Проект Строй

Как проектировщик видит объект иначе, чем заказчик и почему это нормально Когда заказчик смотрит на будущий объект, он видит результат: здание, которое работает на бизнес, выглядит современно и укладывается в бюджет. Когда на тот же объект смотрит проектировщик он видит систему. Нагрузки, грунты, инженерные ограничения, пожарные разрывы, логистику потоков, будущую эксплуатацию и то, как объект будет проходить экспертизу и строиться в реальности. Иногда из-за этого у заказчика может возникнуть ощущение, что проектировщик усложняет. На практике проектировщик просто видит больше слоёв задачи. Например, заказчик может хотеть больше витражей — это про внешний вид и статус объекта. А проектировщик в этот момент считает теплопотери, стоимость эксплуатации, ветровые нагрузки и стоимость конструкций. Заказчик хочет сократить сроки. Проектировщик оценивает, как это повлияет на согласования, экспертизу и стройку. И это не конфликт интересов. Это нормальная, рабочая разница взглядов. Хороший проект получается там, где соединяются две оптики: — бизнес-задача заказчика — инженерная и нормативная реальность проекта Наша задача: сделать так, чтобы идея реально была построена и работала десятилетиями, а не только красиво выглядела на рендерах. Если хотите обсудить проект или проверить идею на реализуемость — напишите нам.

👷‍♂️ Что делать, если у заказчика нет чёткого видения проекта (и как мы это решаем)? Это частая ситуация: заказчик приходит с идеей, но не всегда с чётким представлением о том, как должен выглядеть итоговый проект. Но мы всегда готовы помочь превратить неопределённость в ясную концепцию. Что мы делаем? 1️⃣ Глубокое общение: Мы задаём вопросы, чтобы понять потребности, цели и ограничения. Зачастую заказчик сам не знает, что ему нужно, пока мы не поднимем эти вопросы. 2️⃣ Создание предварительных концепций: Порой достаточно просто предложить несколько вариантов концепции, чтобы заказчик смог выбрать подходящий путь. Мы показываем, как различные подходы могут реализовать его идеи. 3️⃣ Используем опыт и данные: На основе аналогичных проектов, нормативных требований и опыта создаём наглядные решения. Это помогает лучше представить конечный результат. 4️⃣ Постепенная проработка: Мы не торопим заказчика. Даем время на раздумья и на уточнение деталей. Шаг за шагом доходим до точной картины того, что нужно реализовать. Важное правило: Мы всегда находим общий язык с заказчиком, давая ему возможность почувствовать себя уверенно и точно понимать, какой проект он получает. Если у вас пока нет чёткого видения проекта — не переживайте, мы поможем выстроить его с нуля! ✨

Почему универсальные типовые решения плохо работают в коммерческой недвижимости Типовые проекты выглядят привлекательно на старте. Они обещают быстрый запуск, понятную стоимость и минимум обсуждений. Но в коммерческой недвижимости такая универсальность почти всегда даёт сбой. Каждый коммерческий объект жёстко привязан к функции. Магазин, склад, офис или общепит работают по разным сценариям загрузки, логистики и эксплуатации. Типовое решение не учитывает реальный поток людей, техники и товаров, из-за чего планировки быстро перестают быть удобными. Вторая проблема связана с участком и окружением. Градостроительные ограничения, подъезды, инженерные сети, соседняя застройка и требования местных органов редко совпадают с условиями, под которые создавался типовой проект. В результате его приходится постоянно латать, теряя время и деньги. Инженерные системы тоже не бывают универсальными. Нагрузки, режимы работы и требования к резервированию отличаются от объекта к объекту. Типовая инженерка либо избыточна и дорогая в эксплуатации, либо не справляется с реальными задачами. И наконец, коммерческий объект всегда считается в деньгах. Доходность, срок окупаемости и эксплуатационные расходы напрямую зависят от проектных решений. Типовой проект не оптимизируется под бизнес-модель конкретного заказчика. Поэтому в коммерческой недвижимости проектирование работает лучше всего тогда, когда решения подстраиваются под задачу, участок и экономику проекта, а не наоборот.

Что в проекте реально влияет на стоимость эксплуатации здания Эксплуатационные расходы закладываются не после сдачи объекта, а ещё на стадии проектирования 🏢 Многие решения, которые на бумаге выглядят нейтрально, потом годами отражаются в счетах и бюджете. В первую очередь влияет инженерия. Системы отопления, вентиляции, кондиционирования и электроснабжения определяют постоянные затраты на энергию и обслуживание Неправильно выбранные мощности, отсутствие автоматизации и резервов приводят к перерасходу ресурсов и частым ремонтам. Не меньшее значение имеют ограждающие конструкции. Фасады, кровля, витражи и узлы примыкания напрямую влияют на теплопотери и микроклимат внутри здания ❄️🔥 Ошибки в теплотехнике быстро превращаются в высокие счета и жалобы пользователей. Планировочные решения тоже играют роль. Избыточные площади, сложные коридоры и неудобный доступ к инженерным узлам увеличивают расходы на уборку, обслуживание и ремонты 📐 Наконец, выбор материалов и оборудования. Дешёвые решения на этапе строительства часто требуют частой замены, а продуманная спецификация позволяет снизить затраты на жизненном цикле здания Хороший проект учитывает не только стоимость строительства, но и то, сколько объект будет стоить в эксплуатации через год, пять и десять лет

Как ошибки в ТЗ увеличивают стоимость строительства ещё до выхода на площадку Техническое задание часто воспринимается как формальность, но именно в нём закладываются будущие перерасходы 💸 Неточности на старте почти неизбежно превращаются в лишние метры, переделки и удорожание проекта. Одна из самых частых проблем — размытые требования. Когда функционал описан общими формулировками, проектировщики вынуждены закладывать решения с запасом. В итоге появляются избыточные площади, завышенные нагрузки и более дорогие инженерные системы. Вторая зона риска — неполные исходные данные. Отсутствие актуальной геологии, ограничений участка или информации по существующим сетям приводит к корректировкам уже после расчётов 📐 Каждая такая правка тянет за собой переработку разделов и рост стоимости. Отдельно стоит учитывать изменения по ходу проектирования. Когда ТЗ дорабатывается в процессе, принятые решения приходится пересобирать. Это влияет не только на цену проектных работ, но и на смету строительства в целом 🏗 Грамотно составленное ТЗ помогает управлять бюджетом ещё до начала проектирования. Чем точнее заданы цели и ограничения, тем меньше сюрпризов появится по деньгам и срокам.

Почему экспертиза заворачивает проекты, которые красиво смотрятся на визуализациях 🎨➡️📄 На рендерах всё идеально: стекло блестит, люди улыбаются, закат правильный. Но экспертиза смотрит на проект без романтики ☺️ Вот где чаще всего начинаются проблемы: • Архитектурные решения не подтверждены расчётами Сложные формы, вылеты, витражи и нестандартные фасады выглядят убедительно визуально, но не всегда имеют конструктивное и нормативное обоснование. • Инженерные системы не интегрированы в архитектуру Проект выглядит целостным на рендерах, но при проверке выясняется, что вентиляция, дымоудаление, эвакуация и пожарные проезды не укладываются в принятую планировку. • Недостаточные или формальные исходные данные Геология, нагрузки, ограничения участка или существующая застройка учтены частично. Экспертиза сразу выявляет такие пробелы. • Ошибки в пожарной безопасности Несоответствие путей эвакуации, превышение допустимых расстояний, неучтённые проезды и зоны доступа для пожарной техники. • Непроработанная теплотехника Фасады и ограждающие конструкции не подтверждены теплотехническими расчётами, что ведёт к нарушениям по энергоэффективности и эксплуатации. Экспертиза не оценивает эстетику и не восхищается фасадами. Она проверяет, можно ли это вообще построить и потом нормально эксплуатировать. 🎯Хороший проект — это тот, где архитектура, инженерия и расчёты изначально работают как единая система. Именно такие решения проходят экспертизу без доработок и потери сроков.

Как правильно закладывать запасы по нагрузкам, чтобы не переплатить Запас по нагрузкам в проектировании нужен не "на всякий случай", а как управляемый инструмент. Ошибка многих заказчиков в том, что запас либо отсутствует вовсе, либо закладывается с избыточным коэффициентом, который напрямую превращается в лишние метры бетона, сечение металла и перерасход бюджета. Грамотный подход начинается с понимания сценариев эксплуатации. Важно учитывать реальные варианты развития объекта: изменение технологии, возможное дооснащение, рост инженерных мощностей. Если таких сценариев нет, закладывать максимальные нагрузки бессмысленно. Вторая частая ошибка связана с суммированием запасов. Когда архитектура, конструктив и инженерия каждый добавляют свой коэффициент, итоговый запас становится неоправданным. Запас должен рассчитываться централизованно и контролироваться на уровне концепции, а не на каждом разделе отдельно. Также важно разделять постоянные и переменные нагрузки. Усиливать всё подряд одинаково дорого и технически неверно. Для разных зон здания допустимы разные уровни резерва, и это даёт существенную экономию без потери надёжности. Правильно заложенные запасы по нагрузкам это баланс между безопасностью, будущей гибкостью и реальной экономикой проекта. Именно на этапе проектирования решается, будет ли объект рациональным или избыточно дорогим в строительстве и эксплуатации.

🔥 Пожарные разрывы и пути эвакуации: что чаще всего ломает архитектуру? Пожарные разрывы и пути эвакуации — важнейшие элементы безопасности, которые, при неправильном проектировании, могут негативно сказаться на архитектуре. значимость их правильного расположения часто недооценена, и из-за этого возникают не только функциональные проблемы, но и эстетические. Например, когда пути эвакуации размещаются так, что нарушают общую композицию здания, создавая неудобные планировки, что может ухудшить комфорт для пользователей. А в экстренных ситуациях это может поставить под угрозу безопасность. Также частой ошибкой является неправильное учёт пожарных разрывов. В больших зданиях часто забывают проектировать необходимые разрывы между огнеупорными зонами, снижая их огнестойкость и эффективность при тушении пожара. Еще стоит помнить о материалах, которые должны соответствовать требованиям по огнестойкости. Использование неподобающих материалов для перегородок может привести не только к серьёзным правовым последствиям, но и к неудачным результатам на стадии экспертизы. Когда здание уже построено, а проект подразумевает добавление этажей или перестройку, важно пересматривать пути эвакуации и пересчитывать пожарные разрывы. Пренебрежение этим может привести к дополнительным сложностям на этапе согласования. В нашем подходе мы учитываем все эти важные аспекты, проектируя не только с учётом эстетики, но и безопасности. Мы стремимся сделать пожарные разрывы и пути эвакуации не только эффективными, но и такими, чтобы они органично вписывались в архитектуру здания.

Немного ностальгии. Возвращаемся в 2016-й 🕰 В соцсетях сейчас тренд показывать себя образца 2016 года. Мы решили тоже в него вписаться и вспомнить, наш 2к16 В 2016-м наш основной фокус был на строительстве. Мы тогда много работали с живыми, сложными и очень требовательными объектами общепита. Например, на Васильевском острове мы строили ресторан Eat&art Для ресторана Hitch сделали крутую веранду, которая стала полноценной частью пространства На Пушкинской площади участвовали в строительстве ресторана L.Brik — плотный центр города, высокая нагрузка, жёсткие условия. А ещё была реконструкция и реновация кафе Dolce для Italy Group. Прикрепляем фотографии с объектов С тех пор многое изменилось: масштаб, задачи, уровень ответственности. Но опыт стройки и реальных объектов никуда не делся. Именно он стал основой для нашего подхода к проектированию — без оторванных от реальности решений. Иногда полезно оглянуться назад, чтобы понять, почему сегодня мы работаем именно так

Как защищаться от "и так сойдёт" на стройке 🏗 Фраза "и так сойдёт" — главный враг любого проекта. С неё начинаются перекосы, лишние переделки и конфликты между участниками стройки. Детальная рабочая документация Когда узлы, отметки и спецификации проработаны, пространства для вольных трактовок почти не остаётся. Чем меньше "на усмотрение подрядчика", тем выше шанс получить нужный результат. Авторский надзор Регулярные выезды и фиксация отклонений позволяют останавливать ошибки в моменте, а не тогда, когда всё уже залито бетоном или зашито отделкой. Решения только через проектировщика Любое "давайте тут чуть упростим" должно возвращаться в проект и проверяться на соответствие нормам и общей логике объекта. И последнее — документация и переписка. Зафиксированные замечания и согласованные изменения быстро отучают от подхода "на глаз". 🎯 Стройка без "и так сойдёт" возможна, если проект — главный документ, а не рекомендация.

Когда проект сдан и утвержден, кажется, что всё завершено, и можно расслабиться. Однако есть несколько этапов, которые заказчики часто не учитывают, а между тем они могут сильно повлиять на успешную реализацию проекта. Первый этап: подготовка документации для получения разрешения на строительство (РНС). Даже если проект уже утвержден, для начала строительных работ требуется пройти все бюрократические процедуры. Важно, чтобы все документы были корректно оформлены, и мы внимательно следим за этим. Следующий шаг: согласования и разрешения на подключение инженерных коммуникаций. Даже если проектная документация уже готова, часто необходимо получать дополнительные согласования для подключения к сети, которые могут занять время, особенно если объект находится в плотной застройке. Далее — проведение авторского надзора. Это не просто формальность, а необходимая часть для корректной реализации проекта. Мы следим, чтобы проект был реализован точно по утвержденным чертежам и стандартам, и при необходимости вносим корректировки в процессе строительства. Наконец, когда объект строится, не стоит забывать об эксплуатационной документации и вводе в эксплуатацию. Здесь важен правильный подход к оформлению всех технических паспортов и подготовка объекта к сдаче в эксплуатацию. Хотя все эти этапы не всегда заметны на первый взгляд, они критичны для успешного завершения проекта. Мы всегда готовы сопровождать наши проекты на всех этапах, обеспечивая гладкий процесс от идеи до воплощения!

🔍 Как проектировать, если у здания сложная форма участка Когда участок имеет сложную форму, проектирование становится настоящим вызовом. В таких случаях важно учитывать множество факторов, чтобы здание было не только функциональным, но и эстетически привлекательным, а также безопасным и устойчивым. В первую очередь, мы тщательно изучаем геометрические особенности участка, чтобы понять, как форма территории влияет на расположение здания. Это помогает оптимально распределить функциональные зоны и минимизировать потери пространства. Также важно учитывать особенности рельефа: перепады высот, склонности, водоотведение и прочие факторы, которые могут повлиять на проект. Для таких участков применяем гибкие планировочные решения. Часто это включает нестандартные формы зданий, использование многоуровневых структур или открытых пространств, что позволяет максимально эффективно использовать каждый квадратный метр. При этом важно правильно распределить основные и вспомогательные помещения, чтобы создать удобное пространство, минимизируя неудобства, которые могут возникнуть из-за особенностей участка. Особое внимание мы уделяем визуальной части проекта. Сложная форма участка часто дает нам возможность сыграть с формами и линиями, гармонично сочетая здание с природным ландшафтом и соседними объектами. Важную роль здесь играют и технические решения. Участки с нестандартной геометрией могут потребовать особого подхода к инженерным системам: отоплению, водоснабжению, вентиляции и канализации, и мы ищем оптимальные решения, чтобы все эти системы работали эффективно, не нарушая гармонию в проекте. Таким образом, сложная форма участка — это возможность создать уникальный и функциональный проект, который будет соответствовать всем требованиям и гармонично вписываться в окружающую среду.