. Если нужна консультация по вопросам загородной недвижимости, напишите мне.

Давайте честно… Квартира от застройщика дороже, чем на вторичке. Вторичка в данном контексте это не пятиэтажка или сталинка времен СССР, не панельный дом начала 2010х. Эти квартиры дешевеют, потому что износ конструкций, коммуникаций, неудобные подъезды, запахи, насекомые, окружение и т.д. В новом только что заселенном доме собственники будут продавать квартиры дешевле, чем застройщик продает соседнюю стройку. С машинами разве не так? Выехал из салона минус 20%. Такая ситуация с новостройками в Дубае, в Москве и области. Если вы из другого региона, расскажите, как с этим у вас. Поэтому для инвестора самое важное, когда и на каких условиях он в проект заходит. Чтобы выйти из него в плюсе. Значит текущую ситуацию на рынке и актуальные предложения нужно отслеживать постоянно. А для конечного покупателя разница в цене не так существенна, ведь в среднем квартиры покупают себе на длительный срок.

Грамотная планировка и мир в семье… Сегодня была сессия с моим коучем. Для чего мне коуч? Чтобы расширить мое видение, ведь, как и у большинства, оно тунельное, когда это касается моих затыков. Говорили о своих границах. Это, кстати, очень даже связано с недвижимостью. Думаете нет? Впервые я задумалась о своих границах на лекции по семейной психологии, когда училась в МГУ. Нам дали задание нарисовать план своей квартиры и определить для каждого из членов семьи его пространство. Вот это был шок, я вам скажу. Мы жили втроем в стометровой квартире. У ребенка была своя комната, у мужа целых две. А у меня своего личного пространства не оказалось. Зато огромная кухня-гостиная. Такая мода была в 2000-х. Выбирая новую квартиру, я четко разграничила помещения. У каждого в семье есть своя зона. Каждому человеку нужно личное пространство, да простят меня хозяева квартир-студий. Это способствует позитивному эмоциональному состоянию и миру в семье. Учитывайте эти моменты при выборе квартиры, особенно в новостройке, где очень много вариантов планировок. Не всегда отталкиваемся от цены, ведь строящихся ЖК великое множество. Главный фактор - ваш комфорт. И, конечно, ликвидность, чтобы при необходимости быстро продать.

Интересно наблюдать за возмущением застройщиков и их противостоянием с банками. Многие ставят на то, что они не договорятся, и цены на новостройки заморозятся, а потом будут снижаться. Давайте вспомним другие кризисы, которые с завидной регулярностью трясут рынок недвижимости. Например, 2014 -2015 годы. Продажи упали, были акции, спецпредложения, на неликвид снижали цену. А потом застройщики нашли выход – пересмотрели квартирографию, и появились микро квартиры в районе 20 кв.м. Цена метра такая же, иногда даже выше, а стоимость квартиры сократилась. Я работала с крупным застройщиком и видела, как эти коморки разлетались. В те годы застройщики также использовали беспроцентные рассрочки до ввода в эксплуатацию. Согласна, что дешевая ипотека разогнала цены. Но сдавать позиции никто не собирается. Лучшая тактика сегодня – рассматривать акционные варианты в более-менее готовых домах, внимательно просчитывать переплату по предлагаемым льготным программам, можно воспользоваться траншевой ипотекой или рассрочкой. В видео рассказываю, какие есть варианты приемлемой ипотеки. В идеале квартира должна быть с предчистовой отделкой или white box, если покупаете под аренду. Можно и чистовую отделку найти. Все-таки качество отделки от застройщика в сегменте комфорт+ и бизнес часто оставляет желать лучшего. А в сегменте эконом отделкой могут закрыть явные дефекты конструкций, щели, отсутствие утеплителя и т.д. Если покупаете для проживания, квартиру стоит отремонтировать самостоятельно.

Так в Москве не работают… Региональные застройщики тоже хотят свой кусок большого столичного пирога. И потихоньку, а некоторые очень даже лихо открывают двери в клуб девелоперов Москвы. У нас большинство проектов строится по закону, в рамках 214-ФЗ. Особо сомнительные схемы канули в лету. По крайней мере, в сегменте жилом. Но регионалы вносят свои порядки. Для наглядности, приведу пример регионального застройщика, получившего площадки под строительство несколько лет назад. В первом проекте работали без эскроу и часть денег просто брали с покупателя наличными. Сейчас этот вариант уже не проходит. Но есть другой. Застройщик продает по ДДУ квартиры своему партнеру по минимальной цене. Деньги аккумулируются на эскроу. Партнёр уже продает конечному покупателю по договору уступки. Разницу между ценой в ДДУ и ценой уступки застройщик сразу кладёт в карман. Хорошо, если он пустит эти деньги на строительство. А может быть и по-другому. В случае с этим конкретным застройщиком дома уже почти готовы. Риск долгостроя исключается. Но проблема возникает у покупателя при продаже такой квартиры. Большинство банков ипотеку не согласуют, потому как риски есть. Есть и ещё ряд минусов для покупателя с точки зрения перепродажи, налоговых последствий. По проектам с особенностями цена всегда чуть ниже, поэтому покупателей достаточно. Особенно самостоятельных, кто не может оценить последствия таких налоговых схем. Будьте внимательны при выборе недвижимости.

Квартира в новостройке продается, но купить ее невозможно Три самых распространенных варианта при покупке по уступке от физлица: 1️⃣ Застройщик попал в перечень недобросовестных, может и по другому своему ЖК, но теперь банки не выдают на его объекты ипотеку 2️⃣ Застройщик не предоставляет документы, необходимые для проведения сделки 3️⃣ Застройщик прямо запрещает уступку прав в самом тексте ДДУ В первом случае, ищите наличные. Во 2 и 3 – только ждать ввод дома в эксплуатацию, когда продавец оформит право и покупать по ДКП. У нас же вариант, когда сам застройщик не продает имеющиеся квартиры. Хотя мог бы. Ситуация стандартная - дом введен в эксплуатацию, регистрация ДДУ закрыта. ▶️ Часто с покупателем заключается предварительный договор купли-продажи и фиксируются все условия, в том числе цена. ▶️ Но можно и подождать, когда на каждую квартиру застройщик оформит право собственности и продаст уже по ДКП. В этом случае цена не фиксируется. Создается ажиотажный спрос. И, конечно, это повод поднять цену.

Надеюсь, вы не питаете иллюзий Льготная ипотека это поддержка строительной отрасли, а не граждан, мечтающих о своем комфортном жилье. Девелоперы в привычном плюсе, но больше всех зарабатывают банки. А граждане что? Граждане все это оплачивают.

Ну что там с недвижимостью? Любимый вопрос моих знакомых. Если вам это тоже интересно, поделюсь своим мнением. Пока все как в сказке Пиноккио -more dead than alive. Это и понятно – праздники. Пока мы отдыхали, новости пришли от банков. Еще в декабре три крупнейших банка – Сбер, ВТБ и Альфа заявили, что теперь ипотеку с господдержкой должны досубсидировать застройщики. Еще чуть раньше Правительство скорректировало условия льготной ипотеки. ✅ Максимальная сумма кредита снизилась с 12 до 6 млн. ✅ Первоначальный взнос вырос с 20,1 до 30,1% ✅ Воспользоваться льготными программами теперь можно только 1 раз Вроде все логично – льготная ипотека для тех, кто без нее не сможет купить жилье никогда, но на первоначальный взнос накопить способен. За время действия программы по господдержке много инвесторов зашло в проекты, в том числе и в бизнес-классе. Теперь эту лазейку прикрыли. Что все это значит? Жилье становится менее доступным для широкого круга граждан. Застройщики вряд ли будут доплачивать субсидированные ставки из своей маржи, а, как обычно, переложат все расходы на покупателя – цены могут вырасти еще на 3-5%. А что же вторичка? Здесь пока спокойно. Ипотека под 18-19% годовых мало кому интересна. Но сделки не прекратятся, станет больше цепочек, как в 90-е и 2000-е. Жизнь идет, люди женятся, разводятся, рождаются дети, жилье все равно нужно. Рынок недвижимости не может впасть в кому, только в депрессию.