Агентство недвижимости Северо-Запада

Какие обременения допустимы для инвестора, а какие являются стоп-фактором При покупке коммерческой недвижимости обременения встречаются почти всегда. Для инвестора важно не просто увидеть их в документах, а понять, как они влияют на доход, управление объектом и возможность выйти из инвестиции в будущем. Разберёмся по порядку. С чем инвестор может работать 1. Действующий договор аренды Наличие арендатора не является минусом, если бизнес стабилен, условия договора рыночные, а ставка позволяет получать прогнозируемый доход. Для инвестора это понятный денежный поток и снижение периода простоя. 2. Ипотека или залог у банка Распространённое техническое обременение. При заранее согласованном порядке снятия и корректной структуре сделки не влияет на безопасность инвестиций. 3. Сервитуты и охранные зоны Проезды, проходы и зоны коммуникаций допустимы, если они не мешают эксплуатации объекта и не ограничивают доступ клиентов. В большинстве случаев на доходность не влияют. 4. Регламентные ограничения Если объект уже используется по назначению и не планируется реконструкция, такие ограничения учитываются в расчётах, но не становятся критичными для инвестора. Когда стоит отказаться от сделки 1. Судебные споры и аресты Споры о праве собственности, банкротство продавца и обеспечительные меры создают высокий риск заморозки сделки и потери дохода. Даже выгодная цена не оправдывает такие риски. 2. Незаконная перепланировка или нецелевое использование Если фактическое состояние объекта не соответствует документам и не подлежит легализации, инвестор рискует штрафами, предписаниями и уходом арендаторов. 3. Жёсткие договоры аренды Фиксированная ставка без индексации, невозможность расторжения и преимущественное право выкупа у арендатора ограничивают доходность и усложняют дальнейшую продажу объекта. 4. Ограничения на распоряжение недвижимостью Запреты регистрационных действий, необходимость согласия третьих лиц и сложные схемы владения снижают ликвидность и инвестиционную привлекательность. 📌 Мы сопровождаем инвестиционные сделки на всех этапах — от анализа документов и рисков до подбора объектов с понятной доходностью. Помогаем инвесторам и предпринимателям принимать взвешенные решения и избегать дорогостоящих ошибок. Если вы рассматриваете покупку коммерческой недвижимости или хотите оценить объект перед сделкой, обратитесь к нам за консультацией!

Как арендатору не попасть в кабальный договор: 5 критичных пунктов 🗣При аренде коммерческой недвижимости главный риск — подписать договор, который изначально работает против арендатора. Даже опытные предприниматели иногда пропускают мелкие, но ключевые детали, приводящие к финансовым потерям, невозможности оперативно съехать или внезапному росту расходов. Вот 5 пунктов, которые нужно проверять в первую очередь: 1. Условия расторжения Самая частая ловушка — невозможность расторгнуть договор без огромных штрафов. Проверяйте: сроки уведомления, наличие фиксированных выплат при выходе и возможность одностороннего расторжения. 2. Индексация арендной ставки Многие арендаторы подписывают договор, не вникая в механизм индексации. Важно понимать: процент, периодичность, привязку к инфляции или другим индикаторам. Слишком высокая или непрозрачная индексация = рост расходов на годы вперёд. 3. Распределение эксплуатационных расходов Кто оплачивает коммунальные услуги, ремонт, вывоз мусора, охрану и обслуживание инженерных систем? Неочевидные скрытые платежи могут увеличить фактическую аренду на 20–40%. 4. Ответственность за имущество и состояние помещения Проверяйте, кто отвечает за поломки, износ оборудования, системы вентиляции и кондиционирования. Если это всё «вешают» на арендатора, объект может превратиться в бесконечный ремонт. 5. Ограничения по использованию помещения Договор может запрещать выносить наружную рекламу, менять планировку, размещать оборудование или использовать помещение по факту так, как нужно вашему бизнесу. Это может полностью парализовать работу. ❗️Грамотно сформулированный договор — защита вашего бизнеса. Если вам нужна юридическая проверка или помощь в переговорах с арендодателем — обращайтесь. Наши эксперты ежедневно сопровождают сделки и помогают арендаторам получать честные и прозрачные условия!

Пассивный доход на ПВЗ: что важно знать до вложений Сегодня ПВЗ Wildberries, Ozon, Яндекс Маркета и других маркетплейсов выглядят как «лёгкая инвестиция»: низкий порог входа, стабильный поток заказов, понятная модель. Но есть нюанс: одна точка — это не пассивный доход. И вот почему: 1. Маржинальность ниже, чем кажется Комиссии + аренда + персонал + коммуналка + расходники. В итоге чистая прибыль одной точки часто составляет 25–60 тысяч рублей в месяц — и это в хорошей локации. И если вдруг: • снизился поток заказов, • площадка изменила тарифы, • выросла аренда — чистая прибыль может уйти в ноль. 2. Пассивности нет — есть операционка Даже если у вас есть администратор, вы всё равно сталкиваетесь с: • персоналом и текучкой, • дисциплиной и кассой, • графиками, • потерями и конфликтами, • KPI маркетплейса. 3. Настоящий «инвестиционный эффект» начинается с масштаба Чтобы ПВЗ стал инструментом дохода, а не «подработкой», рынок показывает простую закономерность: 3–5 точек = система. Одна точка — обязанность. Несколько точек — бизнес-модель. 4. Полная зависимость от маркетплейса Это не ваш продукт, не ваша цена и не ваш клиент. Площадка может: • изменить тарифы, • уменьшить выплаты, • закрыть ПВЗ по правилам сервиса. И вы на это повлиять не можете. 5. Локация решает всё Если в радиусе 300–400 м откроется ещё один ПВЗ — ваш трафик упадёт. И никакой «пассивный доход» это не спасёт. 📌 ПВЗ — это рабочая история, но не про пассивный доход с одной точки. Одна локация требует вашего участия и легко выходит в ноль при просадках. Если вы рассматриваете ПВЗ как инвестицию и хотите понять реальные цифры и риски — запишитесь на консультацию. Поможем оценить помещение, локацию и перспективу дохода!

Как определить надёжного арендатора ещё до подписания договора В коммерческой недвижимости стабильность дохода зависит прежде всего от правильного выбора арендатора. Надёжность можно оценить заранее, если анализировать ключевые показатели и поведенческие маркеры. 1. Финансовая устойчивость Профессиональный подход — запросить: • краткую финансовую историю бизнеса, • показатели текущей выручки (если это действующая компания), • наличие резервов и возможностей закрывать обязательства. Арендатор, у которого нет финансовых данных или он избегает их предоставления, — риск. 2. Опыт работы в своей нише Надёжный арендатор имеет: • уже работающие точки, • подтверждённый опыт в отрасли, • понимание специфики своей модели (фудритейл, услуги, ритейл, медицина и т.д.). Наличие опыта снижает вероятность закрытия бизнеса в первый год аренды. 3. Аргументированный выбор локации Арендатор должен чётко понимать: • почему ему подходит ваша локация, • на какие показатели трафика он ориентируется, • какой оборот планирует получать. Если понимания нет — высок риск, что точка не выдержит первых месяцев работы. 4. Готовность работать по прозрачным условиям Надёжные арендаторы легко согласуют: • официальные платежи, прописанные обязательства сторон, • индексацию, • ответственность за инженерные сети и эксплуатационные расходы. Избегание официальности — тревожный сигнал. 5. Адекватность условий, которые арендатор запрашивает Надёжные компании: • не пытаются необоснованно снизить ставку, • не требуют нереалистичных каникул, • не «тянут» с внесением аванса. Это показатель того, что арендатор просчитывает экономику, а не действует импульсивно. 6. Корпоративная структура и процессы Для долгосрочной аренды важно, чтобы бизнес арендатора: • не зависел от одного человека, имел понятную организационную схему, • обладал стабильным персоналом. Это повышает вероятность того, что помещение будет работать бесперебойно. 📌 Если хотите получать арендаторов, который будут работать стабильно и долгосрочно — обратитесь в Агентство Северо-Запада. Мы проведём анализ кандидатов, проверим риски и подберём оптимального арендатора под вашу локацию!

Как должен выглядеть отчёт агента перед клиентом и какие пункты в нём обязательны Отчёт агента — это не формальность, а инструмент доверия и прозрачности между собственником и брокером. Благодаря ему клиент видит, что работа действительно ведётся, процесс под контролем, а объект продвигается системно. Вот что обязательно должно быть в отчёте: 1. Период работы — с каких по какие даты агент вел активные действия по объекту. 2. Статистика продвижения — количество просмотров, звонков, добавлений в избранное, размещения на площадках, продвижения в соцсетях или агентских чатах. 3. Подробная информация по клиентам — кто интересовался, кто вышел на просмотр, какие причины отказов или комментарии даны. 4. Конкретные действия брокера — рассылка КП, переговоры, работа с заявками, корректировки рекламы. 5. Следующие шаги — что будет сделано для достижения результата: новые показы, обновления объявлений, фокус на определённую категорию арендаторов и т.д. Такой отчёт помогает клиенту понимать, что брокер не просто ждёт результата, а выстраивает стратегию, которая приближает к сделке. 📌 В нашем Telegram-канале «Движем недвижимое» можно скачать пример готового агентского отчёта и использовать его в своей работе! #риэлтор #брокерпонедвижимости #риэлторспб #коммерческаянедвижимость #агентствопонедвижимости

Как выбрать прибыльный объект на первом этаже — не по витрине, а по цифрам Инвестиции в первые этажи — это не про «люди идут — люди покупают». Сегодня прибыльность решают цифры и сценарий эксплуатации, а не только локация. 📈 На что реально смотрят профессиональные инвесторы: Модель арендатора. Не ищите «кого угодно». Сначала определите, кто может зарабатывать в этом месте: продуктовый ритейл, аптека, маркет у дома, dark store, шоурум. Под это уже подбирается помещение, а не наоборот. Маржинальность аренды. Нормальная доходность по первому этажу сегодня — 10–13% годовых, всё, что выше — требует анализа. Если доходность обещают 20%, это не подарок, а риск. Формат дома и статус объекта. Не каждый первый этаж юридически подходит под коммерцию. Важно понимать: встроенно-пристроенное помещение ≠ торговая площадь. Ошибка здесь может «съесть» половину прибыли. Потенциал роста стоимости. Профессионалы оценивают не только доход, но и будущую капитализацию: развитие района, планы застройки, транспортные изменения. Иногда прибыль не в аренде, а в росте стоимости самого актива. Мы в «Агентстве недвижимости Северо-Запада» подбираем объекты, где цифры сходятся с реальностью — и доход действительно работает, а не обещается на бумаге!

Скрытые расходы при покупке коммерческой недвижимости, о которых редко говорят Покупка коммерческой недвижимости — это не только цена в договоре. Настоящие расходы часто появляются уже после сделки. Вот что стоит учитывать заранее: • Налоги и сборы. Госпошлина, НДФЛ, налог на имущество — суммы, которые легко упустить из расчётов. • Комиссии и юридическое сопровождение. Проверка документов, нотариус, регистрация прав — обязательные расходы для безопасной сделки. • Ремонт и подготовка помещения. Даже «готовый объект» почти всегда требует вложений, чтобы соответствовать требованиям арендаторов. • Эксплуатационные расходы. Коммуналка, охрана, уборка, техобслуживание — особенно важно при сдаче в аренду. • Простои. Между продажей, ремонтом и поиском арендатора могут пройти месяцы — а значит, часть дохода теряется. 📊 Настоящая доходность инвестиций начинается не с красивой цифры в объявлении, а с реального расчёта всех затрат. Если хотите рассчитать объект без сюрпризов — обратитесь к нашим специалистам. Мы поможем просчитать полную экономику сделки и избежать скрытых расходов! #коммерческаянедвижимость #риэлтор #недвижимость #предприниматель #агентствонедвижимости #расходы