QP Коммерческая недвижимость

Доходность коммерческого помещения принято считать по формуле «годовая аренда делить на цену покупки». Но собственник получает на руки не арендную ставку, а то, что остаётся после налогов, и разница между грамотно и неграмотно выбранным налоговым режимом составляет проценты годовых — столько же, сколько разница между хорошей и посредственной локацией. В QP Estate мы сопровождаем инвесторов после сделки и видим, что налоговый вопрос почти всегда решается в последний момент, хотя думать о нём нужно до покупки...

В объявлениях о продаже коммерческой недвижимости чаще всего встречается формулировка «помещение свободного назначения», или ПСН. Звучит удобно: покупаешь метры, а дальше хоть магазин, хоть кофейню, хоть стоматологию. На практике «свободное назначение» — это не карт-бланш, а юридическая категория со своими ограничениями, и инвесторы, которые понимают это до покупки, зарабатывают, а те, кто узнаёт после, — переделывают, согласовывают и теряют арендаторов. В QP Estate мы ежедневно работаем с ПСН в новостройках Петербурга и в этой статье разложим, что реально скрывается за этим термином...

Самые интересные цифры в коммерческой недвижимости новостроек делаются не на готовых помещениях, а на стартах продаж. Логика та же, что и с квартирами: застройщик открывает продажи по стартовой цене, к моменту сдачи дома цена вырастает, и покупатель первого дня получает и рост стоимости актива, и лучший выбор лотов. Но у коммерции есть своя специфика, которой нет у жилья, и именно она отделяет удачную покупку на котловане от замороженных на два года денег. В QP Estate мы заходим в старты застройщиков...

Помещение куплено, ключи получены, и теперь главный вопрос — кто в нём будет платить аренду. От того, какой арендатор зайдёт в помещение, зависит всё: размер и стабильность дохода, простои, стоимость актива при будущей продаже. Сетевой арендатор — аптека, продуктовый магазин, пекарня, банк — считается золотым стандартом для собственника, и не случайно: у сетей устойчивые финансы, длинные договоры и понятная логика работы. Но чтобы сеть выбрала именно ваше помещение, оно должно соответствовать её требованиям, а переговоры нужно вести правильно...