Агентство недвижимости Северо-Запада

Что выгоднее: один якорный арендатор или несколько мелких? При выборе стратегии сдачи коммерческого объекта собственники чаще всего стоят перед дилеммой: заключить договор с одним крупным арендатором или разделить помещение на несколько блоков и сдать их разным бизнесам. Универсального ответа нет — всё зависит от цели и характеристик объекта. Один якорный арендатор Подходит тем, кто ценит стабильность и минимальное участие в управлении. Как правило, это долгосрочные договоры, понятный денежный поток и меньше операционных задач. Минус: зависимость от одного арендатора и более сложная замена в случае его ухода. Несколько мелких арендаторов Такая модель часто даёт более высокую совокупную доходность за счёт повышенной ставки за квадратный метр. Однако она требует активного управления: переговоров, контроля платежей, ротации арендаторов и дополнительных затрат на адаптацию помещений. На что обращать внимание при выборе? Ключевыми факторами являются локация, формат помещения, спрос в районе, техническая возможность деления объекта и инвестиционная цель собственника — максимальный доход или стабильность. 📌 Якорный арендатор — это стратегия стабильности. Несколько мелких арендаторов — стратегия максимизации дохода. Оптимальное решение всегда определяется конкретным объектом и рынком, а не универсальными шаблонами! https://nordwestinvest.ru/category/kupit

Индексация арендной платы в 2026 году: эффективные формулы и подходы В 2026 году индексация арендной платы требует взвешенного и обоснованного подхода. Нестабильные экономические условия и рост издержек бизнеса делают излишне жёсткие формулы причиной споров и досрочного прекращения договоров. Практика показывает, что наибольшую эффективность демонстрируют сбалансированные модели индексации. 1. Фиксированная индексация с установленным пределом Формулы с заранее согласованным процентом и максимальным порогом роста обеспечивают прогнозируемость для арендатора и планируемый доход для собственника. 2. Индексация с увеличенным интервалом Применение индексации раз в два или три года способствует долгосрочному сотрудничеству и снижает вероятность расторжения договора. 3. Привязка к официальным индексам с ограничениями Использование государственных индексов допустимо при чётком указании источника и диапазона применения, исключающего резкие колебания арендной платы. 4. Отсроченная индексация Отсрочка индексации на первый период аренды или до достижения арендатором плановых показателей повышает устойчивость арендных отношений. 5. Чёткость и однозначность формулировок Чем проще и прозрачнее условия индексации, тем ниже риск разногласий при исполнении договора. Эффективная индексация арендной платы основана на балансе интересов сторон и корректном договорном закреплении. Грамотно выбранная формула позволяет сохранить доходность объекта и стабильность арендатора. 🤝🏼 Мы готовы проанализировать условия индексации и предложить решения с учётом специфики объекта и рынка! #индексация #недвижимость #риэлтор #коммерческаянедвижимость

Какие обременения допустимы для инвестора, а какие являются стоп-фактором При покупке коммерческой недвижимости обременения встречаются почти всегда. Для инвестора важно не просто увидеть их в документах, а понять, как они влияют на доход, управление объектом и возможность выйти из инвестиции в будущем. Разберёмся по порядку. С чем инвестор может работать 1. Действующий договор аренды Наличие арендатора не является минусом, если бизнес стабилен, условия договора рыночные, а ставка позволяет получать прогнозируемый доход. Для инвестора это понятный денежный поток и снижение периода простоя. 2. Ипотека или залог у банка Распространённое техническое обременение. При заранее согласованном порядке снятия и корректной структуре сделки не влияет на безопасность инвестиций. 3. Сервитуты и охранные зоны Проезды, проходы и зоны коммуникаций допустимы, если они не мешают эксплуатации объекта и не ограничивают доступ клиентов. В большинстве случаев на доходность не влияют. 4. Регламентные ограничения Если объект уже используется по назначению и не планируется реконструкция, такие ограничения учитываются в расчётах, но не становятся критичными для инвестора. Когда стоит отказаться от сделки 1. Судебные споры и аресты Споры о праве собственности, банкротство продавца и обеспечительные меры создают высокий риск заморозки сделки и потери дохода. Даже выгодная цена не оправдывает такие риски. 2. Незаконная перепланировка или нецелевое использование Если фактическое состояние объекта не соответствует документам и не подлежит легализации, инвестор рискует штрафами, предписаниями и уходом арендаторов. 3. Жёсткие договоры аренды Фиксированная ставка без индексации, невозможность расторжения и преимущественное право выкупа у арендатора ограничивают доходность и усложняют дальнейшую продажу объекта. 4. Ограничения на распоряжение недвижимостью Запреты регистрационных действий, необходимость согласия третьих лиц и сложные схемы владения снижают ликвидность и инвестиционную привлекательность. 📌 Мы сопровождаем инвестиционные сделки на всех этапах — от анализа документов и рисков до подбора объектов с понятной доходностью. Помогаем инвесторам и предпринимателям принимать взвешенные решения и избегать дорогостоящих ошибок. Если вы рассматриваете покупку коммерческой недвижимости или хотите оценить объект перед сделкой, обратитесь к нам за консультацией!

Как арендатору не попасть в кабальный договор: 5 критичных пунктов 🗣При аренде коммерческой недвижимости главный риск — подписать договор, который изначально работает против арендатора. Даже опытные предприниматели иногда пропускают мелкие, но ключевые детали, приводящие к финансовым потерям, невозможности оперативно съехать или внезапному росту расходов. Вот 5 пунктов, которые нужно проверять в первую очередь: 1. Условия расторжения Самая частая ловушка — невозможность расторгнуть договор без огромных штрафов. Проверяйте: сроки уведомления, наличие фиксированных выплат при выходе и возможность одностороннего расторжения. 2. Индексация арендной ставки Многие арендаторы подписывают договор, не вникая в механизм индексации. Важно понимать: процент, периодичность, привязку к инфляции или другим индикаторам. Слишком высокая или непрозрачная индексация = рост расходов на годы вперёд. 3. Распределение эксплуатационных расходов Кто оплачивает коммунальные услуги, ремонт, вывоз мусора, охрану и обслуживание инженерных систем? Неочевидные скрытые платежи могут увеличить фактическую аренду на 20–40%. 4. Ответственность за имущество и состояние помещения Проверяйте, кто отвечает за поломки, износ оборудования, системы вентиляции и кондиционирования. Если это всё «вешают» на арендатора, объект может превратиться в бесконечный ремонт. 5. Ограничения по использованию помещения Договор может запрещать выносить наружную рекламу, менять планировку, размещать оборудование или использовать помещение по факту так, как нужно вашему бизнесу. Это может полностью парализовать работу. ❗️Грамотно сформулированный договор — защита вашего бизнеса. Если вам нужна юридическая проверка или помощь в переговорах с арендодателем — обращайтесь. Наши эксперты ежедневно сопровождают сделки и помогают арендаторам получать честные и прозрачные условия!

Пассивный доход на ПВЗ: что важно знать до вложений Сегодня ПВЗ Wildberries, Ozon, Яндекс Маркета и других маркетплейсов выглядят как «лёгкая инвестиция»: низкий порог входа, стабильный поток заказов, понятная модель. Но есть нюанс: одна точка — это не пассивный доход. И вот почему: 1. Маржинальность ниже, чем кажется Комиссии + аренда + персонал + коммуналка + расходники. В итоге чистая прибыль одной точки часто составляет 25–60 тысяч рублей в месяц — и это в хорошей локации. И если вдруг: • снизился поток заказов, • площадка изменила тарифы, • выросла аренда — чистая прибыль может уйти в ноль. 2. Пассивности нет — есть операционка Даже если у вас есть администратор, вы всё равно сталкиваетесь с: • персоналом и текучкой, • дисциплиной и кассой, • графиками, • потерями и конфликтами, • KPI маркетплейса. 3. Настоящий «инвестиционный эффект» начинается с масштаба Чтобы ПВЗ стал инструментом дохода, а не «подработкой», рынок показывает простую закономерность: 3–5 точек = система. Одна точка — обязанность. Несколько точек — бизнес-модель. 4. Полная зависимость от маркетплейса Это не ваш продукт, не ваша цена и не ваш клиент. Площадка может: • изменить тарифы, • уменьшить выплаты, • закрыть ПВЗ по правилам сервиса. И вы на это повлиять не можете. 5. Локация решает всё Если в радиусе 300–400 м откроется ещё один ПВЗ — ваш трафик упадёт. И никакой «пассивный доход» это не спасёт. 📌 ПВЗ — это рабочая история, но не про пассивный доход с одной точки. Одна локация требует вашего участия и легко выходит в ноль при просадках. Если вы рассматриваете ПВЗ как инвестицию и хотите понять реальные цифры и риски — запишитесь на консультацию. Поможем оценить помещение, локацию и перспективу дохода!

Как определить надёжного арендатора ещё до подписания договора В коммерческой недвижимости стабильность дохода зависит прежде всего от правильного выбора арендатора. Надёжность можно оценить заранее, если анализировать ключевые показатели и поведенческие маркеры. 1. Финансовая устойчивость Профессиональный подход — запросить: • краткую финансовую историю бизнеса, • показатели текущей выручки (если это действующая компания), • наличие резервов и возможностей закрывать обязательства. Арендатор, у которого нет финансовых данных или он избегает их предоставления, — риск. 2. Опыт работы в своей нише Надёжный арендатор имеет: • уже работающие точки, • подтверждённый опыт в отрасли, • понимание специфики своей модели (фудритейл, услуги, ритейл, медицина и т.д.). Наличие опыта снижает вероятность закрытия бизнеса в первый год аренды. 3. Аргументированный выбор локации Арендатор должен чётко понимать: • почему ему подходит ваша локация, • на какие показатели трафика он ориентируется, • какой оборот планирует получать. Если понимания нет — высок риск, что точка не выдержит первых месяцев работы. 4. Готовность работать по прозрачным условиям Надёжные арендаторы легко согласуют: • официальные платежи, прописанные обязательства сторон, • индексацию, • ответственность за инженерные сети и эксплуатационные расходы. Избегание официальности — тревожный сигнал. 5. Адекватность условий, которые арендатор запрашивает Надёжные компании: • не пытаются необоснованно снизить ставку, • не требуют нереалистичных каникул, • не «тянут» с внесением аванса. Это показатель того, что арендатор просчитывает экономику, а не действует импульсивно. 6. Корпоративная структура и процессы Для долгосрочной аренды важно, чтобы бизнес арендатора: • не зависел от одного человека, имел понятную организационную схему, • обладал стабильным персоналом. Это повышает вероятность того, что помещение будет работать бесперебойно. 📌 Если хотите получать арендаторов, который будут работать стабильно и долгосрочно — обратитесь в Агентство Северо-Запада. Мы проведём анализ кандидатов, проверим риски и подберём оптимального арендатора под вашу локацию!