Юрист по аренде Видяева Ольга

О точке зрения и переговорной позиции. Недавно по мне обратился клиент с запросом «я уже подписал договор аренды, но вот тут есть пункт один, он мне не нравится, я даже договор готов расторгать. Что посоветуете?» В процессе консультации выясняется, что клиент совсем недавно арендовал помещение. На дату обращения еще даже не закончились достаточно короткие (всего 2 недели) арендные каникулы. И клиент абсолютно готов к расторжению, потому что деньги еще толком не вложил в площадку, а вот пункт, который вызывает опасения - это мой любимый пункт про индексацию. Именно на основании этого пункта клиенту могут поднять арендную плату в 3 раза. Я посоветовала несколько не очевидный подход - давайте напишем арендодателю письмо и запросим изменение одного пункта в договоре. Одного, но самого важного для долгосрочной аренды - пункта об индексации. В письме в качестве доводов приведем существующую практику рынка и соответствующие нормы Гражданского Кодекса. И самое главное - предупреждаем, что в противном случае договор расторгаем! При этом клиент попросил просмотреть весь договор и сказать что еще можно изменить, раз уж мы пишем такое серьезное письмо. Я ответила, что при корректировке большого количества пунктов переговорная позиция становится гораздо более слабой. И что лучше изменить 1 важный пункт, но иметь более сильную переговорную позицию. Прошло несколько дней после консультации. От клиента тишина. Возможно, клиент стал самостоятельно разбираться. Ну, хорошо. Еще через несколько дней снова пишет мне и говорит, что надо согласовать договор. Я спрашиваю - какой договор? Выясняется - тот самый, который я смотрела. Изначальный. В ходе дальнейшего обсуждения клиент мне сообщает, что договор на самом деле еще не подписан. То есть, при изначальном обращении мне предоставили заведомо ложные сведения. Нет, мне нисколько не жалко дать рекомендацию. Однако подобная рекомендация может оказаться некорректной, если реальная переговорная позиция отличается от заявленной при консультации. Пользуясь такими советами, вы можете навредить сами себе! Берегите себя и свой бизнес! Если привлекаете консультанта - предоставляйте ему достоверную информацию!

Судебная практика – отказ от согласованных коммерческих условий. К сожалению, нередко мы сталкиваемся с ситуациями, в которых какие-либо, в том числе льготные, коммерческие условия изначально были согласованы арендодателем, все оплаты произведены арендатором, но впоследствии арендодатель передумал. Описание кейса: Арендатор с Арендодателем договариваются о какой – то скидке и обмениваются письмами, подтверждающими договорённости. Арендатора новая ставка арендной платы устраивает, обе стороны удовлетворены результатами переговоров. Арендодатель выставляет счета в соответствии с договорённостями о скидке, а Арендатор эти счета оплачивает. И тут начинается период ожидания: сначала проекта Дополнительного соглашения на скидку, потом внесение правок и согласование текста самого доп.соглашения. При этом в течение всего периода согласования то у Арендатора, то у Арендодателя сотрудники, отвечающие за данный вопрос, уходят в отпуск, на больничный, увольняются. Вопрос передается следующему сотруднику. Если вам кажется, что такого быть не может – может. В результате всех эти перепитий Арендодатель принимает решение отказаться от подписания соглашения и отменить свою скидку, говоря, что раз соглашение не подписано, то скидки нет. Что дальше? Кто прав? Документа у арендатора действительно нет, но есть на руках письма о договорённостях и счета со скидкой, который он регулярно оплачивал. Вопрос повис в воздухе: а что так можно было? Ответ: нет так нельзя. С одной стороны, договор заключен в письменной форме. Соответственно все изменения к нему имеют силу только если они совершены в той же форме, в которой заключен договор. Но с другой стороны, письменная форма сделки считается соблюденной, даже если подтверждение с другой стороны поступило посредством электронных или других технических средств. Главное, чтобы можно было точно определить от кого оно поступило.  С учетом приведенных ниже норм права можно сказать, обмен письмами посредством электронной почты, выставление счета Арендодателем и соответственно оплата этого счета Арендатором подтверждает намерения сторон совершить сделку. Ниже цитируются все норма законодательства. В которых отражается наша позиция. Сохраните их себе, чтобы не искать потом в срочном порядке. П.1 Ст. 452 ГК РФ. 1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Абз.2 п.1 ст.160 ГК РФ. «Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю». Ст. 434 п.3 ГК РФ. «Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса». П.3 ст.438 ГК РФ. «Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.» Разъяснения Верховного арбитражного Суда РФ в Обзоре практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров (п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14) также подтверждают нам вышесказанное. «п.5 Совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме. В арбитражный суд обратилось акционерное общество (арендодатель) с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (аре

Срок договора. Давайте поговорим сегодня о возможных вариантах срока договора аренды. Какие существуют, плюсы и минусы, некоторые особенности разных вариантов. Напоминаю, что данный пост является выдержкой из Памятки арендатора, полная версия которой доступна по ссылке. Договор является краткосрочным, если он заключается на срок менее одного года - например, на 360 дней. Договор является долгосрочным, если заключается на срок от 1 года. Долгосрочный договор аренды коммерческой недвижимости подлежит государственной регистрации в Росреестре. Без госрегистрации такой договор не является действительным. 💡 Краткосрочный договор аренды, в отличие от долгосрочного, не нужно регистрировать. Соответственно, Вы экономите на издержках, связанных с регистрацией. По истечении краткосрочного договора любая из сторон будет иметь право отказаться от пролонгации. Как итог, Вы, не отработав в помещении и года, можете оказаться вынуждены искать другое помещение. 💡 При долгосрочном договоре у Вас как арендатора будет больше уверенности, что Вы сможете проработать в арендуемом помещении гораздо дольше, поскольку вопрос о пролонгации такого договора возникает позже. Естественно, за исключением случаев, когда в договоре аренды оговорено право арендодателя на односторонний выход по уведомлению. Чем для Вас как арендатора опасен пункт о праве арендодателя на односторонний выход – читайте в Памятке арендатора в разделе “Расторжение”. Необходимо учитывать дополнительные затраты при регистрации: оплату государственной пошлины, подготовку технического плана (в случае отсутствия такового у арендодателя). Кроме того, нужно учитывать, что все последующие документы, связанные с договором, например, дополнительное соглашение о снижении ставки арендной платы, также будут подлежать государственной регистрации. Как правило, такие расходы стороны делят пополам. 💡 Существует еще и такой вариант определения срока договора - договор на неопределенный срок. Главный риск такого договора - возможность выхода из договора как у Вас, так и у Вашего арендодателя, с уведомлением за 3 месяца. То есть, при договоре на неопределенный срок у обеих сторон автоматически появляется право выхода. Чем для Вас как арендатора опасен пункт о праве арендодателя на односторонний выход? читайте в Памятке арендатора в разделе “Расторжение”. #памятка_арендатора

Нецелесообразность. Или новое слово в договоре аренды коммерческой недвижимости Недавно при согласовании коммерческих условий для открытия нового магазина, я столкнулась с интересной формулировкой. Обсуждаем коммерческие условия с будущим Арендодателем. Согласовали локацию, торгуемся по ставкам аренды. Как правило, на этапе согласования основных условий договора я всегда проговариваю порядок расторжения. Это очень удобно - решаем не только, на чем сойдемся с контрагентом, но и сразу договариваемся как будем расходиться. Сегодняшний кейс не был исключением. В рамках встречного коммерческого предложения я запросила в условиях расторжения свободный выход для арендатора с уведомлением за два месяца и отсутствие свободного выхода из договора у арендодателя. В ответном коммерческом предложении арендодатель написал «да, ок, расторжение только по виновным действиям арендатора, по нецелесообразности». Вроде бы «да, ок», но от наметанного взгляда подвох не скрылся. Что за загадочная "нецелесообразность"? В таких случаях задаем контрагенту вопрос: "что вы имеете в виду под этой формулировкой?" И ответ откровенно удивил: "арендодатель имеет право расторгнуть договор, если посчитает дальнейшее сотрудничество с арендатором нецелесообразным". Вот так и никак иначе. Разумеется, пропустить такую формулировку в договоре я никак не могла и мы вернулись к обсуждению условий расторжения. Мораль: в переговорах, как и в договоре, важно каждое слово. Будьте бдительны!