Юрист по недвижимости Мария Олейник

Советы юриста застройщикам ИЖС 1. Строить хорошо. Это основной совет. Если при строительстве домов на продажу руководствоваться строительными нормами и ГОСТами, дальше можно не читать. 2. Заключить с супругой (супругом) брачный договор. Первый плюс брачника - на каждую сделку не нужно будет предоставлять согласие супруга на продажу. Второй - если возникнут проблемы в бизнесе, имущество супруги не будет подлежать взысканию и арестам. 3. Стараться решать все претензии покупателей к качеству проданного товара в досудебном порядке. В большинстве случаев это дешевле, чем посылать покупателей в пешее судебное путешествие. Помните, что гарантию на проданный товар устанавливает не договор, а закон. Вы - профессиональный участник рынка, поэтому несете ответственность по закону о защите прав потребителей. Чаще всего суд принимает сторону потребителя. 4. Если конфликт с покупателем не удается решить без суда, не скупитесь и наймите опытного юриста-судебника. Профессионал за свою работу возьмет от 70 тысяч рублей, но поможет сэкономить сотни тысяч. И да, в основном дело все же проигрышное, вопрос только суммы. 5. Не иметь иного имущества, кроме того, что используется в предпринимательских целях. В случае судебной тяжбы ваше личное имущество может быть арестовано, а так же на него может быть обращено взыскание. 6. Открыть ООО, а не ИП. Дело в том, что ИП отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом, в том числе личным и совместно нажитым с супругом. ООО отвечает по своим долгам только своим имуществом, обычно директор к личной ответственности не привлекается. Но вывести наличные денежные средства со счета ООО значительно сложнее, бизнес нужно тогда вести иначе, не все строители на это готовы. 7. Ну и конечно же не «прогонять» через себя чужие объекты. Надеюсь, уже не надо объяснять, почему? 8. Работать честно, сопровождение сделок проводить в «Олейник и Партнеры» 😉, если есть вопросы звонить грамотному и дальновидному юристу по тел. 89501082382 #ипотекаижс #юристпонедвижимости #недвижимостьхомутово #застройщикижсиркутск #аккредитованныйподрядчик

Когда мы не страхуем жизнь по ипотеке? Только тогда, когда понимаем, что это невыгодно и/или бесполезно. А теперь давайте разберемся. СЛУЧАЙ 1. Когда заемщик старше 55 лет, страхование жизни по ипотеке становится значительно дороже, страховая компания запрашивает документы медосмотра. Обычно к этому возрасту у человека имеются хронические заболевания, игнорировать которые нельзя: гипертония, лишний вес или ожирение, сахарный диабет, панкреатит и многое другое. Я клиенту тогда просчитываю варианты страхования, а так же ежемесячный платёж по ипотеке без страхования жизни, разъясняю все плюсы и минусы, последствия. Решение клиент обычно принимает на «семейном совете», поскольку этот вопрос касается в первую очередь не самого заемщика, а его близких родственников. СЛУЧАЙ 2. СВО. Нахождение заемщика в приграничных территориях, а так же в зоне боевых действий на момент наступления инвалидности 1 и 2 группы или смерти не является страховым случаем ни в одной страховой компании с осени 2023 года. Если разница невелика, а окончание службы не предвидится в течение года страхования, обычно клиенты отказываются от страхования жизни, ибо это абсолютно бесполезно. Однако в моей практике было и иное, застраховать жизнь было значительно дешевле, чем платить ипотеку с повышенной ставкой. Мы просчитали выгоду, разъяснили все последствия, обсудили с близкими родственниками и созаемщиками и пришли таки к решению жизнь мобилизованного заемщика страховать. Для меня крайне важно, чтобы клиент при принятии решения руководствовался не сиюминутной выгодой, а анализировал все последствия принятия такого решения как позитивные, так и негативные. Мое комиссионное вознаграждение как агента не играет при этом практически никакой роли. Те клиенты, кто сталкивался со страховыми случаями, знают, что урегулировать их в пользу клиента я помогаю всегда, это моя работа, моя репутация страховщика. Хотите осознанно подойти к финансовой защите своего имущества и своих близких - записывайтесь на консультацию по страхованию в «Олейник и Партнеры»

О ЧЕМ РЕДКО ГОВОРЯТ РИЕЛТОРЫ СВОИМ КЛИЕНТАМ Все чаще и чаще на первичной консультации мне приходится возвращать потенциальных покупателей из мира розовых пони и единорогов 🦄 на землю грешную. В основном это касается льготной ипотеки и первоначального взноса, подтверждения трудоустройства и дохода. Давайте разберем это прямо здесь! 💼 📄 Занятость и доход. В настоящий момент банки (по указанию Минфина и ЦБ) серьезно закручивают «гайки» по льготным программам. Сейчас, не имея официальной занятости и/или подтвержденного дохода взять ипотеку по хорошей ставке почти нереально. Логика со стороны государства простая и понятная: гражданин, который работает «в черную» и не платит налогов в казну, не может рассчитывать на помощь государства. Работаете официально, платите налоги - вот вам ипотека по красивой ставке! Самозанятые, ИП, наемные работники - прокредитовать можно всех, кто готов работать «в белую» и платить налоги. 💴 Первоначальный взнос. Для покупки дома первоначальный взнос нужен. Вообще по программам сельской и семейной ипотеки - 20%, в среднем сейчас это 1 млн рублей. Да, по факту первоначальный взнос может быть и меньше, но он непременно должен быть. Как показывает практика, сейчас это минимум 500 000₽. Расчет такой: либо первоначальный взнос находим и берём ипотеку по ставке 3-8% годовых, либо первоначального взноса нет, тогда ставка в районе 18%. Разница в ежемесячных платежах от 2 до 3.5 РАЗ! При несложном подсчете получаем, что намного выгоднее найти, заработать на первоначальный взнос, чем платить реально кабальные проценты! Я знаю, что многие риелторы обещают льготную ипотеку без первоначального взноса, без официального трудоустройства, но все это осталось в прошлом, исключения из этого правила есть, но они крайне редки. Мы работаем с сельской ипотекой с момента ее введения, мы одни из первых провели господдержку 2020 на покупку готового дома от застройщика-ИП в Хомутово весной 2022 года, и на протяжении 5 лет у нас не было ни одной сделки, которая бы прошла совсем без первоначального взноса. Увы и ах, такова реальность 🙅🏼‍♀️. Расчет и логика здесь тоже проста и понятна: если гражданин не имеет склонности к накопительству, не имеет привычки откладывать часть своего заработка на первоначальный взнос, из каких доходов он планирует оплачивать ипотечный кредит? 🤷🏼‍♀️ Но решить любой жилищный вопрос можно, обратившись к грамотному специалисту по недвижимости 👩🏼‍💻. Да, это может быть небыстро, но я уверена, что абсолютно все решаемо. #риелториркутск #сельскаяипотека #семейнаяипотека #ипотека #юристпонедвижимости #купитьдомвхомутово #купитьдомвграновщине #куда #урик #загороднаянедвижимостьиркутск #недвижимостьхомутово

Мифы, в которые верят риелторы и продавцы, но не верят мои клиенты Иначе, чем псевдоюридическим бредом я эти мифы назвать не могу. Итак, пройдемся по трэшанине 80 левела: 1. Дополнительное соглашение о реальной цене - имеет место когда в основном договоре стороны завышают или занижают стоимость объекта недвижимости. Без регистрации в Росреестре вообще не имеет силы, будет ли иметь силу такое соглашение в суде - тоже бабка надвое сказала… разве что при условии подтверждения расчетов, назначении почерковедческих экспертиз и тому подобных процессуальных нюансов. Как вариант еще - договор купли-продажи неотделимых улучшений без конкретного указания таких улучшений, просто «воздух» 🤦🏼‍♀️ 2. Трехсторонее соглашение между покупателем, продавцом и реальным подрядчиком. Рекомендую применять сразу по назначению - в качестве 🧻. Закон о защите прав потребителей - старейший закон в российском законодательстве, и его действие такая записулька никак изменить не может. Ответственность перед покупателем за товар несет продавец, а не какой-то там строитель. Пример: покупаете вы айфон в магазине сети электроники. Гарантия 1 год. А через полгода он просто перестает включаться. Вы идёте сдавать его по гарантии в магазин, а продавец говорит: «Так это не я телефон делал, идите к Стиву Джобсу в Калифорнию, все вопросы к нему». Нормально? Так и с недвижимостью, разницы нет никакой! Для продавца-застройщика недвижимость - это товар, который он продает потребителю, и все гарантийные обязательства несет только он. В данном случае продавец в статусе ИП это профессиональный участник рынка, в отличие от покупателя, а значит и спрос с него больше. 3. Регистрация ИП в Дальневосточном федеральном округе «для оптимизации налогов». Схема действует до той поры, пока ФНС не проведет масштабную проверку таких предпринимателей. Чтобы потом не реветь крокодильими слезами от сумм доначисленных налогов и пени, помимо регистрации в ДФО такой предприниматель должен иметь собственность на указанной территории, а также обязательно вести деятельность в данном регионе: заключать договоры, строить, продавать, оказывать услуги. Просто прописаться - это для лохов, не иначе 😅. Это первое, что пришло на ум, с чем сталкиваюсь в работе почти ежедневно. Делитесь, что еще видели «интересненького» у других риелторов? 👇

В чем разница между страхованием дома/квартиры в ипотеке и без нее? Ипотечное страхование недвижимости - это обязательный вид страхования, предусмотрен ФЗ Об ипотеке. Любой объект, приобретенный на кредитные средства, должен быть застрахован в пользу банка. Что это значит: 1. Отсутствие страхования предмета залога влечет за собой начисление крупных неустоек. 2. Объект страхуется на остаток долга по ипотеке в пользу банка, это значит, что, если с домом/квартирой случится большая неприятность, страховая выплатит за вас ипотеку. И всё. А то, что вы ее 5-7-10 лет платили, и недвижимость стоила много дороже, к тому же вы сделали ремонт, закупили дорогую встроенную мебель - это никому не будет интересно. Что же делать? Своим клиентам, у которых остаток ипотеки относительно небольшой, я, как и клиентам, приобретающим недвижимость без привлечения кредитных средств, рекомендую страховать недвижимость добровольно - значит «для себя». Например, дом стоимостью 6 млн рублей, остаток по ипотеке 2 млн руб. Таким клиентам оформляю 2 полиса: на ипотеку 2 млн, остальное - в пользу страхователя, на 4 млн. Если наступит страховой случай, страховая компания погасит ипотеку в размере 2 млн рублей, а так же выплатит страхователю 4 млн рублей за утраченное имущество. Здорово? А то! Еще интереснее, что своим клиентам, застрахованным по ипотеке, я предлагаю добровольное страхование недвижимости со скидкой 20%!!! Так же добровольное страхование можно оформить с рассрочкой на 2, 3 или 4 платежа в течение года! От чего страхуем: пожар, короткое замыкание, стихийные бедствия, повреждение водой, механические повреждения, противоправные действия третьих лиц. Никаких нереальных рисков, только то, что действительно нужно! А ваше жилище застраховано? 👇 #страхованиеипотеки #комплексноеипотечноестрахование #страхование #страхованиеимущества #застрахуйбратуха #застрахуй