Агентство недвижимости Северо-Запада

Какие обременения допустимы для инвестора, а какие являются стоп-фактором При покупке коммерческой недвижимости обременения встречаются почти всегда. Для инвестора важно не просто увидеть их в документах, а понять, как они влияют на доход, управление объектом и возможность выйти из инвестиции в будущем. Разберёмся по порядку. С чем инвестор может работать 1. Действующий договор аренды Наличие арендатора не является минусом, если бизнес стабилен, условия договора рыночные, а ставка позволяет получать прогнозируемый доход. Для инвестора это понятный денежный поток и снижение периода простоя. 2. Ипотека или залог у банка Распространённое техническое обременение. При заранее согласованном порядке снятия и корректной структуре сделки не влияет на безопасность инвестиций. 3. Сервитуты и охранные зоны Проезды, проходы и зоны коммуникаций допустимы, если они не мешают эксплуатации объекта и не ограничивают доступ клиентов. В большинстве случаев на доходность не влияют. 4. Регламентные ограничения Если объект уже используется по назначению и не планируется реконструкция, такие ограничения учитываются в расчётах, но не становятся критичными для инвестора. Когда стоит отказаться от сделки 1. Судебные споры и аресты Споры о праве собственности, банкротство продавца и обеспечительные меры создают высокий риск заморозки сделки и потери дохода. Даже выгодная цена не оправдывает такие риски. 2. Незаконная перепланировка или нецелевое использование Если фактическое состояние объекта не соответствует документам и не подлежит легализации, инвестор рискует штрафами, предписаниями и уходом арендаторов. 3. Жёсткие договоры аренды Фиксированная ставка без индексации, невозможность расторжения и преимущественное право выкупа у арендатора ограничивают доходность и усложняют дальнейшую продажу объекта. 4. Ограничения на распоряжение недвижимостью Запреты регистрационных действий, необходимость согласия третьих лиц и сложные схемы владения снижают ликвидность и инвестиционную привлекательность. 📌 Мы сопровождаем инвестиционные сделки на всех этапах — от анализа документов и рисков до подбора объектов с понятной доходностью. Помогаем инвесторам и предпринимателям принимать взвешенные решения и избегать дорогостоящих ошибок. Если вы рассматриваете покупку коммерческой недвижимости или хотите оценить объект перед сделкой, обратитесь к нам за консультацией!

Как арендатору не попасть в кабальный договор: 5 критичных пунктов 🗣При аренде коммерческой недвижимости главный риск — подписать договор, который изначально работает против арендатора. Даже опытные предприниматели иногда пропускают мелкие, но ключевые детали, приводящие к финансовым потерям, невозможности оперативно съехать или внезапному росту расходов. Вот 5 пунктов, которые нужно проверять в первую очередь: 1. Условия расторжения Самая частая ловушка — невозможность расторгнуть договор без огромных штрафов. Проверяйте: сроки уведомления, наличие фиксированных выплат при выходе и возможность одностороннего расторжения. 2. Индексация арендной ставки Многие арендаторы подписывают договор, не вникая в механизм индексации. Важно понимать: процент, периодичность, привязку к инфляции или другим индикаторам. Слишком высокая или непрозрачная индексация = рост расходов на годы вперёд. 3. Распределение эксплуатационных расходов Кто оплачивает коммунальные услуги, ремонт, вывоз мусора, охрану и обслуживание инженерных систем? Неочевидные скрытые платежи могут увеличить фактическую аренду на 20–40%. 4. Ответственность за имущество и состояние помещения Проверяйте, кто отвечает за поломки, износ оборудования, системы вентиляции и кондиционирования. Если это всё «вешают» на арендатора, объект может превратиться в бесконечный ремонт. 5. Ограничения по использованию помещения Договор может запрещать выносить наружную рекламу, менять планировку, размещать оборудование или использовать помещение по факту так, как нужно вашему бизнесу. Это может полностью парализовать работу. ❗️Грамотно сформулированный договор — защита вашего бизнеса. Если вам нужна юридическая проверка или помощь в переговорах с арендодателем — обращайтесь. Наши эксперты ежедневно сопровождают сделки и помогают арендаторам получать честные и прозрачные условия!